중개업 입문시 참고사항

이 글은 2007년에 중개업 입문을 주제로 한 특강을 위해 작성한 글입니다.그동안 중개업의 현실에 다소 변화가 있었겠지만,그래도 처음 입문하시는 분들의 막막함과 절박함을 너무나 잘 알기에,그리고 이 문제와 관련해 카페에 질문을 주신 분도 계셔서 시작하시는 분들께 조금이나마 도움이 되실까 해서 다시 올려봅니다.참고하시기 바랍니다.  1. 중개업 입문의 현실  - 자격증만 따면...(무지개빛 꿈)...  중개업시장의 현실은 막막하기만 하다.  - 오픈을 하자니 두려움이 앞서고(원룸임대계약서 하나 쓰기가 막막한 현실)  - 실무를 배우자니 어디서부터 시작해야 할지 막막한..(무엇을, 어디서, 누구한테...)    ☞ 중개업시장의 현실을 직시하고, 가야할 길을 찿자. 2. 파트별 중개업 분류  - 주택(아파트, 빌라, 주택)  - 원룸(다세대, O/T, 다가구)  - 상가(개발, 분양, 매매, 임대)  - 토지(도심나대지, 대토, 이축권, 개발예정지, 전원주택부지, 타운하우스, 임야, 전답...)  - 경매, 공매  - 정비사업(재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 리모델링사업...)  - 기타 (공장, 메디컬, TM, 기획...)  ☞ 각 업무 특성과 개인의 적성 및 목표에 따라 맞는 분야를 선택하고,     그에 맞는 준비작업을 해 나가야 시행착오를 줄일 수 있다.   3. 중개업시장 들여다 보기(지피지기면 백전백승)  - 업무파트별 중개업 시장 ① 주택(아파트, 빌라)  ♦ 특징   - 300세대당 사무소 1개 (주택,다가구 - 1,000세대당 사무소 1개)   - 입주후 2년 주기로 임대시장이 돌아간다.   - 지역별 공동중개망에 가입되지 않으면 성공하기 어렵다.   - 기존에 자리를 잡고있는 사무소의 벽을 뚫어 내기가 힘들다.   - 지역시장의 특성상 소문하나로 사무소의 승패가 좌우되기도 한다.     ♦ 시장의 흐름   - 주거문화의 변화로 인한 폭발적인 수요와 공급   - 분양권특수(전매)로 인한 대박시장 : 2004년을 기점으로 대박시장 종료  - 전매제한, 주택보유수에 따른 규제, 분양가상한제, 분양원가공개등 법률적 제동   - 주거문화의 변화로 인한 양극화현상(내부구조, 인테리어... 그러나 더 이상의 차별화는 어렵다)                      : 친환경, 교통, 조망등의 요인이 승부를 결정짓는 시대로..  ♦ 현재의 시장현황  - 매매 : 전체적으로 거래가 힘든상황 ☞ 공급과잉, 수요부재           (소형평수보다 대형평수가 더 힘든 상황)  - 전세 : 전체적으로 거래가 힘든상황 ☞ 공급부재, 수요과잉           (물건이 귀해 지역부동산간 공동중개조차 불가한 현실)  - 분양 :  분양시장 폭락           (청약가점제, 전매제한, 다주택자규제, 종부세, 미분양폭등..)  ♦ 성공의 키워드   ☞ 지역 네트워크의 중심에 있어야 살아남는다 - 지역별 공동중개망, 지역활동등 - 경영    ☞ 원스톱써비스 (세금, 대출, 등기, 자산관리..)가 가능해야 살아남는다. - 능력   ☞ 광고, 개발전략등 남들보다 한 발 앞서야 - 영업      (광고기법, 광고관리, 명단작업등)    ☞ 소형평수부터 중,대형 평수까지 고르게 갖추어진 단지가 유리하다.      특히 초보에게는 소형평수(입주민의 특성상 이동이 잦음)가 유리.    ♦ 효율적 접근법   - 신규입주단지의 단지내상가를 분양받은 후, 입점하는 방법   - 기존 단지내 사무소중 권리금을 주더라도 A급 사무실로 진입하는 방법 ② 원룸(임대, 매매)    ♦ 특징   - 업무가 비교적 단순하고, 타 분야에 비해 결과가 빠르다.   - 최근 1~2년 사이, 최악의 부동산경기로 원룸시장 경쟁 가속화   - 대학가, 유흥가, 업무시설 밀집지가 대표적 시장   - 물건확보 전쟁 : 수수료 제 살 깎아먹기 현상 발생   ♦ 시장의 흐름   - 핵가족화의 여파에도 불구하고, 개인주의, 독신주의의 확산으로 인해     꾸준한 수요의 증가   - 주차장법 개정에 의한(2004년 - 다세대 세대당 1대) 신규원룸단지 건축의      어려움으로 인해, 공급이 수요를 따라가지 못하는 시장형태      : 고시원, 다가구개조, 모텔개조등 비정상적인 형태의 원룸시장이 나타남   - 지역부동산 외에도 대형 상가전문 사무실에서도 업무영역 확장추세     ♦ 현재의 시장현황   - 그나마 중개시장의 불황을 극복해 나가고 있는 파트   - 대형 원룸전문 사무실 증가추세   - 임대 : 1,2월 피크(대학가), 연중 꾸준한 거래   - 매매 : 기존 상가수익률의 약 2배에 달하는 고수익률로 매수시장 꾸준한 증가추세    ♦ 성공의 키워드      - 주택임대사업 및 주택임대차에 관한 관련법규의 완벽한 숙지   - 지역 임대인들과의 유대관계   - 차별화된 광고와 지속적인 고객관리 작업(홈페이지 제작과 관리, 홍보)   - 원룸건물 통매매를 통한 전속물건 확보가 승패의 열쇠  ♦ 효율적 접근법   - 지역 원룸전문 사무실에서 실무경험을 쌓는게 우선   - 체계적인 물건관리 시스템을 통한 임대인작업   - 단타승부가 대부분이기에 기동력확보가 중요하다. ③ 상가(개발, 분양, 매매, 임대)   ♦ 특징   - 가장 진취적이며 고도의 영업력이 필요한 활동적인 분야   - 전문적인 지식이 요구되며, 꾼들이 많아 경쟁이 심하다   - 중개사고의 위험수위가 높다     (고객의 성향 및 관련법규의 복잡 다양함)   - 다른 분야에 비해 입문이 어렵다  ♦ 시장의 흐름   - 타 분야의 규제강화로 인한 반사이익으로 관심증가   - 생계형시장으로 특수라 불릴만한 시기는 없었으나, 꾸준   - 산업기반약화로 인한 자영업자의 폭발적 증가추세   - 아파트, 토지, 경매시장의 침체로 인해 상가시장으로의 진입활발   ♦ 현재의 시장현황   - 분양 : 바닥상태   - 매매 : 경기악화로 인한 공실률로 수익률이 보장되지 않아 비교적 힘든 상황이나            매도, 매수 양측모두 여전히 활발한 움직임을 보임   - 임대 : 생계가 달려있는 파트로 경기영향을 받기는 하나, 그나마 꾸준한 편  ♦ 성공의 키워드   - 전문가가 되어야 살아남는다.     (관련법규의 완벽한 숙지, 고객을 리드하는 중개기법등 실무경험만이 살길이다)   - 중개사고를 막을 수 있어야 살아남는다.   - 매일 반복되는 자신과의 싸움에서 이겨내야만 성공할 수 있다.  ♦ 효율적 접근법   - 맨땅에 헤딩은 금물, 반드시 상가전문 사무실에서 실무경험을 쌓아야 한다   - 기존 상가맨들의 노하우를 전수받겠다는 생각은 버리고,     바닥부터 시작한다는 굳은 의지가 필요하다.   - 현장 노하우 체득 뿐 아니라, 관련 법규에 관한 부단한 학습과     상권에 대한 정확한 분석작업을 병행해야 한다.   - 상가시장의 흐름을 체득하고 나면, 상가전문 사무실의 오너로     당당하게 자리잡는 것도 부동산에서 성공할 수 있는 하나의 방법이다. ④ 토지    ♦ 특징   - 초보가 입문해 실패확률이 가장 높은 분야중의 하나   - 개개인의 법적환경이나 능력에 따라 수입에 상당한 차이가 나는 분야이기도 하다.   - 정부정책, 개발계획에 의해 가장 큰 영향을 받는 분야   - 광역적, 지역적 공동중개망이 원활하게 형성되어야 실패하지 않는다.   - 여러 가지 전문분야로 나뉘어져 각각의 분야에 대한 깊이있는 지식이 필요하다.     (대토, 이축권, 개발예정지, 전원주택, 타운하우스, 임야, 전, 답, 공장부지.........)   - 지방전문형과 도시형으로 구분     : 지방형은 투자(현지인, 현지중개업자와의 협력이 중요)       도시형은 개발(컨설팅능력과 복합적 경영기술이 필요)      ♦ 시장의 흐름   - 전국적인 개발계획에 의한 지가상승시기(약 3년전까지)     : 아무런 여과장치 없이 정보가 곧바로 수익으로 연결      (대토수요, 투기수요, 기획부동산....-찍기, 데두리)   - 이후 개발예정지 사전장치 법제화, 부재지주등 강력한 규제로 거래급감      (허가구역 사전지정, 과열지구, 채권보상, 세금폭탄, 연접제한, 토지분할규제.....)   ♦ 현재의 시장현황   -  실 수요자 중심 시장으로 급격히 변화      (공장부지, 창고부지, 귀농자경부지, 타운하우스...)   - 개발지, 개발예정지 중심으로 시장형성   - 대운하 프로젝트의 기대심리로 조금씩 활기를 되찿는 모습     ♦ 성공의 키워드   - 해당분야의 관련법규를 완벽하게 숙지할 것   - 지주작업, 공동중개망 형성이 성공을 좌우한다.     (해당지역 키맨들과의 교류를 형성하라 - 지역성 극복이 관건)   - 관공서 담당자와 친밀한 관계를 유지하라.    ♦ 효율적 접근법   - 관심있는 지역의 토지전문 사무소에서 토지작업의 기초부터 배우는 것이 우선   - 선택지역의 매물을 최소 세건 이상 매입후 그렇게 확보된 자신의 물건을     시작으로 접근하는 방법으로,     자본력이 어느정도 뒷받침 되어야 하고, 또 사고자 하는 물건에 대한 정확한     분석이 가능해야 손해를 보지 않는다.     (개발예정지, 확정지보다 향후 개발가능성이 있는 지역을 선점해 들어가는 것이      무엇보다 중요하다)   - 원하는 지역에 정통한 사람을 직원으로 채용하여 후한 보수를 지급하면서     자리를 잡아 나가는 방법.     부동산, 특히 토지파트에서 현지의 영향력있고 믿을 수 있는 사람을 구한다는 것     또한 어려운게 현실이다. ⑤ 경매    ♦ 특징   - 물건경쟁이 없는 유일한 시장, 즉 매수자시장   - 낙찰가가 정해져 있지 않아, 결과에 따라 고객과의 유대관계가 결정되는     특수한 분야   - 타 중개분야와 달리 고객과 직접적인 협상, 조정과정이 필요하지 않으나,     그 외 기타 권리관계분석(유치권, 명도...) 작업에 신중을 기해야 한다.  ♦ 시장의 흐름   - 일부 전문가들만의 숨겨진 시장으로     낙찰만 받으면 돈 되던 시절(아파트, 주택등도 마찬가지)   - 이후 정보의 객관화, 보편화와 더불어 고객들의 관심증폭(각종 강의, 자료등)으로     경매시장 전면 개방화 : 수익창출의 한계점 도달   - 입찰대리제도 도입으로 활동의 폭이 줄어듬    ♦ 현재의 시장현황   - 일부 전문가들마저 경매시장을 떠나는 분위기   - 투자목적의 고객은 사라지고, 실수요자 중심의 시장으로 변화   - 경매전문 사무실들의 숫자가 현저히 줄어들고 있음     (개인입찰의 보편화)   ♦ 성공의 키워드   - 숨겨진 보석을 찿아라     (권리관계가 복잡하고 아무나 접근할 수 없는 물건을 찿아내는 눈을 키워라)   - 믿고 투자할 수 있는 고정 투자자군을 형성하라.     (수익창출이 뒷받침 되지 않으면 투자군은 냉정하게 돌아선다)     ♦ 효율적 접근법   - 관련 지식의 부단한 습득이 바탕이 되어야 출발이 가능하다     (강의, 자료, 경매법원 방문, 경매정보지....)   - 대상물건에 대한 현장확인은 필수     (유치권, 명도관계등 철저한 확인작업)   - 전문가로서의 소양을 쌓은 후, 전문강좌 개설등을 통해     투자군을 형성해 나가는 방식이 보편적 ⑥ 정비사업(재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 리모델링,....)    ♦ 특징   - 사업의 진행단계에 따라 흐름이 좌우된다.   - 각 사업구역별 사업성에 따라 돈의 흐름이 결정된다.   - 도정법 및 각 시도조례의 영향을 많이 받는다.   - MB 정부의 강력한 규제완화 방침으로 그 추이를 지켜볼 만 하다.   ♦ 시장의 흐름   - 도정법초기 관련법규의 빈 틈으로 인한 막대한 수익창출     (지분쪼개기, 알박기, 위장전입..)   - 이후 관련법규의 정비로 사실상 수익창출이 힘들어 짐     (개발이익환수제, 조합원자격강화, 권리이전제한, 분양시장악화로 인한      시공사의 사업착수 포기등..)  ♦ 현재의 시장현황   - 소규모 정비구역은 시장형성이 불가한 상황이며, 도심 뉴타운사업쪽으로     활발한 사업성을 보이고 있다.   - 지방 정비사업의 경우 한계점을 드러내고 있다.   - 구 도심을 형성하고 있던 대부분의 정비사업지역들은     가격만 상승된 채, 거래는 실종  ♦ 성공의 키워드   - 시공사들이 충분히 수익을 창출할 수 있는 사업지역을 찿아라.   - 정비사업 전체의 흐름을 읽어내는 고도의 판단력을 길러라.     (대규모 뉴타운사업이 등장하게 된 배경등)   - 각 정비사업별 특성을 이해하고 숨겨진 돈 줄을 찿아라.    (개발방식, 공급대상, 기준일, 조합원자격, 세입자대책, 권리이전, 세제지원, 법규완화등)  ♦ 효율적 접근법   - 도심지 슬럼화된 미지정지역에 과감하게 초기 진입하는 방법     (20년이상 단독, 다가구 밀집지역 - 수익발생시점 3년후)   - 구역지정만 되어 있는 예정구역중 사업성이 있다고 판단되는 지역에 진입     (단기간 내 지가상승을 노려볼 만하다.  구역지정 지정 직전 및 지정초기)   - 사업확정구역에 진입     (개발위험성이 최소화된 상태로 실수요자중심의 수익을 노려야 한다.) ★★ 각 파트별 특성과 개별시장의 과거와 현재를 읽고,      미래를 예측, 판단한 후 각자 가고자 하는 길을 선택하는 것이 우선되어야 한다. 4. 실무 접근방법 ① - 실무경험?   ♦ 취업희망자의 현실   - 어디서, 무엇을, 누구에게서, 어떻게 배울것인가 하는 기본적인 입장조차     정리하기 힘든것이 사실이다.   - 첫 걸음을 어떻게 시작하느냐에 따라 중개업의 방향이 결정될 수도 있는     중요한 부분이다.  ♦ 사무소의 종류 및 특성     ① 1층 개인사무소 - 주로 아파트상가나 주택가에 위치하고 있으며,                        아파트,주택 매매 전월세가 주업무이다.       [조건1] 자격증을 걸고 무자격 사장밑에서 일하는 경우           : 보통 기본급(최저 30만 ~ )지급에 인센티브 적용         (장점)  기본급이 정해져 있어 최소한의 경비가 보장되며,            초기 투자금액없이 사무실운영 및 중개경험을 쌓을 수 있다.         (단점) 중개사고시 모든 책임은 본인에게 돌아오며,          계약지상주의의 사장과 중개사고의 아슬아슬한 외줄타기속에서          가슴졸이는 공중사의 안타까운 현실이있다.          특히 공중사의 위상과 지위를 저하시키고, 중개시장의 투명화를          저해시켜서 결국 공인중개사의 앞길을 막는 결과를 초래한다.         (판단) 공인중개사의 위상과 미래를 위해 가급적이면 피하는 것이...    [조건2] 소속 공인중개사로 일하는 경우           : 입문자들에게는 금상첨화나 다름없는 이상적인 경우           : 기본급 + 인센티브  또는 기본급없이 인센티브제로 운영된다.            (장점) 보수면이나 실무경험, 책임소재 부분 모두 안정적이다            (단점) 눈씻고 찿아봐도 이런자리 구하기 힘들다.            (판단) 생초보를 소속 공인중개사로 채용할 사장은 없어보인다.            인맥을 통하는 경우는 있을 수 있으나, 그런 기회가 주어진다면            절대 놓치지 말고 시작할 것 ② 2층 대형사무소 - 주로 대도시 번화가에 위치하고 있으며,                                 보통 10명 이상의 직원을 두고 상가, 빌딩, 토지, 원룸등                                 각 물건별로 팀을 구성해 운영하고 있다.     [조건] 자격증 유무와 무관하며, 바닥부터 시작한다는 강한의지가 필요하다.          오히려 자격증이 있을 경우 취업이 불리하게 작용하기도 한다.       (장점) 경험이 없는 초보라도 의욕만 있다면 과감하게 도전해 볼 만 하다.          같은 사무실 선배들의 노하우를 지켜보는 것도 좋은 공부가 될 수 있다.          단, 그들로 인한 배신과 상처또한 감당해내야만 한다.       (단점) 그야말로 맨땅에 헤딩이다.          능력제(인센티브)이니 만큼 첫 두,세달동안은 경제적인 부담으로 인해          두 손, 두 발 다들고 나오는 경우가 많다.          대부분의 활동비와 광고비들을 자비로 해결해야 하므로 의지가 약하거나          상황이 허락하지 않는 사람은 견뎌내기 힘들다.       (판단) 직접 발로 뛰면서 자신만의 경험과 고객을 늘려간다는 점에서 차후         오픈시에 유리하게 작용할 수 있다.         또한 대형사무실의 운영시스템 및 직원관리방법도 간접적으로 경험할 수 있어         여건이 허락하고 의지만 있다면 도전해 볼 만한 경험이다. ③ 합동 사무소 - 둘 이상의 공인중개사가 업무를 개인적으로 각각 수행하면서                            사무소만 공동으로 사용하는 형태       [조건] 사무소 개설등록이 가능한 공인중개사        (장점) 사무실 초기비용 및 운영비용 절감효과와 보이지않는 경쟁효과로 업무효율 상승        (단점) 업무분담, 손님, 물건관리에 관한 명확한 구분을 정하기 어렵고,              그로 인한 분쟁의 소지가 늘 따라다닌다.        (판단) 법이나 제도로서 규율하기에는 너무나 작은 공동체여서 서로간의 인간적             배려와 양보가 없으면 인간적 갈등에 의한 경영악화를 초래하는 경우가 많다.             따라서 정확한 사무소 운영규약을 만들어 상호 성실히 이행할 수 있는             관계라면 단점보다 장점이 더 큰 힘을 발휘할 수 있는 시스템이다. ④ 법인 사무소 - 법인에 대해서는 너무나 다양하고 분업화, 전문화 되어 있기에                            그리고 사기성이 강한 업체가 많아 한가지로 정의내리기는 힘들다.                           (개발, 시행, 분양, 텔레, 공장, 토지, 상가, 경매....)        [조건] 기본급을 제공하는 건실한 법인이 있으나, 대부분 경력자모집이며,              대부분의 법인은 기타 대형사무실과 마찬가지로 인센티브제로 운영된다.        (단점) 다수의 직원들속에서 실적차이에 따른 괴리감을 견뎌내기 힘들다.              비정상적인 법인의 경우 직원이 금전적피해를 보는 일이 생긴다.        (장점) 사무소의 규모에 맞게 대형 물건들과 손님들을 접하기가 쉽다.              광고 및 업무시스템이 개인사무소에 비해 조직화 되어있어,              직원들에게 제공되는 혜택이 많다.              법인이 주는 신뢰감으로 직원들의 업무수행에 플러스효과를 기대할 수 있다.        (판단) 정상적인 사무소를 선택한다면, 광역적인 업무경험면에 있어서             유리하다 할 수 있겠다. ⑤ 기타 전문사무실 - 경매, 토지, 공장, 재개발등. 5. 실무 접근방법 ② - 창업    ♦ 창업희망자의 현실   - 의욕과 희망으로 맨땅에 헤딩하기로 결심해보지만     준비없는 창업에 대한 두려움과 장소, 예산, 직원관리등 여러 가지 잡히지 않는     부분에 대한 불안함만 가중된다.   - 경험없이 도전 한다는 것 자체가 너무나 큰 위험이다.     어디를 입점하더라도 경쟁업소가 없는 곳이 없고, 그 경쟁자들 사이에서     과연 살아남을 수 있을 것인가라는 심리적 압박감이 드는 것도 사실이다.   ♦ 창업시 주의점   1. 입지선정은 신중하게      : 실무경험이 없는 창업자일수록 초기 투자비용이 들더라도 입지효과를 볼 수 있는        곳으로 들어가야 한다.   2. 사무소 입점이 가능한지 파악하라.   3. 동업은 신중하게 생각하고 결정하라.   4. 오너가 되려면 오너로서의 다양한 경험과 실전업무를 겸비하고 있어야 한다.      따라서 어느정도 현장경험이 쌓일때 까지 혼자만의 고독한 싸움의 시간이      필요하다. : 직원을 고용하더라도 붙어 있지 않는다.   5. 능력있는 인재를 볼 수 있는 안목을 키워라.      ♦ 창업준비      # 창업준비 과정    - 사전교육이수    - 등록신청서 제출(구청 지적과)    - 구비서류 : 등록신청서, 자격증사본(법인의 경우 등기부등본), 사전교육이수증 사본,                 반명함판 사진2매, 사무실확보를 증빙하는 서류    - 업무보증 설정 : 개인 (5천만) / 법인 (1억)    - 등록증교부    - 인장등록    - 사업자등록    # 창업시 준비물    - 간판(타이머포함)    - 집기 : 책상, 의자, 책장, 쇼파, 보드판    - 지도 : 오천도, 지역지번도(판넬)    - 사무기기 : 컴퓨터(여러대의 경우 공유기설치), 복사기, 프린트기, 팩스, 전화    - 가전제품 : 정수기, 에어컨, 냉장고, 난방기, 디카    - 명함제작 : 뒷면에 위치도를 표기하는게 유리    - 전화개설 : 통화중전환, 착신전환(외근시), 발신자번호표시기능 / 인터넷전화    - 거래정보망 가입 : 스피드뱅크, 114, 부동산써브...    - 계약서양식 구입 : 협회    - 사무용품 : 복사용지, 문구, 봉투(소봉투, 대봉투), 파일, 관리노트등    - 게시물용 액자    - 상담실용 파티션       6. 사무소 운영시 알아야 할 사항들  ① 소속공인중개사와 중개보조원 등록, 관리     # 1개월 이내에 신고 - 대부분 신고하지 않고 운영하는 경우가 많다                         - 단속이 들어오면 입사한지 한달이 되지 않아서....                           (단속관청에서도 확인할 방법이 없는 상태)     # 소속공인중개사 - 중개대상물확인설명서작성 / 계약서 서명,날인(대표자와 함께)     # 중개보조원 - 중개업무를 제외한 업무만 가능       ② 사업자등록     # 일반과세 - 법인과의 중개업무 가능(세금계산서 발행)     # 간이과세 - 간이과세 배제기준에 해당되지 않아야                  (종목기준, 부동산임대업기준, 과세유흥장소기준, 지역기준)     # 사업자등록을 하지 않을 경우       - 일정기간 세무서에서 연락이 오지 않는 경우, 사업자등록 없이도 영업이 가능하다.         세무서에서 사업자등록에 관한 연락이 오면, 그때 사업자를 내더라도 현재로는         큰 불이익은 받지 않는 상태(몰라서, 실제 영업개시한 지가 얼마 되지 않아서...)       - 고객에 대한 신뢰적측면이나 법인과의 거래등을 고려할 때,         정상적인 사업자등록절차를 밟은 후 영업을 하는게 올바른 방향이다.   ③ 4대보험(국면연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험)    - 소속공인중개사와 중개보조원의 신고에 관한 법률이 시행됨으로써,      4대 보험 의무가입 대상      : 국민연금 - 임금총액의 9%(근로자 4.5% / 사용자 4.5%)        건강보험 - 임금총액의 4.21%(근로자 2.105% / 사용자 2.105%)        고용보험 - 임금총액의 0.9%(근로자 0.45% / 사용자 0.45%)        산재보험 - 사용자 전액부담 (업종별, 사업장별로 요율이 다름)    - 실제 가입을 독촉하거나, 직권가입 시키지는 않는다.    - 고용계약서상 상시근로자가 아니고 월급여를 매월 정기적으로 지급하는 것이      아닌 경우에는 4대보험의 적용이 불분명한 상태    ④ 직원관리    - 직원의 업무전체를 이해하지 못하면 관리가 불가능하다.      (오너의 업무능력 범위내에서 직원 통솔이 가능하다)    - 직원이 이동이 중개사무소 운영에 큰 손실로 작용한다.      (물건, 정보, 고객의 이탈, 동지역, 동종업종 경쟁)        # 사무실내 소득분배 과정이 투명하지 않을 때    # 인간적인 배려가 없을 때    # 배울것이 없을 때    # 미래에 대한 비젼이 없을 때      @ 영원히 직원으로 함께 갈 것이라는 생각은 버려라.    @ 적을 만들지 말고, 평생 같이 갈 동반자를 만들어라.    ⑤ 물건관리    - 오픈할 것인지, 그렇지 않을 것인지 명확하게 결정하라.    - 사무실 물건에 대한 명확한 규정을 확립하라.    - 오픈할 경우 : 물건보호 x                           업무효율 o                    - 물건(담당자)에 관한 명확한 룰을 만들어라                    - 물건카드에 의한 정확한 물건관리가 필요하다.    - 비공개로 할 경우 : 물건보호 o                                  업무효율 x                           - 그래도 새는 물건은 샌다.    ⑥ 간판관련규정    - (07.7.1) “공인중개사사무소” 또는 “부동산중개” 반드시 표기    - 신규등록, 이전시 간판에 중개사 실명 표기(위반시 과태료 100만원)    - 합동사무소의 경우 대표자 이름 모두 병기    ⑦ 업무협력체제    - 세무사, 법무사, 인테리어업체, 이사짐센터, 금융권 대출담당자등   ⑧ 공동중개망    - 지역별 공동중개망이 있을 경우 반드시 가입      (가입에 제한이 있는 경우가 많다.- 아파트 단지내 부동산)    - 중개업자가 중개업자를 먹여살린다      (활발한 모임, 단체 활동은 필수)    - 정도와 매너를 지키지 않으면 냉정하게 퇴출될 수도...  정도를 지켜라.   ⑨ 운영시스템    - 고정급제 :     # 고정급 - 부동산정보회사, 시행사등 단순 중개업이 주업이 아닌 경우의 회사     # 고정급 + 인센티브 - 아파트단지내 사무소, 분양대행사등    - 비율제 :     # 1층사무소(개인사무소) - 5:5가 보편적이나, 각 사무소특성에 따라                               다양하게 적용     # 2층사무소 - 대부분 7:3, 또는 6:4 적용, 경우에 따라 8:2로도 운영됨                   : 7:3의 경우 광고비 및 기본활동비 지원은 없는게 보통                   : 6:4의 경우 광고비 및 기본활동비 지원                     ⑩ 실가신고    - (07.6.29) 토지 및 건축물 매매 + 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권,입주권)    - 계약체결일로부터 60일 이내 신고    - 계약당사자 또는 공인중개사(부동산을 통한 계약시)        # 무신고, 허위신고(이중계약서작성등) - 취득세의 3배이하의 과태료(500만원 이내)    # 분양권, 입주권 허위신고 - 권리취득가액의 1/100~5/100 이하의 과태료    # 허위거래계약서작성, 이중계약서 작성 중개업자       - 중개업 등록취소 또는 6월이내 업무정지        @ 전월세신고 - 한나라당 민병두의원에 의해 발의되긴 했으나,(2008년1월 시행목표)                    현재 법사위를 통과하지 못한 상황이며,                    관련 전문단체들의 입장 또한 긍정적이지 못해                    실행하기는 어려울 것으로 보임    ⑪ 공동중개의 에티켓    - 타 부동산 손님에게 명함작업을 하지 말 것    - 타 부동산 물건주에게 명함작업을 하지 말 것    - 부동산 상호간 금액에 대한 오픈은 정확히 하고 공동중개에 임할 것    - 중개과정 전반에 걸쳐 협의, 의논하여 진행할 것    - 상대방의 동의없이 발담그기를 하지 말 것    - 수수료 배분방식은 사전에 협의를 할 것    - 공동중개작업이 실패하더라도 상대방의 탓으로 돌리지 말 것    - 공동중개일수록 확실한 물건과 손님으로 작업할 것                    7. 중개사고 예방을 위한 기본상식 1. 공부확인 - 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서등   2. 최초근저당이 있고, 토지별도등기가 되어 있는 건물의 임대차  - 소액임차인 위주로 중개할 것   (중개사과실 70%, 임차인과실 30%)   3. 은행에 담보제공된 부동산의 매매시 - 반드시 포괄근저당 확인        : 피담보채무의 범위는 채무자의 현재 및 장래의 모든 채무를 담보      (보증채무, 카드대금등 일체)   - 채무자의 신청에 의한 [피담보채무 확인서] 발급 확인하여     매매에 따른 채무자 명의변경 또는 말소시 발생할 수 있는 경제적손실을     사전에 예방해야 한다.   4. 상가매매시 부가세에 대한 명확한 판단 및 설명   5. 상가임대시 확인사항(용도와 업종 / 환경원인자분담금 발생 / 법률에 의한 규제)   6. 진정한 권리자 확인 - 전자정부홈페이지 “주민등록진위확인” - 권리양수도계약시 임대차계약서확인   7. 중개대상물확인설명서 성실 작성,기재 - 걸고 넘어지면... 8. 근저당 일부변제를 주장하는 경우 해당기관에 직접 확인할 것   9. 계약당사자의 요청이 있더라도 이중계약서등 편법, 탈법의 계약서는 작성하지 말 것   10. 객관성이 결여된 물건이나 손님은 철저한 검증절차를 밟을 것