[손경제 시즌 3] 2017/05/31 자본과 자본금의 차이

[송월동아기곰]

2017년 5월 31일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

■■■<오늘의 숫자> "1,000 달러"■■■

■■■<이슈 인터뷰-1> "청약통장가입자 2000만 시대,청약통장 활용법"■■■

KB국민은행 박합수 부동산 전문위원 

■■■<친절한 경제> "자본과 자본금의 차이"■■■

■■■<이슈 인터뷰-2> "전월세 상한제,우려되는 점은..."■■■

건국대학교 부동산학과 심교언 교수

■■■<오늘의 숫자> "1,000 달러"■■■

▶황제주

주식의 가격이 백만원을 넘어가는 주식은 우리 증시에서 소위 황제주라고 부릅니다.

미국에서도 주가가 1천달러, 우리 돈으로 110만원 정도를 넘으면 꿈의 주가라고 해서 특별하게 보고 모든 상장 기업들이 선망하기도 합니다.

▶아마존, 1천달러 클럽

미국 아마존의 주가가 간밤에 사상 처음으로 장중에 1천달러를 찍었습니다.

발행주식 수가 적으면 좀 더 주가가 비싸게 형성되기도 하지만, 어쨌든 구글보다도 먼저 미국 증시에서 15번째로 1천달러 클럽에 가입한 겁니다.

창업자 제프 베조스가 아마존을 창업한 것이 1994년이었고, 3년 후인 1997년에 상장을 했으니까 20년만에 꿈의 주가에 올라온 것입니다.

▶아마존 성장의 배경

아마존이 이렇게 줄기찬 성장을 하는 배경은 뭘까요?

창업주인 제프 베조스가 여기에 대해서 가장 자주 언급하는 것은 "첫 날 정신"입니다.

"Day1"

첫날 정신은, 20년을 하루 같이, 오늘이 첫 날인 것처럼 고객에 대해서 집중하고 집착했다고 강조하는데요.

나도 지금, 오늘, 첫날, 처음처럼 하고 있는가?

5월의 마지막날인데 한번 돌아 보면 어떨까 싶습니다.

■■■<이슈 인터뷰-1> "청약통장가입자 2000만 시대,청약통장 활용법"■■■

KB국민은행 박합수 부동산 전문위원 

▶청약통장에 대해서 알아보자.

우리나라는 독특하게 아파트를 분양받으려면 청약통장이라는 것이 있어야 하는 경우가 많습니다.

최근에 청약통장에 가입한 사람이 몇명인지 통계를 봤더니 2천만명이 넘었다고 합니다.

대부분 하나씩 가지고 있다는 이야기인데요.

가입은 했는데, 이것을 어떻게 활용하는 지 자세히는 잘 모르는 경우가 많습니다.

오늘은 청약통장에 대해서 알아보려고 합니다.

▶청약통장과 청약 우선순위

Q. 아파트 중에는 청약통장 없이도 분양 받을 수 있는 경우가 있습니까?

아니면 다 청약통장이 있어야 돼요?

우선 아예 분양을 못 받는 것은 아니지만, 청약통장을 가지고 있어야만 우선 청약당첨에 유리합니다.

청약 순위라는 것이 정해집니다.

1순위, 2순위 등의 자격을 갖춘 사람들을 대상으로 당첨자를 결정합니다.

순위 내 미달이 되었을 경우에는 청약 통장이 없이도 선착순 분양이 가능한 흐름으로 진행됩니다.

▶1순위부터 분양 받는다.

Q. 그럼 우리 아파트는 청약 통장 없는 사람들도 분양을 받는다고 처음부터 그럴 수는 없나요?

당연히 처음부터는 1순위자부터 받아야 합니다.

▶청약통장을 운영하는 이유

Q. 그런데 통장이라는게, 본질적으로 1년이나 2년 붓는다고 해도 집 살 때 큰 도움이 되지는 않지 않나요?

네, 그렇습니다.

Q. 집 사는데, 도움이 별로 되지 않는 청약통장을 왜 부어야지만 청약을 할 수 있고, 몇년 부었는지 따지는 이런 제도를 왜 운영하나요?

청약 자격, 즉 우선순위를 확인하기 위해서 일정 자격을 갖춘 사람한테 혜택을 주겠다는 기준이 있기 때문입니다.

