경매걸린 빌라 세입자 낙찰위한 행동요령 문의

[잠꾸리]

부모님이 전세 사시는 의정부 빌라에 경매가 걸려있습니다.

신축건물이라 짓기전에 토지에 근저당 걸려있었습니다

2009년 토지 근저당

2010년 5월 전세입주 확정일자 받음(전세보증금 8000만원)

2010년 10월 건물근저당(토지별도등기 있음)

2013년 5월 보증금 증액(500만원)

2014년 5월 임의경매 개시결정

채권최고액 2억8천만원.

총 감정가액 8억 7백만원..

현재 1회 유찰 상태..총 액 6억 4천5백 6십만원..

현재 배당신청은 해놓은 상태입니다.

지금 현재 1회 유찰되어 감정가 1억3천2백에서

최저입찰가액 1억 5백6십 으로 되어있습니다.

한번더 유찰되면 배당액을 가늠할수가 없어서

이번에 낙찰을 받아보려 합니다.

궁금한 사항 여쭤보려 합니다..

1. 이번에 낙찰을 받게 되면 배당액 상계신청이 되는지요..배당액은 8000만원 예상하는데 맞는지요..

2. 이 빌라가 전체에 근저당이 걸려 있어서 물건 7개가 전부 경매진행중인데..배당은 7개의 물건이 전부

    경매가 완료되야 진행 되는지요~~

3. 빌라 7세대중에 입주 날짜 순위는 2순위 입니다.최우선변제금액이 의정부가 8000만원인데 그 가격 이하인 세대는 1세대만 해당됩니다..이럴 경우 저희는 8000만원 배당이 맞는지요..

공부를 많이 못해서 질문이 좀 두서 없습니다..낙찰에 참여해도 될지..보증금 500...또 는 그 이상 포기하고 배당 받아서 이사 가는게 나을지 너무 궁금해서 질문 드립니다..

[김창식]

본건은 7건 빌라 통걩매에서 별도등기 배당, 대항력 있는 임차인의 배당이 문제가 됩니다
1. 상계신청 가능. 배당액 8,00만원 아님
2. 전부가 경매되야 배당받음
3.본건에서는 최우선변제가 의미가 없습니다
# 500만원은 버려진 돈이 되어 버렸는데, 보증금 인수금액을 잘 계산하여, 입찰하고 운 좋게 낙찰을 받게 되면 도리어 이익을 볼 수 있는 구조이기 한데...결과를 예상할 수는 없고.

[김창식]

현 상황에서, 가령 1.07억에 낙찰 받는다면, 집행비용 및 지방세에 대한 배당으로 200만원을 제외한 1.05억에 대한 600%인 6,300만원 정도의 배당이 예상되고, 1700만원 인수가 발생하는데 본인이니까 손실처리한다면. 결국 1억 2400만원에 낙찰 받는 꼴이 되는데...500만원은 이미 손해가 났고...그렇다면 현재 이 빌라의 시세가 어느 정도인지를 가지고 판단해야 한다고 봅니다...1.08억에 낙찰 받으면 6360만원 배당, 인수 1640만원 결국 취득가는 1억 2440만원이 됩니다

[김창식]

집행기록을 보지못해 정확한 배당계산은 불가능한데...이 사건에서 이해관계인이 의정부시가 나타나는데, 지방세이므로 금액은 미미할 것으로 보아 위와 같이 판단하였습니다....

[잠꾸리]

단순히 선순위 임차인이라 배당액 8000만원은 다 나올것이라 생각하고 입찰을 하려 했는데 위험한 생각이었습니다. 지금 감정가가 1억 3천2백인데..시세는 그것보다는 조금 아래일것이고 선생님 말씀대로면 입찰 안하고 배당 받아서 500 손실 안고 이사가는게 좋은 생각인듯합니다...답변 큰 도움 되었습니다.감사합니다