스크랩 서해선 복선전철 그간 추진경위와 송산역, 안중역, 합덕역, 충남도청역 집중 점검

[황장현]

서해선 복선전철 그간 추진경위와 송산역, 안중역, 합덕역, 충남도청역 집중 점검

 안녕하세요?

 역세권만 美~치도록 준비(準備)한

역세권 종결자(終結者) 황박사입니다.

우리나라에서 작금 역세권투자 중 가장 불타오르고 가장 핫한 지역을 꼽으라고

제대로된 전문가(專門家)에게 물어보면,

십중 팔구(十中八九)는 분명 서해선 복선전철 라인을 선택할 것이다.

그 이유를 간단 요약(要約)하면,

▶ 서해선복선전철은 경부축과 버금가는 양대산맥인 서해축의 중심이기 때문에

경부축을 따라 대도시가 발전되면서 땅값이 많이 뛴 것을 직접 눈으로 보아온 학습효과에 의해

 서해선 복선전철 축을 따라 경부선 축처럼 대도시가 만들어질 것으로 예측시(豫測示)되고,

▶서해선 복선전철은 수도권광역전철으로서 서울 중심부 여의도에서 충남 홍성까지

1시간에 몇 회씩 환승없이 직결로 왔다갔다 한다는 점.

▶그것도 시속 250km급 고속화 전동열차가 투입되어 여의도(향후 서을역, 청량리까지 연결)까지

1시간이내 돌파하여 충남권이 이른바 수도권화 되면서 인구유동이 많을 것으로 기대되고,

·고속화 전철인 만큼 서해선복선전철 전체 노선 길이가 약 90km에 비해 역(정거장)은 8개 뿐이고 

화성시(3개역)를 제외한 각 지자체마다 1개의 역(정거장)만 만들어지기 때문에

각 역마다 역할들이 지대(至大)하다고 느끼기에 역세권범위도 매우 클것이며 지가상승도 상당할 것이라고

생각하기 때문일 것이다. 

따라서 본 필자 황박사는

(제 1편)에서

서해선 복선전철을 처은 접하시는 분들과

오래전부터 알괴 있었지만 다시 한번 되새기는 차원에서

서해선 복선전철의 지금까지 추진경위와 현재상황을 국토부나 한국철도시설공단에서

기(旣) 발표된 자료를 토대(土臺)으로 먼저 정리하고,

다음에 (제 2편)에서

 서해선복선전철노선 기존역인 홍성역을 제외한 7개 역인

장래신설역(충남도청역), 당진 합덕역(101정거장), 아산 인주역(102정거장), 평택 안중역(103정거장), 화성 향남역(104정거장), 화성시청역(105정거장), 송산역(106정거장)을 비교 설명하여 

지금 현재에서 어디가 가장 저평가 되었고,

어디가 가장 수익이 많을 것이며,

또 어디가 가장 빨리 개발되어 환금성이 제일 빠른가

등등을 심층(深層) 연구분석(硏究分析)하여 보기로 하겠습니다.

<서해선 복선전철 그간 추진경위와 현재 상황 >

      (서해선 복선전철 노선도)

        서해선 복선전철의 화성 송산역/송산역세권, 화성시청역/화성시청역세권, 향남역/향남역세권, 평택 안중역/안중역세권, 아산 인주역/인주역세

        권, 당진 합덕역/합덕역세권, 장래신설역/충남도청역을 비교 설명하는데 자료로 사용함(자료1)

▣ 서해선 복선전철이 기본계획고시(2010.12.24) 발표를 필두로

몇차례 주민설명회 개최,

역사 조감도 선정(101, 103, 104, 105, 106정거장의 조감도 선정됨. 102정거장은 턴키방식으로,

장래신설역은 당시 미확정된 역이었으므로 역사 조감도를 공모하지 않았음),

서해선전얼 총사업 예산 국회통과,

그리고 최종 확정 단계인 사업실시계획 승인고시(2014.12.22)가 발표되는 등

서해선 복선전철 사업의 시작과 최종확정 단계까지 사업경위가 이련적(一連的)으로 추진되면서, 

(클릭1) ☞  101224(조간)_서해선_복선전철_기본계획_고시(간선철도과).hwp

​(클릭2) ☞  0127-보도자료(서해선축 3개노선 직결운행)-최종.hwp

(클릭3) ☞  서해선(홍성~송산) 복선전철 건설사업 실시계획 승인 고시

(서해선 복선전철  기본계획고시 관보게재)

