2008 강남권 재건축 살아나나 ‘부푼 기대’

특급리포트/내년 강남권 재건축 ‘부푼 기대’ <DIV class=NTitle2>2008년 전망③재건축, 용적률 완화 등 나설 듯</DIV>   <DIV>내년 재건축 시장에 대한 관심이 늘어날 전망이다. 이명박 당선자가 재건축 용적률 완화를 공약했기 때문이다. 이 당선자의 공약은 도심 주택 공급을 늘리기 위해 용적률을 높이려는 것이다. 용적률이 높아지면 같은 대지에서 지을 수 있는 건축면적이 많아져 더 많은 가구수를 들일 수 있다. 용적률이 올라가는 만큼 분양수입이 늘어나기 때문에 사업성은 좋아진다. 용적률 상향과 함께 시장에서는 다른 재건축 규제 완화에 대한 기대감도 나온다. 이 당선자의 공약 중에는 용적률 완화 외에 다른 규제 완화내용이 언급돼 있지 않으나 재건축을 활성화하려 한다면 다른 규제도 풀지 않겠느냐는 것이다. 용적률이 올라간다면 강남권 재건축 사업이 활기를 띨 수 있을 것으로 보인다. 현재 저층인 개포주공 단지를 비롯 서초구 잠원동 등 중층 단지들이 용적률에 발목 잡혀 사업이 표류하고 있는 상태다. 이제 사업이 시작되고 있는 단독주택지역 재건축도 활발해질 것으로 예상된다. 단독주택 재건축은 안전진단이란 절차가 없어 추진위 구성 등 곧장 사업을 시작할 수 있다. 하지만 재건축에 대한 지나친 기대는 금물이다. 정부의 규제 완화가 어떻게 될지 아직 윤곽조차 잡히지 않고 있다. 새 정부가 들어서야 본격적으로 추진될 것으로 보인다. 때문에 내년 하반기나 돼야 규제완화 내용이 구체화할 것으로 보이고 시행은 2009년 이후 가능할 것으로 예상된다. 새 정부도 규제는 풀더라고 가격 안정을 최우선으로 생각할 것이어서 투기억제장치는 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 정부의 규제 완화와 시장 움직임을 지켜보며 단기 시세차익을 노리기보다 실수요 입장에서 투자성을 따져야 한다. 현행 재건축 규제 어떻게 될까 ▶용적률 얼마나 오를까 -현재 서울의 기준 용적률: 2종 주거지역 190%, 3종 주거지역 210%, 고밀도지구 230% -서울시 조례의 용적률: 2종 200%, 3종 250% -국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용적률: 2종 250%, 3종 300% -국토법에 정한 용적률까지 상향될 듯:도심 재개발 활성화 대책인 도시재정비촉진특별법이 선례 -기존 법령 개정하거나 특별법 등 제정해 추진할 듯 ▶조합원 명의 변경 금지 -현재 2004년 이후 조합설립된 경우 조합원 명의변경 안돼(전매금지) -투기적 수요를 억제하기 위한 조치로 지속 가능성 -재개발에는 없는 거래제한 조치여서 완화 검토할 수도 ▶중소형평형의무비율 -건립가구수 비율:전용 60㎡ 이하 20% 이상, 60~85㎡ 40% 이상 -중층단지들 현행보다 집 작아질 수 있어 완화 요구 -중소형평형의무비율 완화되거나 없어지면 큰 평형 위주로 주택공급량 감소 예상 -새 정부 목적이 공급확대여서 유지할 듯 ▶재건축 임대주택(개발이익환수제) -재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 건립 -공공이 매입해 주변 시세 90% 선에서 전세 활용 -임대주택만큼 용적률 인센티브 있어 주택공급 확대 역할 -공급확대와 맞아 유지될 듯 ▶재건축부담금(초과이익환수제) -재건축 사업기간 동안 평균 집값보다 많이 오른 부분에 대해 부과 -입주 후 현금으로 부과:강남권 많게는 억대 예상 -주택공급과 상관 없고 투기적 수요 차단 목적이어서 지속될 듯 -재개발과 함께 새로운 개발이익 환수 장치로 바뀔 수도 ▶안전진단 강화 -구조에 문제가 없으면 재건축 금지 -허용연한 충족해야 사업 가능 -특히 중층 단지 재건축 억제를 노린 대책 -재건축을 통한 주택공급 확대에 어긋나 완화 가능성 -자원낭비 등 논란 커질 수 있어 큰 폭 완화는 힘들 듯 규제 완화로 덕 볼 사업장은 어디 ▶강남구 개포지구 -개포지구내 주공1~4단지 등 7개 저층 단지 1만2985가구 재건축 추진 -모두 안전진단 통과하고 일부는 조합 설립 -단지별 용적률 미확정으로 사업 중단:당초 구청안은 177% -주민들 용적률 상향 요구해 현재 용적률계획 용역 중 -다른 문제 없어 용적률 올라가면 사업 순항 예상 ▶잠실주공5단지 -예비 안전진단 반려로 재건축 발목 잡혀 -용적률 완화보다 안전진단 완화가 절실 ▶가락시영•고덕지구•둔촌주공 -가락시영:조합설립됐고 건축심의 단계 -고덕지구: 착공 들어간 1단지 이외 다른 저층 단지들 구역지정 준비 중 -둔촌주공: 안전진단 통과하고 조합설립 중 -용적률 올라가면 사업성 더 나아져:현재 결정된 기준 용적률 190% -용적률 규제 완화 기다리며 사업승인 미룰 수도:내년 사업속도 더딜 듯 ▶고밀도지구 등 중층 재건축 -서초구 잠원동 등 중층 단지 내분 등으로 사업 중단되다시피 -고밀도지구에선 용적률 규제와 안전진단 문제로 사업 저조 -용적률 높아지고 안전진단 완화되면 중층 단지 재건축 활발할 듯 -사업성 좋아지면 내분 등 조합 내 갈등도 풀릴 것 ▶단독주택지역 재건축 -서울 단독주택 재건축 예정구역 250곳 -이중 26곳이 구역지정 받은 상태 -대부분 기준 용적률 190% 적용 -용적률 올라가면 사업 활발할 듯 투자유의점은 무엇 ▶규제 완화 내용 봐야 -규제 완화 내용에 따라 지역, 단지별 투자성 달라져 -안전진단 강화 계속되면 용적률 풀려도 아파트 재건축 여전히 어려워 -안전진단 완화되면 중층 단지들 재건축 활기 ▶새 개발이익 환수 장치 없나 -규제 완화와 함께 투기 억제 위해 새 개발이익 환수 장치 나올 수도 -규제 풀리는 만큼 투자성 높아지는 게 아니어서 신중해야 -용적률 높아져 일반분양분 많아도 상한제 적용되면 큰 이득 안돼 ▶조합원 명의변경 금지 -조합원 명의변경 금지 유지될 경우 내년 대상 단지 많아 -사업 순항하면 개포지구, 고덕지구, 둔촌주공 등 조합설립 단계 들어 -조합설립 이후 거래 안돼 조합설립 전 구입여부 판단해야</DIV> <DIV></DIV> <TABLE class=MsoNormalTable cellSpacing=1 cellPadding=3 width=570 align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR bgColor=#ffffff> <TD colSpan=5>서울지역 주요 재건축 추진 단지</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 1" bgColor=#eeeeee> <TD colSpan=2>위치</TD> <TD>단지</TD> <TD>가구수 </TD> <TD>사업단계</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 2" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=17>강남구</TD> <TD rowSpan=5>개포동</TD> <TD>주공3단지</TD> <TD>1,160 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 3" bgColor=#ffffff> <TD>주공4단지</TD> <TD>2,840 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 4" bgColor=#ffffff> <TD>시영</TD> <TD>1,970 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 5" bgColor=#ffffff> <TD>주공2단지</TD> <TD>1,400 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 6" bgColor=#ffffff> <TD>주공1단지</TD> <TD>5,040 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 7" bgColor=#ffffff> <TD>논현동</TD> <TD>경복</TD> <TD>308 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 8" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>대치동</TD> <TD>청실1차</TD> <TD>1,090 