공공시행 정비사업도 고급화 가능. 서울만 후보지 222곳
이번에 나온 2.4대책으로 시끄럽습니다.
당장 재개발 물건이라도 사면 무조건 현금청산이라도 될 것 같아서 불안하실겁니다.
실제 4일 발표된 도심 공공개발 핵심 사업인 ‘도심 공공주택 복합사업’의 우선 추진 검토구역은 역세권 117곳, 준공업 17곳, 저층주거지 21곳을 포함해 총 155곳에 이른다. 여기에 ‘공공 직접시행 정비사업’의 우선추진 검토구역 67곳을 더하면 후보지만 222곳에 이른다.
저는 재개발 투자를 해오면서 원칙이 두가지가 있습니다. 그건 바로
첫번째는 안전한 재개발 입주권이 확보되는지 여부이고,
두번째는 많이 오를지역 (입지+사업성)을 선점해서 최대수익률을 가저오는 투자입니다.
- 정부가 25번째 부동산대책으로 '공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 이는 서울 32만3000가구를 포함해 전국에 83만6000가구를 공급하는 것이다.
- 핵심은 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 사업 주체가 되는 전제하에 '도심 공공주택 복합사업'과 '공공 직접시행 정비사업' 등 도심 정비사업 개발을 선언한 것이다.
- 서울에서 노후 요건 등을 충족한 222개 구역을 공공참여 우선 추진 검토구역으로 선정했다.
- 분양기준 손질 (청약 일반공급과 추첨제 확대) : 85m² 이하 일반공급 비중을 50%로 확대하고, 일반공급의 30%는 추첨제로 당첨자를 뽑기로 했다.
- 정부는 공공주택특별법을 개정하여 재건축·재개발을 조합이 없이 공공이 직접 추진하게 된다.
- 뉴타운 해제지역과 사업 추진이 지지부진한 정비구역의 개발가능성이 높아졌으나 공공재개발과 달리 분양가 상한제 면제 내용이 없고, 토지거래허가제가 기존 주민들의 재산권행사를 제약할 수도 있는 등의 우려점이 존재한다.
- 정부는 '2·4 부동산 대책'을 통해 전국 20여곳에서 공공택지를 새로 지정해 26만3000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 수도권 공급 물량은 18만 가구이고 이는 3기 신도시 5곳(하남 교산, 인천 계양, 부천 대장, 남양주 왕숙, 고양 창릉) 에서 공급하는 물량보다 많다.
- 신도시 후보지들은 수도권 동남쪽에 집중돼 있다. 이들 지역은 수도권 계획법상 군사시설 보호구역 등의 제한이 없고, 인근에 주택 수요가 많으며 면적도 넓다는 평가 때문이다.
일반공급
• 공공주도 3080+ : 서울에 30만호 이상, 전국적으로 80만호 이상 공급한다는 의미
• 도심 공공주택 복합사업 : 역세권·준공업지역·저층주거지 개발 , 공공주택특별법을 개정하여 정부가 지구를 지정하므로 조합이 필요가 없어진다.(토지주, 민간기업, 지방자치단체 등이 LH 등에 사업을 제안하면 국토교통부와 지자체 검토를 거쳐 예정지구로 지정)
• 공공 직접시행 정비사업 : 공공이 직접 재건축·재개발
(*) 도심 공공주택 복합사업 과 공공 직접시행 정비사업의 공통점 : 패스트 트랙 = 인허가를 간소화(통합 심의 통해 절차 간소화)하고 이익을 공유
• 이익공유형 주택 : 새로 짓는 아파트 분양가의 일부만 내고 입주하되 공공과 손익을 분담
• 신모기지 : 기금융자를 받은 뒤 대출 평균잔액 비중에 따라 처분이익을 기금과 공유
공공주도! 공공의 적극적 개입! 이익의 공유!
- 공공기관이 사업주체, 공공이 보장한 추가수익 외에 공공이 환수(공공주택 마련 비용, 세입자.영세상인의 이주 및 생계지원, 지여사회 생활 사회간접자본 확충 등에 활용)
▶ 한계점
- 구체적인 시행방안의 부재 : 향후 5년간 주택 공급부지 확보 내용만..
▶ *수도권 신규택지(전국 공급물량 86만 가구 중 26만 가구 차지) 발표 주목할 필요
- 결국 수도권 신규 택지 지정 근거도 서울근접성 및 교통망이 핵심이다.
