서울시 서울시 도심재개발과 강북재개발계획

[이우형]

서울시 도심재개발과 강북재개발계획

김 행 종

한국토지공사 토지연구원 책임연구원

                      - 목 차 -

               Ⅰ. 서론

                 Ⅱ. 도심재개발 추진현황

                 Ⅲ. 도심재개발추진계획

                 Ⅳ. 강북지역재개발계획

                 Ⅴ. 결론

Ⅰ. 서 론

  서울시에서 도심재개발의 필요성이 인식되어 정책적으로 시행되기 시작한 것은 1960년대부터이다. 이 당시 서울의 중심부는 이조시대부터 내려오는 도시구조(영세한 필지, 협소한 도로, 불규칙한 토지구획) 위에서 6.25동란 후 급속히 진행된 난개발로 인해 시가지의 물리적 조건이 매우 과밀하고 무질서한 상태에 있었다.

  그리고 1970년대 중반부터 재개발 정책이 보다 본격적인 제도적 기반을 갖추게 된 것이다. 당시 일본으로부터 입체환지의 개념을 도입하여 1976년 최초로 도시재개발법이 제정되었으며, 이 법을 바탕으로 서울시는 적극적인 도심재개발 정책을 전개하기 시작하였다.

  서울시가 이 당시부터 지금까지 견지해오고 있는 재개발정책의 방향은 전면적인 철거재개발을 통해 도로, 주차장, 공원 등 기반시설을 확보하면서 현대식 고층건물을 건설한다는 것이다. 즉 집단적인 철거재개발을 통하여 도심부를 혁신적으로 개조하여 낙후되고 무질서한 도심부를 새롭게 현대화한다는 것이다.

  1979년에는 도심재개발 기본계획을 보완하여 도심재개발의 대상지역에 마포지역을 추가시켰으며, 1994년에는 수정된 도시기본계획을 반영하기 위하여 도심재개발 기본계획도 보완되었고 1996년에는 층수계획을 수정하고 주거복합유도를 유도하기 위하여 도심재개발 기본계획을 부분적으로 수정하여 오늘에 이르고 있다.

  그런데 최근 서울시는 지역간 균형발전을 위한 전담기구인 “지역균형발전추진단”을 설치운용 하면서 지역균형발전 대책을 마련『지역균형발전추진계획』을 발표하고 의욕적인 강북재개발을 추진하고 있다. 이에 따라 본고에서는 서울시 도심지재개발 추진현황과 단계별추진계획, 강북지역균형발전 추진계획을 중심으로 살펴보고 시사점을 모색하고자 한다.

Ⅱ. 도심재개발 추진현황

1. 재개발구역의 지정

  서울시의 도심재개발구역이 처음으로 지정된 것은 1973년으로 11개 구역이 지정되었으며, 이후 1980년에 이르기까지 70년대를 통해 28개 구역이 지정되었는데, 이는 현재 재개발구역의 약 75%에 해당하는 것으로 1980년대에는 모두 6개 구역만이 지정됐고, 90년대에는 3개 구역만이 지정되는데 그쳤다.

  따라서 서울의 도심재개발구역은 대부분 국가의 경제수준이 빈곤한 가운데 영세하고 노후한 건축물이 밀집하여 무질서한 시가지조건을 가지고 있던 1970년대에 지정된 것으로 재개발구역의 면적으로 보더라도 200만㎡(약 60만평)를 약간 상회하는 전체 구역면적 중에서 130만㎡(약 39만평)가 넘는 면적이 1970년대에 재개발구역으로 지정되었다.

 2. 재개발사업의 추진

   도심부를 전면적으로 철거하여 도시구조를 현대적으로 개조한다는 목표아래 재개발구역을 대대적으로 지정한 것은 1970년대였지만, 실제 재개발사업이 활발하게 일어난 것은 1980년대에 들어서면서부터였다.

  사업구역은 도로, 공원, 주차장용지가 정해지고 건물을 지을 수 있는 다수의 사업지구로 정연하게 구획되었지만, 토지소유권이 세분되어 있는 구역에서 집단적인 철거재개발이라는 복잡하고 어려운 방식을 통해 개발이 일어나기 위해서는 개발의 경제적 타당성을 부여할 수 있는 개발수요가 있어야 했기 때문이다.

  개발의 수요가 빈약하였던 1970년대에는 23개 사업지구에서만 사업이 인가되었고, 사업이 완료된 것은 70년대 후반 4개 지구에 불과하였으나, 1980년대는 도심재개발이 가장 활발하게 추진되었던 시기로 고도성장으로 대기업이 생겨나고 산업구조가 3차 산업 위주로 재편되면서 도심부의 업무공간 수요가 급증하였을 뿐 아니라, ‘86아시안게임 및 ’88올림픽에 즈음하여 도심재개발을 정책적으로 활발히 추진하였기 때문이다.

  1983년에는 20개 지구의 재개발사업이 인가되었고, 1984년에는 단일 연도의 재개발 인가건수로는 가장 많은 33건이 인가되었으며,  ‘88올림픽을 앞두고는 의욕적으로 재개발 사업을 마무리하려는 노력이 있어, 1985년부터 88년까지는 매년 10개 지구 이상에서 도심재개발이 완료되었다.

   ’88올림픽이후 90년대를 거치면서 서울의 도심재개발은 다시 정체기를 맞았고 특히 1990년대 전반부는 사업인가 지구수에 있어서 한해에 1-2건의 인가가 있었을 뿐이며, 1990년대 후반에 들어 증가추세를 보이다가 IMF사태로 인해 다시 침체되었다.

