스크랩 봉준호의 아파트-신동아 5월호

[nara]

가슴이 탁 트이는 시원함……. 고정화된 눈높이를 벗어나는 경이로움……. 남쪽으로는 한강과 강남의 빌딩숲이 보이고 북쪽으로는 건국大學校의 넓은 호수 일감호, 어린이 대공원, 북한산, 아차산이 펼쳐져 있다. 동쪽과 서쪽으로는 아기공룡 둘리에 나오는 ‘고길동의 집’처럼 생긴 단독주택들이 가득하다. 2007년 3원 1일부터 입주중인 광진구 자양동 주상복합 스타시티 A동 58층의 풍경이다. 서울 지하철 2호선과 7호선이 환승하는 역세권 3만평 땅위에 들어선 주상복합 스타시티와 백화점 등 상업시설은 ‘주상복합이란 이런 것이다’라는 진수를 보여준다. 대학교 앞 야구장 자리, 도로에는 고가철로가 지나가고 노란 물탱크를 옥상에 얹은 노후화된 연립주택과 다가구, 다세대가 가득하던 강북 주택가에 초대형 랜드마크 주상복합 단지가 들어선 것이다. 적정 규모에 적정한 평형, 좋은 위치 등 갖춰야 할 것 대부분을 골고루 담아놓은 스타시티는 강북의 유일한 복합단지다. 39평형에서 99평형까지 APT 1,177세대와 44평형에서 76평형까지 오피스텔 133세대, E∙mart와 롯데시네마, 브랜드가 모여 있는 전문상가, 롯데백화점, 예술회관, 건국대병원 등 주거기반시설이 집합되어 있어서 이른바 원스톱 라이프가 가능한 곳이다. 스타시티는 가운데 잔디광장을 중심으로 A동∙B동∙C동∙D동으로 나뉘어져 있다. 지하 1층은 1,000평이 넘는 헬스클럽과 골프연습장, 각종 부대시설, 지하 2층과 3층은 주차장이고 지상1층은 로비와 필로티, 2층부터는 아파트이다. A동은 총 층 58층, B동은 35층, C동은 50층, D동은 45층이다. 30층 이상의 아파트는 세상의 사물을 내려다보는 고층의 마력을 아낌없이 보여준다. 1개 층에는 7가구, 8가구가 살게 되어 있어 층당 세대수가 많은 편이다. 따라서 현관 출입문은 다닥다닥 붙어있고 전망도 나누어 가질 수밖에 없다. 한쪽 집은 남쪽과 동쪽을, 또 다른 한쪽 집은 북쪽과 서쪽의 ‘View’를 가졌다. 39평형과 40평형, 이른바 소형 평수는 북쪽 조망과 일면 발코니를 갖고 있게 배치됐다. 51평형과 52평형, 54평형은 자투리 공간을 전부 집어넣어서 집게손가락을 구부려 놓은 듯한, 이른바 ‘거머리형’ 유니트를 갖게 됐다. 제공되는 용적률을 모두 찾아먹으려는 주상복합의 어쩔 수 없는 한계다. 56평형부터 65평형, 71평형, 75평형, 78평형 등 대형 평수로 넘어가면 2면의 긴 발코니를 가진 제대로 된 평면이 나온다. 그래도 71평형까지는 방이 3개다. 거실을 넓히기 위해서 방수를 줄여 놓았다. 군데군데 방이라고 보기에는 미흡한 가족실과 서재 등 작은 공간이 있기는 하다. 75평형과 78평형은 부러울 것 없는 제대로 된 넓은 공간과 전 세대 고층배치로 볼만한 조망을 가졌다. D동 꼭대기층 42층부터 45층까지 4개 층에는 99평형 4세대가 자리 잡고 있다. 이른바 3면 조망의 펜트하우스다. 남쪽 한강방향으로 긴 테라스를 가지고 동쪽과 서쪽 채광이 풍부하게 들어온다. 전용면적 74평으로 방은 3개, 거실은 2개, 욕실 3개, 발코니 8개다. 인테리어는 ‘새로 만들어지는 주상복합은 이정도일 것이다.’ 라는 예상의 범주를 넘지 않는다. 스타시티와 함께 Open한 상가동 지하 1층에 위치한 E∙mart 자양점은 1개 층 3,500평으로 구성된 프리미엄 대형마트다. 복층을 쓰는 대부분의 E∙mart와는 달리 1개 층을 넓게 써 이동이 쉽고 최대 규모의 상품 가짓수를 배열해 놓을 수 있다. 상가동에는 신한은행, 스타벅스, 버거킹, 대형호프집, 각종 전문식당가, 부동산, 미용실, 옷가게 등 필요한 것이 다 있고 지상 2층과 3층은 롯데시네마가 2,200석, 11개 영상관의 멀티 영화관으로 개관했다. 