공공재개발 신청한 지역
강동구 - 천호A1-1 / 고덕1 / 고덕2-1 /고덕 2-2
강북구 - 강북5 / 번동148
관악구 - 봉천13
노원구- 상계3
동대문구- 신설1 / 답십리17 / 전농9 / 용두3
동작구 - 흑석2, 본동
마포구 - 망원1 /대흥5 /아현동 699 (아현1구역)
서대문구 - 충정로1 / 연희동 721-6 / 홍제동 360 / 홍제동 321-3
성동구 - 장안평 중고차매매센터, 금호23
성북구 - 장위8, 장위9, 장위11, 장위12, 성북1, 성북5, 삼선3
송파구 - 거여 새마을
양천구 - 신월7동-1 / 신월7동-2
영등포구 - 양평14 / 당산동6가 / 양평13/ 신길1 /대림3동 /신길16 /밤동산
용산구 - 원효로1가 /한남1 /청파동1가 / 서계동
은평구 -녹번2-1 /갈현2 /불광동 346/ 갈현동 12-248 /수색동 289/ 불광동 329-13 / 수색동 309-8 / 중산동 205-33
종로구 - 신문로2-12 / 숭인1 / 숭인동1169/ 창신2동
중랑구 – 면목7
서울만 후보지 222곳 5개 권역에 분포한 후보지는 5개 권역에 분포한 후보지는 역세권 117곳, 준공업지역 17곳, 저층 주거지 21곳이고, 공공이 직접 나서서 재건축·재개발 시행을 검토하는 곳은 67곳입니다.
과거 뉴타운으로 지정됐다가 해제된 176곳 중 상당수가 포함됐는데, 이 가운데 77%가 1만 제곱미터가 넘는 규모라 대규모 공급이 가능합니다.
정비사업지역 조합원 지위 양도 관련 규제..
1. 재건축(* 투기과열지구의 조합 설립 이후 매수자 현금청산.)
1. 재개발[* 투기과열지구의 관리처분계획인가 이후 매수자 현금청산. * (2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행계획인가 신청구역에 적용) * 권리산정일 이후 신축 주택 매수자 현금청산.]
1. 공공재개발(* 정관변경 이후 승계조합원은 조합원분양가 아닌 시세로 분양.)
1. 공공주택 복합사업 및 공공주도 정비사업.(* 2.4대책 이후 매수자 현금청산.)
◆ 부동산시장 빌라 동향...
* 보유자 집 팔기 어려워져 재산권 침해 우려.
* 매수자 대책일 이후 매입시 수용 가능성 높고. 현금청산 가능성 높아.
* 보유자 / 매수 희망자/ 이해득실 고려해야 할것.
◆ 83만가구 입주 언제쯤...?
* 공공주도 사업 중 시범지구 가 빠르지만..
* 5~6년 이내 입주 가능할지는 미지수.
* 보유-절차-입주 등 종합적 검토 필요 할듯.
◆ 재건축 단지 사업 비젼...
* 정부정책으로 조합마다 이해득실 여부 복잡.
* 단기 계산으로 사업추진 빨라 양호.
* 중장기 계산으론 명품단지 영향 계산.
♣ 부동산투자 선택 과 자산증식...
1. 투자선택(* 시기/ 지역/ 선택부동산/ 등 종합적 판단이 미래 자산가치 변수.)
1. 자산증식(* 시기/ 지역/ 선택부동산/ 등 저평가부동산 선택이 결정.)
또한 우선공급권은 소유권이전 등기시까지 전매제한이 설정되며 우선공급 대상자(세대에 속한자)는 우선공급계약일로부터 5년내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업조합원 분양이 불가능하다.
정부는 아울러 사업예정지역은 토지거래허가구역으로 묶기로 했다.
이를통해 실거주, 실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획조사 및 현장점검을 강화키로 했다.
특히 정부는 사업예정지로 거론되는 지역의 가격동향 점검을 강화해 이상징후가 발견되면 사업대상에서 지외하거나 지구지정을 중단하는 등 초강수를 두기로 했다.
국토부는 "최근 거래가격 또는 거래량이 전보다 10~20% 상승하면 대상지역에서 제외된다"며 "공공재개발 등 기발표 정책 참여 희망지역도 가격상승 관찰시 제외된다"고 전했다.
◆역세권·준공업지역·저층주거지서 19만6000가구
정부가발표한 도심 주택 공급방안의 핵심은 역세권·준공업지역·저층주거지에서 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하는 '도심공공주택복합사업'이다.
