허위 유치권 퇴치 방법에 관한 소고

[행복한경매NPL]

요즘 경매 방해 장애물이라고 하면 . .

뭐니뭐니 해도 . .

"허위유치권"자 들입니다 . .

경매 투자하는 입장에서 보면 . .

부당하기 짝이 없습니다 . .

물리칠 방법이 없을까요 . .

신의 한수가 있습니다 ..

실제 사례를 통해 보여드리겠습니다..

장안평역 인근에 있었던 . .

콜라텍 경매 물건에 . .

임차인이 허위로 유치권 신고를

약 8억원어치 했던 사례입니다.

그 놈을 제가 NPL 작업했었습니다 ..

작업 했었다는 말은 추진은 했지만

매입은

실패 했다는 뜻 입니다.

실패한 이유는 . .

제가 다른 동호회 가서 NPL특강 하던 도중에

이 물건을 실 사례로 언급했었는데 .. 

그 수업을 들은 어떤 양반이

컨설팅 한답시고 . .

자기가 알고 있는 투자자라는 사람에서

수수료 몇 푼 받기로 하고

우리가 제시하기로 한 금액보다

약 1억원 더 주겠다고

저당권자인 모신협에 지랄을 하는 바람에

신협이 그 쪽에가 팔아버린 사건입니다.

물론 그 짓 한 친구가 누군지 알고 있지만 . .

그래서 바가지 쓴 매입자에게 고자질 해버릴까 . .

하다 ..

참았습니다 . .ㅎㅎ

본론에서 벗어 났네요 .

 다시 본론으로 돌아 가겠습니다.

NPL 매입하는 도중에 . .

당초 채권자인 청부 모신협으로부터 . .

허위유치권 신고 이야기 듣고는 . .

제가 한수 코치 했습니다.

유치권배제 신청 . .이런거 . .

하지 마시고 . .

허위유치권자를 그냥 . .

형사 고소 하시라고 그게 훨씬 강력하고 빠르다고 . .

허위 유치권신고에 따른 죄목은

대강 이렇습니다 ..

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허위유치권신고한자에게는

1) 경매 방해죄

2) 사기미수

3) 사기

4) 공무집행방해

5)재물손괴죄

6) 사문서위조및 동 행사 . .를 물을수 있고

그리고

허위유치권 교사한 자에게는

교사죄를 물을 수 있습니다 ..

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허위유치권자 퇴치방법 . .

이게 빠름니다 . .

그래서 채권자였던 청주 모신협이 ..

허위유치권자와 그렇게 코치해준 동네 부동산 중개업자를

형사고소 했습니다 . .

이 사진은 그 결과 입니다.

유치권 신고한 임차인은

징역 8개월에, 집행유예 2년 ..

사회봉사 80시간 . .

허위유치권신고 하러고 코치해준 . .

동네 중개업자는 벌금 300만원 받았습니다.

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이왕에 이야기가 나왔으니 .

공부 좀 더 해보시죠 . .

아래는 제가 쓴 권리분석 책의 . .

유치권 대목 입니다..

유치권 -227

(1) 유치권의 개념

법원경매투자에서 가장 말도 많고 탈도 많은 것이 유치권이다. 다른 사람의 물건(동산)이나 부동산을 원인으로 받을 돈을 전액받을 때까지 물건(부동산은 점유)을 보관하고 있거나, 돈을 못 받게 되면 임의로 처분할 수 있는 권리를 유치권이라 한다. 건축업자의 신축공사대금 또는 주택의 일부를 개수·보수하고 받지 못한 공사비를 받을 때까지 해당 부동산을 점유하거나, 고장 난 시계를 수리했다가 일정 기간이 지난 후에도 주인이 찾아가지 않으면 수리의 대가로 그 시계를 처분해 수리비용에 충당할 수 있는 권리 등이 이에 속한다(민법 제320조 1항).

부동산 경매에서 유치권이 성립하는 경우 낙찰자는 낙찰대금과 별도로 유치권자의 채권을 추가 인수해야 한다. 유치권은 우선변제권은 인정되지 않지만, 목적물의 경매 또는 강제집행이 진행돼 소유권에 변동이 생기더라도 새로운 소유자에게 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도나 명도를 거절할 수 있다는 점에서 사실상 우선변제권이 있는 것으로 보는 것이 타당하다. 직접 점유뿐만 아니라 간접 점유하고 있는 경우에도 유치권이 성립하는 것으로 보며, 점유권을 상실할 때는 유치권도 소멸한다(민법 제328조).

유치권은 등기부상에 등재되는 권리가 아니다. 경매기록에 ‘유치권 성립 여지 있음’으로 표시되는 것이 일반적이며, 성립하는 경우 말소기준에 상관없이 경매 결과로 소멸되지 않고 낙찰자가 무조건 인수해야 하기 때문에 주의해야 한다. 인수해야 한다는 말은 추가비용이 발생한다는 말이다. 따라서 ‘무조건인수’해야 한다는 말은 추가비용이 무조건 발생한다는 것이다. 다만, 주목할 점은 채권자(유치권자)의 청구내역을 법원이 전부 인정하는 것은 아니라는 점이다. 즉 유치권을 주장하는 내용에 대해 법원이 재판을 통해 판단한 금액만큼만 인정된다

.-부동산학과 대학원 석*박사 과정 학위논문 중에서 논문주제 제1위가 바로 ‘유치권’이라는 통계가 있다. 법학과 학위논문의 단골주제중 하나도 역시 유치권 관련 연구이다. 그만큼 다양한 각도의 조명이 필요하다는 뜻이다. 필자의 견해로는 연구에 연구를 거듭해도 온전한 결론이 나지 않는 분야가 법원경매로 소유권을 취득할 때 성립할 여지가 있는 유치권 분야가 아닌가 한다.