 3. 추진현황

   1999년 1월 31일 현재 도심재개발구역의 분할된 지구수를 기준으로 할 때 서울시 도심재개발사업의 추진현황은 총 37구역에 속해 있는 457개 지구 가운데 28%에 이르는 126개 지구만이 재개발사업이 완료되었고, 11%에 이르는 51개 지구에서는 재개발사업이 진행 중에 있으며, 절반이 훨씬 넘어 61%에 이르는 280개 지구는 아직 재개발이 시행되지 않고 있다.

  적극적인 도심개조 의지에 따라 1970년에 대대적인 구역지정이 있었음에도 불구하고 다수의 지구가 아직 재개발사업을 착수하지 못하고 있는 실정되데, 이러한 사업추진의 부진은 면적으로 살펴보아도 큰 차이가 없다.

  재개발사업구역으로 지정된 약 195만㎡(약 59만평)의 부지 중에서 약 56만㎡(약 171천평)가 완료되었고(28%), 약 24만㎡(약 74천평)가 진행중이며(13%), 전체의 58%에 이르는 약 114만㎡(약 345천평)가 아직 재개발사업이 진행되지 않고 있다.

Ⅲ. 도심재개발추진계획

  1. 기본방향

  현행 재개발 방식은 서울시의 주도로 재개발구역이 지정되고 사업계획이 수립되며, 사업계획이 수립된 이후 각 사업지구에서의 재개발은 민간주도로 이루어지고 있다. 즉 대부분의 경우 토지소유주를 중심으로 사업지구별 조합이 형성되고, 재개발 조합에서 민간건설업체와 합동으로 재개발을 추진한다.

  도심재개발의 비용부담이 민간주도로 이루어지는 현재와 같은 사업방식하에서 재개발사업이 언제 일어날 것인가는 도심재개발에 대한 시장수요 여건에 대응하여 민간부문이 결정하는 문제이다. 서울시가 사업추진시기를 결정하거나 계획하기가 어려운데, 서울시의 주도로 재개발사업이 진행되지 않는 이상, 재개발의 추진계획을 인위적으로 세울 수 없으며 지금까지의 추진실적과 개발여건을 감안하여 기본방향을 설정한다.

  2. 제1단계 계획방향 (2001-2005)

  이 시기는 IMF의 영향으로 업무용 건물의 개발수요가 위축되고, 연간 약 5%내외의 국가경제성장률이 유지되면서 약 20-30%에 이르는 업무용 건물의 공실률을 소화하는 시기이다.

  그리고 업무용 공간수요는 제약되어 있는 대신, 주택 수요를 겨냥한 고층 주상복합건물의 일시적인 수요가 예상되며, 1단계에서는 다음과 같은 도심재개발 활성화 시책을 통하여 기존의 재개발 추세를 유지시켜 매년 5개 내외의 사업지구의 재개발이 추진될 수 있도록 한다.

 3. 제2단계 계획방향 (2006-2011)

  현재의 경제회복 속도로 볼 때 도심재개발의 수요가 IMF이전 수준을 회복할 것이 예상되는 시기로서 도시전역에 걸쳐 지속적인 지역정비의 요구가 있을 것으로 예상되고, 개발의 질적 수준에 대한 기대도 높아지는 시기로서, 다음과 같은 정책을 전개하여 매년 10개 내외의 사업지구에서 재개발을 추진할 수 있도록 한다.

 4. 사업시행 우선순위

  도심재개발은 지정대상범위만 설정되어 있을 경우는 개별적인 개발에 대하여 아무런 구속력을 미치지 않지만 일단 사업구역으로 지정되면 개별적인 개발은 동결되고 사업계획에 따른 집단적 재개발만이 허용된다.

  서울시는 현재 280개의 미시행 사업지구를 가지고 있으며 이 가운데 절반이상은 사업구역으로 지정된 지 15년이 넘도록 사업추진이 되지 않고 있는데, 이들 지역은 건축물의 갱신이 이루어지지 않고 오히려 장기간동안 노후화 되고 있으며, 민간의 개발투자를 억제하여 오히려 지역의 정비와 활성화에 부정적인 영향을 미치고 있다.

   따라서 서울시의 정책은 가능한 200개가 넘는 이들 미시행 사업지구의 재개발을 촉진시키는 것이며, 이를 위해 다음과 같이 사업의 시행우선순위에 대한 원칙을 정한다.

  1) 지역별 우선순위

  도심재개발 지정대상범위로 설정된 도심부, 영등포, 청량리, 용산, 마포지역의 우선순위는 다음과 같다.

  ① 우선순위 1: 도심부 및 마포

  도심지역 및 마포는 미시행 사업지구가 집중되어 있는 곳으로써 다른 지역에 비해 우선적으로 시행될 수 있도록 함. 단 도심부내의 전략재개발지역(세운상가 일대)는 장기적으로 추진한다.

  ② 우선순위 2: 영등포 및 청량리

   영등포 및 청량리 지역은 도심 및 마포에 이어 2단계의 우선순위를 부여하며, 청량리지역은 지정대상범위 중 일부 구역만이 재개발구역으로 지정(전체 미시행)되어 있고, 영등포지역은 전체 지정대상범위 중 사업구역이 지정된 곳이 없으므로 미시행지구가 밀집한 도심 및 마포지역에 비해 우선순위가 상대적으로 낮다.

  ③ 우선순위 3: 용산지역

  지정대상범위로 선정된 지역 중 용산지역은 추진의 시급성에 있어 가장 여유가 있는데, 용산지역은 고속전철역사의 건설을 위해 전략적 재개발을 도모하는 지역으로서 2005년 이후 고속전철역사 건설계획에 맞추어 추진하며. 또한 도심부의 전략재개발지역(세운상가 일대) 및 청량리의 전략재개발지역(청량리역 배면)도 장기적으로 추진되는 사업이므로 용산지역과 함께 3번째 우선순위로 한다.

