스크랩 평당건축비 ?

[가을백합]

         전원주택이라고 무조건 건강주택 아니다

                                                                                                                                       출처:몽양

국내 전원주택 산업은 현재 위기와 기회에 동시에 놓여 있다. 부실 건축물에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있는 동시에 규제법규 완화와 귀농하시고저 하시는 분 들로 인해 시장규모가 확대되리라는 기대감이 공존한다.

서구방식의 전원주택이 본격적으로 지어진지 10년이라는 짧은 시간동안 많은 시행착오를 겪었지만, 가장 큰 문제점은 콘크리트 주택방식 외 여러 면에서 다른 건축문화를 극복하지 못한 점이라 하겠다.

전원주택의 소재별 많은 장점에도 불구하고 모양 갖추어 짓기에 급급했지, 제대로 지을 수 있는 지식과 경험기반이 부족해 부실주택 양산과 더불어 저단가 날림업체가 등장했다. 이로인해 적정 마진을 확보치 못하는 과열경쟁으로 치닫는 등 짧은 역사가 말해주는 시련이 있어 왔다.

앞으로 전원주택산업이 양적 질적으로 발전하기 위해서 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 이슈에 대해 짚어봐야 할 때다.

전원주택이라고 무조건 건강주택 아니다

- 아래 소재별 평당 건축비 -

* 조립식패널 250만원-300만원대

* 스틸하우스 350만원-400만원대

* 콘크리트 소재주택 300만원-400만원대

* ALC조적조 주택 350만원대 - 400만원대

* 목조주택 350만원- 450만원대

* 황토주택 450만원대- 600만원대

* 퓨전한옥 450만원- 600만원대

* 전통한옥 700만원대 - 1000만원대)

위의 내용과 같이 평당 얼마 하는 개념조차 쓰고 싶지 않지만 이해를 돕기 위해 사용한다. 물론 평당 얼마 이상이면 무조건 올 바른 전원주택이라는 것도 아니다. 선언적 가이드라인으로 이해할 필요가 있다.

전원주택, 좀 더 나아가 각 분야별 소재 자체가 과연 올 바른 소재냐 묻는다면 한편으로는 그렇고 한편으로 그렇지 못하다고 대답할 것이다. 올 바른 소재가 아니라면 그 이유는 무엇일까.

전원주택에서 가장 중요한 단열, 환기, 차음 등 다양한 소재 중 아직도 인체에 해로운 물질이 사용이 되고 있으나 정부차원에서 발표만 요란하게 했지 그 어떤 규제가 실시 된 바가 없다

전원주택이 정품화 되려면 우선 단열소재 나 마감소재의 선택이 건강한 주택을 지을 수 있으며 외 내부에 요란한 소재로 치장을 한다고 해서 고급주택이 될 수 없다 보다더 소재의 선택을 잘해 수백년이 지난 후 에 수명을 다한다고 해도 자연속으로 돌아갈 수 있는 소재의 발굴과 선택 그리고 그 소재로 모양있고 사용하기 편한 건강한 주택을 지을 수 있는 기능인과 건축주의 새로운 발상이 필요 한 시점이라 본다

그런점에서 위 에서 제시한 소재별 최저 단가도 못미치는 비용으로 짓는 주택이 환기, 단열, 차음성능이 완벽하게 발휘되는지 확인해 보라. 십중팔구는 부족하고 부실할 것이다. 이는 지식도 부족하고 낮은 공사비 때문에도 그렇다. 제대로 지으려면 최소비용 이상은 되어야 한다. 건축주가 무 책임한 시공회사의 말만 믿고 같은 소재로 저가의 주택을 선호하는 건축주의 생각이 더 큰 문제다.

싼 비용으로 집은 지을 수 있겠지만 사후 문제점으로 보수 비용이 제대로 된 건축비보다 훨씬 초과를 하고도 개선되질 못하는 문제많은 주택으로 남길련지는 건축주나 업체가 깊이 생각을 해봐야 될일이다 우선 예비 건축주분들께서는 시방서와 올바른 공사내역서를 찿아 미리 탐독을 하고 그 이상의 방법을 제시하는 업체를 선별하여 그 시방서와 설계도 그리고 상세한 공사내역서를 토대로 사전에 두루 검토를 한 후 건축을 한다면 이런 문제는 줄일 수 있다.

몇몇 소수 업체를 예외로 하면 IMF 이후 국내 시공업자들은 시공비를 낮추어 과잉 경쟁했다. 그 결과 저마진으로 회사의 경영부실을 가속화시키고 기술축적을 못해 발전은커녕 도산이나 휴업이 속출했다.

