성남 시내 아파트 단지들에 대한 재조명 2 - 상대원동 -

[라오스]

안녕하십니까? 박카스입니다.

오늘은 어찌어찌 시간이 많이 남는 고로 연달아서 글을 올립니다.

꼭 말씀드리고 싶은 것은 제가 부동산 업자가 아니라는 점입니다. 어떤 물건을 제가 추천하고, 추천하지 않는 이유는 단지, 제가 파악하기에 그렇다는 것이고, 어떤 특정 단지에 보다 유익이 되고, 특정 단지에 보다 해를 끼치기 위함이 아닙니다.

경우에 따라서 제가 혹평을 하는 경우도 있을 터이며,

또 경우에 따라서는 제가 상당히 추천하는 단지도 있을 터입니다.

아직 그런 분은 계시지 않지만, 혹시라도 염려하는 것은 제 판단이 잘못되어서 투자에서 피해를 당하시거나, 손해를 입는 분이 없기를 정말 간절히 바랄 뿐입니다.

다만, 일반적인 기준으로 유망한 지역에 해당하는 곳으로 여러분의 선택이 가기를 바라고, 유망하다고 판단되지 않는 지역에서는 재빨리 갈아타기를 하시던지, 좋은 미래를 만들어가시는데, 도움이 되기를 바랄 뿐입니다.

제가 하대원동 인근을 추천하면서 향후 5년간이라는 말씀을 자주 드리는데, 이것은 하대원동 인근이 재개발의 손길이 미치지 않는다는 장점이 있기 때문입니다.

생각해봅시다. 1 / 2 / 3 단계에 모든 구역들의 세입자들과, 소유자들을 정말로 도촌이나, 여수동 인근, 송파신도시, 판교 지역으로의 흡수가 가능할까요? 정말 그런식으로 재개발이 될까요? 그렇지 않을 가능성이 높다고 생각합니다. 완전한 순환식이란... 정말 힘든 일입니다.

즉, 전국 1위의 주택 보급률을 차지하는 수정구와 전국 4위를 차지하는 중원구(^^ 아시겠지만... 반대로)의 그 많은 세대수를 위한 대체 지역이 될 수 있다는 것이지요. 재개발의 손길이 닿지 않는 하대원동 인근은 뚝딱뚝딱 거리는 소리없이, 성남 시내에 살 수 있는 대체 단지란 말입니다.

앞으로 이야기를 할 기회가 있겠지만, 단대동의 진흥 / 진로의 경우는 재개발시에 과연 살기에 쾌적한 곳일까요? 가보신 분들은 분명히 말을 하실 수 있으실 겁니다.

현재도 좁은 출입구로 인해서 저평가되고 있다고 이야기 하는데, 정작 공사가 시작되서, 인근을 다 쑥대밭으로 다 파헤치고, 공사 차량이 왔다갔다 한다면, 정말 앞으로 입주할 아파트만을 생각하면서.. 행복하게 살만한 곳일까요?

저는 그렇게 생각하지 않습니다. 그래서 제가 상대원동 공단 인근을 주목하는 것입니다. ^^

두 번째로 살펴볼 지역은 지독히도 저평가되어있는 상대원 인근의 아파트입니다.

우선 상대원 지역의 아파트는 두 개의 공간이 존재합니다.

우선은 시내 쪽으로 위치한 중원 경찰서 인근의 삼익 아파트와 선경 아파트이며,

제가 조심스럽게 추천드리는 성남 공단 뒤쪽의 (우리가 사기막골이라고 부르며, 어린 시절 수영장을 찾던) 산성 - 산호 - 일성 - 궁전 - 성지 아파트입니다.

따라서 두 지역을 차례대로 살펴보도록 하겠습니다. 인근의 금광동 지역의 아파트는 향후 살펴보도록 하지요. ^^

일단, 실제로 거주하시는 분들께는 정말로 죄송합니다만,

중원 경찰서 인근의 삼익 상대원과 선경 아파트에 대해서는 제가 많은 점수를 드리기 힘듭니다. 삼익의 경우는 좋은 점이 거의 없으며, 선경 아파트의 경우에는 대단지라는 점을 제외한다면, 역시 향후 전망은 그리 밝지 못하다고 생각합니다.

일단, 현 시점에서의 가격을 거론해 보도록 하지요.

상대원동 선경아파트입니다. 21평형 단일 평수, 2510세대, 94년도 입주,

2006-01-02    하한가 : 9,900   기준가 : 10,750   상한가 :   11,750

2006-09-25    하한가 : 11,500  기준가 : 12,750   상한가 :   13,500 ▲230

기준가로 본다면, 2,000만원 상승 / 앞으로도 상승세는 비슷할 것으로 판단됩니다.

그래도 평당 500만원이 조금 넘나요?

