부동산 시행사 SK디앤디, 현금흐름 마이너스지만 걱정않는 까닭은?,태양광등 약620억원과 ESS 약96억원 EPC 사업 병행,부동산 약3497억원 개발 내년 플러스전환

[서정진 전무 태양광발전사업(서울)]

부동산 시행사 SK디앤디, 현금흐름 마이너스지만 걱정않는 까닭은?

시행사 특성 탓 내년 플러스 전환, 상업용 부동산 개발 집중 1년만에 영업익은 4배

(19.04.23)

[이코노믹리뷰=정경진 기자]  부동산 시행사이자 SK그룹 계열사인 SK디앤디가 일 년 만에 영업이익이 4배 가량 뛰었다. 부동산개발업이 주력인 이 회사는 급증한 영업이익 실현으로 고배당 정책도 이어가면서 부동산개발 시장 내에서 입지를 다지고 있다. 

22일 연결사업보고서에 따르면 SK디앤디의 지난해 영업이익은 850억원으로 전년(236억원) 대비 360%가 증가했다. 매출 총이익은 1418억원으로 전년(800억원)보다 1.8배가 늘어났다. 영업이익이 대폭 증가한만큼 고배당 정책도 3년째 이어가고 있다. 

SK디앤디가 배당을 시작한 것은 2014년도로 당시 39억원을 처음으로 배당했다. 이후 배당금 규모는 점차 확대되면서 2016년 43억원, 2017년 58억원, 2018년 96억원으로 증가했다. 

SK디앤디는 부동산개발과 신재생에너지 사업 등을 주요사업으로 진행하고 있다. 부동산개발 사업의 경우 과거 분양과 마케팅 노하우를 기반으로 주택이 아닌 비주거용 즉 오피스 개발사업 비중이 대다수를 이루고 있다. 현재는 상가 임대운영 시장에도 진출해 부동산 산업 전반에 걸친 수익모델을 확보하고 있는 상황이다. 주택임대사업의 경우 자산 개발을 통한 운영 중심의 비즈니스 모델로 임대주택 개발과 운영관리 사업을 이끌고 있다.

이외에 신재생에너지 분야는 풍력과 태양광 ESS(에너지 저장 시스템)로 사업 영역을 확대 중이다. 풍력과 태양광 사업의 경우 발전사업을 비롯해 EPC(일괄수주방식)사업을 병행하고 있다. ESS사업은 기존 C&I고객의 전력 수요 관리용 외에 신재생 연계용 ESS사업과 태양광 개발사업으로 확장해 에너지 신사업 분야 기반을 구축 중이다. 

각 사업영역 중에서 가장 많은 매출을 차지하고 있는 부분은 부동산개발사업 부문이다. 

지난해 말 기준 총 매출액은 4365억9700만원으로 이중 80%에 달하는 3497억4600만원이 부동산개발 부문에서 발생했다. 이외에 ▲신재생에너지 619억8100만원 ▲ESS사업 95억8200만원 ▲가구사업 152억8800만원 등으로 나타났다. 영업이익 역시 ▲부동산 개발 690억1900만원 ▲신재생에너지 82억800만원 ▲ESS사업 43만1000만원 ▲가구사업 18억8700만원 으로 현재까지 SK디앤디는 부동산개발에 절대적인 집중도가 높은 상황이다.

특히 부동산임대업과 비교할 경우 지난해 3분기 기준 부동산 사업부문 총 매출액은 3497억4600만원으로 이 중 개발이 3443억1600만원, 임대 54억3000만원으로 부동산 개발이 부동산 사업 총 매출액의 98% 비중을 차지하고 있다. 

SK디앤디는 부동산개발업에 집중돼 있지만 타 건설사들과 다르게 주거가 아닌 비주거상품 개발 비중이 높다. 주로 지식산업센터와 오피스 등 상업용 건물 개발과 운영이 주를 이룬다. 

▲ SK디앤디 최근 수주현황

지난해 말 기준 SK디앤디가 확보한 수주내역 중 상업용 건물 수주총액은 총 1조146억4400만원에 달한다. 지식산업센터와 오피스텔의 자체 분양사업이 6205억4400만원으로 전체 상업용 수주액의 61%를 차지한다. 반면 주택사업은 2016년 10월 수주한 삼성물산 신반포 18,24차 사업이 전부로 이 역시 단순 도급사업이다. 

