Re:골드노선` 9호선-황금 벨트’ 따라 돈이 움직인다

[장정태]

역세권 아파트·상권 완전 탐구
김포공항역~올림픽공원역 … 강서에서 강남으로 직통하는 ‘투자 로드’
9호선 ‘골드 라인’ 따라잡기

지난 5월 1일 지하철 9호선 1단계 구간의 25개 역 이름이 확정됐다. 부동산 업계에서 지하철 9호선은 ‘골드라인’으로 불린다. 노선 색이 골드(gold)로 결정된 것 때문은 아니다.

서울 김포공항에서 한강 남단을 따라 송파구 방이동까지 연결되는 라인을 잘 살피면 부동산 금맥을 캘 가능성이 크다는 이유다.

전문가들은 지하철 9호선이 서울지역 투자지도를 바꿔 놓을 만한 핵심라인으로 손색이 없다고 평가한다. 이코노미스트가 개통이 가까워진 9호선 알짜 지역 최신 정보를 공개한다.

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9호선 건설 개요

□사업구간
-1단계 강서구 개화동~강남구 논현동
(25.5km·김포공항~여의도~노량진~반포)
-잔여구간 12.5km는 추후 추진
-1단계 사업기간 2001~2009년

□개통 예정
-김포공항~논현동(1단계) 2009년
-논현동~종합운동장 2014년
-종합운동장~방이동 2016년

□수요 전망(2013년 기준)
-요금 1300원 선
-수송 인원 하루 평균 62만5326명
※1단계 구간은 도시철도 건설 최초로 건설·운영에 민간자본 유치

투자 때 유의할 점

□ 이미 알려진 정보가 많다
□ 큰 시세 차익은 엄두도 내지 마라
□ 공사기간이 길어 돈이 묶일 수 있다
□ 지역에 따라 편차가 크다

김포공항
9호선 출발지 김포공항역

◇왜 주목 받는가= 김포공항역은 지하철 9호선의 출발지다. 내년 강남 교보타워사거리까지 이어지는 9호선 1단계 구간 공사가 마무리되면 역삼동까지 불과 27분(완행 42분) 만에 닿을 수 있다.

김포와 인근 지역에서는 최근 들어 강서 마곡지구를 비롯한 김포 한강 신도시·인천 검단 신도시 등 대규모 택지개발이 줄을 잇고 있지만 수요가 수도권 서부에 한정된다는 근본적 한계가 지적됐다.

그러나 김포공항에서 출발, 여의도를 거쳐 강남까지 단숨에 연결되는 지하철 9호선의 개통은 이 같은 약점을 해소시켜 줄 메가톤급 호재다.

여기에 지난해 3월 인천국제공항~김포공항 간 인천공항철도 1단계 구간(40.3km) 개통으로 30분(직통 25분)이면 거침없이 인천공항에 닿을 수 있다. 김포공항부터 서울역까지 이어지는 2단계 공항철도 구간은 2010년 개통된다.

◇주변 아파트 전망은= 김포공항 역세권 수혜지역으로는 강서구 공항동과 방화동을 꼽을 수 있다. 이곳에서는 대형 개발 호재가 줄을 잇고 있다. 방화 뉴타운 사업이 추진 중이며, 마곡동은 첨단산업 연구개발(R&D) 단지로 거듭난다.

롯데쇼핑과 호텔 롯데는 김포공항 국제선 청사 앞 부지를 위락시설과 호텔로 개발한다. 2010년 백화점·할인점·영화관·호텔·놀이공원 등으로 구성된 미래형 복합 쇼핑몰인 김포공항 스카이파크를 선보이는 것이다. 지하 5층∼지상 9층, 전체면적 31만㎡ 규모다.

개발 기대 심리로 방화동 일대 아파트 시장도 꿈틀대고 있다. 동부센트레빌2차 79㎡는 3억~3억4000만원으로 올 들어 2000만원가량 호가가 올랐다. 102㎡는 1년 전보다 5000만원 이상 올라 최고 5억6000만원을 호가한다.

방화동 스피드공인 관계자는 “개발 재료는 풍부한데 아파트 값은 아직까지 저평가돼 있어 실수요자는 물론 투자 수요도 적지 않게 관심을 보인다”고 전했다.

▶김포공항 내부.

◇떠오르는 상권 = 김포공항역 주변 지역상인들은 지하철 개통으로 교통 여건이 좋아지면 상권도 발전할 것이라는 기대에 부풀어 있다. 공항시장역이 들어서고 주상복합촌이 형성될 공항시장 주변 지역은 유명 의류 브랜드 점포들이 하나 둘 입점하면서 신흥 상권으로 부상하는 중이다.

대로변 1층 면적 66㎡ 상가의 경우 보증금 5000만원에 월 임대료가 200만~250만원 선까지 올랐다. 인근 공항동 한 공인중개사는 “공항시장 주변 상권이 본격 역세권으로 발돋움할 1~2년 뒤를 내다보고 상가 투자를 저울질하는 외지인들도 적지 않다”고 말했다.