  ※ 관보란?  국가가 공무원이나 국민 일반에게 널리 주지시킬 사항을 편찬하여 발행하는 국가의 공보기관지로, 헌법개정, 법령, 조약, 인사, 기타 공무에 관한 사항을 게재함. 법에 저촉이 되는 사항은 반드시 관보에 게재해야만 법적인 효력을 발휘할 수 있다

▣ 역세권에 관심(關心)이 있으신 분들은

서해선 복선전철이 건설되면 국가 경제발전을 견인(牽引)할 서해축이 구축되어

서해안 지역의 산업 및 관광.물류 활성화 등에 크게 기여할 것이라는 내용과

서해선 복선전철 노선의 확정된 역사가

1개의 기존역(장항선 홍성역)과 7개의 신설역(장래신설역, 합덕역, 인주역, 안중역, 향남역,

화성시청역, 송산역)이 생기는 것 정도는

이젠 거의 다 알고 있어 상식아닌 상식(常識) 수준이 되었다는 생각이 듭니다.

여기서 잠깐 서해선 복선전철의 목적(目的)과 의의(意義)를 좀 더 자세히 살펴보자.

<서해선 복선전철의 건설 목적과 의의>

(1) 서해선 복선전철은 경부축(京釜軸)과 버금가는 양대산맥으로의 서해축(西海軸) 구축

서해선 복선전철이 건설되면 경부축에 집중되어 있는 지역 개발과 산업 물동량을 분산시켜 국가균형발전에 기여하게 되고 향후 장항선 복선전철, 신안산선, 소사~원시 복선전철과 연결되어 국가의 새로운 발전 동력인 서해축을 구축한다는데 큰 의의가 있다

(2)  서해선 복선전철이 건설되면 충남과 전북 등 서해안지역 교통난해소로 서해안 지역의 발전 기대

충남 예산,홍성, 전북 군산 등 서해안 지역은 1931년 장항선철도가 개통된  이후 약 80여년간 제대로 된 철도 서비스를 제공받지 못했으나,

  ㅇ 서해선 복선전철이 건설됨으로써 교통난이 완화되고 물류비용 부담이 감소되어 전자분야, 제조업 등 대규모 산업단지와 연계한 서해안 지역의 발전을 기대할 수 있게 되었다

(3) 서해안 지역이 관광거점 성장에 기대

서해안 복선전철이 건설되어 천헤의 자연 환경과 역사,문화 관련 관광 자원이 어우러져 있는 서해안 지역이 관광거점으로 성장해 나가는데 기여할 것으로 기여할 것으로 전망된다

상기 내용은 서해선 복선전철의 화성 송산역/송산역세권, 향남역/향남역세권, 평택 안중역/안중역세권, 당진 합덕역/합덕역세권, 장래신설역/충남도청역 비교 설명자료로 쓸 예정 (자료2)

▣ 서해선 복선전철의 또 다른 중요한 사실은

서해선축 3개 철도가 직결(直結)운행토록 건설한다는 점이다. 

즉, 한국철도시설공단은 철도이용객의 편의성 향상을 위해 운영중인 기존노선과 

연계운행이 가능하도록 차량과 관련시설 등을 통일하고,

과잉시설이 없도록 설계를 재검토하여 서해선 과 원시~대곡 및 신안산선 등

서해선축 철도의 연계운행을 통해 홍성에서 대곡, 여의도까지 환승없이 직결운행함으로써

운행시간이 20분(180km/hr 급행열차 기준→ 향후 250km급 고속 전철로 운행하기로 하여 30분)

이상 단축(短縮)한다고 밝혔다.

이러한 서해축의 직결연결로 인하여 2020년 개통(開通)시

수도권전철이 홍성까지 연결되어 홍성에서 서울 중심부 여의도까지 1시간 이내의 왕래가 가능해져 출퇴근은 물론 그동안 낙후된 충남이 수도권으로 편입되고 이지역의 인구유입(서해안 관광등 상당한 유동인구의 유입과 산업단지의 편리한 교통 연결로 고정인구 유입)의 증가로 이곳 역세권개발로 인하여 이곳 토지가격 상승에 지대한 영향을 미칠것으로 보인다.

