스크랩 경매입찰 참여안내

[NAVY316]

입찰참여안내

※ 법원은 매각기일(입찰기간) 및 낙찰기일을 지정한 때에는 이를 공고합니다.

※ 2004. 9. 1. 부터 매각물건의 특성 및 이해관계인등에 대한 판사의 판단에 따라 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 기일입찰방법 외에 기간입찰의 방법으로도 경매절차를 진행할 수 있도록 입찰방법이 추가 되었습니다. 기일입찰(통상의 입찰방법)과 기간입찰의 방법의 차이점은 다음과 같습니다.

기일입찰안내

기간입찰안내

공인중개사의 매수신청대리인 등록절차안내

 1) 입찰장소

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입찰은 법원에서 하게 되며 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추고 있습니다.

 2) 입찰의 개시

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입찰절차는 집행관이 주재하며 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게 열람하게 하며, 특별매각조건이 있으면 이를 고지합니다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작됩니다.

 3) 입찰의 기재

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입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③물건번호, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, ⑥그 밖에 입찰보증금액도 기재합니다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못합니다

 4) 입찰표 및 입찰보증금의 제출

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① 입찰표의 제출   입찰표는 입찰기일에 집행관에게 제출하여야 합니다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 되며 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없습니다. ② 입찰보증금의 제출   입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통입니다.) 입찰가격의 1/10 상당액입니다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 제공하도록 되어 있습니다. 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 합니다.

 5) 입찰의 종결

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① 입찰의 마감 및 개찰   입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시합니다. 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 합니다. ② 최고가매수인의 결정   개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정합니다. 그런데, 최고가입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다. 추가입찰을 실시 결과 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정합니다. ③ 차순위매수신고인의 결정   차순위매수신고인은 최고가매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있는데 차순위매수신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능합니다. 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것입니다.   차순위입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 정합니다. ④ 입찰절차 종결의 고지   최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다. ⑤ 입찰보증금의 반환   집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환하게 됩니다.

1) 입찰기일 및 매각기일	Top
통상의 입찰방법인 기일입찰과는 달리 기간입찰은 1주 이상 1월 이하의 범위안에서 입찰기간을 정하여 원격지 거주자들도 등기우편의 방법으로 입찰에 참여 할 수 있도록 하여 매수에 참여할 기회를 확대하고, 입찰기간 종료 후 1주 안으로 매각기일을 정하여 입찰함을 경매법정에 옮긴 후 입찰자의 면전에서 매각(개찰)절차를 실시하는 매각방법 입니다. 일찰기간 및 매각기일은 각 법원의 경매법정, 경매사건 수 등을 고려하여 각 법원이 적절히 조절할 수 있습니다.

2) 입찰의 방법	Top
경매법정에서 입찰함에 입찰봉투를 투입하는 기일입찰과는 달리 기간입찰은 입찰기간내에 집행관사무실에 입찰봉투를 직접 제출하거나 집행관을 수취인으로 하여 등기우편으로 제출할 수 있습니다.

3) 매수신청 보증의 제공 및 반환	Top
기간입찰에서는 각급 법원에 개설된 보관금 예금 계좌에 매수신청보증금을 납부한 후 발급받은 보관금영수필통지서를 법원에 비치된 입금증명서 양식에 첨부한 후 입찰표와 함께 입찰봉투에 넣어 제출하거나 또는 일정액의 보증료를 지불하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(일명: 경매보증보험증권)와 입찰표를 입찰봉투에 넣어 제출하는 방법입니다. 한편 매수신청보증금의 반환은 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 제외한 입찰참가자들에 대하여 보관금납부서에 기재한 잔액환급계좌에 입금하여 반환하며, 보증보험증권으로 매수신청 보증에 제공된 경우에는 원칙적으로 입찰에 참가한 이후에는 보증료가 반환되지 않습니다.