우유의 왕관현상처럼, 하나의 방울이 여러 작은 방울로 나뉘어 지는 것처럼 큰 회사하나가 쓰러지면 형태가 비슷한 작은 회사가 여럿 생겨났다.

경험만 믿고 시공한 나머지 경쟁력이 저하되고 그러면서 부가가치가 매우 낮은 산업으로 스스로 빨려들어 갔다. 그들은 정품주택을 짓지 못하거나 안 했다. 처음에는 시공지식이 짧아서 그랬고 나중에는 건축비를 더 받을 수 없는 환경 때문에 그랬다. 스스로 판 무덤에서 빠져 나오지 못하고 있다.

정품주택이란 무엇을 뜻하는가. 구조적인 안정성은 물론 환기장치, 단열성능, 차음성능이 보장된 주택이라 하겠다. 즉 주거인이 부실설계나 시공으로부터 발생하는 공기오염으로부터 해방, 소리공해로부터 해방, 추위나 더위로부터 해방되는 주택을 뜻한다. 이런 주택을 짓고 나서 비로소 올바른 주택으로 접근해야 한다고 본다.

올 바른주택은 위치, 건축양식, 부대시설, 고급소재 등이 잘 갖추어진 집을 말한다. 이런 정품주택을 지을 줄 아는 시공회사가 있어야 한다.

정품을 지을 수 있는 시공회사는 환기, 단열, 차음에 대한 만족할 만한 솔루션이 있어야 하고, 이 솔루션을 완벽하게 구현할 매뉴얼이 있어야 한다. 물론 구조적 안정성은 두 말 할 나위도 없다.

이 정도 돼야 100년 이상 버틸 수 있는 집이지 지금의 집은 10년도 가지 못할 집이다. 모양만 집인 경우가 허다하다.

전원주택은 우리의 미래의 주거공간이다 하지만 아무렇게나 지었을 때는 애물 덩어리 취급을 받을 수 밖에 업다 이런 결과물을 누구 탓할 수 없고 부실업체를 선정한 건축주와 공동 책임인 것이다 .

전원주택을 제대로 짓기 위해선 많은 자료를 확보해야 한다. 철저한 소비자 만족원칙이 있어야 한다. 전원주택 시공비 또는 마진에는 반드시 그 회사의 기술개발과 원칙고수에 대한 보상이 있어야 한다.

고객의 만족이 외형이나 인테리어 변화에만 있다고 생각해서는 안 된다. 삐걱거리고 비새고, 썩고, 냄새나고 하는 불만들이 본격적으로 터져 나오면 전원주택시장은 발전도 못 해 보고 퇴보 될 위기를 맞을 것이다.

주택 시공비가 평당 기준가 되로 지으면 집의 수명도 보장되고, 거주자의 건강도 보장되고, 시공사의 마진도 보장되어 모두가 만족하는 친환경 웰빙에 진정으로 어울리는 주택시대를 열어나갈 것이다.

분양가 기준으로 평당 2000만원 넘는 주택이 버젓이 건설되고 있는데 건축비 450만원도 받아내지 못하는 작금의 환경에 대해 심각한 토론이 필요하다.

고객만족 마케팅이 없다

콘크리트 주거환경과 이제부터 본격적으로 부딪칠 것이다. 콘크리트 주택시장의 시각에서는 조족지혈로 보이겠지만 세상은 변한다. 목조와 토조에서 콘크리트로 변하고 다시 목조로 돌아간다.
그 이유는 우리가 인간이기 때문이다.

지금까지 원하든 원치 않았던 간에 명품을 추구하는 주택 시공회사가 늘어날 전망이고 협회를 통한 인증이나 교육도 심화될 것으로 예상된다.

시장규모의 확대는 기존 회사에게 기회이자 새로운 경쟁의 촉발로 인한 위기이기도 한다. 공룡의 출현으로 먹이감이 부족해 질 수도 있다. 시장이 커진다고 모두 다 즐거울 수 없다. 즐거울 수 있는 조건은 정품건강주택을 지어 고객의 만족도를 최대로 끌어 올려 마케팅에 연결하는 데 있다.

정품건강주택이 자리 잡는 날 고객은 늘어날 것이고 친 환경 주거문화는 꽃을 피울 것이다.

건축주의 인식전환도 시급하다

새 집증후군을 압도하는 친 환경주택 갖기 운동이 일어나 본격적으로 인구에 회자할 날이 멀지 않다. 친 환경 주택의 혁명이 일어날 것이다.

건강한 주택을 짓는 것이야 말로 친환경 주택의 모든 답을 다 말해 주는 것이다.