 2) 사업지구별 우선순위

  도심재개발 사업을 추진하는 우선순위는 사업지구의 특성에 따라 다음과 같은 원칙으로 추진한다.

  ① 우선순위 1 : 존치지구로 인해 사업완료가 되지 않은 지역

  실질적으로 재개발사업은 종결되었으나, 사업구역내 존치지구의 공공용지 부담 및 확보가 이루어지지 않아서 전체 사업구역의 재개발사업이 종결되지 않은 구역에 대해서는 우선적으로 사업을 종료하도록 함. 이를 위해서 존치지구의 공공용지 부담분을 공공이 먼저 투자하여 확보하고 존치지구에서 신축이 일어날 때 부담하는 등 다양한 방법을 강구한다.

 ② 우선순위 2 : 10년 이상 경과한 미시행지구

  10년이상 장기간 개발되지 않은 채로 남아 있는 미시행지구를 우선적으로 시행하여 지역의 낙후를 방지하고 새롭게 갱신할 수 있도록 하며, 이를 위해 기존의 계획대로 철거재개발이 조속한 시일내에 촉진될 수 있도록 한다.

  그리고 지역의 특성상 기존 시가지의 특성을 보존할 가치가 있거나 그 장소에 대해 시민들이 강한 정서적 유대감을 가지고 있어서 전면 철거를 반대하는 지역의 경우와 반드시 철거재개발을 하여 확보해야 할 기반시설이 필요한 지역이 아니고, 소단위의 개발로도 지역의 정비를 도모할 수 있는 지역에 대해서는 사업계획을 변경하여 수복재개발로 전환하거나 또는 재개발구역에서 해제하는 방안도 검토한다.

  ③ 우선순위 3 : 도시계획적 차원에서 개발의 시급성이 필요한 지구

  사업지구가 제공하는 기반시설이 주변을 포함하는 지역적 필요성과 시급성을 가지고 있거나, 그 지구의 재개발이 도시개발 전략상 시급성을 가지는 경우(주변의 개발을 촉진시키기 위한 촉매적 개발 등)

Ⅳ. 강북지역재개발계획

1. 강북재개발계획의 개요

  서울시는 지역간 균형발전을 위한 전담기구인 “지역균형발전추진단”을 설치운용 하면서 대책을 마련『지역균형발전추진계획』을 발표하였는데, 이번에 발표하는 지역균형발전 추진계획은 크게 여섯 가지로 요약할 수 있다.

  첫째 서울의 도시구조를 지역균형발전에 적합한 5개 권역으로 개편하는 것으로 서울 도시 공간구조를 5개 권역의 지역균형발전형으로 개편하여 직주근접형 도시구조를 실현하고, 동북권 등 저발전 권역을 집중 지원하여 지역균형발전을 도모할 계획이다.

   둘째, 기존의 주택재개발 방식을 탈피하여 새로운 방식의 ‘뉴타운 개발’을 통해 품격있고 경쟁력을 갖춘 21C형 강북 주거환경을 조성할 계획이며, 시범사업으로서 대상지 3개 지역을 선정하였다. 뉴타운 개발은 「주거중심형」,「도심형」, 「신시가지 조성형」의 세 가지 유형으로 나뉘어 지는데, 「주거중심형 뉴타운」으로 성북구 길음동 624번지 일대를 대상으로 시행하고, 「도심형 뉴타운」으로 성동구 상왕십리동 440번지, 그리고 「신시가지형 뉴타운」으로는 은평구 진관내․외동, 구파발동 일대를 대상으로 시행한다. 앞으로 이 시범사업을 토대로 하여 연차별로 확대하여 시행할 계획이며, 예상되는 투기문제와 원주민의 현지 정착이나 이주대책도 철저히 준비하여 대처해 나갈 계획이다.

  셋째, 도시구조의 다핵화의 실질적 추진을 위해 자치구별 중심 거점지역을『균형발전촉진지구』로 지정하여 지역중심으로 육성하고, 지역주민이 도심이나 강남까지 가지 않아도 각종 도시생활이 이 곳에서 이루어질 수 있도록 지원해 나갈 계획이다. 이를 위해서 「촉진지구」내에 지구단위계획으로 결정된 도로 등 도시기반시설을 시예산으로 선투자하고, 상업지역 확대 등 용도지역 조정과 용적률 완화, 그리고 지방세의 감면 및 각종 융자 혜택 등 가능한 모든 지원을 할 계획이다.  이러한 균형발전촉진지구를 축으로 각 자치구가 자율 성장할 수 있도록 할 계획이며, 이를 통해 도시기능의 일부 지역 집중을 방지하여 교통, 주택, 환경 등 도시 문제도 함께 해결해 나갈 것이다.

  넷째, 지역균형발전 추진사업을 제도적으로 뒷받침하기 위해서 특별조례를 만들 것이다. 특별조례에는 지역균형발전을 위한 중․장기 종합계획의 수립과 균형발전촉진지구의 지정대상과 절차 등 지역균형발전사업이 실효성 있게 추진될 수 있는 내용이 담길 것이다.

