서울부자가 개발 관련 추진단계를 그동안 많이 거론했었습니다.
일반적으로 투자자들중에서 기본중에 기본도 모르고 투자를 하는 경우가 많습니다.
정말 위험천만한 일입니다.
철도 등등 기간산업, 그리고 재개발 재건축 관련 민간 사업 등 많은 사업들이 있습니다.
그 사업들마다 사업에 따른 단계가 있습니다.
재개발, 재건축 사업단계는 회원님들이 각자 찾아서 확인하시기바랍니다.
도정법에도 있고, 각 시도 홈페이지에도 자세히 설명되어 있습니다.
재개발, 재건축 사업단계를 크게 보면 다음과같습니다.
추진위 - 조합 - 사업인가 - 관리인가 - 이주 - 철거 - 착공 - 분양 - 입주 - 조합 청산 크게 보면 10단계입니다.
그런데 위 사업단계 10단계보다 월등히 많습니다.
교통영향평가 등등 단계별로 그 사이에 승인 또는 허가를 받아야 하는 단계를 세분화하면 30여개 단계가 있습니다.
그럼 위 단계에서 사업성 분석이 가장 중요한 단계가 어느 시점일까요
추진위 - 조합 - 사업인가 시점입니다.
추진위와 조합 단계에서는 사업에 대한 변동성이 많은 단계입니다.
총세대수도 유동적이기도 합니다.
이런 사업에 대한 사안을 확정하는 단계가 바로 사업인가 단계입니다.
사업인가가 확정되고 관리인가를 받았다고 하더라도 세대수나 기타 사안에 변동 가능성이 남아 있습니다.
최근 분석한 응암2구역 같은 경우도 관리인가 이후 세대수 변경을 추진하고 있습니다.
학교부지를 기부체납하기로 했는데 관련 법규가 변경되면서 기부체납을 하지 않아도 됩니다.
기부체납을 하지 않아도 되기 때문에 총세대수가 늘어나게 됩니다.
학교 부지에 추가로 2개동을 설계하고 다시 사업승인을 받을 것입니다.
또한 최근 유행에 맞게 관리인가 이후 대형 평형을 줄이고 중소형평형을 늘리는 경우도 많습니다
간혹 착공 이후에도 변경하는 사업장들이 있기도 합니다.
이처럼 개발 관련 단계는 사업분석을 하는데 많은 변동 가능성이 높습니다.
그래서 쉽게 사업분석을 할수가 없고 개략적인 분석을 하는 것입니다.
위 단계에서 사업분석이 그나마 간단한 경우는 감정평가가 나오고 비례율이 나온 경우입니다.
그리고 사업기간에 대한 리스크가 줄어드는 단계가 바로 이주시기입니다.
그래서 많은 투자자들은 이주단계에 투자를 많이합니다.
이주를 하고 있기 때문에 철거를 할 것이라 예측하고 투자를 하는 것입니다.
하지만 이주 단계에도 리스크가 있습니다.
바로 이주를 완료하고 철거를 얼마나 빨리 하고 착공을 하느냐에 따라서 차이가 있습니다.
최근 이주가 지연되면서 철거까지 2년 이상 소요되는 경우가 상당히 있습니다.
1천세대 이상인 경우 기본적으로 1년 이상 소요 되고 있습니다.
세대수가 많을수록 이주 기간이 길어지는 경우가 다반사입니다.
해서 이주를 하고 있다고 하더라도 1-2년 정도는 이주를 하고 철거한다라고 생각하는 것이 정신 건강에 좋습니다.
최근에는 이주를 하면서 철거를 동시에 진행하는 경우가 많습니다.
그런데 왜 이주 시기에 투자를 많이 할까?
그것은 프리미엄과 투자 자금의 가성비입니다.
리스크는 줄어들게 됩니다.
투자금액은 낮아집니다. 이유는 무이자 이주비 대출 60% 그리고 지역에 따라서 이주 촉진비 추가 대출 등등
프리미엄운 분양시기보다 낮아 투자금 가성비를 높을수가 있습니다.
이런 시기가 바로 이주 시점과 철거 시점입니다.
일반 투자자들은 이주, 철거, 분양 시기에 많이 접근합니다.
복잡하게 사업성을 계산하지 않아도 되고, 사업도 어느정도 예상할수가 있기 때문입니다.
재개발, 재건축 사업비 분석은 왜 하는 것일까 생각해보았습니까.
바로 평가금액과 비례율을 계산하는 것입니다.
평가금액과 비례율이 있어야 수익율을 계산할수가 있기 때문입니다.
평가금액이 확정되면 비례율은 청산할때까지 유동적입니다.
이 부분은 글 끝에서 설명하겠습니다.
리스크가 줄어드는 시기 즉 철거가 진행되고 분양 직전과 분양 이후에 실수요자들이 많이 매수를 합니다.
이유는 일반분양가가 확정되면 분양가에 따라서 프리미엄을 예상할수 있습니다.
대부분의 리스크가 사라진 시기이기에 발빠른 일반 실수요자들이 입성하는 단계입니다.
조합원 분양가와 일반분양가 차이에 따라서 프리미엄에 큰 영향을 주게 됩니다.
일반분양을 하고 청약도 잘 진행되고
완판되어 분양권에 프리미엄이 상승하면
조합원 입주권 프리미엄에도 영향을 주게 됩니다.
다음 단계가 조합원 동호수 추첨입니다.