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 9" bgColor=#ffffff> <TD>청실2차</TD> <TD>288 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 10" bgColor=#ffffff> <TD>은마</TD> <TD>4,424 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 11" bgColor=#ffffff> <TD>국제</TD> <TD>200 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 12" bgColor=#ffffff> <TD>도곡동</TD> <TD>진달래1차</TD> <TD>372 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 13" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>삼성동 </TD> <TD>상아2차</TD> <TD>480 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 14" bgColor=#ffffff> <TD>홍실</TD> <TD>384 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 15" bgColor=#ffffff> <TD>압구정동</TD> <TD>한양7차</TD> <TD>240 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 16" bgColor=#ffffff> <TD>역삼동</TD> <TD>개나리6차</TD> <TD>276 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 17" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>일원동 </TD> <TD>대우</TD> <TD>110 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 18" bgColor=#ffffff> <TD>현대사원</TD> <TD>465 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 19" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=14>강동구</TD> <TD rowSpan=3>고덕동</TD> <TD>고덕시영한라</TD> <TD>1,500 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 20" bgColor=#ffffff> <TD>고덕시영현대</TD> <TD>1,000 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 21" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공2단지</TD> <TD>2,600 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 22" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>길동 </TD> <TD>신동아1차</TD> <TD>444 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 23" bgColor=#ffffff> <TD>신동아2차</TD> <TD>528 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 24" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>둔촌동</TD> <TD>둔촌주공1단지</TD> <TD>1,370 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 25" bgColor=#ffffff> <TD>둔촌주공3단지</TD> <TD>1,480 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 26" bgColor=#ffffff> <TD>둔촌주공2단지</TD> <TD>900 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 27" bgColor=#ffffff> <TD>둔촌주공4단지</TD> <TD>2,180 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 28" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>상일동</TD> <TD>고덕주공3단지</TD> <TD>2,580 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 29" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공4단지</TD> <TD>410 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 30" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공6단지</TD> <TD>880 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 31" bgColor=#ffffff> <TD>고덕주공7단지</TD> <TD>890 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 32" bgColor=#ffffff> <TD>성내동</TD> <TD>미주</TD> <TD>406 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 33" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>강서구</TD> <TD rowSpan=3>화곡동</TD> <TD>우신</TD> <TD>1,170 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 34" bgColor=#ffffff> <TD>홍진</TD> <TD>100 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 35" bgColor=#ffffff> <TD>양서1단지</TD> <TD>290 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 36" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=4>관악구</TD> <TD rowSpan=2>봉천동 </TD> <TD>일두</TD> <TD>204 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 37" bgColor=#ffffff> <TD>복권</TD> <TD>108 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 38" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>신림동 </TD> <TD>강남</TD> <TD>876 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 39" bgColor=#ffffff> <TD>관악</TD> <TD>119 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 40" bgColor=#ffffff> <TD width=69>광진구</TD> <TD>자양동</TD> <TD>자양</TD> <TD>112 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 41" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=3>노원구</TD> <TD>공릉동</TD> <TD>태능현대</TD> <TD>632 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 42" bgColor=#ffffff> <TD>상계동</TD> <TD>주공8단지</TD> <TD>830 