용도지역별 건폐율과 용적률

[에본스(박승순)]

용도지역별 건폐율과 용적률

용도지역		용도지역 세분		국토계획이용법		국토계획이행법 시행령
				건폐율	용적률	건폐율	용적률
도 시 지 역	주거 지역	전용 주거지역	제1종전용주거지역	70% 이하	500% 이하	50% 이하	50~100%
			제2종전용주거지역			50% 이하	100~150%
		일반 주거지역	제1종일반주거지역			60% 이하	100~200%
			제2종일반주거지역			60% 이하	150~250%
			제3종일반주거지역			50% 이하	200~300%
		준주거지역				70% 이하	200~500%
	상업 지역	중심상업지역		90% 이하	1,500% 이하	90% 이하	400~1,500%
		일반상업지역				80% 이하	300~1,300%
		근린상업지역				70% 이하	200~900%
		유통상업지역				80% 이하	200~1,100%
	공업 지역	전용공업지역		70% 이하	400% 이하	70% 이하	150~300%
		일반공업지역				70% 이하	200~350%
		준공업지역				70% 이하	200~400%
	녹지 지역	보전녹지지역		20% 이하	100% 이하	20% 이하	50~80%
		생산녹지지역				20% 이하	50~100%
		자연녹지지역				20% 이하	50~100%
관 리 지 역	보전관리지역			20% 이하	80% 이하	20% 이하	50~80%
	생산관리지역			20% 이하	80% 이하	20% 이하	50~80%
	계획관리지역			40% 이하	100% 이하	40% 이하	50~100%
농림지역				20% 이하	80% 이하	20% 이하	50~80%
자연환경보전지역				20% 이하	80% 이하	20% 이하	50~80%

   * 출처 : 박용석의 대한민국 1% 땅 투자론(박용석 저, 2005년)


  □ 용어 정리 

      ㅇ 용도지역
          "토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제작, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아나하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다(국토계획이용법 제 2조 제 15호)
용도지역은 크게 네가지로 구분되는데, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역이다. 전국적으로 지정비율은 농림지역 48.1%, 관리지역(구 준농림지역) 23.9%, 도시지역 15.6%, 자연환경보전지역 11.5%로 통상 관리지역이 도시지역으로 용도변경시 시세차익이 가장 크게 나타난다. 그 이유는 위 표에는 보는바와 같이 용적률, 건폐율의 급격한 증가로 토지의 이용가치가 급상상 할 수 있기 때문이다. 

      ㅇ 건폐율
          "대지면적에 대한 건물 바닥 면적의 비율", 건물 바닥 면적은 1층의 면적을 가리키며, 대지에 둘 이상의 건출물이 있는 경우에는 이들 건축 면적의 합계로 한다.(예, 대지 100평에 주택 1층 건축 면적이 45평, 별도 건물 화장실 5평을 건축하였다면 이 건물의 건폐율은 건축면적(45평+5평)/대지면적 100평*100%=50%가 됨)

      ㅇ 용적률
            " 지하층을 제외한 지상층의 바닥 면적의 합계, 즉 지상층의 연면적(대지에 2개 이상의 건출물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)을 대지면적으로 나눈 비율"
(예, 대지 100평에 지하실 25평, 1층 40평, 2층 40평, 3층 15평의 건물을 건축하였다면 이 건물의 용적률은 (40평+40평+15평) / 대지면적 100평*100% = 95%), 건폐율과 마찬가지로 용적률에 있어서의 '대지면적' 역시 토지 전체 면적이 아닌 순수한 대지면적을 의미한다.