김포공항 배후 기능을 갖춰 ‘에어 포트 뉴타운’으로도 불리는 방화 뉴타운도 상권 형성에 호재로 작용한다. 방화 뉴타운 사업이 완료되면 지금보다 소득·소비 수준이 높은 주민들이 입주할 것으로 보여 상권이 업그레이드될 것이라는 전망이 많다.

마곡나루
‘겹 호재’로 노른자위 되는 마곡나루역

▶마곡역 주변.

◇왜 주목 받는가= 공항로를 따라 김포공항 방향으로 가다 지하철 5호선 발산역을 지나면 수km에 걸쳐 평평한 논밭이 이어지는 마곡지구가 길 양쪽으로 펼쳐진다. 강서구 마곡동과 가양동 일대의 마곡지구는 ‘서울의 마지막 대규모 미(未)개발지’라는 별명이 늘 따라붙는다.

개발 면적이 330만㎡로 매우 넓고 주변지역에 미치는 파급효과가 클 것으로 기대돼 서울시의 핵심 개발 예정지로 관심이 높다. 이곳에 9호선 마곡나루역이 들어선다. 인천국제공항철도 ‘마곡역’과 연계된다.

◇주변 아파트 전망은= 마곡나루역 주변의 발산지구와 화곡동 일대가 교통여건 개선에 따른 수혜를 입을 전망이다. 발산지구 내 아파트인 마곡수명산파크2단지 105㎡는 3억9000만~4억7000만원 선이다. 요즘 같은 시장 침체기에도 가격이 좀처럼 빠지지 않는다.

최근 입주한 화곡동 우장산e-편한세상·아이파크(화곡2지구 재건축 단지) 79㎡ 매매가는 4억~4억5000만원 선이다. 3.3㎡(1평)당 최고 1880만원에 달한다.

2005년 5월 분양 당시 일반 분양분 평균 분양가가 2억5000만원 선이었다는 점을 감안하면 2년 7개월 새 2억원가량 오른 셈이다. 이 단지 105㎡는 5억8000만~7억원을 호가한다. 3.3㎡당 최고 2199만원으로 강남권의 웬만한 아파트 시세 수준이다.

박홍선 월드컵공인 사장은 “입주 이전에 간간이 나왔던 매물도 입주 직후 모두 팔렸다”며 “매물이 거의 없다 보니 호가가 오름세를 보인다”고 전했다. 하지만 따져봐야 할 점도 있다.

화곡동 한 공인중개사는 “마곡지구 개발과 9호선 개통 등 개발 호재가 이미 주변 아파트 시세에 반영된 데다 대단지 아파트들의 주변 도로가 좁아 교통 혼잡도 감수해야 한다”며 “화곡동 일대는 아직 개발 초기 단계인 사업이 많은 만큼 실수요 입장에서 긴 안목을 갖고 접근하는 게 좋다”고 말했다.

가양~염창
강서권 중심축 가양~염창역

▶가양역 주변.

◇왜 주목 받는가= 이 구간은 서울 강서권의 중심축이다. 강서구를 동서로 관통하는 공항로와 가양대교로 연결되는 화곡로를 축으로 크고 작은 아파트촌이 형성된 곳이다. 김포공항과 여의도·도심을 연결하는 길목인데도 그동안 이 일대는 마땅한 지하철망이 없어 주거지로 별다른 주목을 받지 못했다. 하지만 9호선 지하철이 개통되면 주거 여건은 크게 달라진다.

◇주변 아파트 전망은= 지하철 9호선 역세권인 가양사거리 일대. 이곳은 몇 년 전부터 9호선 개통 기대감에 아파트 값이 꽤 많이 오른 상태다. 그런데도 추가 상승 여력은 충분하다는 게 현지 부동산 중개업계의 설명이다. 올해로 입주 2년이 되는 가양동 한강월드메르디앙 109㎡는 1년 전보다 2000만원가량 올라 최고 4억8000만~5억6000만원 선이다.

등촌동 일대 아파트 역시 시장 침체기에도 가격이 내리지 않는 등 강한 뒷심을 발휘하고 있다. 등촌동 금강공인 관계자는 “지하철 개통 시기가 다가오면서 매매 호가도 꾸준히 오르고 있다”며 “개별 단지 규모들이 작다 보니 매물이 그리 많지 않다”고 말했다.

염창동 일대 노후 빌라촌도 관심지역이다. 신설역사 주변 지역이지만 아직도 저평가된 물건이 적지 않다. 9호선 염창역과 등촌역 예정지 사이 남측에 밀집한 노후 빌라촌 소형지분(33㎡) 시세는 3.3㎡당 2400만원 선이다.

지분 33㎡ 물건(전용면적 62㎡)의 경우 전세(1억1000만원)를 낀다면 1억3000만원에 살 수 있는 셈이다. 인근 강변공인 관계자는 “이곳은 아직 재개발추진위가 구성돼 있지 않지만 앞으로 9호선 역사가 들어서면 개발 압력도 점차 커질 것”이라고 내다봤다.