4) 주의사항	Top
① 입찰표의 작성   기간입찰에서는 기간입찰표(연두색)를 작성하여야 합니다. ○ 입찰가격의 기재를 정정하거나 기재가 불명확한 경우에는 입찰에서 제외됩니다.(입찰가격을 정정하고자 할 경우 새로운 기간입찰표를 작성하여야합니다.) ○ 입찰가격을 제외한 나머지 부분에 대한 정정은 해당부분에 사선을 긋고 입찰인 이름 옆의 인장과 같은 인장으로 정정인을 찍어야 합니다. ② 매수신청보증   다음 방법 중 하나에 의하여야 합니다. ○ 입금증명서 : 입찰기간 동안 법원보관금 취급점(취급점의 본ㆍ지점 은행에서의납부는 법원별로 달리 할 수 있음)에 매수신청보증금을 납입하고, 법원보관금취급규칙의 별지 3호 서식 법원보관금영수필통지서를 법원보관금취급규칙의 별지 제7-1호 서식(입금증명서, 집행과 또는 집행관 사무실에 비치되어 있음)에 첨부하여 기간입찰표와 함께 기간입찰봉투에 넣어 제출하여야 합니다. ○ 보증서 : 서울보증보험회사에 일정액의 보증료를 지불한 후 보험증권을 발급받아 기간입찰표와 함께 기간입찰봉투에 넣어 제출하여야 합니다. ③ 첨부서류   본인임을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여야 합니다(발행일은 3개월 내의 것). ○ 개인 : 주민등록등본       ○ 법인 : 법인등기부등본 ○ 법정대리인 : 호적등본    ○ 임의대리인 : 대리위임장, 인감증명서 ○ 공동입찰 : 공동입찰신고서, 공동입찰자목록 ④ 입찰방법   입찰표, 매수신청보증(입금증명서 또는 보증서), 기타 첨부서류를 기간입찰봉투(집행과 또는 집행관 사무실에 비치)에 넣고, 매각기일을 적은 다음 아래 방법 중 하나에 의하여 제출하여야 합니다.(매각기일 미기재시 입찰이 무효로 됩니다.) ○ 직접 제출 : 평일은 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에, 토요일은 09:00부터 12:00까지 사이에 집행관 사무실에 출석하여 집행관 또는 그 사무원에게 제출하고, 입찰봉투접수증을 수령하여야 합니다(공휴일과 휴무토요일은 미접수, 집행관 또는 그 사무원 이외의 자에 대한 제출은 무효). ○ 등기우편 제출 : 입찰기간 개시일 00:00경부터 마감일 24:00까지 법원에 우편물이 도착하여야 합니다(보통우편, 마감일 이후의 접수는 무효처리 됩니다). ⑤ 경매절차의 취소등   경매절차의 취소, 경매신청의 취하는 집행관 사무실 및 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr)에 게시되므로, 입찰전 반드시 확인하시기 바랍니다. ⑥ 기간입찰표의 취소등   기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 이후에는 기간입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니합니다. ⑦ 매수신청보증의 반환 ○ 반환시기 : 매각기일 종료후 일괄반환됩니다.(입찰후 경매절차의 취소등에 의한 경우에도 중도에 반환되지 아니합니다.) ○ 보증서 반환 : 주민등록증과 도장을 소지하여야 합니다. ○ 보증료(보험료) 환급을 위한 확인 : 입찰에 참가하지 않은 경우, 매각기일전 경매신청의 취하ㆍ취소, 입찰이 무효가 된 경우에 집행관 또는 법원사무관(집행기록이 있는 곳)에게 확인을 받아 서울보증보험회사에 제출하시기 바랍니다. ○ 입금증명서에 의한 매수신청보증의 반환 : 입금증명서에 의하여 현금등을 납부한 경우 매각기일 종료후 보관금납부서에 기재된 잔액환급예금계좌로 반환됩니다. ⑧ 매각기일의 참석등 ○ 차순위매수신고를 하고자 하는 자는 매각기일에 반드시 참석하여 신고하여야 합니다. ○ 최고가매수신고인이 2인 이상인 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰 방식으로 추가입찰을 합니다. 만일 출석하지 아니한 사람에게는 추가입찰 자격을 부여하지 않고, 출석한 사람들로 하여금 추가입찰을 실시하며, 출석한 사람이 1인인 경우에는 출석자에게만 추가입찰을 실시합니다. ○ 최고가매수신고인 중 매각기일에 출석한 사람이 없는 경우, 출석한 전원이 추가입찰을 하지 않는 경우, 추가입찰가격이 동액인 경우, 추가입찰을 실시하였으나 그 입찰이 전부 무효인 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정합니다. 이때 입찰자 중 출석하지 아니한 사람 또는 추첨을 하지 아니한 사람이 있는 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람이 추첨을 대신 합니다. ⑨ 기타 ○ 공동입찰을 하는 때에는 기간입찰표에 각각의 지분을 분명하게 표시하여야 합니다. ○ 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증을 제공하고 우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수신고에 따라 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되기 전까지 그 지위를 포기할 수 있습니다. ○ 입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없고, 한 사람이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없으며, 이에 위반한 입찰은 무효입니다.

