임장기 8월에 둘러본 성남 임장기

[경매처음]

산성 포레스티아로 한창 핫한 성남 구시가지 몇 군데 구역을 며칠 간 돌아봤습니다.

제가 돌아보고 온 곳입니다.

1. 수진1구역, 신흥1구역

2. 중1구역, 도환 중1구역

3.  상대원 2구역

1. 수진1구역, 신흥1구역

수진1구역과 신흥1구역은 아직까지 구역 지정도 안 된 곳으로 아직 걸음마도 못 뗀 지역입니다.

따라서 투자금은 소액으로도 충분히 가능한 지역입니다.

하지만 이곳에 투자할 때는 다른 재개발 구역의 이주수요를 타겟으로 투자를 하고 수 년 후 혹시라도 재개발이 진행된다면 보너스 개념으로 생각하는 것이 속 편할 것 같습니다.

그런 관점을 가지고 몇 가지 물건을 부동산에서 소개받아 다녀봤는데 실제로 혹하는 물건들이 있긴 했습니다. 임장 갔다가 계약하고 온다는 농담(?)처럼 될 뻔....

이 쪽은 현재 5천이면 다가구 또는 주택을 통으로 투자가 가능하고 리모델링 상태에 따라서

충분히 무피에 가깝게도 세팅이 가능하지 싶었습니다.

2. 중1구역, 도환 중1구역

이 쪽 구역은 경매 물건을 타겟으로 하여 조사를 진행했습니다.

먼저 어떤 물건인지 보시죠.

중1구역은 이주율이 80%가 넘은 상태로 곧 철거가 이루어질 예정입니다.

진행 단계가 거의 막바지까지 온 만큼 투자금은 많이 들고 그에 비해 수익률은 타 지역 대비

떨어지는 곳입니다.

Low Risk Low Return 의 관점으로 접근 해야 하지 않을까 싶었습니다.

구역 내에 들어가 보면 공가가 대부분이기 때문에 상당히 썰렁합니다.

아직 진행 중인 사건이니 간략하게만 써보겠습니다.

채무자가 20평대를 신청했다고 가정해보죠.

바로 옆에 있는 중앙힐스테이트의 현시세가 평1400만원 정도입니다. 조합원 분양가는 평1180만원으로 확정이 된 상태이고요. 시세 차익이 어느 정도 될지는 간단히 계산 될 것입니다.

추후 발생할 환급금은 보너스로 생각하면 되겠네요.

하지만 중1 구역의 단점도 많죠. 

일단 도환 중1구역이 문제인 것 같습니다.

여기는 퇴폐적인 느낌의 여관들이 많은 곳으로 중1구역으로 가려면 이 쪽을 지나야만 하는 곳이

많이 있습니다. 집에 갈 때 매번 이런 곳을 지나고 싶을까 생각하면 과연 중앙힐스테이트의 

시세를 따라갈 것인가 싶습니다. 

심지어 이곳은 시공사가 코오롱....(개인적으로 코오롱에 악감정은 없습니다)

물론 도환 중1구역도 시공사까지 선정된 곳으로 단계는 상당 진행되고 있습니다만 

직접 가서 보시면 아시겠지만 과연 이 상인들을 다 밀어내고 공사가 올라가려면 몇 년이 걸릴까 싶었습니다.

결정적으로 대출이 안 나옵니다.

무이자 이주비 50퍼센트만 챙길 수 있을 것 같습니다. 투자금이 2억이 넘게 들어가게 되겠네요. 

저는 이것 때문에 입찰 포기....

경매 물건에 대한 초보의 주관적인 의견일 뿐이니 가볍게 패스해 주시면 됩니다.

3. 상대원 2구역

마지막으로 둘러본 곳은 상대원 2구역입니다. 성남의 많은 곳을 임장해 보았지만 

열악함의 최고봉은 상대원 2구역이 아닐까 싶더군요. 

끝없는 오르막에 주차할 곳 없어서 차들이 대놓고 골목을 막고 있습니다. 

차 가지고 골목 잘 못 들어가면 아주 헬입니다.

여기는 부동산이 반은 긍정적이고 반은 부정적이었습니다. 