청약통장은 지역마다 청약 면적에 맞는 청약 증거금을 만들어 놓았습니다.

그 기준금액을 넘어야지 1순위 청약을 할 수 있습니다.

서울, 부산의 경우,

85제곱미터 이하는 300만원,

102제곱미터 이하는 600만원,

135제곱미터 이하는 1천만원,

모든 면적에 청약하려면 1천5백만원 이상입니다.

그리고 1순위가 되려면 수도권은 1년을 가지고 있어야 하고, 지방은 6개월을 가지고 있어야 합니다.

이렇게 해당지역 평형에 맞는 증거금을 가지고 있어야지만 자격이 생깁니다.

▶청약금액과 아파트 면적

Q. 말씀하신대로 평형별로 증거 금액이 다른데요.

예를 들면 모든 면적에 청약을 넣을 수 있는 금액이 많은 청약통장을 가지고 있으면, 그건 아파트 면적이 작은 것도 되고 큰 것도 되나요?

그것은 개선이 되서 종전과 달리 아주 자유로워졌습니다.

서울, 부산의 경우, 모든 평형에 청약을 신청하려면 1천5백만원 이상의 통장이 있어야 한다고 했는데요.

1천5백만원 청약통장은 85제곱미터 이하 뿐만 아니라 50~60평의 대형에 이르기까지 모든 평형에 청약이 가능합니다.

1천만원 청약통장을 가지고 있다고 하면, 135제곱미터 이하의 모든 평형에 대해 모두 청약이 가능합니다.

▶청약통장 가입조건

Q. 그럼 청약통장은 혹시 가입 조건이 따로 있나요?

미성년자도 가입할 수 있나요?

미성년자도 가입할 수 있습니다.

일단 국민인 개인, 그리고 외국인도 거주자로 등록되어 있으면 연령에 상관없이 누구나 가입할 수 있습니다.

다만 전 금융기관을 통해서 1인 1개좌가 보유 가능합니다.

▶미성년자가 가입하면 유리한 점

Q. 혹시 미성년자일때부터 가입하고 있으면 유리한 장점도 있나요?

미성년자의 경우, 적금 금리가 상대적으로 일반 적금 금리보다 높기 때문에 그런 저축 기능이 가능합니다.

미성년자인 19세 이전에 가입하게 되면 기존 공공주택으로 청약할 경우 24회차를 가입한 부분을 인정해줍니다.

청약 가점제를 적용하더라도 미성년자 기간동안 들었던 2년을 인정해줍니다.

그러니까 그 기간만큼 미리 채웠다고 해주는 것이죠.

Q. 그럼 가입기간 2년을 채웠다고 하면, 5년이든 10년이든 큰 차이는 없나요?

그 전에 미성년자로써 가입했더라도 최소 인정기간을 2년만 인정해준다는 것이죠.

미성년자 기간을 무한정 인정해 줄 수는 없으니까요.

▶가입기간과 우대순위

Q. 미성년자가 아닌 성인의 경우 가입기간이 5년된 사람보다 7년된 사람을 더 우대해주나요?

그것은 청약 가점제에서 기간만큼 점수가 달리 가중되기 때문에 장기간 가입자는 청약 가점제에서 유리한 측면이 있습니다.

▶청약저축과 재테크

Q. 이자가 있으니 재테크 기능도 있다고 하면, 여윳돈이 있으면 미성년자라고 하더라도 괜찮은 선택이 되겠네요.

그렇습니다.

대학교 입학하거나 사회 초년생의 경우 반드시 청약통장에 가입하라고 권하고 있습니다.

이 이자가

1년 미만은 연 1%,

1년 ~ 2년 미만은 1.5%,

2년 이상은 1.8%

나 되기 때문에 충분히 적금으로써 저축기능도 담당하고 있습니다.

▶얼마까지 넣을 수 있나?

Q. 매달 넣는 돈에는 제약이 없나요?

매달 자유적립이 가능합니다.

2만원 ~ 50만원까지 자유롭게 적립이 가능합니다.