공인중개사의 매수신청대리인 등록절차안내

지정 교육기관에 교육수강신청		→	교육 및 평가		→	이수증 교부
						↓
등록 및 등록증 교부		←	매수신청대리인 등록신청		←	보증보험ㆍ공제 등 가입 또는 공탁
↓
등록증 등 게시		→	매수신청대리업무개시

<매수신청대리인 등록절차 안내도>

1. 개요	Top
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다)이 전면 개정되어 2006. 1. 30.부터 시행됨에 따라 중개업자는 위 법 제14조 제2항에 의거 경매대상 부동산에 대하여 매수신청의 대리를 할 수 있는 근거가 마련되었고, 제3항에서는 중개업자가 매수신청대리를 하기 위해서는 대법원 규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받도록 하고 있습니다. 이에 따라 대법원에서는 대법원 규칙 및 예규를 제정하여 투명하고 공정한 부동산경매거래질서를 확립하고 국민의 재산을 보호하기 위하여 일정한 요건을 갖춘 기관이나 단체 중에서 실무교육 실시기관을 지정하여 매수신청대리인으로 등록하고자 하는 중개업자를 대상으로 매수신청대리행위를 함에 필요한 직업윤리 및 전문지식의 교육 및 평가를 통하여 일정한 요건을 갖춘 중개업자에게는 실무교육이수증을 교부하도록 하였습니다. 또한 매수신청대리행위로 인하여 발생할 수 있는 손해배상책임을 보장하기 위하여 등록 전에 보증을 설정(보증보험 또는 공제에의 가입, 공탁)하도록 하였습니다.

2. 실무교육기관의 지정승인 절차	Top
가. 실무교육기관 지정승인 신청 (1)「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 예규」(이하 “예규”라 한다) 제6조 제3항에 따라 실무교육에 필요한 전문인력 및 교육시설을 갖추고 객관적 평가기준을 마련한 다음 각 호의 기관 또는 단체는 법원행정처장에게 그 지정승인을 요청할 수 있습니다. ①「고등교육법」에 의하여 설립된 대학 또는 전문대학으로서 부동산관련학과가 개설된 학교 ② 법 제41조의 규정에 의하여 설립된 공인중개사협회 (2) 실무교육을 실시하고자 하는 기관 또는 단체는 「매수신청대리 실무교육 지침」(이하 “지침예규”라 한다) 제7조 제1항의 규정에 따라 다음 각 호의 사항이 포함된 실무교육기관지정승인신청서를 매년 11월 30일까지 법원행정처장에게 제출하여야 합니다. 다만, 2006년에 실무교육을 실시하고자 하는 기관 또는 단체는 2006. 2. 28.까지 실무교육지정승인신청서를 법원행정처장에게 제출할 수 있습니다. ① 교육과목 및 교재 ② 교육과목별 담당강사 약력 ③ 교육방법, 교육시간 및 교육장소 ④ 교육평가 등 학사운영계획(교육장별 교육계획을 포함한다) ⑤ 수강료 및 그 산출근거 등 ⑥ 기타 실무교육의 시행에 필요한 사항 나. 실무교육기관 지정승인 법원행정처장은 지침예규 제7조 제3항의 규정에 따라 실무교육기관지정승인신청을 한 기관 또는 단체가 실무교육에 필요한 인력 및 교육시설을 갖추었는지를 심사하여 실무교육기관 지정승인 여부를 결정합니다.

