가격 싼 오피스텔 경매 노릴까?

[이 명순 {혜화}]

소액 투자로 연 8~10%대 수익

오피스텔 경매물건은 시세차익이 크지 않고 현금화가 쉽지 않기 때문에 전형적인 임대 수익형 상품으로 분류된다. 통상 신규 분양이나 일반 매매는 연 수익률은 4~5% 대이다. 하지만 경매는 8~10%에 육박한다. 따라서 주변 임대수요가 넉넉한지 여부와 수요와 공급 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

경매에 부쳐지는 오피스텔은 한 달이면 전국에서 약 700~800여건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권은 200~300건 입찰되고 서울 85%, 수도권 80%, 지방 광역시는 87%의 낙찰가율을 보인다.

소형 오피스텔 경매 입찰 전 현장을 방문해 전용면적 기준으로 부동산 중개업소에서 시세를 확인하고 나중에 내야 할 세금, 대출이자 등을 반영해 적정 수익률을 계산한 후 투자에 나서야 한다. 시세차익을 기대하고 오피스텔 경매물건을 고르는 건 부적격 상품이다.

낙찰가율이 80%를 육박하기 때문에 계산기를 두드려보면 멀리보고 투자하기에 부적격하다. 아파트와 달리 오피스텔은 입주 뒤 해마다 가격이 떨어진다. 철저히 임대수익만 바라보고 투자해야 하기 때문에 여유자금을 활용한 소액 투자용으로 적당한 상품이다.

오피스텔의 전용률은 계약면적의 절반인 50~60% 안팎이다. 전용률(분양면적에서 공유면적을 뺀 실제사용 면적)이 높은 오피스텔이 투자가치가 높아 나중에 되팔 때 유리하다. 따라서 실제 사용면적을 확인하고 전용면적 대비 낙찰가를 따져야 한다.

관리비 체납금액도 직접 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하는 물건도 왕왕 있다. 전 주인이 관리사무소와 짜고 거액의 관리비를 납부하지 않은 것으로 조작해 낙찰자를 골탕 먹이기도 한다. 소유자나 세입자가 관리비 연체 시 공용부분에 대해서는 낙찰자가 떠안아야 한다.

오피스텔 3.3㎡ 당 관리비는 일반 사무실관리비와 비슷하거나 조금 높다. 아파트에 비해 2배 높은 관리비를 내야 하므로 입찰 전 규모 당 평균 관리비를 사전에 확인해봐야 한다. 그리고 미리 관리사무소에서 실제 소유자의 주거여부 또는 세입자 주거여부를 확인해 봐야 한다.

입찰 물건에 점유자가 있고 주거용으로 이용 중이면 세입자는 주택임대차보호법이 적용된다. 말소기준권리 보다 앞서 전입신고를 갖추었다면 임차보증금을 물어줘야 한다. 또 업무 ․ 주거기능의 주(主) 사용용도, 업무시설의 지원정도, 주거기능이 어느 선까지 가능할 지 살펴보는 것은 필수 점검사항이다.

도로에 접한 면적이 넓은 중․소형 오피스 건물은 지역 내에서 인지도가 높아 환금성 면에서 양호하다. 신축․증축․개축 등 보수한지 오래되지 않은 오피스텔은 유치권, 법정지상권 여부를 조사해야 한다.

간혹 오피스텔 전체가 유치권 신고를 하여 낙찰자를 곤혹스럽게 하기도 한다. 그리고 세입자가 주거용 오피스텔로 이용 중에 있다면 세입자는 주택임대차보호법 적용됨으로 반드시 전입세대 열람을 확인해야 한다.

   주거기능 오피스텔 투자 유리

임대가 비율이 높은 지역일수록 임대수요가 높다. 수요는 강북보다는 강남이, 외곽보다는 도심이, 대형 보다는 소형 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다. 건축연도가 짧은 오피스텔일수록 주거기능 비율이 높고 생활편익과 첨단 정보시스템을 구축한 매물이 많은 편이다.

그러나 경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면 강남보다 강북, 도심보다 외곽, 대형보다 소형이 낙찰가율이 낮다. 한 푼이라도 값싸게 낙찰 받으려면 비인기 지역에 남들이 입찰을 꺼리는 물건이 낙찰가율이 낮다. 통상 비인기 지역은 낙찰가율이 10% 정도 낮다.

투자목적이라면 임대수요를 먼저 따져봐야 한다. 일반적으로 전세보증금의 비율이 매매가의 50~60%를 넘어야 투자가치가 있다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비 여부를 잘 따져보고 주거기능이 강화된 오피스텔일수록 가치가 높은 게 보통이다.

경매에 부쳐지는 오피스텔 매물 중에서 여러 채가 한꺼번에 입찰에 부쳐지는 일괄입찰 매물을 노리는 것이 유리하다. 즉 한꺼번에 여러 건의 경매물건이 나오면 일시적 공급과잉으로 싸게 낙찰 된다.

실제 경매시장에는 미분양, 시행사 부도로 인해 묶음으로 경매장에 나오는 물량이 늘고 있다. 묶음으로 나와 값싸게 잡을 수 있다. 일괄입찰 시 너무 좋은 층∙향 만 고르기보다 C~D급을 노리면 최대 10% 가까이 저렴하게 낙찰 받는다.

최신형이거나 지역 내 대표(랜드마크) 오피스텔이라면 낙찰금액을 좀 더 높여 낙찰 받아도 무방하다. 복층구조나 온돌 등 주거기능을 강화시킨 오피스텔은 젊은 층 수요자로부터 인기가 높아 장기적으로 가격 탄력성이 높다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비여부를 꼼꼼히 따지고 재택근무자는 각종 첨단통신설비 등 후방지원기능 가능 여부도 검토한 후에 투자를 결정하는 게 바람직하다.