스타시티 상가동은 몇 개의 브릿지로 이어져 롯데백화점으로 연결된다. 2008년 10월 오픈예정인 롯데백화점은 총 9층 규모, 8,000평으로 건대 상권을 업그레이드할 매머드 쇼핑공간이다. 백화점 연결동에는 34층과 50층짜리 임대용 실버타운인 ‘건대 시니어타운’을 금호건설이 시공 중이다. 이외에도 2008년 말이면 추가적인 상업시설이 더 개장하고 스타시티는 백화점, 대형마트, 은행, 전문식당가, 영화관, 헬스클럽, 클리닉 등 모든 것을 갖춘 최초의 주상복합이 될 것으로 보인다. 비록 강북인 것이 핸디캡이지만 단지 옆 청담대교를 타면 분당으로, 영동대교를 타면 강남으로 쉽게 이동할 수 있으며, 지하철로는 논현, 반포, 고속터미널, 잠실, 테헤란로와 쉽게 연결된다. 또한 단지 앞 건국대학교는 서울에서 가장 큰 캠퍼스를 가진 대학이다. 10만평이 넘는 큰 캠퍼스는 커다란 호수를 낀 매력적인 공원이며 녹지공간이다. 건국대는 2,000년 지하철 7호선이 개통되자 건대입구역을 상업화 가능한 다기능 지역으로 계획했다. 그리고는 지구단위계획변경으로 일반주거지역을 상업지역과 준주거지역으로 바꿨다. 광진구는 야구장 부지를 용도 변경해 주상복합을 짓게 해주고 구민회관 부지를 기부채납 받아 광진문화예술회관으로 2005년 개관했다. 용도변경 된 부지중 준주거지역 18,000평에 주상복합아파트 스타시티가 들어섰으며 7,000평 상업지역에는 판매시설, 백화점이 들어오게 됐다. 그리고 나머지 땅은 도로와 구민회관 용지로 구에 기부채납 됐다. 이 작업은 부동산으로 특화된 건국대만이 가능한 작업이었는지도 모른다. 건국大는 큰돈을 만진 개발 프로젝트의 결말이 대개 그러하듯이 용도변경에 따른 로비설 등으로 한동안 후유증을 겪었다. 2003년 5월 분양된 스타시티는 평당 분양가 1,200~1,400만원에도 75:1의 경쟁률을 기록, 강북 주상복합시대의 테이프를 끊었다. 이 아파트는 시행사인 건국대에게 5,000억 원의 개발이득을 만들어 줬을 뿐 아니라 광진구에도 새로운 주택 트렌트와 고급주상복합, 상업지역을 들여놓는 큰 역할을 했다. 그리고 4년이 흘렀다. 그렇고 그런 대학상권이던 건대역은 시타시티의 입주로 봄을 맞고 있는 중이다. 각종 편의시설과 더불어 강남 부럽지 않은 강북이 됐다. 타워팰리스에도 담지 못한 백화점, 영화관, 전문식당가는 광진구의 명소가 되기에 손색이 없다. 그러나 스타시티는 아쉬운 것도 많다. 자양중, 자양고, 동자초등학교 등 스타시티를 둘러싼 학군이 그렇고, 화양동 주택가, 자양동 주택가로 연결된 노후건물이 대부분인 주변 분위기, 먹자골목 등의 재래상권, 만성교통정체지역이라는 것이 스타시티의 상품성을 못 쫓아오는 원초적 환경이라는 사실이다. 또한 강남을 버금가는 부촌이 되기에는 유입인구의 소비수준과 경제 환경에서 아직까지는 차이를 보인다는 것이다. 입주 시 3,000만원을 넘어갈 것으로 예상했던 주상복합아파트 가격도 침체된 장과 만나니 가라앉는다. 거래될만한 평당 적정가격은 대형평수로 2,500만 원대, 중형평수로 2,000만 원대까지 밀려있다. 건대입구역에서 남쪽으로 7호선 뚝섬유원지까지 2km는 광진구의 희망 프로젝트인 걷고 싶은 거리로 조성된다. 이 거리는 700억을 투입해 만들어지는 문화의 거리이자 주상복합이 늘어선 광진구의 가장 고급스런 길이다. 스타시티는 뚝섬과 더불어 강북개발의 중심에 위치해 있는 선두 아파트가 됐다. 강남 사람들도 부러워하는 최고의 부대시설을 가진 주상복합 상품, 스타시티다. ◆ 70년대 타워팰리스, 워커힐아파트 1979년 봄, 운전사 K씨는 창경원 돌담길에 차를 대고 빨리 몸을 일으켜 차에서 내린 후, 뒷문으로 가서 문을 열었다. 