용왕산
옛 영광 되찾을 목동 신시가 일대

▶목동 일대 아파트 분양에 몰린 사람들.

◇왜 주목 받는가= 가격 약세를 보이고 있는 양천구 목동 지역도 9호선 개통 기대감이 쏠쏠하다. 목동 신시가지 아파트 값은 2006년 11월 정점을 기록한 이후 약세로 돌아서 16개월 연속 하락 내지는 보합세를 보이고 있다.

올해 초 새 정부의 규제 완화 기대 심리로 잠시 오름세가 나타났지만 곧 수그러들었다. 하지만 최근 매매시장에서는 이제 바닥에 도달한 것 아니냐는 분위기도 감지되고 있다. 급매물로 나온 아파트들은 하나씩 팔려 대부분 소화됐고, 새로 나온 신규 매물들은 이전 시세로 나오고 있다.

◇주변 아파트 전망은= 9호선 개통의 최대 수혜 아파트는 역을 걸어서 이용할 수 있는 신시가지 1단지다. 목동 신시가지 6단지 66㎡형은 4억6500만~4억9000만원 선으로 올 초보다 2000만원가량 올랐다.

조희창 목동 쉐르빌공인 사장은 “집값이 회복 국면에 본격 진입한 것은 아니지만 상승 반전한 분위기가 느껴진다”며 “소형 아파트를 중심으로 매수 문의도 좀 있다”고 말했다.

황용천 와이플래닝 대표는 “목동 아파트 값 하락세가 1년 넘게 지속되면서 이제 어느 정도 가격 경쟁력도 갖췄다”며 “‘가격 바닥론’ 확산과 함께 집값 상승을 기대하는 자금력 있는 실수요자들이 서서히 움직일 경우 가격이 상승 대세로 돌아설 수도 있다”고 말했다.

9호선이 지나는 목동 옛 시가지(목2·3동 일대)엔 때아닌 투자 열풍이 불고 있다. 목2동의 경우 대지 20㎡ 이하는 3.3㎡당 2800만~3000만원을 호가한다. 지난해 말보다 3.3㎡당 100만~200만원 올랐다. 33㎡짜리 빌라는 3.3㎡당 2400만~3000만원, 132㎡ 이상은 1500만~1800만원 선이다.

목2동 K공인 관계자는 “올 초까지만 해도 호가를 낮춘 매물이 나와도 거들떠보지도 않던 투자자들이 최근 ‘입질’을 하는 경우가 잦아졌다”며 “이들 중 상당수는 목동 구시가지도 언젠가는 재개발될 것으로 믿는 수요자들”이라고 말했다.

목2동 삼성공인 이성재 사장은 “입지 여건 등에 비해 목동 구시가지 집값이 저평가됐다는 인식과 함께 전세를 끼고 매입하려는 장기 투자 수요가 많아진 것 같다”고 전했다. 하지만 묻지만 투자는 삼가야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

권순형 J&K부동산투자연구소 소장은 “목동 옛 시가지의 경우 노후도 등을 감안할 때 10년 후에나 뉴타운 등 재개발이 가능한 데다 지분 쪼개기도 성행해 사업성이 썩 좋은 편이 아닌 만큼 장기적이면서 실수요 차원에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.

당산
신흥 주거지로 떠오른 당산역 주변

▶9호선 공사 현장.

◇왜 주목 받는가= 동쪽으로는 여의도, 서쪽으로는 목동과 접해 있는 영등포구 당산동 일대도 지하철 9호선 개통이 가까워오면서 서서히 환골탈태하는 분위기다. 9호선의 위력을 여지없이 체감하고 있는 최대 수혜지역은 지하철 2호선 당산역 주변이라는 게 전문가들의 한결같은 평가다.

◇주변 아파트 전망은= 당산역에 9호선 환승역이 생기는 데다 약 1km 남쪽으로는 5호선 영등포구청역이 있어 그 중간쯤에 자리 잡은 아파트들은 사통팔달의 ‘트리플 역세권’으로 변신하게 된다. 서울의 3대 축인 강북 도심과 강남, 여의도권에 전철로 10~20분이면 닿을 수 있는 대중교통망이 완비되는 셈이다.

당산역 바로 옆에 있는 삼성래미안4차(총 1391가구) 등이 수혜 단지다. 당산동 삼성래미안공인 관계자는 “인근 목동의 직접적 영향을 받는 데다 교통 여건도 좋아 수요가 꾸준한 편”이라고 말했다.

◇떠오르는 상권= 당산역 주변 상권도 주목할 만하다. 핵심 상권은 양평동 사거리 방향의 1번 출구 쪽과 마주하고 있는 2001 아울렛 대로변이다. 현재 시세는 1층 매장 49.5㎡ 기준 보증금 1억~3억원, 월세 200만~400만원, 권리금 1억~2억5000만원 수준이다.