올 바른 주택을 지으려는 시공주들에게는 “싼 게 비지떡이 아니라 실망과 공포 자체다”고 말하고 싶다. 속은 망가지고 썩어 있으면서 화려한 겉치레만 하는 사람과 다르지 않다고 말해주고 싶다.

돈이 부족하면 집 평수를 작게 하고 대지면적으로 작게 하면 될 것이다. 겉치레 욕심으로 대지를 필요 이상으로 넓게 쓰고, 건평도 필요 이상으로 넓게 쓰면서 건축비는 평당 기준가도 비싸다고 하는 사람들은 전원주택을 누릴 수 없다.

집짓는 거품을 빼 기준치 이하의 금액으로 집을 지어주겠다는 시공사가 있다고 하자.
그 회사는 평당 기준가도 안 되는 가격을 제시해 공사를 맡았다면 십중팔구 부실이다. 기준치의 이하의 가격대 완벽한 집을 기대하는 것 자체가 무리다.

건축주를 현혹하는 것이다. 혹시나 하는 생각에 건축주가 하루 종일 신경을 쓰는 현장도 있는데 정말 진귀한 풍경이다. 온갓 관여를 다하고 난후 결과는 누가 책임을 질 수 있나 신뢰 없는 출발이 불러오는 비극이다.

시공사는 적정 이윤을 보장 받아야 제대로 된 주택을 지을 수 있다. 건축주도 건축계획을 검토해 시공사의 이윤을 확실하게 보장해 주면서 건축비를 설정해야 한다. 빛 좋은 개살구가 되어서는 안 된다. 제대로 시공하는 것과 시공마진의 확보는 가장 중요한 시공사의 원칙이다. 이 원칙이 흔들려서는 한국 전원주택 건축의 미래는 어둡다.

시공회사의 미래준비에 대해서도 문제점이 많다.

물론 자기혁신에 성공한 회사는 상당한 프리미엄을 업고 고속성장할 가능성도 있다. 혁신에는 시공능력과 설계능력, 마케팅, 세일즈, 관리소프트웨어 등 모든 부분에서 국제경쟁력에 준하는 변화가 요구된다.

변환기에 서 있는 전원주택 산업이 풀어야 할 난제는 쌓여 있지만 모든 해결책이 이미 공개되어 있다. 원칙이 통하고 상생 성장하는 마인드의 변화가 우리 안에 존재하는지가 핵심이다.

건축주가 직영 기초공사비 30% 절감노하우

조그마한 단층 경량철골 조립식 건물(약24평)을 신축하는데,

건축주는 기초공사 도급계약견적을 몇 군데에서 받아보고,

제가 예측한 공사비와 차이가 많이 난다고, 자기가 직접 기초공사를 하기로 하고 진행 하였습니다

저는 시공부터 준공까지 통신상으로 Management 해 주기로 했구요.

처음 경험하는 동네 지인인 건축주에게 통신상으로 만 공사 절차/감독내용을 알려주는 것은 불가하여

제가 새벽 또는 오후시간에 틈을내서 잠깐씩 현장을 들락거리면서 가서 공사감독을 해 줬습니다.

그 결과 건축주는 약300~400만원 정도 공사비를 절감했습니다

.

의욕이 넘치시는 건축주 분들도 한 번 도전 해 보세요.

주의: 설계도대로 만 공사를 하시면 비용를 많이 절감 할 수 있는 공사 이지만,

잘 못 되면 시간과 비용이 더 많이 들어가는 공사이니, 서두루지 말고 꼼꼼히 확인,확인 하면서 해야 합니다.