  다섯째, 남․동대문 시장의 현대화 및 상권 활성화와 더불어 재래시장의 활성화를 추진하는 것이다. 새롭게 서울시가 추진하고자 하는 재래시장의 모습은 보행이 편리하도록 통로를 확보하고, 좌판 및 점포를 개․보수하는 것은 물론, 도로포장과 비가리개 설치 등 깨끗하고 위생적인 쇼핑환경을 만드는 것이다. 아울러, 공동주문과 배달서비스를 위한 통합 콜센터를 구축하여 재래시장의 환경개선과 이용 편의를 제고할 것이다. 그리고, 남대문과 동대문 시장을 세계적인 쇼핑과 관광특구로 육성하기 위해, 오래된 시설의 재건축과 주차시설의 확충 등 구조적 문제점을 개선해 나갈 것이다.

  끝으로, 동북부 지역의 교통난을 해소하기 위해 간선도로망과 교통체계를 전면 보완․개선해 나갈 계획이다. 여기에는 서울의 동북부 지역에 11개 노선 28.7km의 교통난을 해결하기 위해 주요 간선 도로망을 신설․확충하며, 대중교통체계를 구조적으로 개선하는 방안을 추진해 나갈 것이다.

2. 지역간 불균형 문제점

〈 강남 신시가지 〉						〈 기성 시가지 〉
70년대 이후 집중투자․개발						개발․정비 미흡, 입지 억제
↓						↓
양호한 도시인프라						열악한 도시인프라
↓						↓
재정자립도가 높음					현    행 ← 지방세제 → (종토세,재산세 위주)	재정력 미약
↓						↓
주민 삶의 질 제고 투자 증대						투자 미흡
↓						↓
경쟁력 지속 증대						발전기반상실, 입지경쟁력 약화
			▶	지역간 불균형 심화			◀

  지역간 불균형에 따른 문제점으로는 주거환경, 교육여건, 생활편익시설 등 시민 생활 여러 분야에서 지역간 격차가 심화되고 있다. 또한 강남지역으로의 도시기능 집중에 따른 교통, 주택, 환경 등 도시문제가 악화되고 있다. 그리고 지역간 상대적 소외감 증대에 따른 시민화합에 저해 요인이 되고 있다.

3. 정책목표와 추진전략

  강북재개발 정책목표는 도시공간구조를 5개 권역의 지역균형발전형으로 개편하는데 있으며,  품격 있고 경쟁력을 갖춘 21C형 강북 주거환경을 조성하는 것이다. 그리고 자치구가 스스로 발전할 수 있는 기반을 구축하며, 자치구간 주민 삶의 질 여건의 균형발전을 도모하는 것이다. 이를 위해 주요 추진전략을 살펴보면 다음과 같다.

  추진전략으로 첫째는 종합적․체계적․단계적 개발을 하는 것이다. 즉, 도시개발 행정을 규제 위주에서 지역발전 관리 기능으로 전환하고, 역사․문화 등 지역별 특성을 살리면서 지속발전 가능한 도시공간으로 개발하는 것이다.

  둘째는 공공부문의 역할 제고를 통한 민간 투자 활성화를 유도하는 것이다. 도시기반시설에 대한 공공부문 투자 확대와 민간부문의 부담을 최소화하여 투자의욕 고취시키는 것이다.

  셋째는 자치구와 주민이 지역발전의 중심주체가 되도록 하고 시는 자치구 노력에 상응한 지원을 하는 것이다. 자치구간 경쟁체계의 확립을 통한 자율노력 배가와 지역주민의 참여의식 제고와 사는 지역에 대한 자긍심 고취시키는 것이다.

 1) 추진계획1

  서울 도시공간구조를 5개 권역의 지역균형 발전형으로 개편하여 직주근접형 도시구조를 실현하고, 동북권역 등 저발전 권역을 집중 지원하여 지역균형발전 촉진하는 것이다.

  도시공간구조의 5개 권역 개편에 따른 도시공간구조의 문제점은 도심 위주의 공간구조로 도시기능 집중 심화, 동남권인 영동지역의 급속 성장에 따른 지역간 격차 심화, 지역간 상업지역 불균형으로 도시발전 편중, 위성도시 장거리 통근으로 인한 교통혼잡 및 대기오염, 개발제한구역 해제 등 여건변화로 중심지체계 조정 필요 등이다.

  향후 공간구조 개편 방향은 5개 권역의 지역균형 발전형으로 개편, 생활권 개발로 직주근접형 도시구조 구현, 지형지세와 하천, 도시경관을 고려한 친환경적 도시구조 등이다.

  그리고 공간구조 개편 실천전략으로는 권역별 중심지의 육성으로 직주근접형 도시구조 실현, 동북권역 등 저발전권역 집중 육성, 도시개발의 계획적 유도 및 공공적 역할 강화, 지역균형발전 차원의 기간시설 및 편의시설 대대적 확충하며, 이는  2021년 도시기본계획에 반영, 연차적 추진을 모색한다.

                   < 표 1 > 5대 권역 분류

 

권 역 별	부도심	지역중심	지구중심	자치구
도심권역	4대문내 용산		한 남	종로, 중구, 용산
동북권역	청량리․ 왕십리	망우,미아, 상계	전농, 군자, 화양, 중곡,  구의, 건대입구, 묵동, 면목,  금호, 종암, 동선, 석관, 수유,  방학, 쌍문	동대문, 성동, 광진,  중랑, 성북, 강북, 도봉,  노원
서북권역	상암	연신내, 신촌, 공덕	불광, 응암, 남가좌, 홍제,  아현, 서교, 합정	은평, 서대문, 마포
동남권역	영동	천호․길동, 잠실	방배, 양재, 이수, 도곡, 개포,  수서, 가락, 암사, 고덕,    문정	서초, 강남, 송파, 강동
서남권역	여의도․ 영등포 3가	사당․남현, 목동, 대림	등촌, 신정, 신월, 화곡,    공항, 오류, 가리봉, 시흥,  신길, 노량진, 신대방,  흑석, 신림, 봉천,  난곡사거리, 독산, 신정  사거리, 신풍, 상도, 구로	양천, 강서, 구로, 금천,   영등포, 동작, 관악

 2) 추진계획2

  기존 주택재개발 방식에서 완전 탈피한 새로운 방식의 「뉴타운 개발」¹⁾을  통해 품격이 있고 경쟁력을 갖춘 21C형 강북주거환경을 조성하고 모델사업으로  시범사업 후보지 3개 지역을 선정하여 사업을 추진한다. 주요 정책방향은 강북지역의 입지특성에 맞는 주거공간 조성, 계획적, 종합적, 단계적 개발,  자치구간 경쟁체계 확립 및 민간 활력 최대한 활용하는 것이다.