당산동 삼호공인 관계자는 “지금도 도시철도 취약지역인 부평, 일산 등지에서 당산역 주변으로 사람들이 많이 몰려드는데 9호선이 개통되면 유동인구가 더 늘어날 것”이라고 말했다.

여의도
강남 가기 쉬워진 여의도역 일대

▶여의도 아파트 단지.

◇왜 주목 받는가= 9호선 역세권 가운데 가장 주목 받는 곳으로 꼽힌다. 여의도 일대는 도심과는 지하철 5호선을 통해 20여 분이면 오갈 수 있는 접근성을 갖추고 있다. 반면 강남권과는 상대적으로 연계성이 떨어진다. 지하철을 이용해 강남권에 갈 경우 5호선을 타고 시내까지 들어가 종로3가역에서 3호선으로 갈아타야 한다.

하지만 9호선이 뚫리면 여의도역은 5호선과 9호선이 맞닿는 환승역으로 서울의 양대 중심축인 강남과 도심을 모두 20분대에 도달할 수 있는 사통팔달의 여건을 갖추게 된다.

여의도 로얄공인 관계자는 “그동안 여의도 상권은 ‘섬’이라는 지리적 특성 때문에 철저하게 지역 증권가에 의존해 왔다”며 “강남 주요 지역과 연계되는 9호선이 개통되면 아파트와 상권 가치가 크게 높아질 것”이라고 말했다.

◇주변 아파트 전망은= 9호선 개통으로 가장 직접적인 수혜권에 드는 곳은 롯데캐슬엠파이어·여의도자이·대우트럼프월드II 등 주상복합아파트들이다. 광장·미성 등 역세권 일반 아파트도 지하철 개통과 함께 가치 상승이 예상된다.

◇떠오르는 상권= 9호선 개통은 이 일대 상권에도 변화를 가져올 것으로 기대되고 있다. 구매력이 높은 강남권 수요를 흡수할 경우 지역 상권 확대에도 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다. 2005년 리모델링을 마치고 새로 문을 연 아일렉스가 대표적인 경우다. 여의도역 바로 앞이어서 수요가 줄을 잇고 있다.

여의도 S공인 관계자는 “이 상가 1층 매매가가 3.3㎡당 5000만원을 웃돈다”며 “9호선이 개통되면 몸값은 더 오를 것”이라고 말했다.

반면 인근 주상복합 상가들은 아직 고전을 면치 못하고 있다. 지하철역과 다소 거리가 있는 데다 고객층도 일반 상가에 비해 다소 제한적이어서 일부 상가에선 임차인을 구하지 못한 점포들도 적지 않다.

노량진
상권 확대 기대되는 노량진역

▶노량진시장.

◇왜 주목 받는가= 수산시장과 고시학원으로 대표되던 노량진에도 변화의 바람이 불고 있다. 이 지역은 여의도와 채 1km도 떨어지지 않았고 영등포와 흑석동, 관악구 봉천동, 용산 등으로 이어지는 도로망이 촘촘하게 연결된 교통의 요충지다.

현재 지하철 1호선이 지나는 노량진역은 지하철 9호선 개통으로 환승역이 돼 대중교통망도 확충될 전망이다. 노량진동 월드공인의 이선향 사장은 “2012년까지 노량진 뉴타운 개발이 끝나면 노량진역 주변은 한강 이남의 교통·주거를 담당하는 새로운 중심축으로 떠오를 것”이라고 말했다.

◇주변 아파트 전망은= 노량진 뉴타운은 환경영향평가를 끝내고 건축 허가만 남은 상태다. 현재 사업이 본격적으로 추진되는 구역은 노량진 뉴타운 1구역과 노량진 근린공원 조성 사업지역 두 곳뿐이다. 1구역은 2006년 11월 말 관리처분인가를 받고 현재 이주, 철거를 진행 중이다.

노량진 2구역과 3구역(정비예정구역)은 사업 초기단계로 추진위까지 승인을 받았다. 그 외 노량진시장을 비롯한 계획관리구역으로 지정된 나머지 구역들은 재정비촉진계획이 수립되면 재건축 또는 재개발 사업이 진행될 예정이다.

노량진 뉴타운은 사업 추진에 속도가 붙으면서 가격도 상승세를 타고 있다. 이곳은 토지거래허가제로 실거래는 주춤한 상태지만 수요자들의 선호도는 상당히 높은 편이다.

노량진동 형제공인 관계자는 “2003년 뉴타운 발표 이후 집값이 많이 올랐지만 아직까지도 저평가된 측면이 있는 데다 조합원 수가 적어 사업성도 뛰어난 편이어서 추가 상승 여지가 많다”고 전했다.

◇떠오르는 상권= ‘학원가 원조’ 노량진역 일대 상권은 지금도 활성화돼 있다. 하지만 현재는 학원생 위주라 주말이나 저녁에는 급속도로 상권이 위축된다.

하지만 9호선이 개통되고 노량진 뉴타운이 들어서면 배후인구가 크게 늘어날 전망이다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “뉴타운 조성으로 가족 단위 고객이 늘면서 상권의 질도 달라질 것”이라고 내다봤다.

