<p>본문은 아래에...</p><p><a href="https://blog.naver.com/forlife80/222203689377" target="_blank" class="ke-link">https://blog.naver.com/forlife80/222203689377</a></p><p> </p><p><span>안녕하세요.</span></p><p><span>2020년 12월에 진행된 신곡동 서해프라자임장기를 정리해 봅니다.</span></p><p><span>​</span></p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/11a6f68d035642588ddb8210f81e45bb631b6ef4" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/11a6f68d035642588ddb8210f81e45bb631b6ef4" data-orgin-width="720" data-origin-height="806"></div><blockquote><p><span>이런 상가 어떠세요?</span></p></blockquote><p><span>저는 상가가 학원, 치킨집, 미용실, 작은 카페등 생활밀집시설로 꽉 차있어서 안정적으로 보여서 임장하러 달려갑니다.</span></p><p><span>​</span></p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/69fad27806a00d6517f27d1c6fb48811ad4518cd" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/69fad27806a00d6517f27d1c6fb48811ad4518cd" data-orgin-width="773" data-origin-height="410"></div><blockquote><p><span>1차에 감정가에 102%에 낙찰된 물건입니다. 얼마나 괜찮은 물건이길래 감정가보다 높게 낙찰됐을까요?</span></p></blockquote><p><span> 서해프라자 4층은 종합학원자리고, 주변에 발곡초, 발곡고가 있습니다. 지대가 높고 뒤가 언덕이라는 점이 앞쪽 상가보다 입지가 좋지 않습니다. 서해프라자는 서해아파트후문앞에 위치한 상가였습니다. 전 주인이 경매로 낙찰받은 물건이었는데, 돌아가시면서 남편과 자녀분들에게 상속된 상황이었습니다.</span></p><p><span> 상가가 관리실이 없어서, 관리가 잘 되고 있지는 않았습니다. 그래서 옥상누수가 있고, 건물지가 4층이라 비가오면물건지에 물이 새는 상황이었습니다.(같은 4층이어도 옆호실에는 물이 새지 않는다고 하네요.)</span></p><p><span>​</span></p><p>상권분석</p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/c62b5b80d65a00b45d6706e1eeaed3bb052ce675" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/c62b5b80d65a00b45d6706e1eeaed3bb052ce675" data-orgin-width="773" data-origin-height="480"></div><p><span>1483세대(서해아파트)</span></p><p><span>1582세대(풍림한국아파트)</span></p><p><span>배후단지:서해아파트(30,40평대) 풍림한국아파트(20평대) 인근빌라 및 다세대</span></p><p><span>단점:상권의 끝부분이고 지대가 높음. 버스정류장과 멀다.</span></p><p><span>장점:서해아파트의 정문부분이 지대가 높고 길어서, 아파트 주민들이 단지내 상가처럼 서해프라자(물건지)를 이용.( 서해프라자는 후문앞에 위치).</span></p><p><span>​</span></p><p><span>​</span></p><p>인근시세</p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/ebddbcfed3e71e745b842d9a66af49d57d449cc2" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/ebddbcfed3e71e745b842d9a66af49d57d449cc2" data-orgin-width="773" data-origin-height="331"></div><p><span>서해프라자 2019년에 매매거래가 입니다. 물건지보다 15평정도 넓습니다. 감정평가도 이 매매가를 기준으로 감정가가 정해졌습니다.</span></p><p><span>인근의 상가의 임대료는 </span></p><p><span>*CU근처 엘베없는 90평2층(11월 중순공실):3천(조정가)/200, 청소비3만3천원</span></p><p><span>*발곡초근처 엘베없는 40평대3층 2천/100</span></p><p><span>*경동빌딩 5층 76평(6개월전 공실, 현재 옥상방수, 화장실공사중) 3천/220, 5천/200 관리금 20만</span></p><p><span>였습니다.