장기보유특별공제

[천년귀남]

2. 장기보유특별공제

  장기보유특별공제대상이 되는 자산은 3년 이상 보유한 토지ㆍ건물에 한한다. 다만, 1세대3주택 이상에 해당하는 주택(부수토지 포함)으로 60%의 세율을 적용받는 자산(소법 §104 ① 2의 3호) 및 미등기양도자산(소법 §104 ③)은 제외한다(소법 §95 ②).

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│  장기보유특별공제 ＝ 양도차익 × 보유기간에 따른 공제율                  │
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(1) 장기보유특별공제율(소법 §95 ②)

  ① 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것

양도차익의 10%

  ② 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

양도차익의 15%. 다만, 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 기준면적 미만 고가주택은 25% → 2006.1.1. 이후 양도분부터 기준면적미만 고가주택 우대규정 폐지

  ③ 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

양도차익의 30%. 다만, 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 기준면적 미만 고가주택은 50% → 2006.1.1. 이후 양도분부터 기준면적미만 고가주택 우대규정 폐지

  ④ 당해 자산의 보유기간이 15년 이상인 것

양도소득세가 과세되는 1세대1주택은 양도차익의 45% → 2006.1.1. 이후 양도분부터 적용

  ※기준면적 미만 주택(2003.1.1.∼2005.12.31. 양도분에 적용)

  기준면적 미만인 주택이라 함은 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다(소법 §95 ② 2호, 소령 §159의 2).

  ① 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함)이 264㎡ 미만이고 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 미만인 주택

  ② 공동주택(다가구주택을 포함하되, 단독주택으로 보는 경우(소령 §155 ⑮)를 제외)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함)이 149㎡ 미만인 주택

(2) 장기보유특별공제 제외 자산(소법 §95 ②)

  ① 1세대3주택 이상에 해당하는 주택(부수되는 토지를 포함)으로 세율 60% 중과주택(소법 §104 ① 2호의 3)

  ② 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택으로 세율 60% 중과주택(소법 §104 ① 2호의 4)

  ③ 1세대2주택에 해당하는 주택으로 세율 50% 중과주택(소법 §104 ① 2호의 5)

  ④ 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택으로 세율 50% 중과주택(소법 §104 ① 2호의 6)

  ⑤ 비사업용 토지로 세율 60% 중과토지(소법 §104 ① 2호의 7)

  ⑥ 비사업용 토지 과다소유법인 주식으로 세율 60% 중과 주식(소법 §104 ① 2호의 7, 소령 §167의 7)

  ⑦ 미등기양도자산(소법 §104 ③)

※ ③∼⑥은 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용

(3) 자산의 보유기간

  자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 배우자 증여재산에 대한 이월과세가 적용되는 경우(소법 §97 ④)에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다(소법 §95 ④).

(4) 특수한 장기보유특별공제액의 계산

(가) 고가주택의 장기보유특별공제

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│                                                     양도가액 －6억원       │
│고가주택의 장기보유특별공제액＝장기보유특별공제액× ─────────      │
│                                                        양도가액            │
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(나) 재개발 또는 재건축아파트의 장기보유특별공제

  ① 기존건물과 그 부수토지의 장기보유특별공제의 계산

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│다음 ㉮와 ㉯의       구토지 또는 구건물의 취득일부터                          │
│양도차익 합계액 ×  양도일까지의 보유기간에 따른 공제율                       │
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  ㉮ 취득일부터 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 전일까지의 양도차익

  ㉯ 관리처분계획인가일 등부터 신축건물의 준공일 전일까지의 양도차익

  ② 신축건물의 장기보유특별공제의 계산

신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익에 대한 장기보유특별공제는 그 유형에 따라 다음과 같이 구분하여 계산한 금액으로 한다.

  ㉮ 신축주택 등이 일반건물(상가 포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우(신축건물의 양도차익을 토지와 일반건물의 기준시가로 계산시)

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│                        신축건물의   구부동산의 취득일부터 양도일까지         │
│ 장기보유특별공제액 ＝  양도차익  ×  보유기간에 따른 공제율                  │
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  ㉯ 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택 기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우(신축주택의 양도차익을 공동주택기준시가로 계산시)

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│                        불입청산금에 상당하는   불입청산금 이외부분에 상당하는│
│ 장기보유특별공제액 ＝  장기보유특별공제액(㉠)＋  장기보유특별공제액(㉡)      │
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  ㉠ 불입청산금에 상당하는 장기보유특별공제액

신축건물의 양도차익 × (불입청산금/분양가액) × (준공일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

  ㉡ 불입청산금 이외부분에 상당하는 장기보유특별공제액

[신축건물의 양도차익 × (분양가액 － 불입청산금)/분양가액] × (구부동산취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

※부록에 수록되어 있는 재건축ㆍ재개발 아파트 등 양도소득세 산정에 대한 업무지침(2003년 이후)을 참고하기 바람.

(다) 재개발 또는 재건축 입주권의 양도시 기존부동산의 장기보유특별공제

  기존부동산 취득시부터 관리처분인가일 또는 사업시행인가일까지의 양도차익에 대하여만 보유기간별로 장기보유특별공제율 적용한다.

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│ 기존부동산의        부동산부분        기존부동산 취득시부터 관리처분인가일(사업    │
│ 장기보유특별공제 ＝ 양도차익   ×     시행인가일)까지의 보유기간에 따른 공제율     │
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