도요타 크라운의 검은색 뒷문은 5월의 햇살에 눈부시게 반짝거린다. 차에서 내리는 사모님은 자녀 2명을 데리고 동물원에 놀러왔다. 창경궁 내에 가득한 봄꽃 향과 길게 뻗은 벚꽃 가지가 돌담 밖으로까지 넘어와 있다. K씨는 사모님과 아이들은 창경원으로 들여보내고 돌담길 주차장에서 차에 붙은 꽃가루를 털어냈다. 다시 차속에 앉아 라디오를 듣는데 저쪽에 조그만 구멍가게가 보였다. 그리고는 양철 푯말이 보였다. ‘주택복권’ 뚜벅뚜벅……. K씨는 가게 앞으로 걸어갔다. “복권 1장만 주세요.” 100원짜리 한 장을 내밀었다. “꼭 당첨되시구려.” 주인아주머니는 목장갑 낀 손으로 몇 번 확인한 후 복권 한 장을 들어 건네줬다. “네, 아주머니도 많이 파세요.” 1등 1,000만원…….엄청나게 큰돈이었다. 주택복권 1등에 당첨되면 사모님이 살고 있는 워커힐아파트를 사야지. “기사생활은 계속해야 하나? 워커힐아파트에 같이 살면 잘릴지도 몰라…….그래도 사모님이 잘해주시는데......” 차에서 테이프를 넣고 음악을 바꿔봤다. 요한 슈트라우스의 왈츠가 흘러나왔다. 몇 시간이나 복권에 당첨된 상상에 빠져들었지만 지루하지 않고 행복했다. 바람이 불자 창경원 벚꽃 잎이 자동차 보닛위로 떨어졌다. “김기사, 뭔 생각을 그렇게 골똘히 하고 있어요? 아이들 오란씨 한 병씩 사다줘요.” “헛……. 네......” 사모님이 차문을 두드리며 말했다. 광장동 워커힐아파트, 1970년대, 1980년대 초 그 시대의 최고의 아파트 이른바 70년대의 타워팰리스다. 아차산 언덕에 지어진 워커힐아파트는 당시 고관대작, 재력가들이 사는 최고급 주택이었다. 수십 년이 지난 지금도 여전히 상류층의 맥은 그대로 이어진다. 워커힐아파트는 1975년도 태능 세계사격선수권대회 유치를 계기로 만들어진 최초의 선수촌아파트다. 1978년 준공됐고 제42회 태능사격선수권대회를 마치고 일반 분양됐다. 56평형, 57평형, 67평형, 77평형으로 구성된 초대형 아파트 워커힐은, 지금도 대형평형이니 당시에 얼마나 큰집이었는가 하는 것을 짐작케 해준다. 이 아파트는 1978년식이지만 방 5개, 욕조가 딸린 화장실이 2개로 지금까지도 한 가족이 사는데 아무 불편이 없다. 평면 또한 직사각형에 남북향 앞뒤 베란다로 채광과 환기에 부족한 점이 없고 수납공간인 창고도 2개씩 있다. 최근 2억 원 가량을 들여서 인테리어한 집들은 지금 입주중인 주상복합 실내보다 훨씬 더 낫다. 이렇듯 최초의 평면과 구조, 공간구성만으로도 만족도가 높은 아파트다. 또 다른 워커힐아파트의 위대함은 아파트 단지를 둘러싼 광활한 자연에 있다. 아차산 자락에 위치한 아파트는 북쪽으로 산을 조망할 수 있고 남쪽으로 한강을 훤히 내려다본다. 산과 강을 볼 수 있는 아파트지만 그 내용이 기막힌 비경이라는 것이 포인트다. 워커힐아파트의 특징은 앞베란다나 뒷베란다가 크기나 넓이에 있어 특별히 다른 점이 없다. 앞베란다로는 한강이, 뒷베란다로는 산 조망이 일품이다. 한강중에서도 광장동 한강이 가장 아름답다. 한강 상류에 위치해 겨울에 꽁꽁 어는 한강은 그야말로 장관이며 광나루는 물길이 꺾이는 곳이라 운치를 더한다. 광진교 너머 천호동과 올림픽대로는 볼것이 많으며, 그 어느 동네보다 야간 전망이 뛰어난곳이다. 워커힐아파트 거실에서 바라보는 한강 전망은 워커힐호텔 16층 재즈 바에서 내려다보이는 베스트 조망 그대로라고 보면 된다. 단, 아쉬운 것은 워커힐아파트에서 이렇듯 완벽한 앞뒤 조망을 동시에 가지고 있는 아파트는 아주 드물다는 점이다. 77평형인 11동, 12동, 13동 중 11동은 뒷산 조망을, 13동 고층은 앞 한강 조망을 제대로 가지고 있다. 앞 라인인 25동 67평형, 33동 57평, 53동 56평도 한강이 보이는 고층이 나오면 즉시 팔린다. 