 → 이러한 점이 서해선 복선전철의 투자가치(投資價値)를 극대화(極大化) 시키는 최고 요인이라고 생각함

▣ 더 나아가 서해선 복선전철의 사업실시 승인고시(2014.12.22)발표로

역사의 기점 및 끝점 지번과 역사의 크기, 모양까지 다 공개가 되어 

이젠 철도부지로 수용되는 등의 위험성은 사라졌다

   여기서 서해선 복선전철의 사업실시 승인 이란 의미는?

공사착수를 위한 마지막 확정단계로

기본계획고시 때는 약간의 수정과 변경도 있을 수 있으나

사업실시 승인고시가 발표되어 역사 지번과 지형도면 등으로 알 수 있는  

역사의 모양과 선로궤도가 전부 공개된 마당에서는 더 이상의 수정과 변경이 불가하여

이른바 부동산 전문용어로 낙장불입(落張不入)인 상태를 말한다.

만약 이를 어기고 이들을 수정하고 변경을 하여

투자자가 공개된 내용을 보고 철도부지로 수용되는 부지를 피해서 토지매입을 하였는데

이로 인하여 매입한 토지가 수용되는 등 투자자에게 피해를 줄 경우,

국가가 변경한 행정행위는 

이른바 행정법의 일반원칙 중 신뢰보호(信賴保護)의 원칙 에 위반(違反)한다고 할 수 있다.

즉 이는 국민이 국가의 행정을 믿고 투자했는데 국가가 행정 변경으로 인해 국민이 피해를 보게되면 국가행정의 믿음과  신뢰성이 떨어지므로 어느 단계에서는 변경을 불가하도록 하여 국민에 대한 신뢰를 보호해야 한다는 것을  말함.

▣ 또한 서해선 복선전철 전체 10공구 구간중

4,5공구는 턴키방식(민간사업자 일괄책임방식) 공사계약으로(2013.9)

대우건설과 대림산업의 2개 업체가 수주하여 두개 구간은 이미 착공을 한 상태이고,

나머지 8개 공구은 노반공사 입찰공고와  계약이 완료되어(2015.1~4월) 

8개 구간의 공사업체까지 모두 다 선정이 되었다.

(서해선 복선전철 10공구 구간표시도)

1공구에 홍성역, 장래신설역(충남도청역), 3공구에 당진 합덕역(101정거장), 4공구에 아산 인주역, 6공구에

평택 안중역(103정거장), 9공구에 향남역(105=4정거장), 10공구에 화성시청역(105정거장)과 송산역(106정거장)

이 속해 있다

▣ 그리고 얼마전에 서해선 복선전철 기공식(2015.5.22 홍성역)행사 까지 개최하여

공사진행에 탄탄대로(坦坦大路)의 수순(手順)만 남았다고 할 수 있다

다음은 서해선 복선전철 기공식 관련 국토부 보도자료  내용입니다

(서해선 복선전철 기공식 국토부 보도자료 발췌 내용)

서해선 복선전철 22일 기공식...'서해안 철도시대 개막'

- 홍성~여의도 1시간대로 연결, 서해안 지역 산업단지 경쟁력 향상 기대 -

□ 국토교통부(유일호 장관)는 서해선 복선전철 건설사업 기공식을 22일 홍성역 일원에서 개최한다고 밝

    혔다. 이로써 충청남도 홍성에서 경기도 송산까지 약 90km 구간을 신선으로 건설하는 사업이 첫삽을

    뜨게 됐다.

ㅇ 이번 사업은 2020년 완공을 목표로, 총 사업비 3조 8,280억 원이 투입될 예정이다. 서해선 복선전철에

    는 기존의 새마을호에 비해 속도가 1.6배정도 빠른 시속 250km급 고속 전철(EMU-250)이 운행되어, 

    서울까지 1시간대 이동(*)이 가능할 전망이다.

