마을 계획 4 (사전 상식)

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일단은 초안으로 우리가 하는 사업은 동호인 주택 사업입니다.

보통 주택사업이라고 해도 서로 건축에 대해 모르면 대행사에 의뢰를 하기 마련입니다.

하지만 우리는 맏기지 않고 직접 하기로 했죠.

그럼 일반 대행 사들이 어떻게 하는지 알아봐야 할겁니다.

그럼 그사람들이 하는 방법을 좀 살펴 볼까요?

앞에서도 말씀드렸지만 지금 제글이 좀 딱딱할수도 있습니다.

일단은 좀 참아 주세요.

그래도 밖에서 의뢰하시면 컨설팅 비용을 지불해야 하는 내용입니다. ^^

동호인 사업계획서

- 목차 -

1. 사업제안의 목적

2. 동호인주택 개발 사업개요

  가. 동호인주택의 정의

  나. 동호인주택의 장단점

  다. 동호인주택 추진 시 검토사항

  라. 동호인주택 진행 절차

  마. 동호인 모집 방식의 개발사업 역할 분담

3. 동호인주택 개발사례

  가. 대상지 개발여건

  나. 대상지 분양성 분석

  다. 대상지 사업성 분석

  라. 대상지 종합분석 및 대안

  마. 종합의견

이런 순서로 시작하게 됩니다.

일단 내용을 최대한 딱딱하지 않게 꾸며 보도록 노력하겠습니다. ^^

1.  사업제안의 목적

▸국내 주택부분의 근본적인 수급 불균형이 해결되지 않는 한 일정기간 주택에 대한 수요는 증가.

▸증가하는 주택수요를 충족시키기 위한 토지공급은 지극히 제한된 상태로 대체 후보지에  대한 수요는 증가.

▸수요 초과에 따른 주택문제는 대체로 수도권 중심으로 발생했으나 도시 내 도시 내 택지의 추가 공급은 현실적으로 어려워 기존 단독 주택지를 공동주택(고급빌라, 다세대 등)으로 대체하여 그 해결점을 찾을 수 있음. 

▸다세대 공급물량증가, 정부의 부동산경기 억제 정책 등은 부동산 사업상 분양성 문제를 제기 하지만 도심 역세권 중급주택은 품질전략, 가격 전략, 마케팅 전략 등을 차별화하여 안정적인 수요 기반을 창출 할 수 있음. 

▸불특정다수를 대상으로 하는 부동산 상품(아파트, 오피스텔, 주상복합 등)의 경우 경기 부진에 따라 안정적인 개발 사업운영을 어렵게 하지만 특정지역에 가격 거품을 제거하여 투자수익을 예상 할 수 있는 동호인 빌라 사업은 대체로 지속적으로 성장 할 수 있는 시장 잠재력 보유

어렵죠? 결국 원가 절감하면서 집짓고 팔기에 편하고 그리고 집값 높이고 그러자는 얘기 아니겠습니까?

어째든 지금 전원주택이 자꾸 집값이 오르고 있는것은 사실이구요.

그리고 땅값도 자꾸 오르고 있느것도 사실입니다.

사실은 저도 조급한 마음을 좀 가지고 있습니다.

엣날엔 20-30만원으로도 충분히 살수있던 땅이 100만원이라고 하면 혀를 끌끌 차다가 지금은 점점 서울의 남쪽으로 북쪽으로 전원주택지가 점점 멀어 질때 좀 안타까와집니다.

아무튼 서울의 전원주택이 원주로, 아산이나 서산으로 그리고 북쪽으로는 DMZ까지 가고 있으니....

그래도 서울부터 1시간을 모두 외치고 있답니다.

암튼 그건 사족이구요.

1. 동호인주택 개발 사업개요

1.1. 동호인주택의 정의

동일한 그룹 : 같은 직업 등을 가진 동호인들이 직접 토지를 구입하여 자신의 경제 여건에 맞추어 짓는 주택의 유형

투 자 가 치 : 직접 주택을 짓게 되므로 직접원가 외 유통비용 등을 제거하여 저렴한 비용으로 주택마련.

공 사 기 간 : 통상 20세대 미만으로 짓게 되므로 공사 기간이 짧아 자금회전 및 운용이 유리.

편   리   성 : 청약통장 등 각종 제도적 제약에 구애받지 않고 손쉽게 내 집을 마련.