뻥 뚫려보이던 70, 80년대 워커힐아파트 조망이 90년대 들어오면서 워커힐 앞쪽에 들어선 준주거지역 오피스텔신축과 한강호텔 옆 한강현대아파트입주로 시야가 조금씩 줄어들었다. 그래도 뒷 조망은 흔히 볼수없는 한폭의 동양화다. 변화하는 사계절을 담아내는 아차산의 모습은 가격으로 평가할 수 없는 정도로 고급이다. 2003년 말까지만 해도 타워팰리스의 반값이던 워커힐아파트는 2004년 들어 급상승세를 타더니 2배가 올라 타워팰리스와 같은 가격이 된다. 무슨 일이 있었던 것일까? 이런 경우는 틀림없이 개발 이슈가 있다. 2004년 상반기 삼성, 대림, LG, 포스코건설 등 내로라하는 건설 회사들의 워커힐아파트 리모델링 수주전이 벌어졌다. 주민투표 결과 1위 삼성, 2위 LG건설로 우선협상대상자로 결정됐다. 강북의 대표적인 대형 평수의 고가 아파트이며 리모델링이 끝날 경우 확실히 무언가를 보여줄 수 있는 아파트라고 느껴지는 점이 아파트 가격상승에 불을 댕겼다. 워커힐아파트는 지상 12층, 13층, 14개동 576가구로 워커힐호텔을 지은 선경종합건설이 30년 전에 시공했다. 대지면적 33,387평으로 기존 용적률은 103%에 지나지 않는다. 56평형 144세대, 57평형 108세대, 67평형 180세대, 77평형 144세대로 4개 타입이 골고루 배분되어 있다. 용적률이 적고 나이도 많은데 왜 재건축을 시도하지 않는가? 워커힐아파트 단지의 상당부분이 자연녹지이고 풍치지구인데다가 아차산성 문화재보호지구에 속해 재건축이 여의치 않다. 재건축이 된다면 정말 강과 산이 완벽하게 보이는 명품아파트가 될 만한 위치를 선점하고 있지만, 풀기 어려운 현행법규들이 첩첩히 둘러싸고 있다. 이러한 이유로 워커힐아파트는 리모델링 대상 1위 아파트가 됐다. 어쩔 수 없이 리모델링을 선택해야하는 피치 못할 상황이 워커힐아파트의 현실이다. 리모델링이 성공적으로 마쳐지면 77평 아파트는 100평형 아파트가 되고 아파트 가격도 많이 올라갈 것으로 보인다. 뒷베란다로 산만을 볼 수 있는 아파트동이 강을 보게 될 수는 없지만, 앞베란다로 내다보이는 낡은 아파트벽 조망은 새아파트의 산뜻한 풍경으로 바뀌어 질것이 예상되기 때문이다. 리모델링이 끝나면 없었던 지하 주차장도 생기고 주차공간이 있던 지상에는 조경면적과 편의시설이 늘어나고, 부대시설이 부족한 재래식상가도 새로운 모습을 갖출 것이다. 중앙난방식인 설비도 개별난방, 온도조절형으로 달라지게된다. 그러나 워커힐아파트 리모델링은 시공사 선정 후 3년 동안 한걸음도 떼지 못했다. 아직 동의율이 60%를 넘지 못해 일단 소유주의 67%가 찬성해야 이루어지는 리모델링 조합설립도 하지 못했다. 대표적인 이유는 리모델링기간동안의 이주와 재건축 시공비의 70%에 달하는 추가 부담금이 부담스럽기 때문이다. “워커힐아파트보다 더 좋은 곳이 있어야 이주를 하지요. 여기 자연환경이 얼마나 좋은데…….어디서 살다오란 말예요. 우린 주상복합은 안가요.” “수리비 2억 들여서 인테리어 한 사람들이 대부분인데 그런 분들이 또 돈 들여서 리모델링 하겠어요?” “이 아파트는 노인 분들이 많아서 그분들이 동의를 안 해요. 시간이 더 필요할겁니다. 재건축 비용의 70%에 달하는 공사비 부담도 어렵고...” “기존 아파트 평형이 충분히 커서 리모델링 득이 없다고 봐요. 지금도 넓은데 뭘......관리비와 세금만 늘어 날테지” 그래도 워커힐아파트는 조만간 리모델링이 될것으로 보인다. 워커힐아파트에서 10분 거리에 5호선 전철 광나루역이 특색있게 상업화되고 있고,4차선 광진교 개통으로 강남으로 천호동을 연결하고 강변도로 진입이 수월하게 됐으며, 설치된 야간조명은 새로운 볼거리를 더한다. 