납입 총액이 1천5백만원 달할 때까지는 50만원 한도를 초과해서라도 잔액기준으로 1천5백만원까지 일시 납입이 가능합니다.

그렇게 되면 한번에 1천5백만월을 넣어놔도 청약증거금을 충당할 수 있습니다.

▶한번에 넣어도 되나?

Q. 매달 꼬박꼬박 넣을 필요는 없고, 깜박하고 있었으면 청약을 넣을 때 나머지를 채워넣어도 된다는 거네요?

네, 그렇게 봐도 됩니다.

특히 민영주택의 경우, 그 날짜가 입주자 모집공고일 전에만 청약증거금 전액이 들어가 있으면 자격을 갖출 수 있습니다.

민영주택은 횟수에 제약을 받지 않습니다.

Q. 그럼 가입한 지 똑같이 4년 된 사람이라면, 꼬박꼬박 48개월동안 부은 사람과 한꺼번에 넣는 사람은 차이가 없나요?

민영주택의 경우, 청약 자격에서는 차이가 없습니다.

그 금액이 청약 증거금만 넘게 되면 모두 다 기간도 지났기 때문에 1순위로 인정받습니다.

▶공공임대주택에서 다른 점

Q. 공공임대주택이나 민영주택이 아닌 경우에는 다른 차이점이 있나요?

네, 그렇습니다.

주택종합청약저축은 우리가 만능통장이라고 알고 있었는데, 민영주택 뿐만 아니라 공공주택도 청약이 가능합니다.

이것은 최초 청약 때 선택이 가능한 것입니다.

공공주택을 청약할 때는 회차 기준을 따지게 됩니다.

몇번 부었느냐의 회차 기준을 따지고, 매월 인정하는 금액이 월 최대 10만원까지만 인정해줍니다.

그러니까 이게 누적이 되서 우리가 보금자리주택지구의 경우 납입저축 총액이 1천5백만 이상이 당첨이다, 1천7백만원 이상 당첨이다라고 하는 사람들이 있었는데, 매달 10만원씩 계산하면 13~14년을 부어왔던 사람들이 겨우 당첨대상이 되었던 겁니다.

▶공공임대주택은 불입기간이 우선?

Q. 그럼 보금자리주택의 경우에는 오래 부었던 사람이 항상 우선입니까?

네, 그렇습니다.

2마원부터 부을 수 있다고 했었는데, 공공주택을 겨냥하면 2만원으로는 안되고 반드시 매월 10만원씩 부어서 이 금액을 최대한 쌓아놔야 경쟁에서 유리하게 됩니다.

Q. 정부가 제공하는 공공주택은 앞으로 정책이 바뀔 수도 있으니, 혹시 이것을 감안하면 미성년자일때부터도 가능하면 매년 10만원씩 부어놓는 것이 나을 수도 있겠네요?

반드시 10만원 이상씩 부어서 사전에 청약저축을 쌓아놔야 나중에 공공주택 청약에 유리한 고지를 가져갈 수 있습니다.

▶청약통장의 상속문제

Q. 혹시 부모님 중에 아버님만 주택청약통장을 가입해서 붓고 있는데, 아버님이 도중에 돌아가시게 되면 그 통장이 상속이 되나요?

상속인에 대한 명의변경은 허용하고 있습니다.

부친이 돌아가실 경우, 어머님이 상속인으로 청약통장 명의변경이 가능합니다.

▶배우자가 당첨되는 경우

Q. 부부가 청약통장을 가입하다가 남편이 당첨되거나 부인이 당첨 되는 경우가 생길텐데요.

예를 들면 남편의 명의로 가입이 되어 있는데 남편이 전업주부여서 소득입증이 잘 안되기 때문에 집을 살때는 아내 명의로 사야 되는 경우나 혹은 그 반대의 경우가 있을 수 있겠죠?

그럴 경우에는 분양권은 A라는 사람이 당첨됐는데 가족인 그냥 B라는 사람 이름으로 아파트를 계약할 수 있습니까?

그것은 중간에 분양권 전매라는 절차를 거쳐야 합니다.

부부의 경우도 마찬가지입니다.

이것은 분양권 전매로 증여가 되는 것이죠.