동호수 추첨 결과에 따라서 조합원분 프리미엄은 많은 변화가 있을 것입니다.
상승하는 것과 하락하는 것이 발생합니다.
보통 일반 분양 이후에 조합원 동호수 추첨을 하지만 일반 분양 이전에 동호수를 추첨하는 경우가 있습니다.
이쯤되면 사업에 대한 리스크는 거의 없다고 보면 됩니다.
다만 사업 진행하면서 사업장에 돌발 변수가 발생한다면 사업성에 또 다른 유동성이 발생합니다.
조합에서 사업 진행시 큰실수 또는 편법, 불법으로 소송이 제기 되었는데 패소하게 되면 사업은 오리무중으로 갈 가능성도 있습니다.
이런 경우는 희박하지만 가능성은 있습니다.
일반적으로 개발은 위와 같은 단계를 거치면서 추진됩니다.
하지만 예외도 있습니다.
그 예외가 많은 사업장이 바로 지역조합니다.
지역조합에서는 유동성이 많습니다.
지역조합은 일반적인 재개발 재건축보다 철거 이후 소송으로인한 사업 지연 사례가 가장 많습니다.
그렇다면 일반 재개발 재건축은 없는가 그렇지 않습니다.
회원님들이 가장 잘 알고 있는 마곡힐스테이트도 철거 이후 소송으로 오랜시간 고생을 했습니다.
또한 통일로에 위치한 홍은12구역, 미미예식장, 홍은동 극동아파트 앞에 위치한 주거환경개선지역 등등도 철거 이후 오랜세월 착공를 하지 못한 사업장입니다.
다만 재개발, 재건축 시장에서 드문 사례라는 것입니다.
지역조합은 재개발, 재건축보다 그 사례가 더 많습니다.
특히 지역조합은 입주전까지 조합원 분양가로 분쟁이 많기도 합니다.
이렇게 지역조합은 리스크가 많습니다.
리스크가 많은 반면 사업 추진만 원활하게 되면 대박 상품이 나오기도 합니다.
평가금액이 확정되면 변동 가능성은 거의 희박합니다.
그리고 비례율에서 조정을 합니다.
비례율이란 쉽게 말하면 사업성입니다.
사업성이 나쁘면 비례율은 낮아지게 됩니다.
예를 들어서 분양 실패로 미분양을 소진하는데 조합 사업비가 들어갔다면 비례율을 조정합니다.
평가금액을 1억을 받았습니다.
추가 사업비 만큼을 비례율을 산정하여 비례율이 90%로 확정되었다면 1억 * 90% = 9천만원이 권리가액이 됩니다.
또한 처음 예상한 일반 분양가보다 높은 금액을 책정했고 분양도 완판을 해서 수익이 발생했다라고 할때도 같습니다.
수익에 따른 비례율을 조정했는데 110%로 확정되었습니다.
1억 * 110% = 1억1천만원이 권리가액이 됩니다.
즉 조합원들은 1천만원 수익을 발생합니다.
변동 가능성이 낮은 것은 평가금액이 낮은 물건이 됩니다.
만약 평가금액이 5천만원이라면 1억짜리 평가금액이 1천만원의 추가분담금을 낼때 5백만원만 부담하면 됩니다.
그래서 평가 금액이 낮은 물건에 프리미엄이 높은 것입니다.
변동성이 낮기 때문에 인기도 있습니다.
만약 입주가 다가오는데 높은 분양가에 분양을 하고 생각보다 사업기간이 단축되어 사업비가 절감되어서 잉여금이 발생한다면 평가금액이 높은 물건이 인기가 좋을수도 있습니다.
이유는 환금금이 발생하기 때문입니다.
잉여금이 발생하고 조합원에게 환급한다면 이것도 비례율에 따라서 분배하기 때문입니다.
재건축, 재개발 투자는 사업에 대한 이해도가 있어야 합니다.
사업에 대한 이해도가 있어야 마음 고생을 하지 않습니다.
또한 조합에서 빨리 추진될것이라는 장미빛 미래를 100% 신뢰하는 것 보다는 본인스스로 공부를 해서 다른 지역 사례와 비교하시면 더 좋습니다.
투자는 아는만큼 보이는 것입니다.
아는 만큼 본인의 생각에 의한 분석이 나올 것입니다.
서울부자가 분석하고 부동산 고수들이 분석할때 믿어달라고 분석을 하는 것이 아닙니다.
이렇게 분석하는 사람도 있다라는 것이지 믿어달라고 분석하는 고수는 없습니다.
만약 믿어달라고 분석을 했다면 업자일 가능성이 높습니다.
분석은 사람에 따라서 다르게 나오는 것이 분석입니다.
나와 분석이 다르다고 깍아내리고 비판하는 자세는 인성에 문제가 있지 않은가라는 생각을 서울부자는 합니다.
생각이 다르면 명확한 근거에 따라서 본인의 분석 글을 올리면 됩니다.
허무맹랑한 근거로 분석하지 않고 명확한 근거를 제시하고 분석한다면 모든 분들이 동감할 것입니다.
동감한다고 투자를 하는 것은 아닙니다.
투자는 다시 투자자 본인이 현지탐방과 분석으로 확신이 있을때 하는 것이 투자입니다.
이것이 투자자와 투기꾼과 차이입니다.
진정한 투자자는 존중과 예의를 중요시 합니다.
투기꾼은 맹목적이고 분석보다는 비난 또는 찬양을 하게 됩니다.
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