인접한 전통의 워커힐호텔은 6성급 W호텔을 오픈해 최고급 호텔로 입지를 보완했다. 정감 있는 아파트 단지에는 백반불짜리 벚꽃이, 국내 최고의 산책길이며 드라이브코스인 워커힐로드에는 봄꽃이 활짝 펴있다. 똑똑한 전문가를 만나 아차산과 자연스러운 곡선을 만들고, 머리를 잘 쓰면 국내 최고의 아파트로 다시 올라설만한 원재료 갖춘 아파트가 30년간 강북의 대표 아파트 자리를 지켜온 명품주택 워커힐 아파트다. ◆ 트라팰리스와 이튼타워 광진의 특징은 강을 끼고 늘어선 소규모의 주상복합들이 아주 많다는 것이다. 그중에 왕자가 트라팰리스다. 지하철 7호선 뚝섬유원지역에 붙어있는 광진트라팰리스는 아파트 204세대, 오피스텔 40실의 중형 주상복합이다. 그래도 이 아파트는 잘나간다. 그 이유는 한강 조망권이 장난이 아니라는 것이다. 청담대교의 진출입 램프가 훤히 내려다보이는데, 강북 강변도로로 한 바퀴 돌며 들어오고 나가는 자동차의 움직임이 대단한 구경거리다. 청담대교 건너편에는 삼성동 아이파크가 보이고 탄천에서 흘러드는 물줄기도 선명하게 들어온다. 강남을 정면으로 바라보고 있어 빌딩을 담은 도시 풍경도 시야에 들어오고 쏟아지는 남쪽 햇살도 가득히 받을 수 있다. 단지가 작아도 시공사는 삼성이고 헬스클럽과 상가 등 기본적인 것은 갖추고 있다. A동, B동 2개의 동으로 구성되어 총 층은 29층이고 A동에는 방 4개, 화장실 2개인 64평형, 58평형이, B동에는 방 3개, 화장실 2개인 45평형, 32평형과 오피스텔이 들어가 있다. 서울 숲 뚝섬개발의 영향권인데다가 뚝섬유원지의 놀이시설과 한강시민공원 조깅코스, 자전거도로를 즐길 수 있는 매력에 가격은 여전히 강세다. 단, 단지가 작으면 조경면적이 적고 놀이터 등 각종 여유 공간이 부족하다는 원천적인 핸디캡은 감수해야 하는 점이다. 트라팰리스 뒤쪽으로 줄줄이 새 주상복합이 눈에 뜨인다. ‘이튼타워’ 1, 2, 3, 5 단지다. 중형건설사 인정건설이 공들여서 땅 작업한 이른바 능동로 프로젝트다. 2003년 초, 인정건설은 자양동, 노유동에 올인 했다. 단독주택지역의 섹터를 그려놓고 사람들을 풀어 낡은 주택들을 사들여 땅을 만들어 냈다. 1,000평에서 3,000평에 이르는 택지는 이튼타워 1, 2, 3차, 5, 6, 7, 8, 8-1차까지 이어진다. 힘들지만 좋은 지역에 특별한 사업으로 브랜드를 톡톡히 알리는 효과를 봤다. 다만, 아쉬운 것은 땅 작업 형태의 재개발사업이다 보니 규모가 크지 않다는 것이다. 이튼타워리버 1차는 24평형과 34평형 146세대, 2차는 33평형 단일 평수 131세대, 3차는 33평형, 48평형, 50평형, 54평형 총 260세대다. 4차는 트라팰리스로 넘어갔고 5차는 일반주거지역이어서 주상복합이 아닌 일반 아파트로 약 4,500평의 대지 위에 34평형에서 78평형까지 279세대를 분양했다. 6차, 7차, 8차, 8-1차는 노면상업지역을 따라 150세대 미만 주상복합 아파트로 계획 중이다. 그럼 인정건설은 어떻게 땅 작업을 했을까? 서울에서 당 2,000평 만들어낼 재주 있으면 먹고사는데 지장이 없다. 일단 목표한 지역에 매입할 섹터를 그리고 현황판을 만든 다음 총 한도금액을 정한다. 그리고 우선매수가 가능한 땅들을 산다. 노유동, 자양동 일대가 낡은 주택지라 거래가 거의 없어 매수 희망자가 나타나면 섹터의 절반 물량을 쉽게 사들일 수 있는 특성이 있었다. 그 다음은 공동매매형식을 띤다. 지주들 몇 십 명이 동시에 팔면 얼마 더 준다는 방식이다. 마지막으로, 꼭 필요한 땅은 매일 만나 설득하며 가격을 적당히 더 올려서 조절하거나 아파트 입주권을 주기로 하면서 매입해 간다. 여기서 문제는 아파트 입주권을 어떻게 줄 수 있느냐 하는 것이다. 