 「뉴타운 개발」사업유형은 주택재개발구역을 중심으로 인근 생활권지역의 도시기반구조 개선하는 「주거 중심형 뉴타운」개발과 도심 또는 인근지역에 주거, 상업, 업무기능 등을 복합 개발하는 「도심형 뉴타운」개발, 미(저)개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능 등을 갖춘

신시가지 조성하는 「신시가지형 뉴타운」개발 등이 있다.

  개발방식은 도시개발법에 의거 공영개발 또는 민간주도 방식으로 종합개발하는 유형과 주택재개발 사업은 종전과 같이 민간부문이, 도시기반시설은 시 또는 자치구가 시행하는 유형 등이며, 추진절차는 < 표 2 >와 같다.

                   < 표 2 > 뉴타운 개발 추진절차

    

대상지 입안 및 신청 (개발기본계획 수립)	→	뉴타운 개발 구역 지정	→	종합도시개발계획 및 도시구조개선사업계획 수립	→	사업시행 (관련법에 의거)
(서울시, 자치구)		(서울시)		(서울시)		(서울시, 자치구)

      ※ 다만, 2003년 시범사업은 대표성이 강한 지역을 시에서 선정하고,  자치구 협의를

          거쳐 추진

  2003년 시범사업 대상지(3개 지역)의 선정기준은 개발이 시급한 노후 주거지 밀집지역과 저개발지역 등을 대상으로 구릉지, 그린벨트 등 자연 조건, 도심․시외곽․ 주거중심지 등 위치적 조건, 공영(사용․수용․환지)개발과 민간개발 등 다양한 도시개발 방식 적용 가능성을 종합 고려하여 주거 중심형, 도심형, 신시가지형 뉴타운 개발 등 사업유형별로 1개소씩 총 3개소를 선정한다. 3개 시범사업 지역은 <표3>과 같다.

                             <표 3> 시범사업지역

    

사업 유형	위       치
주거 중심형	성북구 길음동 624번지 일대  (95만㎡)
도  심  형	성동구 상왕십리동 440번지 일대  (32만 4천㎡)
신시가지형	은평구 진관내․외동, 구파발동 일대  (359만 3천㎡)

3) 추진계획3

  도시구조 다핵화의 실질적 추진을 위해 자치구별 중심 거점 지역을 『균형발전촉진지구』²⁾로 지정하여 지역중심으로 육성하고 지역주민의  각종 도시생활이 이곳에서 이루어질 수 있도록 추진한다.

  촉진지구지정은 2003년도에는 자치구로부터 신청을 받아 시범지구 3개소를 지정하고 전체적으로 2008년까지 20여 개소를 지정, 지원하여 촉진지구를 축으로 자치구 자율성장기반 구축한다.

  「균형발전 촉진지구」지정대상 지역은 2011 도시기본계획상 지역중심(11)․지구중심(54)으로 계획된 곳,  기타 자치구의 거점으로 인정되는 지역과 자치구가 지역발전을 위해 신중심지로 구상중인 지역으로 한다.

   기타 집중개발로 지역발전의 파급효과가 큰 곳이나 기 상업지역으로 용도가 지정되어 있으나 개발이 미흡한 곳, 외곽연결간선도로, 교통시설 등 도시기반시설이 완비되었거나  확충계획이 수립중인 곳으로 한다.

  지구단위계획에서 결정된 도로 등 도시기반시설 선투자(市 예산)와 상업지역 확대 등 용도지역 조정과 용적률 완화 등 도시계획 정비 지원과 민간 신규개발시 지방세(취득세, 등록세, 재산세, 종토세) 감면 추진한다. 또한 지역경제 활성화 시설 입지지원과 자치구가 지역발전을 위해 필요하다고 판단하는 기업, 의료․문화 시설 등 유치 희망사업을 지원한다.

  그리고 촉진지구로 지정후 지구단위계획 수립 및 연차별 개발 계획 수립지연 등지역개발 추진사업이 상당한 기간 지체될 경우, 촉진지구 지정을 해제하거나 도로 등 도시기반시설 확충 완료후, 개발여건이 조성되었음에도 일정기간이 경과할 때까지 개발이 되지 않을 경우, 시장 또는 구청장은 도시개발사업을 직접 시행하여 지역개발 촉진(도시개발법) 유도 방안을 모색한다.

 4) 추진계획4

  지역균형발전계획의 수립과 사업의 실질적 추진을 위한 제도적 장치를 마련하여, 지역간 격차해소를 종합적이고 체계적으로 추진한다. 가칭『서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례(안)』의 주요내용은 지역균형발전을 위한 중․장기 종합계획 수립에 관한 사항, 『균형발전촉진지구』지정대상 및 절차에 관한 사항, 지역균형발전사업 시행 지원에 관한 사항, 사업 추진을 위한 재원 확보에 관한 사항, 기타 지역균형발전사업 평가 및 준용 규정의 적용 등으로 한다.