이사업을 통해 5년간 서울 총 11만7000가구 등전국에 19만6000가구의주택을 신규 공급한다.정부가 지구를 지정하고 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 땅을 확보해 주도적으로 개발사업을 추진하는 것이다.
토지주와 민간기업, 지자체 등이 LH나 SH 등에 사업을 제안하면 국토부와 지자체 검토를 거쳐 예정지구로 지정한다. 예정지구 지정 1년 내 토지주 등의 3분의 2가 동의하면 사업이 확정된다.
이렇게 되면 공기업이 부지를 확보하고 지자체가 통합심의를 통해 인허가를 단축하는 '패스트트랙'이 가동된다. 이들 지역에 법적 상한의 최대 140%까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다.
정부는 토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 이들에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하고 아파트와 상가 우선 공급권도 준다.
토지주에게 보장한 추가수익외 개발 이익은 공공이 환수한다. 이익공유형 주택 마련 비용에 쓰거나 세입자·영세상인의 이주 및 생계지원, 지역사회 생활 SOC 확충 등에 활용된다.
전체 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급하는 것을 원칙으로 한다.
기부채납으로 받는 주택을 공공임대 위주로만 활용하지 않는다는 뜻이다. 도심 개발을 통해 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급한다는 취지다. 사업 비용을 부담할 능력이 없는 실거주자에게는 이익공유형 주택이나 새로운 유형의 수익공유형 모기지를 공급한다.
이 사업은 역세권(주거상업고밀지구), 준공업지역(주거산업융합지구), 저층주거지(주택공급활성화지구)로 유형별로 나눠 시행된다. 역세권과 준공업지역은 면적이 5000㎡ 이상, 저층주거지는 1만㎡ 이상이어야 한다.
역세권에선 준주거지역에 대해 700%의 용적률을 적용해 준다.주상복합의 상업비율도 준주거지역은 10%에서 5%로, 상업지역은 20%에서 10%로 낮춰준다. 대중교통 연계 대책을 확보하면 주차장 설치 의무도 감면해 준다.
준공업지역에선 용적률을 법정상한까지 올려주되 공공임대 기부채납은 받지 않기로 했다.저층주거지에선 종상향을 해주거나 법적상한의 120%까지 용적률을 올려준다.용적률을 최대 500%까지 높일 수 있게 된 것이다.
▲ ⓒ국토교통부
◆공기업이 직접 정비사업 시행해 13만6000가구공급
주민 동의를 거쳐 LH·SH 등이 재개발·재건축을 직접 지자체에 신청해 단독으로 시행하는'공공 직접시행 정비사업'도 추진한다.이를 통해서울 9만3000가구를포함해 수도권에 11만4000가구, 지방광역시 2만2000가구 등 총 13만6000가구를공급한다.
이 경우 주민 과반수 이상이 요청해야 사업을 시작할 수 있고사업 시행 신청 후 1년 이내에 조합원 3분의 2가 동의해야 한다.이 방식을 통하면 조합총회 및 관리처분인가 등의 절차가 생략되고사업시행인가에서 통합심의 등이 적용돼 정비사업을 빠르게 추진할 수 있다.
실제로 민간정비사업의 경우 13년 이상 소요되는 반면 '공공직접시행 정비사업'에서는 5년 이내로 기간이 단축될 것으로 기대된다. 그동안 사업성이 떨어져 추진이 더뎠던 기존 뉴타운 사업 등이 수혜를 볼 것으로 기대된다.
다양한 혜택도 주어진다. 주거지역의 1단계 종상향하거나 법적상한 용적률의 120%까지 상향시키고입지여건상 종상향·용적률 적용이 곤란한 경우 종전 가구수를1.5배(재개발은 1.3배) 이상 보장하도록 필요한 경우 층수제한도 완화된다.
다만용적률을 상향시킬 경우 재개발은 10~15%, 재건축은 5~10% 범위 안에서 공공임대주택을 의무공급하는 등 공공임대 및 공공자가를 20~30% 공급한다.
이때 재건축 조합원에 주어지는 2년 거주 의무도 적용되지 않고재건축초과이익 부담금도 부과하지 않기 때문에 조합 입장에서 유리하다는 것이 정부의 설명이다.특별건축구역 적용으로 각종 규제·의무로부터 자유롭기 때문에주거환경도 크게 개선될 것으로 기대된다.