서울이나 수도권지역에서 분양가로 아파트를 받으면 시세차익의 메리트가 있기에 사람들은 조합원이 되려고 하고 조합원 지분을 비싸게 주고 사기도 한다. 재건축, 재개발은 조합원 자격을 갖추면 분양권을 받을 수 있지만 시행사 땅 작업에 의해서 나오는 아파트는 땅을 팔은 지주가 가질 수 없다. 20세대 이상의 분양아파트는 모두 청약예금 대상자에게 분양해야 하기 때문이다. 이 경우 시행사는 지주와의 아파트 배정 약속을 지키기 위해 사업승인과 분양승인을 받은 후 언론에 보안을 유지하고 비주류 신문이나 지방지에 분양공고를 내서 미분양을 유도한다. 그 다음 지주들에게 약속한 평형을 나주어 주고 남은 물량을 다시 선착순으로 크게 광고해서 소진한다. 따라서 노유동, 자양동의 단독주택 소유주들은 땅을 일정평형의 아파트와 차액의 땅값을 받을 수 있었다. 이른바 자립형 재개발인 셈이다. 인정건설은 이튼타워 5차 분양광고를 국민일보에 작게 냈다. 작은 규모의 주상복합을 고를 때 주의할 점이 무엇일까? 작아도 컨셉이 확실하면 집의 가치는 올라간다는 것이다. 단 그 조건의 기준은 평균 아파트보다 훨씬 높아야하고 까다로워야 한다. 위치가 좋거나 브랜드가 확실하거나 조망권이 딱 떨어지거나 부대시설이 확실하거나 하여야 한다는 것이다. 천정이 높은 것은 기본이어야 하고 보안성과 주차공간, 헬스클럽 등이 제대로 갖추어져야 한다. 아무리 적어도 100세대 이상이어야 하고 구성세대가 소형평수보다는 대형평수가, 단일 평형단지보다는 여러 평형이 섞여있는 단지가 좋다. 한 동보다는 두동 이상이 좋고 일면만 창문이 있는 아파트보다는 더블조망, 트리플조망이 훨씬 더 가치가 있다. 광진은 앞으로도 강변을 따라 이러한 스타일의 소규모 주상복합단지들이 쭉 들어설 것으로 예측된다. 얼마 전 분양을 끝낸 광진하우스토리같은 타입이다. 한강변을 따라서 고만고만한 다세대나 연립주택단지들이 상당수 포진되어 있고 이들이 합쳐져서 큰 땅을 만들어 내기는 여러 사정상 힘들기 때문이다. 이 단지들은 대부분 시행사나 시공사, 빌라업자들의 땅 작업을 거쳐서 나홀로 아파트나 미니 주상복합으로 변신할 것이다. 이런 단지의 경우 강을 내려다보는 특급 조망권은 선점했으니 그 다음엔 작품성과 획기적인 컨셉, 상품의 질이 아파트 평가의 기준이 될 것이다. ◆ 현대아파트, 광진을 점령하다. ‘와글와글…….시끌벅적’ 강변역에서 광나루역까지 광장운수 01번 녹색버스 뒷좌석에 앉아 즐겁게 이야기를 주고받는 여고생들의 5월이 싱그럽다. 가로에는 봄꽃이 화창하고 아파트 출입구에는 사람들 발걸음이 빨라진다. 버스가 지나가는 도로에는 가득 늘어선 아파트들……. 아파트 전시장이다. 광진구 일대, 구의동, 광장동 그리고 자양동에서 가장 많이 보게되는 아파트는 단연코 현대아파트다. 현대, 현대, 현대……. 광진구에는 약 1만 5,000가구의 현대가 건설한 아파트 단지가 있다. 이는 광진구 전체 아파트의 절반정도를 차지하는 큰 물량이다. 구의동에는 현대프라임아파트 1,592세대와 현대 2단지 1,606세대를 비롯해 6개의 현대 단지가 있고 광장동에는 광장 3단지 1,056세대와 현대 10차 아파트 1,170세대를 대표로 11개의 현대아파트 단지가 있다. 자양동에도 9개의 현대아파트 단지가 있다. 대부분 현대건설이 시공한 물량이다. 왜 이렇게 현대아파트가 많을까? 이 아파트들의 특징은 대부분 90년대 초반, 중반에 지어진 것들이다. 이때가 직장조합아파트의 전성기였다. 구의동, 광장동에 널려있던 제약회사와 제지회사 등 각종 공장들은 직장조합에 땅 작업되어 현대건설에 넘겨졌다. 시공사 브랜드가 빵빵해야 조합원 모집이 수월했고, 현대건설은 막강한 파워로 광진구 일대의 아파트 부지를 점령해갔다. 따라서 광진구의 현대아파트들의 평수는 대개 30평형대를 넘지 않는다. 