상권이 양적으로 팽창할 수 있을지도 관건이다. 장경철 상가뉴스레이다 투자자문실장은 “9호선이 개통되면 노량진경찰서에서 대성학원으로 이어지는 현 중심상권이 사육신묘·한강대교 방면으로 확대될 것”이라고 말했다.

흑석
지하철 호재 제대로 누리는 흑석 지역

▶호황을 누리는 역세권 상가들.

◇왜 주목 받는가= 흑석동 일대는 뉴타운 개발 사업과 맞물려 상권보다는 아파트 등 주택이 혜택을 볼 전망이다. 9호선 외에 흑석 뉴타운을 지나는 지하철이 없어 9호선 개통이 흑석 뉴타운의 최대 개발 호재로 꼽힌다.

이미 흑석 뉴타운 몸값을 끌어올리는 데 적지 않은 영향을 끼쳤고, 앞으로도 그럴 것으로 전망된다. 이곳에는 2015년까지 최고 35층짜리 아파트 총 1만3600여 가구가 들어선다.

◇주변 아파트 전망은= 흑석 뉴타운은 한강이 바라보이는 데다 강남권과 가깝고, 9호선 역세권이어서 강남 대체 주거지가 될 것이라는 전망까지 나온다. 아파트는 뉴타운 내 총 12개 세부구역 가운데 흑석 1~9촉진구역과 존치정비구역 등 10곳에 건설된다.

나머지 존치관리구역 2곳은 개발되지 않고 현행대로 존속된다. 1·3구역과 7·9구역은 2014년까지 사업을 마무리할 예정이다. 7구역은 9호선 역세권에 한강 조망에 대한 기대로 가장 유망하다.

흑석1·2구역은 35층짜리 주상복합이 들어설 계획이라 인기다. 4·6구역은 뉴타운 지정 전부터 재개발이 추진 중이라 사업 진행이 가장 빠르다.

동부건설이 시공하는 5구역은 이미 이주와 철거를 끝냈다. 4구역(대우건설)도 이주를 시작했고, 6구역(동부건설)도 6월께 이주한다. 4구역은 5구역보다 위쪽이지만 지대가 높아 중간층 이상은 한강과 현충원 녹지 조망을 기대할 수 있다.

반면 6구역은 평지라 한강 조망이 어렵다. 또 단지가 너무 안쪽에 위치해 9호선 신설 역까지 마을 버스를 타야 한다. 지분 가격은 구역에 따라 차이가 있다.

1·2구역은 대지지분 19㎡인 다세대가 3.3㎡당 4000만원까지 거래됐다. 대지지분 128㎡인 다가구는 8억원을 호가한다. 다른 구역은 보통 대지지분 33㎡ 안팎이 3.3㎡당 3000만원 선이다. 철거 중인 4~6구역은 분양가가 나왔다. 조합원 분양가가 4억1000만원인 4구역 106㎡(32평형) 입주권은 현재 6억2000만원 선이다.

◇떠오르는 상권= 인근에 중앙대가 있어 상권 또한 관심을 가져볼 만하다. 그동안 중앙대 상권은 외지인 유입이 상대적으로 적고, 상도동 방향의 좁고 경사가 심한 고갯길로 인해 상권 단절 현상이 빚어지면서 크게 활성화하지 못했다. 임대료도 여느 대학가 상권보다 싼 편이다.

현재 중앙대병원 앞쪽 전용 20㎡ 기준으로 보증금 5000만원에 월 100만원 수준이다. 권리금은 없거나 5000만원 선이다. 하지만 앞으로는 달라질 것 같다. 중앙대병원이 새로 문을 연 데 이어 흑석 뉴타운 개발, 9호선이 완공되기 때문이다.

특히 외식업, 판매업 등 전통적인 대학가 상권 업종은 물론 뉴타운 개발로 대규모 주거단지가 조성되는 만큼 입주민을 위한 서비스 업종도 유망할 것으로 전망된다. 다만 지금 당장 중앙대 상권에 들어가는 것은 피하는 게 좋을 것 같다.

이곳 상권은 중앙대 학생과 주변 주택 주민들이 주 고객인데, 뉴타운 사업으로 주민들의 연쇄 이주가 예정돼 있어서다. 이 때문에 당분간 상권 위축이 우려된다.

고속버스터미널
3개 노선 만나는 고속버스터미널역

▶반포주공아파트 재건축 현장.

◇왜 주목 받는가= 한강변에 위치한 서초구 반포·잠원동 일대도 눈여겨볼 지역이다. 9호선은 반포·잠원동을 가로질러 강남으로 넘어간다. 고속버스터미널에서 서울 지하철 3·7호선과 환승되고, 이 환승역을 포함해 반포동 일대에만 모두 4개의 역이 들어선다.

◇주변 아파트 전망은= 반포·잠원동 일대에는 재건축을 추진 중인 아파트 단지가 많다. 이미 사업이 상당부분 진행된 곳도 있고, 이제 막 사업을 추진 중인 곳도 있다. 하루 유동인구가 100만 명에 달하는 환승역 주변 상권에도 관심을 가져볼 만하다.