상대원동 삼익아파트입니다. 14평형, 264세대,  91년도 입주,

2006-01-02    하한가 : 6,000   기준가 : 6,300  상한가 :   6,600

2006-09-25   하한가 : 6,000  기준가 : 6,400 상한가 :   6,600

정말 속상할 정도로 오르지 않습니다. 올 해 내내 100만원 올랐네요. 그나마... 기준가를 본다면...
앞으로도 크게 다른 흐름을 보이진 않을 것이라고 판단합니다.

평당가가... 쩝..

위에서 보셨듯이 지독히도 저평가된 두 개의 단지입니다.

일단 상대원 삼익의 장점은 하나입니다. 매입하실 때의 가격부담이 없다는 것이죠.

혹자는 아파트가 극히 저평가되어있으므로... 앞으로는 오를 수 있을 가능성이 있는 것이 아닌가 하는 질문을 하시곤 합니다.

하지만, 한 두 사람의 눈으로 지켜보는 것이 아닙니다.

가격이 낮은 데는 낮을 만한 이유가 있는 것입니다.

판교 분양으로 분당의 전체가 천지요동을 칠 때도 전혀 움직임이 없었던 단지들이 있었습니다.

직접 거론을 하지 않겠지만... 20평대 미만의 소형 평형의 단지들이었죠. 20평대 중심의 소형 단지들도 역시 오름폭은 미진했습니다.

즉, 앞으로는 30평대 이상의 아파트가 중심이라는 점을 결코 부인할 수 없는 현실입니다. 솔직히 말씀드리면, 10평대 혹은 20평 초반대의 아파트를 소유하는 것은 무주택의 입장에 있는 것보다도 장점보다 단점이 많습니다.

조금 예를 들자면,

1. 실제로 오름폭은 은행의 정기 예금 수준보다도 낮다. 하물며, 은행 대출 이자의 수준도 따라가기 힘들다.

2. 앞으로의 갈아타기에 문제가 있다. 청약 저축의 가입도 안되며, 실제로는 웬만한 30평대 아파트 전세금도 안되는 돈임에도 불구하고, 유주택자로써, 청약에서 차별을 받는다.

3. 재산세 등 세금에 있어서도 무주택자보다 불이익을 당한다.

4. 기존에 아파트를 가지고 있으므로, 새로운 아파트로의 갈아타기에 주저하게 된다.

선경 아파트의 경우는 일단 대단지 아파트라는 장점이 존재합니다만... 그래서 앞으로도 어느 정도의 상승을 기대해 볼 수 있습니다만...

상승폭은 제한적일 수 밖에 없습니다. 아파트 가격이 오르지 않는다는 말씀이 아닙니다. 다만, 앞으로의 발전성이 떨어진다는 것이지요.

우선, 1995년도 입주 / 2500여 세대의 선경 아파트가 넘어야할 선이 많습니다. 실제로 거주하시는 분들은 잘 알고 계실 겁니다만... 인도를 점유하고 있는 노점상, 주차의 문제점, 교통의 불편, 녹지 공간의 부족, 복도식 아파트...

이에 반해서 공단 인근의 아파트는 오히려 가격 상승 가능성이 높은 투자처라고 조심스럽게 말씀드리겠습니다.

일단 시세를 살펴보시면,

산성아파트입니다. 34평형, 97년도 입주, 360세대

2006-01-02    하한가 : 18,400   기준가 : 18,750  상한가 :   19,250

2006-09-25  하한가 : 19,500   기준가 : 20,500  상한가 :   21,000 ▲20

일성아파트입니다. 28평형, 93년도 입주, 270세대

2006-01-02    하한가 : 10,600   기준가 : 11,100  상한가 :   11,100

2006-09-25   하한가 :10,800  기준가 : 11,750 상한가 :  12,150 ▲50

지독히도 저평가되어있습니다.

일단 저평가된 이유를 살펴본다면,

1. 성남 공단이라는 이미지

예전에 그 시뿌연 연기를 내뿜던 공단을 생각하면, 공단 뒤에 위치한 오밀조밀한 아파트 단지가 좋게 보여질 리가 없죠.

2. 교통의 불편

몇 개의 버스를 제외하면, 대중 교통 수단으로 부터 가장 성남시에서 소외된 지역입니다. 하물며 지하철에 걸어간다면? ^^

3. 노화된 아파트

궁전 - 성지 쪽을 가보신 분들이면, 분명히 느끼실 겁니다... 으헉~~ 이라구요. ^^

쉽지 않습니다. 주차도, 아파트도...

그럼에도 불구하고, 제가 이 인근을 추천드리는 이유는...

1. 역으로 성남 공단입니다.