일단 주택구입자금이 점점 비싸지는 것에 문제가 만들어진다는 것입니다.

저 어렸을때가 생각이 나는군요.

서울 한복판인데도 어렵지 않게 공터를 볼 수 있었구요.

그리고 농사를 짓는 분도 있었습니다.

강남이요?

코엑스전시장이 제가 고등학교 때에는 거의 버스로 들판을 달리다 갑자기 커다란 공터에 큰 천막도 가끔있고....

주변은 지금 시외로 나가면 듬성듬성있는 여관이 있는 그 정도였다고 기억됩니다.    

암튼

동호인 주택은 마음 맞는 사람들끼리 저렴하게 집짓자는 것입니다.

혼자는 용기를 내기가 여간해서는 힘들거든요.

1.2. 동호인주택의 장단점

구분	동호인주택	일반분양아파트
토지취득세금 (소유권이전)	토지매입 시에 만 취득세납부→분양가 절약 (소유권이전 : 원소유자 → 동호인)	토지 매입시와 일반분양시 두 번납부→가격상승 (소유권이전 : 원소유자→시행&시공업체→동호인)
인허가 사항	인허가 내용이 간단 (건축법상 건축허가 대상)	인허가 소요시간 길고 복잡. (주택건설 촉진법상 사업승인 및 분양 승인등 절차 의무)
분양가격	인근시세 대비 경쟁력 있는 분양가 적용 (각종비용 & 시행 및 시공사 등 사업이익 배제)	동호인 주택에 비하여 비싸고 시세차익이 적음. (분양가 사업 & 공사 관리비, 분양경비, 광고비 포함)
기타사항	동호인 취향을 반영하여 맞춤형으로 시공 →동호인 각자 원하는 스타일로 수시변경가능 →지속적인공사 참여 가능	분양계약과 동시에 마감 확정 후 공사시공 →향후 분양 계약자가 자재선정 등 참여기회 없음.

1.3. 동호인주택 추진 시 검토사항

구분	확인할 내용	비     고
대상토지 구입 & 동호인모집	- 토지 매매 계약 후 동호인 모집 (허가 전 : 청약 & 허가 후 : 동호인 계약) (건축 허가 전 사전 동호인 모집 & 허가 후 광고 활용 동호인 모집) - 동호인 주택 사업 성격 & 추진방향 결정 (100% 조합원 또는 조합원 대물 및 잔여분 일반 분양으로 사업비 충당)  - 사업주체 & 역할  사업시행 : 시행대행사 담당(사업진행 및 동호인 모집 등)  시공 & CM : 시공사 또는 시공사+PM회사  자금관리 : 신탁사 또는 시중은행(자금조달 및 중도금 대출, 분양금 관리 등)	- 동호인주택 약정서 - 부지매입 계약금 해결방법 - 부지매입 자금조달방법 - 시행사 & 시행대행사 활용
분양금액 결정	- 동호인 모집 분양가 결정  (토지소유권 이전 후 → 모집 분양가 + 등기관련 추가 비용) - 층별, 향별 효용 격차지수 적용하여 분양가 산정 - 가격할인 정책은 사용하지 않음	- 원가분석 후 협의결정 - 대상 사업지 협의결정
설계 및 허가	- 고급빌라 경험 있는 설계업체 선정 및 용역계약 - 대 관청 업무능력 강한 업체 선정 및 용역계약 - 주변 민원처리 능력 탁월한 업체 선정 및 용역 계약	- TURN-KEY 발주 - 설게 및 시공
자금 조달	- 자금 전담은행 섭외(자금 조달, 중도금 대출, 분양자금 관리 등)	- 동호인 조합 또는 법인
시공 & 감리	- 자체선정 및 PM전문회사 네트워크 활용
사업이익 정산	- 회사별 역할 분담 & 투자 금액에 따른 투자수익 배분(협의 필요) - 투자자, 동호인의 투자가치를 극대화 할 수 있도록 진행 필요.