아울러 조합원으로서는 기존 정비계획에 비해 10~30%p 가량의 추가수익이 보장되고 장래에 부담해야 할 아파트 값을 양도세 없이 현물선납 후 정산하는 방식 등으로 분담금 증가 위험을 공기업이 대신 부담할 수 있는 등 혜택을 누릴 수 있다.
이와 함께 도시재생사업를 통해서도 3만가구를 추가 공급한다.LH 등 공기업이 쇠퇴한 주거 취약지역에서 지구단위로 주택 정비를 추진하는 '주거재생혁신지구'를 신설해신규 주택을 공급하는 방식이다.
국·공유지 안에서 산업중심 복합거점을 조성할 때만 활용했던 혁신지구 제도를 주거재생에도 도입하겠다는 것이다. 정부는 주민의 3분의 2 이상이 동의해야 하는 제한적 수용방식을 적용하고 입지규제최소구역을 의제적용하거나 기반시설·생활SOC를 설치 비용을 국비로 지원하는 등 지원을 강화할 계획이다.
◆미니신도시 급 공공택지 신규지정
정부는 수도권을 중심으로 15~20곳에 약 26만가구 규모의 신규 공공택지를 확보하기로 했다.수도권은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 대상지를 선정한다는 계획이다.
다만 구체적인 지역에 대해선 추후 발표할 예정이다. 변창흠 국토교통부 장관은 공급대책 발표 브리핑 후 질의응답에서 "이번 발표에서는 구체적인 입지를 밝히지 않았다"며 "조만간 2~3차례 나눠서지자체화의 협의가 완료되는 대로 발표할 예정"이라고 말했다.
이어 그는 "대부분의 입지가 확정된 상태지만 미세하게 구역을 조정하거나 마지막으로 지자체와의 완벽한 합의가 남아있다"며"이번 발표 물량은 3기신도시에서 추가된 물량이라고 생각하면 될 것 같다"고 덧붙였다.
2025년까지 서울 32만3000가구, 수도권 29만3000가구, 지방 22만가구 등 전국 83만가구 추가공급 방안을 담은 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 확대방안'을 발표했다.
서울 32만가구는 분당신도시 3배에 달하는 규모로 강남3구 아파트수와 비슷한 수치다. 지난해 서울에서 공급된 주택물량이 5만800가구에 불과했던 점을 감안하면 엄청난 물량이다.
정부에 따르면 신규공급 83만6000가구중 약 57만3000가구는 도심내 신규사업을 통해 ,나머지 26만3000가구는 신규공공택지 지정을 통해 확보할 방침이다. 3기 신도시 등 기존 수도권 127만가구 공급계획까지 합하면 약 200만가구이상으로 역대 최대수준이다.
이중 공공택지 지정을 통한 신규공급은 약 26만가구 정도다. 정부는 전국 15~20곳에 26만3000가구내외의 신규공공택지를 확보할 방침이다.
수도권은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로 교통 등 개발여건을 고려해 선정하고, 지방권은 5대광역시를 중심으로 주요도심 인근지역에 안정적 주택공급 기반이 구축될 수 있도록 대상지를 선정할 계획이다.
특히 세종행복도시에도 용적률 상향 또는 유보지 활용을 통해 1만3000가구를 추가공급할 예정이다.
신규공공택지에는 분양주택을 중심으로 공급하되 소비자 선택권 확대를 위해 공공임대주택과 공공자가주택도 포함할 계획이다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양, 20~30%는 공공임대 또는 공공자가로 공급하는 것을 원칙으로 했다.
후보지는 지자체 협의를 거쳐 올 상반기중 구체적 입지 및 공급물량 등이 확정될 예정이다.
재개발지역 투자요령
1. 투자가치 높은 재개발 지분 고르는 요령
재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익 비례율, 단지 규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다. 그런데 이들 요인 가운데 어느 한 가지만 충족됐다고 해서 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다. 가령 사업추진 속도가 빠른 구역이라도 매입한 땅의 감정평가액이 낮거나 교통여건이 나쁘다면 투자가치가 좋을 리 없기 때문이다. 따라서 아래의 요소들을 모두 감안하여 재개발 지분을 매입해야 한다.
첫째, 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다.
재개발 사업은 사업기간이 길고,여러 단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진 곳곳에 돌발 변수가 많다. 때문에 사업에 소요되는 기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많다. 사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다.
둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
감정평가액에 의해서 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발 구역 내에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가액이 달라진다. 감정평가액이 높게 나오는 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다. 감정평가액이 높은 곳을 고르는 또 하나의 방법은 공시지가를 알아보는 것이다. 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 일단 공시지가가 높은 곳은 감정평가액도 높다고 생각하면 된다.
셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.
개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 조합원수와 세입자수가 적으면 일반 분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익 비례율이 높아진다.
넷째, 넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다.
재개발 구역은 전용면적 25.7평 이하 주택을 전체 조합주택수의 80%이상 건설해야 하며 전용면적 18평 이하 주택을 전체 건립세대수의 50%이상 건축해야 한다. 따라서 전용면적 25.8평을 초과하는 중대형 아파트는 전체 가구수의 20%이내에서 건축할 수 있다. 그런데 최대평형은 50%이내에서 조합원에게 공급되므로 최대평형을 분양받을 수 있는 조합원 수는 제한되어 있다. 에컨대, 최대평형이 500가구 공급되면 이 가운데 250가구만 조합원에게 분양된다. 이처럼 최대평형 입주대상자가 제한되어 있기 때문에 구역 내에 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 쉽지 않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 좋다.
다섯째, 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다.
통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다. 또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
여섯째, 이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다.
이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집 마련이 가능하기 때문이다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다. 한편 이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면, 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다.
일곱째, 교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다.
나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다.
2. 재개발 아파트 매매 타이밍-구역지정 때 매입 사업시행인가 때 매도
재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져 있다고 할 수 있다. 그 다음 숙지하고 있어야 할 점이 해당 물건 감정평가액 예상 및 조합원 평형별 배정순위, 매매타이밍 포착이다.
투자자는 구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도
실수요자는 추가부담금 확정되는 관리처분인가 때 매입지분을 매입하기 전에 우선 투자자 입장인지, 실수요 입장인지 목적을 분명히 해야 매매 타이밍을 가늠할 수 있다.
일반적으로 재개발 지분 시세는 구역이 지정 고시된 이후 꾸준히 상승해 사업시행 인가를 받고 철거가 진행되면서 이주비가 지급될 무렵에 최고치를 기록한다.
투자자는 재개발 구역지정 단계에 매입해서 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는 것을 고려해 볼 수가 있다. 재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다. 또한 전세를 안고 지분을 싸게 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길기 때문에 금융비용이 만만치 않다. 그러므로 지분을 계속 보유하는 것보다 구역지정 전에 매입했을 경우 사업시행단계나 관리처분단계에 파는 것이 바람직하다.
이 후 또 한번의 투자기회를 노릴 수 있는데 사업시행인가 전이나 이후에 이루어지는 이주비 지급 시기에 지분을 매입하면 초기투자비용을 줄일 수 있기 때문이다. 사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라지므로 구역지정단계에서 발생하는 사업장기화에 따른 금융비용을 줄일 수 있다.
재개발 관련 부동산 전문가는 실수요자가 재개발 구역을 매입하는 경우 추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에 매입할 것을 권유한다. 지분 가격이 오른 만큼 수익은 떨어지지만 총 투자비용이 정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전하다는 것이 이유다. 관리처분인가 전에 매입을 해 동호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이 당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다.
매입 전 구역에 대해 시.구청에 반드시 문의
지분은 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입해야 재개발 구역을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한 구역을 골라야 한다. 이를 파악하기 위해서는 추진위원회나 조합을 방문해 주민동의율, 사업추진사항 등을 점검해 봐야 한다. 또한 현지 실정을 잘 파악하는 중개업소를 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임, 향후 발전가능성 등에 대해 문의해 보는 것이 좋다. 추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기 때문에 초기시점에 투자할 경우 가장 유의해야 할 부분이다. 재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 시청과 구청에 문의하면 된다.
지분을 매입할 때는 감정평가액을 높게 받을 수 있는 지분을 고를 줄 아는 안목이 필요하다. 지분은 물건별로 큰 가격차이 없이 비슷한 시세를 형성하기 때문에 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다. 또한 매입하려는 지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로 대형평형에 입주할 수 있는 지분일수록 수익성이 높기 때문에 메리트가 크다.
한편 지분 감정평가액이 비슷한 조합원 수가 많으면 대형평형 배정 가능성과 로얄동, 로얄층 당첨 확률이 낮아진다는 점에 유의해야 한다.
매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡는 것도 양도세와 관련해 놓치지 말아야 할 중요 부분이다. 인가 이전까지 해당 지분은 종전토지로 취급되다가 인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다. 따라서 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 실거래가액으로 계산돼 인가시점을 전후해 수천 만원의 세액 차이가 나기 때문이다.