당시 주택법에 의거 전용면적 25.7평까지만 조합아파트 승인이 났기 때문이다. 이 지역의 집을 살 때는 구의, 광장, 자양의 현대아파트는 31평형, 33평형, 35평형, 37평형, 38평형, 39평형까지 전용 25.7평 물량임을 이해하고, 전용평수를 세심하게 확인해 봐야 한다. 당시의 직장조합들은 전용, 공용면적에 지하 주차장 면적까지 반영해서 분양평형을 정했기 때문이다. 또 광진의 아파트들은 아직도 대부분 도시가스를 난방연료로 쓰고 있고 중앙난방이 많이 남아 있다는 점도 유념하여야하고, 광진구의 특징인 한강이 보이는 단지와 보이지 않는 단지를 구별하여야한다. 재건축이나 리모델링 시에는 조망권에 따라 가치평가의 기준이 요동칠 수 있기 때문이다. 이외에 20평형대 아파트는 대부분 방이 3개, 화장실이 1개인 90년대 스타일이라는 것도 염두에둘 필요가 있다. 현대아파트 외에도 자양동에는 우성아파트 1차 656세대를 필두로 우성 2, 3, 4, 5, 6, 7차 아파트가 있다. 현대아파트가 잘나갈 때 그에 대한 대항마가 우성아파트였다는 역사의 흔적이다. 광나루역에는 광장동의 맹주, 극동아파트 단지 1차, 2차가 있다. 쾌적한 강변에, 딱 떨어지는 입지의 극동아파트는 광장사거리 요지에 위치해있을 뿐 아니라 지역 최고 학군인 광남초∙중∙고를 옆에 끼고 있어 인기가 높다. 극동아파트 1차는 1985년 9월식으로 32평, 45평, 55평형 448세대로 이루어져 있고 극동 2차는 1989년 1월식으로 28평, 32평, 37평, 46평, 55평 896세대로 이루어져 있다. 총 층 14층으로 대형평수는 강변에 늘어서 한강이 훤히 보이고, 동간 거리도 넓어 수요가 꾸준한 90년대 대표아파트이다. 광장동 극동은 압구정 현대아파트와 연식과 입지조건이 비슷해 압구정 아파트의 추이를 보며 재건축을 기다린다. 광장 극동 건너편에는 근래 입주한 33평형 현대 홈타운 11차와 53, 55평형 현대 홈타운 12차가 위치해 있다. 200세대 미만의 소형 단지지만 신축아파트라 광진구 아파트 가격에 영향을 준다. ◆ 프라임산업과 테크노마트 1990년 부동산 투기억제 5. 8조치는 대기업이 소유한 비업무용 부동산을 내놓도록 했다. 이때에도 부동산 폭등은 큰 문제였다. 현대건설은 비업무용 부동산으로 걸린 구의동 금싸라기 땅 25,000평을 내놨다. 그 땅은 1992년 자산관리공사의 공매에 붙여져 부동산 개발회사 프라임산업에 넘어갔다. 그 땅 중 일반주거지역 16,400평은 현대 구의동 프라임아파트로 분양됐고 7,600평 상업지역에는 테크노마트라는 전자상가 빌딩이 섰다. 1998년, IMF 의 그늘이 드리웠을때 지하 6층, 지상 39층의 테크노마트가 문을 열었다.몇년의 고전끝에 2,000개의 전기전자매장과 CGV 영화관, 롯데마그넷 대형마트가 들어오고 40만 광진인구가 이용하는 명소가됐다. 테크노마트에 앞서 1997년 입주한 구의동 프라임아파트는 24층에서 30층까지 중대형 평형으로 구성된 광진의 대표 고층아파트다. 광진구에서 구의동 일대에 수많은 아파트가 있지만 40평대 이상의 대형은 아주 귀하다. 총 15개동, 1,592세대의 구의동 현대프라임은 넓은 아파트 단지에 큰 평형을 가진 아파트로 일단 최고 대접을 받는다. 그 중 13, 14동 47평형과 12, 15동 67평형은 한강조망 아파트로 프리미엄을 누리고 있다. 거실에서 보면 고즈넉한 한강풍경과 총 길이 1,440m의 케이블 사장교인 멋진 다리 올림픽대교의 모습이 정면으로 다가온다. 지하철 2호선, 강변역이 가깝고 광진을 드나드는 대부분의 버스가 테크노마트 근처에 정차해서 어느 쪽으로 이동하던지 불편함이 없다. 테크노마트 옆에는 동서울터미널이 있어 지방으로의 이동도 수월하다. 