 5) 추진계획5

  재래시장을 쇼핑센터로 만드는 것이다. 새롭게 만들고자 하는 재래시장 쇼핑센터의 모습은 보행이 편하도록 통로를 확보하고 좌판 및 점포 개․보수, 도로포장, 비가리개 설치 등 깨끗하고 위생적인 쇼핑환경 조성, 공동주문하고 고객에게 배달 서비스하는 통합 콜센터 구축, 남대문과 동대문시장을 세계적인 쇼핑․관광특구로 육성하는 것이다.

  남대문 시장의 고유한 정취와 현대화를 조화시켜 세계적인 쇼핑․관광 특구로 육성하며 오래된 시설의 재건축, 주차시설의 확충 등 구조적 문제점 개선하고 대문 시장의 자체 계획에 대한 시 지원 방안을 공청회 등 의견수렴을 거쳐 확정, 지원하는 것이다.

  또한 동대문 시장 상권 활성화를 지원하는 것이다. 청계천 복원 사업과 연계하여 교통체계, 주차시설 등 주변여건 개선을 통하여 패션문화․관광특구로 육성하고 동대문 시장 의견수렴, 지원방안을 강구하는 것이다.

 6) 추진계획6

  동북부 지역의 교통난을 해결하기 위해 주요 간선 도로망을 보완하고, 버스운영 체계 개편 등 대중교통체계를 구조적으로 개선하여 교통난을 해소하는 것이다.

  동북부 지역 간선도로를 대폭 보완 개선(총 11개 도로, 28.7km 신설 및 확장)하며, 지역별 사업 투자효과를 고려, 단계별 개통계획에 따라 추진한다.

  또한 새로운 대중교통체계를 도입하여, 교통난을 구조적으로 개선하는 것이다. 지하철 급행열차 운행과 버스 중앙차선제 시행 등 대중 교통운영체계의 획기적 개선이 필요하다.

4. 뉴타운 추진계획

  1) 『길음 뉴타운』개발사업³⁾

  서울시는 2002. 10. 24 지역균형발전 차원에서 재개발구역 밀집지역인 성북구 길음동 일대 약 95만㎡에 대하여『길음 뉴타운』개발사업을 추진하기로 하였다. 현재 시행되고 있는 재개발사업은 단위구역별로 시행됨에 따라 도로, 학교, 공원, 주차장 등 도시기반시설의 체계적인 확보가 곤란하고, 사업성 위주로 과도하게 개발되어 자연경관의 훼손, 도시인프라의 과부하로 인한 주거환경의 질적 저하 등 많은 도시문제를 야기하고 있다.

  이를 해소하기 위해 재개발구역 밀집지역을 대상으로 하나의 생활권역을 개발단위로 하는 뉴타운개발계획을 수립하여 시범사업을 우선 시행하고, 시범사업의 성과를 분석하여 앞으로 대상지역을 확대하여 지역균형발전을 도모해 나갈 계획이다.

 『길음 뉴타운』개발지역은 재개발구역이 가장 밀집되어 있는 지역중의 하나로 노후․불량주택이 불규칙하게 입지하여 현재 재개발사업이 활발히 진행중인 곳으로써, 재개발사업이 모두 완료되어 10,000여 세대가 입주시에는 도시기반시설이  현저히 부족하여 주민불편이 예상되고, 뉴타운개발에 따른 파급효과가 가장 클 것으로 판단되어 시범지역으로 선정하였다.

  시범지역은 도로, 학교, 공원, 주차장 등 충분한 공공시설을 확보한 인구 4만의 뉴타운으로 조성하게 되며,『길음 뉴타운』개발사업의 주요내용은 다음과 같다.

□ 대상지역현황

  ◦ 위    치 : 성북구 길음동 624번지 일대

  ◦ 면    적 : 총면적 950,000㎡(287,000평)

     - 재개발 대상 : 507,267㎡(시행중 348,139㎡, 미시행 159,128㎡)

     - 일 반 지 역 : 442,733㎡

  ◦ 지역여건: 노후․불량주택이 밀집된 구릉지로서 총 8개 구역의 재개발사업이 시행 중에 있거나 시행예정으로 있음.

□ 인구계획

  ◦ 현재인구 : 11,536세대  33,200명

  ◦ 계획인구 : 13,730세대  41,200명

□ 사업시행방식

  ◦ 재개발구역은 현재와 같이 지역주민이 재개발조합을 설립하여 시행하고,

  ◦ 재개발구역 밖의 일반지역은 도시개발구역으로 지정하거나 도시계획시설결정을 통하여 도시개발사업 또는 도시계획사업으로 공공시설 확보

     - 도로 및 공원은 시장, 구청장 또는 도시개발공사에서 시행

     - 학교부지는 시비로 확보 후 교육청에 매각하여 투자비용을 회수

□ 주요 개발내용

  ◦ 구체적인 개발계획은 생활권개발계획수립과정에서 구청장 및 지역주민의 의견을 충분히 수렴하여 결정할 예정이며, 개략적인 개발내용은 우선, 권역 내 부족한 도로의 확보를 위하여 도봉로～정릉길 보조간선도로 (B=20m, L=1,500m), 인수로～솔샘길(터널) 보조간선도로 (B=15m, L=800m), 구역 내부 집산도로 2개 노선 (B=15m, L=1,500m) 등을 신설 또는 확보하고 학교부지(초등학교 1개소, 중학교 1개소) 및 공원(근린공원 2개소) 등을 확보할 계획이며, 새로 확보하는 학교 및 공원부지는 주차장, 문화체육시설 등을 포함하는 복합시설로 개발할 계획임