반포동에서 가장 관심을 끄는 재건축 단지는 주공 1단지다. 1972년 입주한 이 아파트는 총 3590가구로, 현재 정밀안전진단을 통과한 상태다. 72㎡의 경우 2006년 말 12억원을 호가하기도 했으나 지금은 9억7000만~10억3000만원 선에서 매물이 나온다. 이 아파트는 9호선이 개통되면 걸어서 5분 이내에 역을 이용할 수 있는 역세권 단지가 된다.

72㎡의 경우 추가 분담금 없이 새 아파트 99㎡대에 입주할 수 있을 것으로 전망된다. 현재 인근 새 아파트 109㎡대가 12억원 안팎에 거래된다. 다만 재건축이 완료되기까지 아직 넘어야 할 산이 많아 장기적인 안목에서 접근하는 게 바람직하다.

주공 1단지 외에도 재건축을 추진 중인 아파트가 많지만 조합원 간 내분 등으로 사업이 제자리걸음을 하고 있는 곳도 적지 않아 주의해야 한다.

잠원동 한신 4차의 경우 2003년 11월 안전진단 통과 후 사업이 제자리에 머물고 있고, 인근의 한신 2차 아파트 역시 2003년 9월 안전진단 통과 후 아직 움직이지 못하고 있는 실정이다. 이런 단지를 피하는 게 좋다.

말 그대로 사업이 언제나 될지 알 수 없어서다. 재건축까지 기다리는 게 싫다면 분양받는 방법도 있다. GS건설은 오는 8월께 반포 주공 3단지 재건축 아파트(오는 12월 입주)를 분양한다. 82~297㎡ 566가구다.

내년 상반기에는 삼성물산 건설부문이 반포동 주공 2단지 재건축 아파트(2009년 7월 입주) 200여 가구를 분양한다. 모두 후분양제가 적용돼 입주가 빠르다. 이 때문에 청약 전 자금계획을 잘 세워야 낭패를 보지 않는다. 이들 단지는 인기가 높아 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.

따라서 청약가점이 최소 55점 이상은 돼야 할 것으로 전문가들은 내다본다. 가점이 낮다면 조합원 물량을 매입하는 방법도 있다. 조합원 물량은 1회에 한해 거래가 가능하다. 매매가는 109㎡가 12억원 선이다.

◇떠오르는 상권= 이 일대에서 가장 활성화한 상권은 고속터미널역 지하상가, 신세계백화점, 메리어트호텔과 연결된 센트럴시티다. 이곳 지하상가는 40대 이상 주부가 주 고객이다. 그렇기 때문에 옷가게들이 주류를 이루고 터미널의 특성상 분식점과 같은 먹거리 점포도 많은 편이다.

지하상가 20㎡ 안팎 점포의 경우 보증금 2억원에 월세 300만원 선이다. 권리금은 대개 2억~3억원 선이다. 센트럴시티는 지하상가와 달리 젊은 층이 많다. 영화관과 영풍문고가 젊은 수요를 끌어들이는 데 큰 역할을 한다.

센트럴시티에는 외식 브랜드가 줄지어 입점해 있는데, 이곳은 입점 심사가 까다롭기로 유명하다. 권리금은 보통 5억~10억원 안팎인 것으로 알려져 있다.

신논현
강남역 부럽지 않은 교보타워사거리

▶서초동 삼성타운.

◇왜 주목 받는가= 교보타워가 위치하고 있는 교보타워사거리(옛 제일생명사거리) 주변은 주택보다는 상권을 눈여겨볼 필요가 있다. 2009년 9호선, 2010년 신분당선이 개통하면 주변 상권은 국내 최대 상권인 지하철 2호선 강남역 상권과 연계돼 단숨에 강남의 중심상권으로 부상할 태세다.

교보타워사거리 상권은 약 7000명의 유동인구가 넘나드는 교보타워가 2003년 4월 문을 열면서 강남역의 새 상권으로 부상하기도 했지만 대로변 상권 범위가 협소하고 특색이 없었던 게 사실이다. 그랬던 교보타워사거리 상권이 술렁인다.

지하철 두 개 노선이 한꺼번에 생기기 때문이다. 9호선과 신분당선 환승역이 생기면 이 일대는 강남과 강북, 강서와 강동, 서울과 수도권 남부를 잇는 교통의 핵으로 등장할 전망이다.

◇주변 아파트 전망은= 1단계 구간의 종착지인 신논현역 주변엔 주택이 그리 많지 않다. 특히 아파트는 몇 동 안 된다. 대부분 다세대·다가구주택인데 그것마저도 원룸이 많다. 여기에는 주로 유흥업소 종사자들이 세 들어 살고 있다. 임대료는 보증금 500만원에 월 40만원부터 보증금 1000만원에 월 130만원까지 다양하다.