* (현재) 장항선 이용 : 홍성역~영등포 1시간 49분소요

  (향후) 서해선전철 활용시 : 홍성~여의도간  신안산선과 연계하여 7개역 정차시 57분 소요

※ 경유역은

(서해선복선전철) 홍성역-장래신설역(충남도청역)-합덕역-인주역-안중역-화성시청역-송선역

(소사~원시전철)  USKR역(신안산선)-원시역-시흥시청역

(신안산선 전철)   광명역-영등포역-여의도역 

▣ 더군다나 이번 추가경정예산에서 당초 요청한 200억 원에 2배인 400억 원의

 세출증액까지 확보되어 토지보상도 빨리 이뤄지게 되고

서해선전철 사업진행에 가속도(加速度)가 붙게 되었다

(클릭4) ☞ 환황해권시대 중심축 '서해선복선전철 추경 400억' 힘 받는다

이상으로 서해선 복선전철의 현상황을  총정리(總整理)하면

▶ 서해선복선전철의 기본계획 고시가 발표난 시기(2010.12.24)에는

선로나 위치가 변경될 소지(素地)가 있었고 역사도 정확한 위치가 확정되지 않은 상황이었는데,

이 때에 바로 투자에 임(臨)하신 분들은 서해선 복선전철 사업진행 초창기였기에

토지가격은 싸게 매입을 할 수 있었지만 철도부지나 메인도로에 수용(收用)될 여지가 있는

불확실성으로  투자 리스크(risk)가 상당히 부담(負擔)이었던 게 사실이다

→이 시점에서 역사관련 정보(情報)가 있으면 수용되는 위험성(危險性)을 없애고

보다 더 안전(安全)하게 투자하여 훨씬 저평가(低評價)되었을 때 매입(買入)할 수 있기에

남들 보다 더 많은 투지수익(投資收益) 창출도 가능하다

▶ 그러나 서해선전철 사업실시 승인고시가 발표(2014.12.22)되어

역사지번과 역사모양(지형도면고시)까지 토지이용계획확인원에 다 공개된 시점에서는

서헤선전철 설계가 사실상 도든 게 다 확정(確定)된 상황(狀況)이므로

 이후로는 역사 선로의 위치나 모양을 변경(變更)하는 것이 절대絶對) 불가(不可)하여

이젠 철도부지로에 수용(收用)되는 등의 위험성(危險性)은 사라졌다고 할 수 있다

▶ 더군다나 서해선 복선전철 사업예산(400억 원)의 정기국회 통과와

추경예산 400억 원의 세출증액으로 공사착공과 토지보상도 신속하게 할 수 있게 되고

사업진행 속도에가속도까지 붙어 공사가 중단되는 일은 없어져 

투자의 안전성(안정성)마저 확보(確保)한 상태(狀態)이다

따라서 지금 서해선 복선전철 주변 분위기는 지금 매우 심쿵한데,

바로 이렇습니다~

▶이곳에 투자한 분들의 가슴을 한껏 부풀게 함은 물론 → 가슴이 두근두근 흥분되고 긴장됨

▶이곳에 아직 투자를 실천하지 못한 분들의 투자열풍(投資熱風)으로 그 열기(熱氣)가 달아오른

도가니처럼 지금도 끊임없이 식지않고 있다 → 매의 눈으로 눈을 부라리며 어디가 좋은가 물색중

---

여기까지 서해선 복선전철의 그간 추진경위와 현재 상황을 살펴보았다.

♣ 그런데 이제 서해선 복선전철의 투자를 해야 하는 투자자 입장에서

투자자의 3요소(안전성, 수익성, 환금성)을 고려하여 어디에 투자해야 하는가 를

고민(苦悶)해 볼 필요가 있을 것이다.

요즘 블로그나 카페에서 서해선 복선전철에 대(對)해 글을 쓴 내용을 보면,

모두다 하나같이 자기네가 취급하는 지역은 무조건 좋은 점​과 장점만을 실제보다 부풀리거나

아니면 이헌령비헌령 식으로 자기네 쪽으로 유리하도록 껴맞추기식으로  해석해서 제시한다.

그렇게해서  부각시킨 개발이슈 내용을 투자자들이 여과없이 그대로 받아들여서 

거기에 현혹되고 푹 빠져버리면 다른 곳은 전혀 마음에 안들어오는 편견(偏見)에 휩쌓여서 

결국은 실패의 함정의 늪에 빠져버려 거기서 도저히 헤아릴 수 없는 상황에 처하는 사례를

수(數)도 없이 많이 상담(相談)을 해 왔다.

물론 좋은점과 투자의 매리트가 있어야 투자를 감행하는 건 당연하지만,

이럴 때일 수록 냉정하고 이성적으로 판단해서 되는 쪽만 생각하지 말고

거꾸로 안되는 요인은 없는가, 나쁜 요인과 단점은 없는 가도 반드시 생각해 봐야 할 것을

명심해야 한다.​

​따라서 여기서는 자기네들 만의 특별함을 주장하는 심(甚)히 주관적(主觀的)인 판단보다는

누구나 상식이 통하는 선에서 아주 객관적(客觀的)인 판단으로 문제점을 들춰내고

해답을 찾아내는 데에 고심(苦心)하고자 합니다​

♣ 우선 서해선 복선전철의 향간에 투자처가 몰리고 있는 몇개역의 문제점을 돌출(突出)해 보자!