□ 재원조달방안

  ◦ 재개발구역 내는 주택재개발특별회계 예산을 사용하고 그 외 사업은 도시개발특별회계 예산을 사용

□ 추진일정(안)

  ◦ 생활권개발계획수립(2002.10 ～ 2003.6) 및 도시계획시설결정(2003.  7~9)을 거쳐 공공시설 설치사업을 시행(2003.10 ～ 2006.12) 할 예정이며, 2008. 12월까지는 구역내 재개발사업을 전부 완료하도록 지원할 계획임

 2) ｢왕십리 뉴타운｣ 개발사업⁴⁾

   서울시는 2002. 10. 24 서울지역균형발전의 일환으로 성동구 상왕십리동 일대에 대한 ｢왕십리 뉴-타운｣ 개발 사업을 추진하기로 하였다. 서울시는 그 동안 강북지역의 지역 활성화 등 균형발전을 위한 강북 노후 시가지에 대한 정비를 위해 시범사업 지역 선정과 사업 추진에 따른 사업방식 등 사업계획을 수립하여 왔으며, 민선 제3기의 최대 이슈 중의 하나인 강남․북 균형발전 시책의 첫 단초가 되는 사업이다.

  성동구 상왕십리동 일대는 주택재개발기본계획상 대상구역이나 장기간 사업이 미 시행된 지역으로 가로변에는 상가 및 공장(금형제조업)이 입지하고 있으며, 지역내부는 노후주택과 소형제조업 및 식당 등의 기능이 혼재되어 있고 도로폭원이 협소하며 주변에 공원 등 휴식공간의 미비로 주거환경이 열악한 지역으로서 금번 뉴-타운 시가지 정비로 도시이미지를 일신하고, 부족한 도시기반시설 확충을 청계천복원과 연계하여 도시기능 수준을 향상시키고, 지역 생활환경을 효율적으로 개선함으로서 서민 주거생활 안정에도 기여할 것이다.

  □ 부지현황

    ◦ 위    치 : 성동구 상왕십리동 440번지 일대

    ◦ 면  적 : 총면적 324,000㎡, 우선시행 시범구역은 82,780㎡ 임.

    ◦ 정비기준 : 전체구역에 대한 개발계획을 수립하여 상업․업무기능과 주거기능이 조화를 이루는 도심인접 뉴 타운으로서 상근인구 포함 10만명 수준의 직주근접형 개발.

  □ 인구계획

     ◦ 현재인구 :  4,275세대  11,800명

     ◦ 계획인구 : 6,000세대  21,000명

        ※ 세대 및 인구증가 : 1,725세대, 9,200명

  □ 사업시행방식

     ◦ 시범구역에 대해서는 도시개발사업으로 우선 시행하며,

       -  사업시행자 : 서울시(대행사 :도시개발공사)

       - 구역내 분양주택과 임대주택단지를 함께 건립하여 기존 주택소유자 및 세입자에 대한 이주대책을 우선 시행하여 서민 주거생활 안정에도 기여할 것임.

       - 해당지역 학교부족난 해소를 위한 초등학교시설 및 청계천복원 수변공원 계획.

      ◦ 2,3구역은 도시기반시설(도로, 공원등)설치는 시에서 시행하고 주민       희망지역 등은 기반시설 설치를 시에서 지원하여 민간개발을 유도한후     개발지연시 도시개발공사를 사업시행자로 지정하여 개발 추진.

  □ 재원 조달방안

     ◦ 사업에 소요되는 비용은 향후 사업시행 시 공동주택 분양금과 국민임대주택 건립 정부지원금 등(2,000억원)으로 충당하여 서울시의 재정부담은 최소화 할 계획임.

     ◦ 전체 사업구역은 3개 지구로 분할 시행하게 되며, 우선 시행되는 시범구역은 도시개발특별회계 선투자.

     ◦ 제2구역부터는 시범구역의 아파트 분양금 등 회수수입으로 재원을 조달하고 필요시 도시개발공사 조달재원(기채 또는 은행차입)으로 연차별 투자방식으로 추진할 계획임.

3) 「신시가지․도심형 뉴타운」개발사업⁵⁾

  서울시는 지역균형발전 전략의 일환으로 은평구 진관내․외동, 구파발동 개발제한구역 일대(신시가지형)와, 성동구 왕십리1동(도심형)에 대한 ｢뉴 타운｣ 개발 사업을 추진하기로 하였다.

  서울시는 그 동안 강북지역의 지역 활성화와 균형발전의 일환으로  강북지역 노후 시가지에 대한 정비를 추진하기 위해 시범사업 지역의 선정과 사업 추진에 따른 사업방식 등 사업계획을 수립하여 왔으며, 이는 민선 3기 최대 이슈 중의 하나인 지역균형 발전을 가시화하기 위한 첫 단초가 되는 사업이라는 점에서 의의가 크다.

  은평구 진관내․외동, 구파발동 일대는 서울시 외곽에 위치한  개발제한구역 지정 비율이 가장 높은 지역으로 이미 오랜 기간 시가지가 형성된 지역이며, 기존의 노후 불량 주택 및 중․소규모 공장들이 불규칙하게 입지하여 주변의 자연 환경과 조화되는 뉴 타운이 조성될 경우 시가지 정비 효과가 큰 지역이다.

  또한 사업 시행의 형태도 보존과 정비, 개발이 자연환경과 조화를 이루고 이에 상응하는 도시기반시설이 배치되며, 적정한 밀도의 서민 공동주택(임대주택 포함)이 입지할 경우 주거․상업․생태․문화기능 등을 고루 갖춘 쾌적한 신시가지가 조성될 전망이다.