성남 공단이 아파트형 공단으로 변모했음은 다들 주지하는 바입니다. 입주하는 업체들도 주로 IT 계통의 유망한 업체들이 들어오고 있습니다. 예전의 그 시커먼 연기를 내뿜던 공장들은 거의다 사라졌습니다. 살만한 곳으로 바뀌고 있다는 것입니다.

그리고, 공단에서 근무하시는 분들은... 어디에 살죠? ^^

다른 이들에게는 지독히도 외진 이 지역이... 조금만 바뀐다면, 충분히 선택할 만한 주택 단지로 바뀌는 것입니다.

즉, 실수요자가 점점 많아지고 있다는 것이지요.

2. 경전철의 수혜

아마도 경전철이 성남에 들어오게 된다면, 성남에서 가장 큰 수혜지역은 두말할 것도 없이 상대원 공단 인근의 아파트 단지들입니다. 그동안의 설움을 한번에 씻게 될 것입니다.

물론 산성 - 현 시청 - 중앙시장 인근 - 모란 - 하대원 인근도 당연히 수혜지지만... 이쪽이 평당 100만원이 오른다면, 상대원 공단 뒤쪽으로는 평당 200, 300이 오를 것입니다.

이유는 다른 지역보다 훠~~얼씬 저평가되어 있기 때문입니다.

3. 노화된 아파트

역으로 보자면, 87년의 궁전 / 89년의 성지 아파트는 생각보다 훨씬 빨리 노화를 맞았습니다. 사실 90년대 초에 입주한 한신 / 두산 / 청구와 비교하자면, 조로현상을 맞았다고 할까요?

궁전 - 성지 단지를 가보신 분은 느낄 겁니다. 성남에서 가장 가능성 높은 단지구나... 하대원의 제일 / 태평도의 통보 등과 함께 재건축이 절실한 단지입니다.

혹자는 재건축이 실익이 있냐라고 이야기들을 하십니다. 그건 서울시의 둔촌 주공이나, 상일 주공 단지 등 대단지 아파트에게나 해당합니다.

개발이익 환수제 등의 현정부의 정책은 다분히 위헌 소지가 있다고 여러분들이 이야기 하십니다. 강력히 시행하기에는 약간은 정부도 찜찜함이 있습니다.

어쨌든지, 개발 이익이 환수되든 어쨌든, 이 단지들은 재건축되면 무조건 좋은 것이죠. 원래 이익이 없었던 곳인데... 이익이 생기니까.. 뺏든지 뭐하든지 하겠다는 거 아닙니까? ^^

또다른 삼성 래미안을 기대해봅니다(금광동처럼).

4. 자연 조건

은행 주공은 재건축이 된다면, 정말 훌륭한 단지가 될 것이 분명합니다. 남한산성이 앞마당이 될터이니까요.

앞으로의 아파트는 전망 등 자연 환경이 중요한 요소로 자리잡게 됩니다.

제가 수진동의 삼정 - 삼부 아파트를 좋게 보는 이유도, 신흥동의 주공 아파트를 좋게 보는 이유도, 하대원동의 성원보다도 현대아파트를 훨씬 더 좋게 보는 이유도 자연 환경의 중요성 때문입니다.

상대원 공단 인근의 아파트들은 웰빙 아파트로 변모가 가능하다고 생각합니다.

솔직히 성남 지역에서 가장 조심스러운 지역이 상대원동 인근입니다. 재개발 지역도(잘은 모르지만), 일반 아파트도 많이 저평가되어있으니까요...

하지만, 여유돈이 있으시고, 마음이 조금 대범하신 분들은 상대원 공단 인근의 아파트도 좋은 아파트라고 생각합니다.

실재로 외지에서 재건축 이야기가 돌면서, 궁전 아파트의 경매가 평가액보다도 130% 이상으로 낙찰되었다고 하더군요... 매물도 없지요...

다만... 여전히 조심스럽습니다. 저평가된데는.. 저평가될만한 이유가 있으니까요..

결국 판단은 스스로 하실 일입니다.

행복한 추석됩시다. ^^ 꾸벅

[필그림맨]

지금 읽어보았는데 기분이 새롭네요....거의 7.80% 적중하였고요..상대원 선경을 조금 약하게 표현했네요..그럼 좋은 하루 되세요

[노락쟁이]

유익한 정보 잘 보고 갑니다. 상대원 선경아파트 지금은 굉장히 많이 올랐는데 지금 반영이 안되어 있네요.

[모아님도]

성남에 있는 어떤 아파트든 추후에는 주변 시세에 맟추어지게 되어 있습니다, 장투 생각 하심 선경을 비롯한 일성,산성등 아파트가 투자 메리트가 더 있을수 있습니다,이미 재료 노출된건 먹을게 없습니다 ㅋㅋ

[healing80]

도움 많이 되었습니다.

[예성파]

상대원 삼익아파트 매매가가 지금 현재 두배가 되었군요.