대부분의 구역 내 부동산은 여기 사업성 짱짱, 투자성 짱짱이라고 자부심 무지하게 부리는데

여기는 두 군데 부동산에서 여기 엎어질 것 같으니까 그 금액이면 다른 곳 투자하는 게 낫다라고 해서

의아했습니다. 판단은 우리 몫이겠지요~

이 구역은 제가 개인적으로 좋아라 하는 대림건설이 시공사로 선정되어 있어서 열심히 조사해봤습니다. 

시세는 1월 대비 평당 200정도 오른 듯 했습니다. 

사업 진척이 느려서 의아해 할 수 있는데 사업성을 높이기 위해 상가 면적을 줄이고 

입주세대를 늘리느라 그랬다 하네요.

상대원 2구역은 사업 진행 단계에 비해 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하더군요. 

투자 궁금하신 분은 한번 직접 현장 가보시는 것도 좋을 듯 합니다^^

이상 8월에 둘러본 성남 임장기였습니다.

[선셋]

성남 구도심도 점점 발전하겠네요. 좋은 임장기 고맙습니다. 한수 배우고 갑니다~

[장군(박윤정)]

우와..정리한거 다시보니 또 새롭네요..ㅋㅋ
장단점 정리 감사해요

[동동이 복숭아]

성남은 우리 행스에서 지켜보고 있곳입니다.
각자의 생각과 느낌으로 바라보는 관점이 다르다보니 내가 생각못한 부분을 다른분의 생각을 들을 수 있어 너무도 좋습니다.
임장기 잘 읽었습니다. 고맙고요^^

[똥글이79]

경매처음님..물흘러가듯 잘 정리해주셔서 제가 가보지못한 성남구역들도 직접가본것처럼 이해가 쏙쏙되네여~수고많으셨어요^^

[키노]

감사합니다

[천개의 공감(초급13기, 낙케4기,갭2)]

우와~ 대단하시네요 주변 여건과 동선까지 ~ 저도 글 다시 읽어보며 심상챦으신 이 글 따라서도 생각을 해봐야겠네요~ 큰돈 묶이는쪽말고 로우리스크 로우 아니공 하이리턴 되었음 하는뎅 ㅎㅎ 암튼 멋진글 감솨합니당~ ^^

[이윤해경]

경매처음님. 올만요^^
성남 임장 구석구석 많이 다녀오셨네요.
발냄새 깨나 났겠어요^^
상대원2구역 경매 물건 입찰로 임장했던 기억이 나네요.
많이 깜놀했었던 기억이.. 산타였죠.
여름에 고생 많으셨어요.

[천둥맘]

항상 열심이신 경매처음님~~~ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ
역쉬~! 역쉬~!
경매처음님 글은 항상 핵심만 깔꼼해서~ 넘넘 좋아요~~~
요번 성남 임장은 경매처음님 덕에~ 무지 편안하게~ 다녔는데~ 완전완전 감사했어요~ ^____^*

[☆천지™☆]

감사합니다

[비딩솔져]

경매처음님
성남 임장기 잘 보았습니다~
복습 잘하고 가요^^

[경기도]

경매처음님 재미있는 성남임장기네요. 가보지못한 구역이라 더 재미있게 읽었어요. ㅋㅋ 감사합니다.

[SUPERMAN]

경매처음님! 진행중인 경매 물건까지 소개해 주시고..
재미있고 유익한 정보가 많은 글 잘 읽었습니다^^

[이하맘]

경매처음님 글 보니 수진동 임장 다녀온 경험이 생각나네요. 지역별 장단점 정리해 주셔서 쏙 들어와요^^
더운 8월에 차로 다니기도 힘든 성남 재개발지역들 참 열심히 임장 다녔네요. 경매 물건들까지 결합해서 지속적으로 같이 조사해 보면 재미있을 것 같아요.

[늘푸른날]

경매처음님이 좋아하는 대림시공은 금광1구역도 해당되네요. ㅎ
상대원2구역은 외지인 투자보다는 실거주 투자가 많을것 같아 보이는 곳이네요.
정보 공유 감사합니다.