</span></p><p><span>​</span></p><p>물건지탐문(임차인 방문)</p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/a73551efc74f05cf526dff4b065a7c8e5d2427cf" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/a73551efc74f05cf526dff4b065a7c8e5d2427cf" data-orgin-width="773" data-origin-height="244"></div><p><span>이 물건은 보증금이 경매지와 현황서가 다르게 표시되어 있는 것을 보실 수 있는대요. 임대인에게 물어보니, 보증금천오백만원/120만원(관리비없음)이라고 합니다. 보증금을 낙찰인이 인수할 지 않는 물건이었기때문에 보증금이 낙찰인에게 크게 상관은 없는 물건이었지만 보증금액수가 이렇게 다를 수도 있구나를 알게 되었습니다.(현황조사때는 3천이라고 하시지않았냐고 물어는 보았이나, 이유를 알 수는 없었습니다.)</span></p><p><span>물건지에 누수가 있다고 호소하고 천장에 누수흔적이 있었습니다. 임차인말로는 천장과 바닥에서 물이 샌다고 합니다.(이 점이 1차에 입찰하지 않은 가장 큰 이유입니다.)</span></p><p><span>1층인테리어상가에 문의하니 옥상방수를 해야한다고 합니다. (배관에는 이상이 없는거냐고 문의하니, 배관문제는 아니라는 대답을 듣기는 했습니다.)</span></p><p><span>다른 문제는 전기를 많이 쓰면 차단기가 내려간다고 합니다.(401호 원장님께 확인하니, 전기는 401호도 문제가 있어서 주말수업을 할 수 없을 정도라고 하네요.) 임차인 말로는 전기공사를 해야한다고 하는데, 한전에 전기증설만 신청하면 된는거 아닌지 의문이었습니다.</span></p><p><span> 1층 미용실은 7년째 운영중이며, 코로나에도 큰 영향없이 안정적인 상권이라고 합니다.</span></p><p><span> 1층 세종부동산에서는 2천/100만원이면 임대가 나갈것이라고 합니다. </span></p><p><span>​</span></p><p>입찰선정이유</p><p><span> 월세 120만원이면 수익률이 5.5% 된다고 판단하여, 입찰을 고려했습니다. 동네상권으로 코로나에도 영향이 적은 안정적인 상권이라고 생각했습니다.</span></p><p><span>​</span></p><p> </p>
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낙찰전에 저도 임장 가볼려고했는데 못가본곳이네요^^ 저도 손품으로만 조사했을때 느낌은 약간 항아리 상권이라 꾸준할거같다는 생각이 들더라구요,, 월세가 올라가지는 않아도 수요는 꾸준할거 같은,., 현 임차인이 재계약을 할거 같은 느낌이 들긴하더라구요, 그래도 신건에 낙찰 안될거 같았는데 낙찰이 .. 역시 저는 상가 보는 눈이 많이 모자라는거 같더라구요 .. 역시 현장에가서 문제점을 파악을해야한다는걸 다시한번 느낍니다~~ 임장후기 너무 잘 보았습니다~~
맞아요. 항아리상권 느낌~ 저도 그래서 관심가졌어요. 엘베있는 건물은 앞쪽에 누수있는 탑층 1개있고, 나머지는 엘베없는 상가였어요. 1차에 낙찰되거 같아서 일찍 갔는데, 누수된다고 해서 혹시나 했는데, 1차에 가져가더라구요. 경매나오기전에 2억4천에 매도시도했는데, 안 팔렸었대요.
첫댓글 귀한 발품글 잘 보고 갑니다
읽어주시고, 답글까지 달아주셔서, 힘이 되네요^^ 감사합니다~
와~~~~~!!!!
얍토끼님 임장기 분석기 공유 감사합니다^^
곧 낙찰소식 들려줄 것 같아요~
항상 응원합니다^^
풀세팅님 너무 반갑습니다^^ 응원 감사드려요. 풀세팅님도 화이팅입니다!! 건강 조심하시구요~
오~ 여기 다녀오셨군요~ 저도 궁금했었는데 낙찰이 되었네요~ 꼼꼼히 읽어볼게요~ 선댓글 후정독 ㅎㅎㅎ
ㅎㅎㅎ 역시 지역주민이라 관심지역이 비슷하네요. 1차에 누가 가져갈꺼 같기는했어요.
안녕하세요.
저도 의정부 살고 있어서 경매지에서 물건 올라왔을때부터 관심 많이 가던 물건인데
바로 1차에 낙찰되버리더라구요!!!
꼼꼼한 임장기 잘봤어요 ^^
의정부 사시는 군요. 누수 없었으면 1차때, 더 많은 인원이 입찰했을거같아요. 저도 임장 갈때마다 다른 사람들하고 마주쳤거든요. 이 물건 보면서 주변을 보니 의정부에 재개발도 진행하고 있더라구요. 의정부에 호재에 놀라고 왔네요.
잘보고 갑니다~^^
임장기 공유 감사합니다. 역시 발품만이 이런 다양한 정보 파악이 가능하네요
소중한 경험 공유해주셔서 감사합니다.^^
임장을 상당히 열심히 하신 것 같아요. 입찰하신다면 낙찰받으실 수 있기를 응원하겠습니다.
좋은 소식 전해 주실 수 있기를 바라며 화이팅입니다!
임장기 공유 감사합니다^^
잘봤습니다 화이팅이요~~~
낙찰전에 저도 임장 가볼려고했는데 못가본곳이네요^^
저도 손품으로만 조사했을때 느낌은 약간 항아리 상권이라 꾸준할거같다는 생각이 들더라구요,,
월세가 올라가지는 않아도 수요는 꾸준할거 같은,., 현 임차인이 재계약을 할거 같은 느낌이 들긴하더라구요,
그래도 신건에 낙찰 안될거 같았는데 낙찰이 .. 역시 저는 상가 보는 눈이 많이 모자라는거 같더라구요 .. 역시 현장에가서 문제점을 파악을해야한다는걸 다시한번 느낍니다~~
임장후기 너무 잘 보았습니다~~
맞아요. 항아리상권 느낌~ 저도 그래서 관심가졌어요. 엘베있는 건물은 앞쪽에 누수있는 탑층 1개있고, 나머지는 엘베없는 상가였어요. 1차에 낙찰되거 같아서 일찍 갔는데, 누수된다고 해서 혹시나 했는데, 1차에 가져가더라구요. 경매나오기전에 2억4천에 매도시도했는데, 안 팔렸었대요.
귀한 후기 잘 읽고 갑니다. 감사합니다.
임장 수고하셨어요.
담번엔 낙찰 가즈아~~
화이팅입니다.!!
임장 후기 감사합니다 잘 읽고 갑니다!!
정보 감사합니다
월세대비 입찰가 산정에 도움이 되었습니다.