1.4. 동호인주택 진행 절차

1.4.1.  동호인주택 (일반)

구분	주요 업무내용	세부 진행 절차	비     고
1단계	- 동호인 결성	- 직장 동료, 친척 등 여러 의미의 동호인 구성 - 동호인 조합 결성 후 조합장 선출	- 조합규약 작성 - 동호인 요구사항 정리
2단계	- 사업시행자 선정  (전문 건설사에 업무대행)	- 원칙 : 동호인 조합 자체적으로 업무진행 - 대안 : 조합이 동호인의 조건과 부합하면서 사업성을 겸비한 부지 검토 & 매입이 어렵고 시공과 감리에 대한 구체적인 경험이 부족하다면 동호인 주택 전문 시행사에 대행을 의뢰하는 것이 시간, 경비 면에서 유리함.
3단계	- 대상부지 선정	- 모집된 동호인의 다양한 조건 (가구수, 교통여건, 주변환경, 투자 가치 등)에 걸맞는 후보지를 복수로 검토. - 검토된 후보지를 대상으로 설계의뢰 검토 의뢰
4단계	- 기본 계획안 확정	- 후보지 기본 설계안 사업성 검토 및 부지 확정
5단계	- 대상부지 매입	- 선정부지 계약 및 인허가 절차 진행	- 동호인 명의로  지분등기
6단계	- 시공 및 감리	- 원칙 : 조합에서 직접 각 공종을 직영 - 대안 : 효율성을 높이기 위하여 도급공사 검토	- 입주자 취향에 따른 마감재 선택
7단계	- 입주 및 사후 관리	- 사용검사 후 입주 및 각종 하자 보수 진행 - 조합 자체적으로 주택 관리 실시

1.4.2. 동호인모집 방식의 개발사업

구분	주요 업무내용	세부 진행 절차	비     고
1단계	- 사업후보지 검토	- 주요 대상지역 토지정보 수집 및 지주 작업	- 시행사
2단계	- 사업 대상부지 선정	- 기본설계 및 사업성 검토	- 설계사무소 - 시행사
3단계	- 대상부지 매입 작업	- 지주 협의 및 매입가격 조정	- 시행사
4단계	- 대상부지 매매 계약	- 매매계약 진행	- 시행사 + PM전문회사
5단계	- 평면 검토 및 수정	- 대상부지 평면 조정 및 확정	- 시행사 + PM전문회사 - 설계사무소
6단계	- 건축허가 신청	- 원칙 : 조합에서 직접 각 공종을 직영 - 대안 : 효율성을 높이기 위하여 도급공사 검토	- 설계사무소
7단계	- 동호인 사전모집	- 기존 고객 마케팅 및 분양 안내서 발송 - T/M & D/M	- 시행사 - PM전문회사
8단계	- 건축허가 및 마케팅준비	- 허가 득 & 카다록/전단/분양 안내문/프랭카드 등	- 시행사 광고회사 등
9단계	- 동호인 모집 & 약정	- 사전모집 동호인 약정 및 신규 동호인 모집
10단계	- 토지 소유권이전	- 토지 소유권 이전 및 각 동호인별 지분등기
11단계	- 시공 및 CM	- 시공 : PM 전문회사 협력업체 또는 브랜드 시공사 등 - CM : 공정관리/ 공기관리/ 원가절감/ 안정성유지
12단계	- 입주 및 사후 관리	- 사용검사 후 입주 및 각종 하자 보수 진행 - 입주업체 사후 종합관리 실시

1.4.3.  동호인모집 방식의 개발사업(진행절차)

1.5. 동호인 모집 방식의 개발사업 역할 분담

 

구분	업 무 내 용	비     고
시행사 (시행대행사)	- 토지선정 및 토지 주 작업 - 토지매매계약 (계약금 조달 가능)
PM (PM전문회사)	- 공정관리(공기/ 금액절감) - 건축허가(공동) - 토지대금 파이낸싱(일정기간 내 동호인 미달 시) - 설계 및 감리사무소 관리 - 설계변경 등 건축주 역할 대행 업무
시공사	- 대상부지 매입 작업 - 지주 협의 및 매입가격 조정
협력업체	- 설계, 감리회사 : 건축허가, 설계변경, 건축설계, 등 - 광고대행회사 : 광고 홍보물 제작 및 배포 - 세무회계회사 : 고급주택 구입 양도에 따른 절세대책 - 변호사 : 계약에 따른 각종 민법 등 법률 검토 - 중계업자 : 동호인 모집, 투자자 확보 업무지원

제가 이건 계속 풀이를 달겁니다.

그 전에 궁금하시면 리플 아시죠? ^^