[akasia(아카시아)]

경매처음님...경매물건도 꼼꼼히 보시고, 함께 연결해서 잘 다녀오셨군요..ㅋㅋ
성남지역 재개발,재건축이 완료되면 위례나 서울지역과 대비해 얼마까지 시세가 따라올라갈지 계속 모니터링해보면
큰 공부 될거같아요. 같이 공부해가면서 잘 체크해보도록 해요..^^

[지율]

경매처음님~
성남 구역별로 잘 정리해 주시니 복습도 되고 좋네요~
감사합니다~^^

[민트7]

정말 도환중1구역이 문제인듯 싶어요..
그곳은 상인들 때문에 사업속도가 정말 더딜듯 하죠~
올 봄에 상대원2구역도 임장 갔었는데..
시세가 2백정도 올랐군요~~
경매처음님, 좋은글 감사합니다^^

[하마해]

경매처음님의 성남임장기 꼼꼼하게 해 주셔서
성남은 신흥주공, 신흥2, 산성구역밖에 가지 못했는데
가지못한 구역까지도 알게 되었네요.
그리고 경매물건까지 분석해주셔서 공부도 되고요.
좋은 글 감사합니다^^

[이대표]

경매처음님~성남 임장 여러구역 많이 다니셨네요~~^^
열심히 하시는 모습 보기 좋아요^^
저도 더 화이팅 해야겠어요~~^^

[루시7]

경매처음님 여러곳을 임장하시느라 고생하셨네요... 조합원보다 더 많이 아실듯ㅋㅋ
도환구역이 잘되야 중1구역도 빛을 발할텐데 어떻게 진행되는지 지켜봐야겠어요...

[윤지니92]

경매처음님~^^ 저는 몇번을가봐도
매번 신흥주공.신흥2.산성구역 만가봤는데...이렇게 정리해주시니
잘보고갑니다. 감사해요~^^
아직은 투자금적게들어가고, 가장수익성 좋을곳 찾기가 어려운
과제인듯싶어요.ㅋㅋ 성남이란곳
한곳에서도 많은공부를할 수있어서 좋네요~^^

[명살림]

성남에 수진구역이 좋아보이는데..
이주수요로 관심을 가져봐야겠어요^^
성남지역 공부하는데 좋은 자료 감사합니다~

[김 선생]

경매처음님 성남 여러군데 다녀오셨네요~
안가본곳 이렇게 임장기 보고 가면 정말 도움이 되더라구요. 감사해요
시간날때 다시한번 들려 봐야겠네요~ 감사합니다~

[척척11기]

경매처음님 ~
요즘 그렇치 않아도 성남쪽에 왠지 관심이 갑니다....
직접 가본것처럼 생생함이
느껴집니다....계속 주시해야 겠네요..감사

[뽀송]

경매처음님 부지런하게 여기저기 많이 다니셨네요!
상대원동은 임장 때문이 아니고 어쩌다 한번 가봤는데,
골목길이 아니었음에도 운전이 정말 헬...ㅠㅠ
초보운전자 심장 벌렁거려서 혼났어요...ㅠㅠ
성남은 진행이 많이 된 곳은 투자금이 엄청 많고, 진행이 안 된 곳은 미래를 알 수 없네요 정말.
꼼꼼한 임장기 덕분에 재개발 지정이 아직 안 된 구역에 대한 투자 방법도 배웠어요.
감사합니다.^^

[천년후에 다시]

대단하십니다.
성남 재개발에 관심이 많았는데 잘 읽었습니다.

[가자새롬]

경매처음님 참 많은 곳을 임장하셨군요~ 부지럼함에 열의에 놀랐습니다. 첨 설명해주신 수진1 신흥1 에 관심이가네요. 무피투자가능에 특히요^^

[그릿맘]

성남 임장 열심히 다니셨네요~^^
지금 보니 또 새롭게 느껴집니다.
도환 중1구역이 어떻게 진행 될지 궁금합니다. 잘 봤습니다.^^

[산적아저씨]

성남에서 많은 곳을 임장했네요^^
고생많았습니다. 경매처음님..
저도 중1구역 도환중1구역을 임장했을때 같은 생각을 많이 했네요.
역시 현장을 둘러보면 비슷하게 느끼는거 같아요.

[카모마일]

역시 가보는 것과 손품으로만 알아보는 건 차원이 다르군요. 도환1구역 시공사도 정해지고 그래서 속도가 좀 날 줄 알았더니.... 생생한 임장기 감사해요, 경매처음님^^

[라때향기처럼]

경매처음님~
성남을 제대로 둘러보셨네요~
거기에 경매물건까지 보는 센스!!
정말 경매처음 맞나요? ㅋ