증여가 되지만 분양권 전매에 해당되는 것이어서 강남 4구나 과천의 경우 소유권 이전 등기시 분양권 전매가 제한되고 있기 때문에, 전매가 안되니까 안됩니다.

서울 21개구의 경우, 1년 6개월간 전매제한이 있으니까 그 기간이 지나서는 그런 전매절차를 통한 변경이 가능합니다.

■■■<친절한 경제> "자본과 자본금의 차이"■■■

▶질문

주식투자를 하려고 뉴스를 자세히 보고 있습니다.

그런데 '자본'이라는 말도 나오고, '자본금'이라는 말도 나옵니다.

이 둘은 같은 말인가요?

▶자본과 자본금은 다르다.

자본과 자본금은 글자 하나 차이인데, 의미는 굳이 구별해서 알아둬야 할만큼 다릅니다.

노래와 노래방도 글자 하나 차이인데, 의미는 많이 다르잖아요?

▶자본이란...

자본은 지금 내가 가진 돈 전체를 자본이라고 합니다.

그러니까

"너 자본 좀 있냐?"

는 질문은,

"너 돈 좀 있냐?"

는 뜻입니다.

예를 들어 은행 대출 2억원을 끼고 4억짜리 집한채가 재산의 전부라고 가정해보죠.

내 자본은 4억원에서 부채 2억원을 뺀 2억원이 내 자본인 겁니다.

어느날 갑자기 재산을 모두 정리하고 산으로 들어간다고 하면, 재산을 다 정리하고 남는 돈이 바로 '자본'입니다.

▶자본금이란...

자본금은, 최초에 사업을 시작했을 때 가지고 시작했던 종잣돈입니다.

"나는 단돈 30만원으로 시작해서 100억원 정도 되는 재산을 일궜다."

고 하면, 내 자본금은 30만원이고, 내 자본은 100억원입니다.

그러니까

"너 요새 자본금은 얼마냐?"

라는 말은,

"너 회사 시작할 때 얼마를 종잣돈으로 시작했냐?"

는 뜻입니다.

▶자본금은 특별한 일이 없는 한 안바뀐다.

자본금은 특별한 일이 없는 이상 바뀌지 않습니다.

처음에 얼마로 시작했냐는 말이니까요.

5천만원으로 시작했으면, 지금으로도 자본금은 5천만원인 것이고, 10년 후에 물어도 5천만원으로 시작한 것이니까 자본금은 그 때도 5천만원인 겁니다.

그런데

"너희 회사 자본은 얼마냐?"

라고 물으면, 그것은

"너희 회사를 당장 정리하면 얼마 나오냐?"

는 뜻이니까 그것은 그때 그때 다릅니다.

정리해봐야 아는 것이니까요.

▶자본금이 바뀌는 상황

Q. 자본금은 회사를 시작할 때 가지고 있던 종잣돈이니까 그건 영원히 안바뀌는 것인가요?

이것은 꼭 그렇지 않습니다.

처음에 시작할 때는 없었지만, 중간에 누군가가

"나도 너희랑 동업 좀 하자.

나도 돈 댈테니까 주주로 끼워줘라."

고 하면, 중간에 그 사람 돈도 종잣돈으로 보고 주식을 새로 찍어서 줘야 하잖아요?

그럴 때 자본금이 늘어납니다.

그것을 우리는 '증자'라고 합니다.

■■■<이슈 인터뷰-2> "전월세 상한제, 우려되는 점은..."■■■

건국대학교 부동산학과 심교언 교수

▶전월세 상한제와 계약갱신 청구권

치솟는 전월세 가격을 '전월세 상한제'라는 제도로 한번 잡아 보자라는 얘기는 꽤 오래 전부터 나오고 있었습니다.

어제 국토부장관으로 내장된 김현미 의원도 과거에 '전월세 상한제'에 대해서 적극적으로 찬성 의견을 밝혔던 터라, 

"전월세 상한제가 실제로 도입되는 것이 아니냐,"는 전망이 나오고 있습니다.

아직 확정된 것은 아니지만 정책에 대해서 알아보고자 합니다. 