(1) 송산역은 송산그린시티(1,700만 평규모)란 신도시에 들어가 있는 모양인데,

 중요한 사실은 송산역 앞쪽으로 수자원공사에서 10만평과 3만평 정도의 도합 13만 평 정도의 다른지역에 비해 어마한 면적의 상업지를 용도배정하여 분양을 하고 있다​. 그런데 그 반대편 개인땅을 그린벨트이기에 환지개발이 아닌 공공사업인 수용개발로 할 확률이 농후한데 화성시에서 여기를 개발하려고 할까하는 의문점.

그리고 송산역은 화물과 여객을 같이 취급하는 복합역인데 주변에 물류센터나 화물 컨테이너부지도 생겨야 할 텐데 그런 장소는 그린벨트를 풀어서 공공사업으로 할 수도 있다는 생각도 해야 할 것으로 본다.​

그리고 서해선 복선전철의 향남역은 향남제1,2지구 사이 좁은 폭에 만들어져 개발할 여지가 없고,  1,2지구 내에 준주거지, 상업지가 있어 아파트 입주민에게 큰 불편은 없는데 굳이 향남역 주변을 따로 개발할 필요가 있을까? 등등

(2) 안중역은 평택항개발과 경제자유구역의 배후도시를 만들기 위해 지정해 놓은 안중도시계획구역의 개발이 지지부진(현화지구 28만평 기 입주, 송담지구 20만평 현 공사중, 인광지구, 화양지구는 시작한다고 하나 언제할 지 상당한 시일이 필요해 보임)하여 안중역주변개발도 언제 할 지 모르고,  ​

2014년에 2020년 평택도시기본계획을 수정하였는데 그 계획안에 진위역이나 평택역 등은 자세하게 개발계획을 세웠놨는데  안중역세권은 구체적인 내용이 전혀 없는 상황이라 안중역세권 개발에 평택시에서 촉각을 두고 개발하려는 의지가 없어 2020년 까지는 개발이 불투명해  보인다.

따라서 5년이상을 훨신넘어 장기적인 투자를 고려해 봐야 할 문제점 

(3) 합덕역과 충남도청역은 이미 2020도시기본게획을 다시 수립하였고, 도시개발계획도 진행하거나 벌써 수립을 하고 있어 역세권개발 진행상에 어떤 문제점은 없어 보이나, ​

합덕역의 출입구 방향이 합덕시내와 반대방향으로 놓여지게 되는데 어느쪽의 방향으로 더 많이 개발이 이루어질까하는 염려성.

그리고 장래신설역(충남도청역)은 다른 역보다 늦게 확정이 되었는데 역사건설에 문제는 없으며, 또한 내포신도시와 거리가 3km 정도 떨어져 있는데 역세권개발은 어떻게 어느 방향으로 개발시킬 것인가 하는 문제점

이러한 문제점(問題點)은 서해선 복선전철의 투자자라면 반드시 한번쯤은 고민(苦悶)해 봐야하지

않을까 하는 생각이 든다.

여기에 대한 해답은 다음 편에서 상세히 논(論)해 보고자 합니다

지금까지 장문의 글을 꼼꼼하게 읽어주시서 감사드리고

모쪼록 안전하고 수익성 많고 환금성도 빠른 투자처를 선택하셔서 

모두다 성공한 투자를 하시길 기원합니다 ~~

 <서해선 복선전철의 주요역사 지형도면>                 

                      화성 송산역(106정거장)

                      화성 향남역(105정거장)모습

                      평택 안중역(103정거장)

                      당진 합덕역(101정거장)

                      장래신설역(충남도청역)

역세권  미~치도록  준비했습니다~~!!

황박사 010-7235-0790

 정보통  역세권 명가(名家) 부사친카페♧ http://cafe.daum.net/my1179

잠깐만요? 신설역세권이라 궁금하면 클릭 큐~~!!

[황장현]

역세권만 美치도록 준비(準備)한
황박사입니다

[황장현]

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[이강호1]

감사합니다