(2) 유치권 성립요건

유치권의 성립요건은 크게 4가지를 모두 충족해야 성립하는 것으로 본다.

『① 채권이 점유하고 있는 당해 목적물(부동산이나 유가증권 등)로 인해 직접 발생한 것.

② 유치권 주장자가 목적물을 지속적이고 합법적으로 직접 또는 간접 점유하고 있어야 할 것.

③ 해당 채권이 변제기에 있어야 할 것.

④ 당사자 간의 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 할 것』이 그것이다.

일반적으로 유치권은 우선변제권이 없어 배당에 참가하지는 못한다. 따라서 낙찰자에게 인수되는 권리이고, 채권을 변제받기 위해 목적물을 경매신청할 수 있으며, 목적물의 임대 또는 대여를 통해 발생하는 수익금을 가질 수 있고, 비용상환청구권을 가진다.

(3) 현재 경매시장에서의 유치권 현황

“경매 관계자 전체를 죽이는 암 덩어리도 이런 암 덩어리가 없습니다!”

“경매 진행되는 물건에 어지간하면 『유치권』신고 안 된 물건이 없을 정도라고 하던데요?”

“유치권신고 제도부터 싹 뜯어 고쳐야 합니다!”

“유치권신고를 우편접수로도 받아준다고 하던데 정말인가요?”

“그런 실정입니다!”

“유치권 신고 되면 유치권은 언제나 성립되나요?”

“유치권 신고와 성립여부는 전혀 별개 사항입니다!”

“별개 사항이라고요?”

“유치권 성립여부는 경매사건과는 별개 소송 등을 통해 판가름이 납니다!”

“그럼에도 경매 낙찰가격을 현저히 떨어뜨린다는 말씀인가요?”

“유치권신고 된 물건은 경락잔금 융자 때도 나쁜 영향을 미칩니다!”

“그런 이야기 들어본 적 있습니다!”

(4) 허위유치권의 문제점과 해결방안

다만 유치권신고가 됐다고 해서 모두 인정되는 것은 결코 아니며, 법원경매와 유치권신청은 전혀 별개의 사건이다. 따라서 소유권 취득 후 유치권을 주장하는 권리자와 협상 또는 소송 등을 통해서 인수금액이 정해지게 된다.

그러나 정작 낙찰자를 궁지로 몰아넣는 것은 신고 된 유치권보다도 신고조차 되지 않은 유치권이다. 실무에서 낙찰 후에 뜬금없이 유치권을 주장하고 나서는 경우가 비일비재하다는 점이다. 현재 유치권은 경매법원에 신고하지 않아도 진정성이 확보되면 얼마든지 성립하는 권리이다. 즉 낙찰자 입장에서는 도깨비와 싸우는 꼴을 당할 수도 있다. 현장조사나 낙찰전에는 없었던 유치권자가 낙찰후 또는 소유권 취득후에 나타나는 경우가 그것이다. 허위유치권이 발생할 가능성이 농후해지는 대목이다.

주장하는 유치권 내용과 채권금액 역시 신뢰할 수 없는 경우가 허다하다. 관련법인 민법과 민사집행법의 개정해야 할 분명한 필요가 여기에 있다. 법 개정의 필요성이나 성립요건의 엄격성, 성립요건의 제한성 등에 문제 인식의 공감대가 형성되고는 있지만, 여러 이유들로 인해서 개정의 결실을 보지 못하고 있다. 그러나 관련법이 개정되지 않고 있다고 해서 문제해결 방법이 없는 것이 아니다.

유치권 관련 연구 등을 보면 경매질서를 문란케 하는 제1원인이 바로 ‘허위유치권’이다. 진정한 권리자라면 보호하는 것이 마땅하지만, 허위 유치권을 주장하는 자에게는 형사처벌을 포함한 강력한 처벌을 가하면 될 일이다. 허위유치권자에 대해서「공무집행방해」,「경매방해」,「사기미수」,「사기」,「사문서위조 및 동행사죄」,「업무방해」등의 죄목을 적극적으로 적용하는 것이다.

즉 현행법만으로도 얼마든지 바로 잡을 수 있지만(대법원 2009.9.24. 선고 2009도5900 판결, 대법원 2008.2.1. 선고 2007도 6062호),

그러나 이 조항들은 거의 사문화되어 있는 것이 현실이다(<참고조문>

▶형법 제315조 (경매, 입찰의 방해) : 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

    ▶ 형법 제314조 (업무방해):①제313조의 방법 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.    

또한 경매법원에 신고하지 않은 유치권자의 주장은 받아들이지 않아야 하고, 성립도 인정하지 말아야 한다. 진정한 채권이라면 신고하지 않을 이유가 없기 때문이다. 특단의 조치를 통해서라도 경매질서를 어지럽히는 허위유치권자가 더 이상 활동하지 못하도록 하여야 한다. 허위유치권자들의 종횡무진 활발한 활동으로 인해 채권자, 낙찰자, 경매법원등이 막대한 피해를 당하고 있으며, 사회적, 국가적으로도 막대한 손실이 발생하고 있다는 것이 연구의 결과이다.

[자수성가]

좋은 정보 감사합니다~

[뉴씽]

잘 설명해 주셔서 감사합니다.

[리치마인드]

우박사님, 공부 많이 했습니다. 감사합니다