3. 매수신청대리인 등록 절차	Top
가. 수강신청   매수신청대리인으로 등록하고자 하는 중개업자는 법원행정처에서 지정승인 된 실무교육기관에 수강신청을 하여 일정한 교육을 이수하여야 하며, 수강신청을 할 수 있는 교육대상 중개업자는 다음 각 호와 같습니다. (1) 매수신청대리인 등록을 신청하고자 하는 공인중개사 (2) 매수신청대리인 등록을 신청하고자 하는 중개법인의 대표자인 공인중개사 나. 교육 및 평가   실무교육기관은 32시간 이상 44시간 이하의 범위 내에서 실무교육을 실시하게 되며, 예규 제6조 제1항의 최저교육시간인 32시간 이상을 수강한 자를 대상으로 평가를 실시합니다. 다. 이수증의 교부   실무교육기관은 평가시험에서 100분의 60 이상의 득점을 한 자를 실무교육이수자로 결정하여 실무교육이수증을 발급합니다. 라. 보증보험이나 공제의 가입 또는 공탁   매수신청대리인으로 등록하고자 하는 중개업자가 실무교육을 이수한 때에는 규칙 제5조의 등록요건에 따라 매수신청대리행위로 인하여 발생할 수 있는 손해배상책임을 보장하기 위하여 규칙 제11조 제2항의 규정에 따른 보증보험 또는 공인중개사협회의 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다. 마. 매수신청대리인 등록 신청   매수신청대리인 등록신청일 전 1년 이내에 실무교육을 이수하고 보증보험이나 공제가입 또는 공탁을 한 중개업자는 예규 제2조 제1항 각 호의 서류를 첨부하여 중개사무소(중개법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장(이하 “지방법원장”이라 한다)에게 매수신청대리인 등록신청을 하여야 합니다. 바. 매수신청대리인 등록 및 등록증 교부   매수신청대리인 등록신청을 받은 지방법원장은 14일 이내에 중개업자의 종별에 따라 등록을 하고 매수신청대리인등록증을 교부합니다. 사. 매수신청대리인 등록증 등 게시   매수신청대리인 등록을 한 중개업자는 규칙 제9조 및 예규 제5조의 규정에 따라 다음 각 호의 서류를 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 합니다. (1) 매수신청대리인 등록증 (2) 규칙 제17조의 규정에 따른 매수신청대리인 등 수수료표 (3) 규칙 제11조제2항의 규정에 따른 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류 아. 매수신청대리인 업무 개시   위와 같이 매수신청대리인 등록절차를 마친 중개업자는 법원경매절차에서 다음 각 호의 경매대상 부동산에 대한 매수신청대리를 할 수 있습니다. (1) 토지 (2) 건물 그 밖의 토지의 정착물 (3) 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 (4) 「광업재단저당법」에 따른 광업재단 (5) 「공장저당법」에 따른 공장재단

4. 실무교육 수강신청 시기	Top
법원행정처에서는 법 및 대법원 규칙과 예규가 시행되면 2006. 2. 1.부터 2006. 2. 28.까지 1개월간 실무교육을 실시하고자 하는 기관 또는 단체로부터 실무교육기관지정승인신청서를 제출 받아 2006. 3. 1.부터 심사를 하여 서류가 미비하다고 인정되는 경우에는 그 보완을 명하는 등의 절차를 거쳐 2006. 3. 중순경에 실무교육기관을 지정하여 해당 기관에 지정통지를 하고 대법원 홈페이지에 게시할 예정입니다. 따라서 실무교육을 수강하고자 하는 중개업자는 실무교육기관이 지정된 이후에 그 교육기관에 수강신청을 할 수 있습니다.