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 43" bgColor=#ffffff> <TD>월계동</TD> <TD>동신</TD> <TD>864 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 44" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>동작구 </TD> <TD>사당동</TD> <TD>영아</TD> <TD>360 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 45" bgColor=#ffffff> <TD>상도동</TD> <TD>대림(36-1)</TD> <TD>400 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 46" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=15>서초구</TD> <TD rowSpan=3>반포동</TD> <TD>한신1차</TD> <TD>790 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 47" bgColor=#ffffff> <TD>주공1단지</TD> <TD>3,590 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 48" bgColor=#ffffff> <TD>삼호가든3차</TD> <TD>424 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 49" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>방배동</TD> <TD>삼호3차</TD> <TD>216 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 50" bgColor=#ffffff> <TD>삼호1차</TD> <TD>432 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 51" bgColor=#ffffff> <TD>삼호2차</TD> <TD>264 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 52" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>서초동</TD> <TD>삼호1차</TD> <TD>708 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 53" bgColor=#ffffff> <TD>무지개</TD> <TD>1,074 </TD> <TD>예비안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 54" bgColor=#ffffff> <TD>우성2차</TD> <TD>403 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 55" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=6>잠원동</TD> <TD>반포한양</TD> <TD>372 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 56" bgColor=#ffffff> <TD>한신6차</TD> <TD>560 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 57" bgColor=#ffffff> <TD>한신5차</TD> <TD>555 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 58" bgColor=#ffffff> <TD>우성</TD> <TD>408 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 59" bgColor=#ffffff> <TD>한신2차</TD> <TD>1,572 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 60" bgColor=#ffffff> <TD>한신4차</TD> <TD>1,212 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 61" bgColor=#ffffff> <TD width=69>성북구</TD> <TD>정릉동</TD> <TD>스카이</TD> <TD>140 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 62" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=6>송파구</TD> <TD rowSpan=2>가락동 </TD> <TD>가락시영2차</TD> <TD>3,000 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 63" bgColor=#ffffff> <TD>가락시영1차</TD> <TD>3,600 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 64" bgColor=#ffffff> <TD>송파동</TD> <TD>반도</TD> <TD>750 </TD> <TD>건축심의</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 65" bgColor=#ffffff> <TD>신천동</TD> <TD>진주</TD> <TD>1,507 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 66" bgColor=#ffffff> <TD>잠실동</TD> <TD>주공5단지</TD> <TD>3,930 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 67" bgColor=#ffffff> <TD>풍납동</TD> <TD>우성</TD> <TD>495 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 68" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=2>영등포구 </TD> <TD rowSpan=2>신길동 </TD> <TD>남서울</TD> <TD>518 </TD> <TD>구역지정</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 69" bgColor=#ffffff> <TD>신미</TD> <TD>130 </TD> <TD>구역지정</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 70" bgColor=#ffffff> <TD width=69 rowSpan=4>용산구</TD> <TD>원효로4가</TD> <TD>산호</TD> <TD>554 </TD> <TD>정밀안전진단 통과</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 71" bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=3>이촌동</TD> <TD>렉스</TD> <TD>460 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 72" bgColor=#ffffff> <TD>강변</TD> <TD>146 </TD> <TD>조합설립인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 73" bgColor=#ffffff> <TD>왕궁</TD> <TD>250 </TD> <TD>추진위</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 74" bgColor=#ffffff> <TD>은평구</TD> <TD>역촌동</TD> <TD>은평</TD> <TD>346 </TD> <TD>사업시행인가</TD></TR> <TR style="mso-yfti-irow: 75" bgColor=#ffffff> <TD width=69>중랑구</TD> <TD>묵동</TD> <TD>우성</TD> <TD>190 </TD> <TD>구역지정</TD></TR></TBODY></TABLE>