▶전월세 상한제

Q. '전월세 상한제'란, '올리는 폭을 규제 해보자.'라는 개념인 것 같은데, 대략 어느 정도로 규제하자는 뜻입니까?

작년 총선이나 당론, 대선 때 계속 언급되어진 바이고, 지금까지 밝혀진 바로는 '연간 5% 정도'로 규제를 하자고 하고 있습니다.

▶계약갱신 청구권

여기에는 퍼센트 규제만 있는 것이 아니라, 패키지로 '계약갱신 청구권'이 있습니다.

전세라는 것이 '2년' 정도로 계약을 하게 되는데 한번 정도는 청구권을 발동해서 연장시키자, 그러면 4년 정도까지 할 수 있는 것,

이 두 가지가 같이 제도로 도입될 가능성이 있습니다.

▶전월세 상승 제한조건

Q. 그러면 2년 살다가 한번 더 살랍니다해서 4년을 살 수 있게 된다면,

2년까지 사는 그 기간에 전세금 또는 월세와 추가 2년에 전세금 또는 월세를 비교할 때 '어느 정도 이상은 올리지 마세요.'라는 제한 조건도 함께 들어간다는 말인거죠?

네, 그렇게 될 가능성이 높습니다. 연간 5% 정도로 보고 있는데, 

우리나라가 전세 값이 많이 오를 때는 연간 15% 정도까지 오른 적이 있기 때문에 세입자에게는 좋은 면이 있을 수 있겠지만, 중장기적으로 효과를 따져봐야 될 것 같습니다 

▶단기적인 시장교란 효과

중장기적인 이야기 하기 전에, 단기적인 효과에 대해서 먼저 얘기하겠습니다.

89년도에 전세를 1년에서 2년으로 연장한 바 있습니다. 그때 주택 가격이 급등락을 거듭하고 시장교란이 굉장히 심했었습니다.

1년마다 올려받을 수 있는 것을 2년치를 한꺼번에 올려받고 하다보니, 90년에 전국적으로 집값이 21% 폭등하였고, 그 다음해 91년에는 오히려 -0.5%로 폭락하였습니다.

단기적으로 급등락이 연출되는 시장교란 효과가 있다는 말입니다.

▶중장기적 공급물량 축소 우려

Q. 중장기적으로는 걱정되는 부분은 어떤 것입니까? 

선진국의 사례를 보면, 중장기적으로는 공급물량이 줄어들게 됩니다. 

수익률이 낮아지기 때문에 투자가 줄어들고 임대주택 공급이 줄어들게 되는 것입니다. 

결국은 서민들 더 어려워지게 되는 것입니다.

▶주택의 품질이 떨어진다?

또 하나 주택의 품질이 떨어지게 됩니다.

주택이 고장나더라도 임대료를 더이상 못 받으니까 수리를 하지 않게 됩니다. 

그래서 종국에는 슬럼화 되는 경우도 있습니다. 

그래서 일부 경제학자들 중에서는

"도시를 파괴하고 싶을 때 효율적인 수단으로 임대료 상한제를 쓸 수 있다."

라는 말까지 하고 있습니다.

이러한 전례를 봤을 때 제도를 실행할 충분한 준비가 있지 않으면 성공이 쉽지 않은 걸로 보입니다. 

▶집주인에게 의무를 더 부과하면 주택공급이 준다?

Q. 집주인에게 의무를 더 부과하다 보면

"다들 집주인은 안 하려고 할 것이다, 그러면 주택공급이 줄어들테니 중장기적으로 주택의 질이 떨어지거나 가격이 올라가거나 더 어려워질 것이다."

라는 말이군요? 

선진국의 사례를 보면 그렇습니다.

▶그런데 외국은 왜 이 제도를 유지하지?

Q. 그런데 외국에서 이런 제도를 미리 도입했던 부분이 있다면 "아, 이거 부작용이 너무 많구나?"라고 안 했을텐데, 

우리보다 먼저 도입했던 외국들 중에는 이 제도를 계속 유지하는 나라들도 꽤 있던데 어떤가요?

대부분 특히 유럽에서 많이 도입했는데, 유럽의 경우 2차 대전 이후에 주택이 워낙 부족해서 상한제로 규제했었습니다.