SK디앤디는 상업용 개발사업으로 매출을 다지고 있지만 임대주택 플랫폼 업체로 사업 영역 역시 넓히고 있다. 지난 2017년 상반기에 ‘주택임대관리업’을 사업목적에 추가한 후 지난해 1월 임대주택상품 운용을 위한 리츠 AMC를 출범했다. 특히 지난해 SK디앤디 지분 27.48%를 확보하며 SK가스와 공동경영자로 나선 한앤컴퍼니가 경영권 인수의 주된 목적으로 임대주택 운영 관리를 맡은 만큼 앞으로 주택임대사업 부문의 확대가 예상되고 있다. 실제 SK디앤디는 오는 2021년까지 서울 도심 역세권 위주로 총 1만가구 세대 확보를 중장기 목표로 하고 있다. 부지 확보가 끝난 곳은 수유, 신촌, 서초 등지로 2000여가구 사업지가 확보됐다. 

이 같은 사업역량에서 불구하고 SK디앤디의 자금조달은 사모채에 편중돼있다. 지난해부터 사모 시장 문을 두드렸던 SK디앤디는 올해 2년짜리 장기물 사모채를 발행했다. 지난달 SK디앤디는 2년물 1800억원 규모의 사모채를 발행, 발행금리는 5.1%로 책정됐다. 일반적으로 사모채는 신용등급이 없고 정상적 금리결정 과정 없이 자금을 집행해 투자자 보호수단이 없다. 

이와 관련해 업계에서는 시행사 사업특성상 부채비율이 높아 공모채가 아닌 사모채 조달에 의존할 수 밖에 없는 상황이라고 밝혔다.

실제 SK디앤디는 영업이익이 매년 증가하고 있지만 영업활동현금흐름은 수년째 마이너스 1000억원대를 기록하고 있는 실정이다.

사업보고서에 따르면 SK디앤디의 영업활동현금흐름은 2016년 –1433억원, 2017년 –1574억원, 2018년 –1344억원으로 3년 연속 마이너스 1000억원대를 기록 중이다. 

영업활동현금흐름은 통상 기업이 제품 판매 등 영업을 통해 실제 벌어들인 현금을 말한다. 외부차입이 포함되지 않고 외상매출이나 미수금 등도 반영되지 않는다. 기업이 주요 수익창출활동을 하면서 발생하는 현금의 유입과 유출이 계속 마이너스가 된다는 것은 현금창출능력이 떨어졌다고 해석될 수 있다. 차입금이 지속적으로 증가하는 상황에서 현금흐름이 마이너스가 될 경우 부채비율은 더 악화된다. SK디앤디의 지난해 부채비율은 328%로 2017년 264% 대비 64%포인트가 늘어났다. 

▲ SK디앤디 부채비율 현황

차입금 규모 역시 지난해 장기 차입금 증가액은 5753억1260만원으로 전년(3261억5000만원) 대비 76%가 늘어났다. 단기차입금은 2017년 690억원에 이어 지난해 동일하게 690억원이 발생하며 변동이 없었다. 

이처럼 영업활동 현금흐름이 수년째 천억원대의 마이너스를 기록하고 부채비율이 급증하고 있지만 전문가들은 SK디앤디의 사업안정성 전망을 오히려 긍정적으로 바라보고 있다. 영업활동현금흐름 역시 시행사의 특성이 반영된 데다 내년 현금흐름이 플러스로 전환될 것이란 예상 때문이다.

시행사는 기본적으로 용지를 매입하고 공사비를 지급해 사업을 시작한다. 이때 용지 매입비와 공사비 등은 사실상 매각체결 전에 지급이 돼 자산으로 계상이 된다. 자산으로 계상이 될 경우 영업활동 현금흐름에는 매출채권이 증가하고 재고자산도 증가하며 이는 재무제표상 마이너스로 표시가 된다.

류종하 한국신용평가 수석연구원은 “일반적으로 개발 사업을 착수해서 사업을 마칠 때까지 2-3년의 시간이 소요되는 만큼 회수기가 도래해야지 해당 사업으로 인해 증가했던 재고자산과 매출채권이 없어지고 영업자산이 플러스가 되고 이는 영업활동현금흐름 플러스로 이어진다”라면서 “3년연속 현금흐름이 마이너스가 됐지만 어느 정도 사업이 궤도에 올라서야 플러스가 되는 구조이기 때문에 내년에는 영업활동 현금흐름이 플러스가 될 것으로 전망하고 있다”고 설명했다. 

정경진 기자

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