다만 아쉬운 것은 용적율 397%로 아파트단지가 너무 빽빽하다는 것이 단점이다. 프라임아파트 건설 당시에는 일반주거지역 용적율의 한계가 400%였다. 10년이 지나 프라임산업은 프라임그룹이 됐다. 대우건설 인수전에서는 2위를 했고 동아건설 인수전에서는 1위를 해 우선협상자가 됐다. ◆ 이 시대 최고 명문, 대원외국어 고등학교 광진구 중곡 4동, 대원외국어고등학교, 중곡동 이름 낯선 동네 산비탈에 있는 작은 학교다. 좁은 운동장에 섞여서 뛰노는 중고생들……. 학교의 유명세에 비해서 교정의 모습은 실망스럽다. 더욱이 한울타리 안에 대원고, 대원외고, 대원중이 한곳에 몰려있다. 그러나 이 학교의 명문대 진학률을 보면 말문이 막힌다. 2007년 미국 주요대학 입시에서 하버드, 스탠포드, 프린스턴, 코넬 등 랭킹 10위 이내 상위 클래스 대학에 대원외고 학생이 61명 합격했다. 서울대 69명, 연세대 147명, 고려대 172명, 이화여대 35명, 카이스트 30명 등 국내 대학 합격률도 눈부시다. 중곡동은 특별한 아파트가 없고 4차 뉴타운을 신청한 노후주택지역이다. 따라서 구의동, 광장동 아파트들이 대원외고의 영향을 받는다. 이곳의 아파트로 영재인 자녀를 뒷바라지하러 몰려드는 맹모들이 꽤 된다는 사실이다. 그러나 중곡동에 뉴타운 등이 들어와 대형브랜드 아파트 단지가 포진된다면 그 때는 중곡동 아파트 가격이 대원외고의 영향을 제대로 받을 것이다. 명문고가 블록 내 있다는 것이 집값에 영향을 주는 것은 당연하다. 금융연구원 조사에 의하면 구내에 서울대, 연대, 고대의 진학률이 1% 상승할수록 평당 매매가격이 206만원, 전세가격이 36만원 높아지는 것으로 나타난다. 광진은 대원외고 등의 영향을 받아 서울에서 교육환경 좋은 지역 랭킹 6위에 올라있다. ◆ 절대적 디벨로퍼가 필요한 광진 광진은 1995년 3월 성동구에서 분리됐다. 총 515만평으로 면적은 강남구의 40%밖에 되지 않는다. 그래도 광진구가 커 보이는 것은 아파트와 연립, 다세대, 다가구 등 각종 형태의 주택들이 촘촘히 박혀있기 때문이다. 강북의 조용한 동네인 광진은 매우 어수선하다. 스타시티 입주와 뚝섬개발계획으로 그 영향권에 있는 건대 앞, 능동로가 들썩거리고 있으며, 대부분 1990년대식인 중소형 중층 아파트들은 리모델링 바람을 타고 있다. 바뀌어진 리모델링법으로 혜택을 많이 볼 수 있는 것이 구의, 광장, 자양동에 넓게 포진된 15년~20년 사이의 연령을 가진 30평형대 아파트이기 때문이다. 구의동, 자양동 일대 11만 6,565평은 2차 균형발전촉진지 구로 선정됐다. 균형발전촉진지구란 낙후된 지역의 중심지를 개발하여 실질적 중심지로 만드는 작업이다. 낙후된 주거지인 화양동, 중곡동에는 뉴타운 바람이 불고 있고 국내 최상의 사립고인 대원외고의 인기는 기세를 더해간다. 아차산공원과 어린이대공원은 최고급 녹지이고 구의정수장 부지는 동대문야구장 이전지로, 전국 노선 안가는 곳이 없는 멀티플랫홈 동서울터미널은 복합시설단지로 개발계획을 진행 중이다. 광장동 화이자제약 부지에도 30층 이상의 고급아파트가 들어설 예정이다. 광진이 최고의 주거지역으로 발돋움 할 개발 프로젝트의 Key는 역시 한강변 수변지역에 있다. 강변의 장점을 살리고 물길을 끌어들여 생태화하고 아름다운 강 풍경을 즐길 수 있는 주거공간을 창출해야 한다는 것이다. 강변을 따라 노후화된 블록에 뚝섬의 성수뉴타운 예정지와 같은 대규모 개발계획이 잡힌다면 광진에도 한바탕 바람이 불 것 같다. 그 어느 지역보다 능력 있는 개발자가 필요한 광진구는 강북의 어느 구에도 밀리지 않는 산과 강, 천혜의 입지를 가진 지역이라는 것이 행운이며 축복이다. < 신동아 5월호, 봉준호의 아파트 >