그런데 그것도 아까 말한 나쁜 영향들이 계속 나타나서 대부분은 상한제를 포기하는 정책들이 많이 나왔습니다. 

일부 유지하고 있는 나라의 경우에도 임대사업자에게 혜택을 상당히 많이 주고 있습니다. 

임대료 상한을 정하더라도 시장의 상황에 맞춰서 해주는 식으로 시장 친화적으로 많이 바뀌고 있습니다.

임대료상한제보다는 '주거비 보조' 등을 통해서 주거비 문제를 해결하는 노력을 많이 하고 있습니다. 

▶공적자금이 들어가야 전월세 가격이 안정된다.

Q. 그 말은 임대료 상한제를 하더라도 그럼 집주인이 어려워지니까 그걸 막기 위해서 나랏돈을 투입하는 것이고, 집주인을 도와주기 위해서요.

아니면 바우처나 쿠폰을 준다고 하더라도 결국 그렇게 나랏돈으로 세입자를 도와 주는 것일 테니까, 

어떤 식으로든지 공적자금이 들어가야 전월세 가격이 안정된다는 말이네요? 다른 나라들의 사례를 도입한다고 하더라도?

시장 수익률 이라는 것이 있기 때문에, 수익률을 보장해주면 적정공급이 되어서 주거난이 덜 심해지는데,

시장 수익률보다 하회할 경우에는 공급이 줄어들어서 중장기적으로 문제가 생깁니다.

▶그러면 어떻게 해야 하나?

Q. 그렇다고해서 전월세 올라가는 것이 시장의 탓이니까 받아들여야 된다라고 한다면 그건 너무 무책임한 것 아닙니까?

어떻게 좀 해야 되지 않겠습니까? 

할 수 있는 방법이 몇 가지 없습니다.

다 알고 있는 이야기들인데, 공급확대가 가장 유일한 방법입니다.

과거에 200만호 공급했을 때에는 7~8년간 가격이 거의 마이너스를 보일 정도로 안정화 되었습니다. 

이런 식으로 대량 공급이 이루어져야 합니다. 특히 전국적인 공급보다는 전세난이 심화되고 있는 대도시 위주로 공급을 늘려야 합니다.

▶민간임대 활성화

또 하나 세계적인 추세라고 볼 수 있는 것이 민간임대를 활성화 하는 것입니다.

정부 재정으로 사업을 하다보면, 집 하나당, 임대주택 하나당 거의 1억원 정도가 소요되고 있습니다.

즉 마이너스가 나고 있습니다.

이런 점들을 봤을 때 세계적으로도 민간임대주택자들에게 기금지원이라든가, 세제혜택 등을 부여한다면 적은 돈을 들이고 효과를 볼 수 있다고 알려져 있습니다.

Q. 민간임대를 활성화 한다는 것이 결국은 집주인들 늘려서 전월세 공급물량을 늘리자는 것이고, 인기있는 지역이라는 것이 결국 서울이나 경기권 같은 대도시에 만들자는 것인데, 결국 그것 밖에 없는데 참 쉽지는 않군요.

[향기솔솔아빠]

감사합니다

[초코파이 먹는 만수르]

고맙습니다^^

[너른내]

잘 봤습니다. 특히 임대주택에 대해 모르던 것을 알게 됩습니다.

[신체발부수지부모]

좋은 글 감사드립니다

[사하라거북이]

자료 감사합니다

[바카스박박]

감사합니다

[아스랑]

잘 읽었습니다. 감사합니다.

[오란씨봉봉]

감사합니다^^

[justpp]

감사합니다~

[허리케인블루22]

항상 감사합니다

[마당뜰]

감사 합니다..
많이 배우고 있습니다.

[소소한일상]

덕분에 잘 배웁니다. 감사합니다.

[부맹]

잘 봤습니다

[자산만취]

설명을 비유적으로 하려다 틀린 부분이 있네요
자본은 내가 가진 돈이 아니라, 내가 가진 자산에서 부채를 뺀 금액이에요.
내가 가진 돈이라고 하면 빌린 돈도 포함되니 이는 자산에는 포함되지만 자본이 아니라 부채지요.