부동산 투자로 성공한 사람들의 7가지 습성
부동산 시장에서 성공하기 위해서는 몇 가지 요건을 갖추어야 하는데 그 요건이라는 것이 도대체 뭘까?
주의에서 부동산 투자로 성공을 거둔 사람이 있다면 그 사람의 습성을 살펴보자. 거기에서 성공의 해답을 찾을 수 있으며, 이 또한 부동산 투자로 성공할 수 있는 또 하나의 요건인 샘이다.
부동산 투자로 성공한 사람들의 7가지 습성을 소개한다.
첫째, 아이디어가 좋다.
머리를 굴리고 아이디어를 짜내야 한다. 오르기만을 앉아서 기다린다면 위에서 말한 것처럼 그 사람한테만은 이미 부동산 시장은 한물간 시장에 불과하다.
가지고 있는 부동산을 어떻게 요리해야 사람들의 입맛에 맞출 수 있을지 고민하고 또 고민해서 아이디어를 짜내야 한다. 예를 들어 광진구의 K씨는 상권이 좋지 않은 낡은 건물을 헐값에 사 리모델링한 후 독서실로 개조해 성공을 거뒀다. 이렇듯 아이디어만 좋다면 대성공을 거둘 수 있다.
둘째, 빚내기도 적절히 구사할줄 안다. 하지만 무리는 절대 안한다.
좋은 아이디어가 있다 하더라도 과도하게 빚을 내서 투자하는 것은 금물이다.
그렇다고 자금 없이는 사업을 시작할 수조차 없으므로 면밀하게 분석해서 초기자금과 중도의 자금 유동성 등을 감안해 적당한 수준의 빚에 의존할 필요는 있다.
보통의 사람들에겐 빛없이 부동산에 투자 한다는 건 어불성설이다. 이럴 때 활용하라고 있는 곳이 은행 아닌가? 은행대출상품을 100% 활용할 수 있는 것도 성공할 수 있는 능력인 것이다.
셋째, 발품 파는 것을 생명으로 안다.
어떤 일을 하던 발품이 필요하지 않은 사업은 없을 것이다.
특히, 부동산의 경우 현장 답사가 생명과 같다. 직접 발품을 팔아 실물을 눈으로 확인한 뒤 매입해야 한다.
서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나, 대리인을 통할경우 낭패를 보더라도 그 하소연을 들어줄 사람은 아무도 없다.
넷째, 항상 실수요자 차원에서 생각하고 판단한다.
‘나라는 망해도 부동산은 남는다’라는 말이 있듯이 부동산 투자는 땅과 집이라는 요소의 가치를 극대화시키는데서 부터 출발해야 한다.
자신의 목적에 부합하는 이른바 실수요 차원의 투자를 하는 것이다. 부동산 투자 역시도 돌고 돌다 보면 나중엔 실수요자에게 돌아간다.
모든 부동산은 실수요자 차원에서 가치가 있는지 판단해야 한다.
다섯째, 사람과 돈이 많은 곳에 투자한다.
부동산 시장에도 투자해야 할 곳과 투자하지 말아야 할 곳의 선은 확실히 있다.
강남아파트 값이 계속 오른다고 해서 대책 없이 그 일대 아파트 중 아무거나 골라잡는다고 똑같이 값이 오르지 않는 것과 마찬가지다.
투자에 확신이 없이 특정 상품을 골라야 할때는 사람과 돈이 많은 곳에 ‘좌판’을 차려야 후회없는 투자를 할 수 있다.
여섯째, 신문 등 부동산 정보에 민감하다.
정보에 둔감한 사람은 부동산 투자는 생각하지 말아야 한다.
신문이나 인터넷사이트, 잡지등을 보면서 시장 흐름을 꿰차고 있어야 한다.
신문에 나오는 기사 등의 정보를 확신하는 투자 방식 또한 바람직하지 않으나, 신문은 급변하게 돌아가는 시장 상황을 그때그때 수시로 확인할 수 있는 용도라고 생각하면 된다.
투자는 타이밍이다. 섣불리 운만 믿고서 투자 했다가는 실패확률 100%다.
일곱째, 남이 하지 않은 것을 시도한다.
부동산도 마찬가지다 그 시대의 유행을 피할 필요는 없지만 남이 하지 않은 것을 먼저 할 때 더 큰 수익이 발생하는 것임을 잊어서는 안 된다.