■ 은평 뉴타운

  □ 부지현황

    ◦ 위    치 : 은평구 진관내․외동, 구파발동 개발제한구역 일대

    ◦ 면    적 : 총면적 4,780,000㎡ 중 진관근린공원 등 보존대상지역을 제외한 3,593,000㎡가 계획대상이며, 이중  시범지구가 750,000㎡ 임.

    ◦ 정비기준 : 개발계획 수립 시 임상이 양호하거나 경사가 심한 지역 등 도시생태적으로 보존할 대상 토지에 대해서는 공원 등으로 보존 하고, 기성시가지 중 정비가 불필요한 양호한 주택들에 대하여는 계획 대상지에 포함하되 존치, 보존할 계획임.

  □ 인구계획

    ◦ 현재인구 :  8,722세대  25,100명

    ◦ 계획인구 : 11,500세대  32,200명

  □ 사업시행 방식

    ◦ 도시개발법에 의한 도시개발사업으로 추진(환지, 수용, 혼용방식 등 적용)

    ◦ 정부의 국책사업으로 추진 중인 국민임대주택의 건립도 함께 추진하여 서민주거생활 안정에도 기여

  □ 사업 시행기간

    ◦ 1지구는 1단계 사업으로서 2006년까지 사업 완료하고, 잔여 2․3․4․5지구는 연차적 단계별로 2010년까지 완료할 계획임.

  □ 사업 시행자 : 서울시 도시개발공사

  □ 재원 조달방안

    ◦ 사업에 소요되는 비용은 향후 사업시행 시 분양금과 국민임대주택 건립정부지원금 등으로 전액 충당하는 것을 원칙으로 추진할 계획이며 서울시의 재정부담은 최소화 할 계획임.

    ◦ 전체 사업지역은 5개 지구로 분할 시행하게 되며, 우선 시행되는 시범사업지구는 도시개발공사 자체재원과 필요시 은행 차입 등의 방법으로 시행하게 됨.

    ◦ 제2지구부터는 시범지구의 분양금 등 수입으로 재원을 조달하는 등 연차별사업방식에 의해 추진할 계획임.

Ⅴ. 결론

  과거 수십년에 걸쳐 쌓여진 지역간 격차가 하루아침에 해결될 수는 없다고 생각한다. 서울시 지역균형발전추진계획은 10년 앞을 보고 도시계획을 수립하고 주거환경을 개선하여 2012년에는 지역간 균형발전이 반드시 이루어질 수 있도록 할 계획이다.

  그러나 이러한 목표는 서울시의 노력만으로는 이루어질 수가 없다고 본다. 무엇보다 중요한 것은 상대적으로 뒤쳐진 자치구와 주민의 지역발전을 이루겠다는 의지와 노력이며, 나아가 1000만 서울 시민 및 수도권 자치단체, 중앙정부 등 모두의 협력과 지원이 요구된다.

   노후 불량주거지 밀집으로 상징되는 강북은 새로운 방식의 『뉴타운개발계획』에 따라 산, 구릉, 도심 등 지역별 특성에 따른 주거단지 개발과 이곳에 다양한 소득계층이 함께 모여 사는 품격이 있고 경쟁력을 갖춘 21C형 주거환경공간으로 바꾸어지길 기대하고 있다.

  도심에는 주거와 상업․업무 기능이 복합 개발되어 직주가 근접한 도심형 뉴타운이 조성되며 산․구릉지역에는 저층․저밀도의 주택과 빌라 등 다양하고 쾌적한 주택단지가 들어서고, 강북의 지역특성을 살린 다양한 주거단지가 조성되어야 할 것이다.

  쇼핑, 문화활동 등 대부분의 도시생활도 도심이나 강남까지 가지 않아도 지역에서 해결될 수 있도록 하며, 지역거점으로 육성하여 이 곳에는 백화점, 병원, 대형입시학원, 문화공연장, 기업 본사 등 상업․업무기능이 입지하여 지역의 경제․문화활동의 중심지로 형성토록 한다.

  모든 도시생활이 지역에서 해결될 수 있도록 하고, 도심이나 다른 지역으로의 이동이 편리하도록 지역의 간선도로체계를 전면 보완하고, 지하철 급행열차 운행과 버스중앙차선제 시행 등 대중교통 운영체계의 획기적 개선과 새로운 교통시설의 공급 등을 통하여 지역의 교통난이 구조적으로 개선되도록 한다.

  그러나 무엇보다도 강북재개발이 성공적으로 이루어지기 위해서는 상위계획과의 연계검토와 선계획 후개발의 원칙에 의거 계획적으로 개발을 수행하여야 할 것이다. 선계획 후개발체제의 주된 의도는 재개발 토지를 공급하되 마구잡이로 환경을 파괴하면서까지 공급하는 것이 아니라 계획적으로 공급한다는 것이다. 

  또한 개발에 따른 많은 재원확보가 요구되는데, 이를 위해서는 국․공유지를 장기임대방식으로 전환하여 초기 투자비를 완화하여야 하며, 재원조달 및 보상과 관련하여 시행착오를 줄이기 위해서는 개발사업에 많은 노하우를 갖고 있는 한국토지공사 등과 같은 공공기관이 사업에 적극 참여할 수 있도록 유도하여야 한다.

  그리고『뉴타운 개발』시범사업대상지 발표후 투기과열이 우려되고 있어 투기방지 대책이 다각도로 마련되어야 하며, 뉴타운개발 계획에 의거 철거되는 건축물 소유자 및 세입자에게 당해지역 재개발아파트 우선 분양(임대)권 부여 등 원주민 정착율을 제고하고 국민주택, 임대주택 건립을 보다 확충하여 영세주민을 수용하여야 할 것이다.

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