이 역을 걸어서 이용할 수 있는 유일한 아파트인 롯데캐슬클래식(99~165㎡ 990가구)의 경우 112㎡는 보통 10억~12억원 선에서 매물이 나온다. 99㎡는 9억~10억원 선이다. 교보타워 뒤쪽에 있고 2006년 6월 입주한 새 아파트다. 인근에 삼호 1차도 있지만 재건축을 추진 중인데 조합원 간 내분으로 사업이 답보상태다.

◇떠오르는 상권= 교보타워사거리 상권은 논현역과 강남역 끝자락 상권을 포함하고 있어 규모가 그리 크지 않다. 입점한 업종도 강남권 오피스 수요층을 위한 음식점과 주점이 대부분이다. 임대료는 1층 66㎡ 안팎 점포가 보증금 1억원에 월 500만원, 권리금은 4000만~1억원 선이다.

9호선 개통이 다가오면서 임대료가 지난해보다 월 50만원가량 올랐다. 권리금도 상승세다. 특히 강남역에 여의도 63빌딩의 두 배 규모에 달하는 삼성타운(연 면적 39만㎡)이 입주한 것도 이곳엔 호재로 작용한다.

강남역 상권의 확대와 더불어 상권 수요가 더욱 풍부해지면서 교보타워 이면 상권이 수혜를 보고 있는 것이다. 그동안 주목받지 못했던 시티극장 방향 이면도로 쪽도 관심을 끈다. 이곳은 과거 주택가였지만 유동인구가 늘면서 유명 브랜드 매장과 음식점 등이 속속 들어서면서 상권이 팽창하고 있다.

업종은 식당이나 주점보다는 커피 전문점이나 패스트푸드 등 작은 면적으로도 수익을 많이 낼 수 있는 업종이 유망할 것으로 전문가들은 본다. 장경철 투자자문실장은 “현재 교보타워사거리에는 임대수익이 낮은 사무실과 학원 등은 감소 추세를 보이는 반면, 소매업을 비롯한 소상공인 점포 수는 늘고 있다”고 말했다.

하지만 이곳에 투자할 땐 주의해야 할 게 있다. 장 실장은 “지하철이 개통하면 낡은 상가를 헐고 새로 짓는 경우가 많다”며 “이 경우 비싼 권리금을 주고 뒤늦게 입주한 상인은 자칫 권리금을 날릴 수도 있다”고 조언했다. 지하철 개통 이후 상권이 자리 잡을 때까지 대략 6개월 정도의 시간이 걸린다는 점도 유의해야 한다.

종합운동장
올해 착공하는 2단계 종합운동장 구간

▶코엑스몰 외부.

◇왜 주목 받는가= 교보타워사거리에서 송파구 방이동을 잇는 9호선 2단계(12.5km) 구간 중 교보타워사거리~종합운동장 4.5km구간도 올 6월께 착공, 2014년 개통될 예정이다. 올해 착공되는 구간은 차병원 사거리와 경복아파트 앞, 삼릉공원, 코엑스를 지나 종합운동장으로 넘어간다. 종합운동장에선 2호선과 환승된다. 이 구간에는 모두 5개 역이 들어선다.

◇주변 아파트 전망은= 이들 역 주변은 중소형 상가건물이나 연립주택, 다세대·다가구주택이 대부분이다. 코엑스 말고는 이렇다 할 상권도 없다. 상가는 특히 점포별로 거래가 이뤄지는 게 아니라 상가건물 전체를 사고판다. 상가건물 매매가는 천차만별이지만 최소 30억원 이상이다.

다세대·다가구주택에는 직장인이나 신혼부부 등이 세 들어 산다. 교보타워사거리 쪽과 마찬가지로 임대료는 보증금 500만원에 월 30만~40만원부터 보증금 1000만원에 월 130만~140만원까지 다양하다.

이들 다세대·다가구주택 몸값은 위치나 노후도 등에 따라 제각각이지만 대개 대지지분(땅 면적) 3.3㎡당 2500만~3000만원 선으로 강세다. 3~4년 전만 해도 3.3㎡당 1500만~2000만원 선이었으나 9호선 개통 호재로 몸값이 뛴 것이다.

이미 9호선 호재가 몸값에 반영된 데다 몸값 상승률이 아파트에 뒤지는 다세대·다가구주택이어서 투자에 신중할 필요가 있다. 다세대·다가구주택을 사서 매달 임대수익을 올리는 방법이 있지만 이 역시 몸값이 너무 올라 임대 수익률이 연 5~6%에 머무른다.

재개발 얘기도 심심찮게 나오지만 최소 10년 뒤에나 가능한 얘기다. 개발 호재가 이미 몸값에 반영됐고 추가로 나올 호재가 없는 만큼 당분간은 집값이 보합권에 머물 것이란 분석이 많다.

