부동산 경매 고민 중이라면?
기준금리 상승으로 인해 저렴하게 부동산을 매입하고 싶은 이들이 증가하고 있습니다. 이에 부동산 경매에 대한 관심도 늘어나고 있는데요. 하지만 아직 부동산 경매를 낯설어 하는 이들도 상당합니다. 오늘 리얼캐스트에서는 부동산 경매는 무엇인지, 또 경매에 도전하기 전에 체크할 것은 어떤 것이 있는지 등을 자세히 정리해봤습니다.
부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 정착물을 대상으로 합니다. 경매 절차는 두 가지로 나뉘는데요. 강제경매와 임의경매가 있습니다. 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각 대금을 가지고 채권자가 금전 채권을 얻는 절차입니다.
임의경매는 일반적으로 담보권 실행을 위한 경매인데요. 채무자가 채무 임의를 이행하지 않는 경우, 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보 목적물을 매각하여 매각 대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있습니다.
그럼 부동산 경매에서 입찰은 어떤 과정으로 진행될까요? 부동산 경매는 기일입찰이나 기간입찰로 매각됩니다. 기일입찰은 입찰자가 매각 기일에 출석해 입찰표를 집행관에게 제출하고 개출을 하는 방식입니다. 기일입찰은 입찰표를 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해 집행관에게 제출하는데요. 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 진행되며, 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가 매수 신고인으로 결정합니다.
기간입찰은 입찰자가 1주일~1개월의 기간 내에 입찰표에 매수 가격을 기재해 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하여 매각 기일에 개찰하는 방식입니다. 기일입찰과 달리 출석할 필요가 없는데요. 개찰은 입찰 기간이 끝난 후 1주일 이내에 매각 기일을 정해서 실시됩니다. 입찰자는 개찰 절차에 출석할 수 있습니다.
경매 절차와 입찰에 차이가 있으니 해당 부분은 경매를 하기 전에 미리 알아두는 것이 좋습니다. 어떤 절차에 입찰할 것인지는 각 자의 상황에 따라 다르기 때문입니다. 이 외에도 경매 전에 주의할 사항이 있는데요. 과연 어떤 점을 조심해야 할까요?
부동산 경매 전에 체크할 사항은?
경매에서 낙찰이 되면 응찰할 때의 보증금을 제외하고 잔금을 내야 합니다. 일정 기간 안에 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금은 몰수되고, 해당 매물은 다시 재입찰되는데요. 그러니 부동산 경매를 하기 전에는 경매 매물의 잔금을 확보해야 합니다. 잔금이 없는 상황에서 경매에 도전했다가 보증금만 날릴 수 있으니까요.
다음으로 봐야 할 것은 등기사항전부증명서(등기부등본)의 권리(가처분, 지상권 등) 및 등기사항전부증명서 외적 권리(유치권, 법정지상권 등)를 확인해야 합니다. 강제집행으로 경매가 진행된 매물의 경우 일반 부동산 거래와 달리 임대차 관계, 매물 하자 등의 책임이 매수인에게 주어집니다. 따라서 매물에 대한 권리 관계, 임대차 관계, 시세, 하자 등의 문제를 제대로 파악하지 못하면 임차인 보증금이나 매물 하자 보수 비용 등을 추가로 지불해야 할 수 있습니다.
경매는 소유권 이전이 온전하게 낙찰자에게 돌아가지 않습니다. 단순 토지가 아닌 지상 건물이라면 건물에 점유 중인 임차인이나 소유자와 명도 협의나 명도 소송이 필요합니다. 임차인이나 소유자를 상대로 명도 협의를 하여 이주 및 인도 명령을 하던지 명도 소송을 통해 강제 집행을 해야 온전한 소유권을 가졌다고 볼 수 있는데요. 임차인이나 소유자와의 명도 협의 또는 강제집행은 경매 취득의 최종 관문이라고 볼 수 있습니다. 경매에서 낙찰 받는다고 바로 건물주가 되는 것은 아닌 것입니다.
마지막으로 부동산 경매로 주택을 낙찰 받기 전에 살펴야 할 점을 보겠습니다. 주택을 경매로 매입할 때는 자금과 이주 계획을 세워야 합니다. 경매로 주택을 낙찰 받았다고 해도 바로 이주가 가능하지 않습니다. 낙찰을 받아 매각 대금을 납부해도 낙찰 받은 주택 점유자와 협의 명도나 강제집행 절차가 있기 때문입니다. 보통 해당 절차가 매각 납부 후 2~3개월 정도 소요되는데요. 그러니 이사 계획에 있어 경매 매각 대금 납부 후에도 여유를 두는 것이 도움이 됩니다.
부동산 경매 도전 전, 임장은 필수!
부동산 경매 매물을 볼 때, 온라인으로 확인 가능한 정보만 보는 것은 '비추'입니다. 온라인으로 경매 매물을 확인 후 꼭 현장을 방문하는 것이 좋은데요. 어떤 입지를 지녔는지, 현재 매물 상태는 어떤지 등을 체크하는 것이 좋습니다.
앞서 언급한 것처럼 부동산 경매는 낙찰 후에도 여러 절차가 뒤따릅니다. 점유자와 법적인 문제도 해결해야 하고요. 그렇기 때문에 경매로 나온 매물 현장을 방문하여 수익이 될만한 물건인지를 눈으로 직접 살펴보는 것이 중요하죠.
부동산 경매 매물 임장을 갈 때 꼭 봐야하는 것이 있습니다. 첫 번째로 점유자와 전입세대에 대한 정보를 알아둬야 합니다. 낙찰 후 매각 대금을 냈다면, 다음은 점유자와 정리가 필요하니 점유자가 몇이나 되는지, 전입세대는 어땠는지 등의 정보를 파악해두는 것이 도움이 됩니다.
점유자를 확인할 때는 서류상 점유자가 소유자인지, 임차인인지 알아보고 경매 서류와 일치한 정보인지도 체크해야 합니다. 입찰자가 전입세대 열람을 봤을 때, 전입이 없다고 대항력이 없는 것이 아님 점은 주의해야 합니다. 온라인으로도 전입세대 열람이 가능하지만, 최대한 현장에서도 확인하는 것이 안전하니 이 점을 유념해주세요.
다음으로 매물과 인근 지역의 전세 및 월세, 매매 시세는 어떤지, 급매 매물은 얼마나 되는지, 급매가 나왔다면 평균적인 시세는 어떤지 등 시세에 대한 조사가 필요합니다. 해당 매물을 낙찰 받고 나서 시세 향상이 기대되는지를 과거의 시세 현황과 주변 시세로 가늠할 수 있기 때문입니다.
그 외에도 매물량은 얼마나 되는지, 수요자의 유무, 매물 거래 회전율, 매물이 지닌 호재, 주변 인프라, 건물 연식, 관리 상태 등 경매를 할 매물의 내·외부적 요소를 직접 방문하여 확인하는 것이 필요합니다.
부동산 경매는 낙찰 후에도 여러 과정이 소모됩니다. 따라서 그에 따른 합당한 경매 가격 기준을 세우고, 입찰 여부를 판단하기 위해서는 매물에 대한 철저한 자료조사가 필수적인데요. 가격적인 부분만 보고 경매에 도전하기 보다 다양한 정보를 기반으로 한 현명한 선택하기를 추천드립니다.
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