◇떠오르는 상권= 이 구간에서 가장 인기 있는 상권은 2000년 삼성동에서 문을 연 코엑스몰이다. 임대 매장 면적만 3만여㎡에 달하는 코엑스몰은 우리나라에서 가장 넓은 지하상권이다. 주변으로 2호선 삼성역, 현대백화점, 공항터미널 등 집객 시설이 많아 하루 유동인구가 14만여 명에 달할 정도로 활성화한 곳이다.

9호선이 운행을 시작하면 하루 유동인구가 20만여 명에 육박할 것으로 전문가들은 내다본다. 코엑스는 그러나 모든 매장이 임대차 계약이다. 매매 등은 안 된다. 공실이 생기면 코엑스 측에서 공고를 내고 임차인을 모집하는데, 1년에 고작 한두 개 정도의 공실이 생긴다.

게다가 대기수요도 적지 않아 사실상 개인이 입점하기는 하늘의 별 따기다. 코엑스 주변 상권도 눈여겨볼 만하다. 주변은 대개 식·음료점이 입점해 있는데, 임대료(전용 66~99㎡ 기준)는 보증금 1억원에 월 400만~500만원 선이다. 권리금은 5000만~1억원이다. 주변 상가건물은 보통 3.3㎡당 6000만~1억원 선이다.

박대원 상가정보연구소 연구원은 “9호선이 개통하면 코엑스 주변 상권이 지금보다 두 배가량 커질 것”이라고 전망했다.

방이
개발 기대 큰 9호선 종착점 방이역 일대

▶재건축을 추진 중인 둔촌 주공아파트.

◇왜 주목 받는가= 종합운동장에서 9호선의 종착점인 방이동 구간은 2016년 개통을 목표로 하고 있다. 이 구간에는 모두 7개 역이 생긴다. 석촌동에서 8호선 석촌역과, 올림픽공원에서 5호선 올림픽공원역과 환승된다. 하지만 아직 정확한 착공 시기 등이 나오지 않아 개통이 다소 지연될 가능성도 있다. 개

통 시기가 어찌 됐든 이 구간이 완공되면 송파구 삼전·석촌·방이동 일대 노후 주택가가 가장 큰 수혜지가 될 전망이다.

단독·다세대주택이 혼재한 삼전·석촌동 일대는 잠실이나 신천 역세권과 인접해 있지만 각종 개발이 잠실대로를 중심으로 이뤄지면서 한동안 소외돼 있었다. 하지만 9호선으로 다시 주택 수요자들의 주목을 받고 있다.

◇주변 아파트 전망은= 현재 삼전동 일대 다세대주택은 3.3㎡당 2500만~3000만원 선이다. 지난 1년 새 3.3㎡당 500만~1000만원가량 올랐다. 9호선 개통 호재가 상당부분 반영됐고, 그동안 투자자들의 발길도 꾸준히 이어져 손바꿈도 많았다. 아파트와 주택은 드문드문 있다.

수혜가 예상되는 곳은 현대, 우성 4차, 포스코더샵 정도다. 주상복합아파트 포스코더샵(109㎡ 86가구)은 특히 단지 바로 앞에 삼전사거리역이 들어선다. 2004년 입주했고, 현재 6억원 안팎에 시세가 형성돼 있다. 방이초·중 인근의 금호어울림, 올림픽베어스 아파트도 역세권 단지가 된다.

2001년 입주한 금호어울림(72~105㎡)은 144가구로 소규모 단지지만 올림픽공원이 주변에 있어 주거환경이 쾌적하다. 올림픽베어스(82~112㎡)도 140가구 규모지만 새로 생기는 지하철역 바로 옆에 위치해 교통 여건이 크게 좋아진다. 이 두 아파트 99㎡대는 현재 5억8000만~6억5000만원 선이다.

5호선 올림픽공원역이 걸어서 5분여 거리인 올림픽선수촌 아파트 역시 직접적인 수혜가 예상된다. 9호선 마지막 역 주변엔 재건축을 추진 중인 둔촌주공이 있다. 역과 가장 가까운 2단지, 3단지, 1단지 순으로 수혜가 클 것으로 보인다. 둔촌주공 2단지 82㎡가 현재 9억2000만~9억6000만원 선이다.

◇떠오르는 상권= 눈여겨볼 상권은 올림픽공원 앞에 있는 방이동 상권이다. 이곳은 강남의 대표적인 먹자골목으로 주 고객은 30~40대 직장인이다. 메인 상권은 66㎡ 기준으로 권리금 2억원, 보증금 1억원에 월 300만원 수준이다.

메인 상권 중간에서 남쪽으로 난 좁은 도로변 300m가량에도 메인 상권에 버금가는 먹자골목이 있다. 골목이 많아 점포 수는 메인 상권보다 많지만 중소형 위주란 점이 다르다. 여기에는 권리금 1억원짜리도 있다. 상가건물 매매가는 대개 60억원 이상이다.

박대원 연구원은 “감자탕, 삼겹살, 오뎅바 등 웬만한 외식업종은 모두 포진하고 있어 특징 있는 가게가 아니면 매출을 올리기 힘든 곳”이라며 “매장 컨셉트가 독특해야 살아남을 수 있다”고 조언했다