기 초 공 사  작 업 일 지

날자/요일	작 업 내 용		결제금액
	오전	오후
0324월 토목공사	현장 간이사무소 설치 내일공사 예약/확인	폐기물1톤,처리, 현장정리, 작업일지 양식작성. 13시~16시현장근무,	폐기물처리:180,000 목수:150,000 굴삭기:410,000 폐토처리:1,170,000 합계:1,910,000원
0325화 토목공사	형틀목수1,설비1 02굴삭기, 마당수도/계량기이동,나무이식	폐토135t/9대 처리,터고르기 13시~16시현장근무,
0326수	비옴,명일030,목수1인 예약	도구/자재 준비	자재:180,000 (공정표에 상세)
0327목	터파기,형틀목수1 철근10mm1.1t 8m232개 주문 0329토현장배달예약 버림180-08,6루베,명일오후2시현장착,펌프카예약, 레미콘210-12,33루베0331월오후3시현장착,펌프카예약, 05시~07시현장근무	터파기,도목수1,레벨 맞추기, 60t 흙버림 13시~17시30분현장근무	030굴삭기:450,000 목수1:150,000 흙처리:400,000
0328금	터파기마무리수작업+미장 조공1인(전날목수) 180-08 6루베변경,펌카예약 바닥방수수비닐0.1t깔기. 월요일공사준비확인전화	1430시버림6루베,펌카1, 13시~14시현장근무	레미콘:2,673,700 철근:803,000 펌프카:300,000 조공(목수):140,000
0329토	거푸집600 1200 60장 6m파이프16개,웨지핀1자루 버팀목90 90 1200 16개,휠라50mm2개,	거푸집외주문,현장도착. 철근주문,현장도착. 1330분~1430분현장근무	거푸집외:350,000 지게차:50,000
0331월	철근3,,전기1,설비1,목수2폼설치.면목36m,몰탈10포주문, 05시~07시현장근무	철근,전기,설비,목수2작업 14시펌카,레미콘타설,미장1 35루베타설(예상33루베) 서쪽폼하부약3미터파열 1230~1730분현장근무 · 잡자재구입비/식대/간식등	철근,미장,펌프카: 1,100,000 목수2:300,000 타이300mm50개,몰탈10포,R면목50x50개: 180,000 300,000원
소 계	현장근무 4시간 @45,000	현장근무 17시간 @45,000	9,286,700원

-위 소계 9,286,700원 중에는 기초 바닥공사비와는 별도 비용 인 토목공사비용 1,730,000원, 폐기물처리비 180,000포함되어 있으며, 실제 기초공사에 들어간 총비용은 7,526,700원/24평입니다.

-B사의 기초 및 바닥공사비/견적 11,520,000만원/평당50만원에 비해 약3.993,300원(34%) 공사비 절약 되었습니다.

공     정    표

공사구분	27	28	29	30	31	01	02	03	04	05	06	07	08	09	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25
설계/착공신고	←
경계측량	←
현장정리준비	수도,전기,호수,차단기,콘센트,흙삽,오삽,망치,톱,빠루,햄머,공구창고/현장사무실,커피,메모지,매직펜,연필,8m줄자,50m스틸줄자,ㄱ자,안전모,장화2,수건2, 목장갑1+1,캇터칼,톱,먹통,먹,
터파기 공 사	레벨	030예약,목수2,4x4,3x6,각2단씩,콘7.5/일8mm못 한곽씩,실줄1,전동드라이버,스쿠류못7.5mm,30m줄자,밀가루3kgs,노끈1,방수비닐1,벽돌30장, 적색락카1,수평자,(사게부리,시누,레벨기,레이저레벨기)
거푸집공사					매트		탈폼	반생1,거푸짚,핀1자루,버팀목,아시바
철근공사					배근	결속선,스페이서,밀대,
전기공사도급					관로
설비공사도급					배관								정화조	20인용,뚜껑높이조절주름관 스텐봉,몰탈,집수정																기구
타설공사		버림			레미콘	양 생																	방통	양 생
골조공사/도급														골조/벽체/지붕/방수/샤시/유리/창호/수장공사 포함
패널공사/도급
창,문공사도급
방수공사도급
타일공사
목공사
미장공사					철근공
칠공사
산재,근재보험														D사에서 가입,

기초 콘크리트 공사비 예측

20140312

1)레미콘

8.7*9.7*0.05=4.2195입방미터

금액: @66400*4.2195=280,175원

8.450*9.450*0.3=23.95575입방미터

(8.450+9.450)*2-1.6(4코너)*0.7*0.4=9.576입방미터

23.95575+9.575=33.53175입방미터

금액: @71720*33.53175=2.404.897원

합계금액: 280,175+2,404,897=2,685,072원

2)철근(복배근)

@792*1000=792,000원

3)거푸집 임차외 부속구입비

350,000원

4)인건비: 목수5인 750,000원, 철근3인: 540,000원, 조공5인: 500,000원

합계:1,790,000원

5)장비 사용료: 굴삭기 2일 900,000원, 펌프카: 2일 @350,000*2=700,000원

합계: 1,600,000원

6)장비 임대료: 200,000원

7)기타 인부식대 및 자재/소모품/잡비: 500,000원

예상 총금액: 7.917.072원 부가세 별도.

*오차범위 5%

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도움이 되시길...^^

전원주택 싸게 지으려면

 
집을 경제적으로 짓는방법은

[골조는 튼튼하게, 마감은 깔끔하게]라는기준에 따르면 된다.

평면과 구조를 단순화시킨다

가장 경제적인 주택 평면형태는 정사각형이다. 상업용 건물과는 달리

주거용의 건물은 구조를 복잡하게 할 필요가 없다.

지나치게 복잡한 구조는 건축비를 상승시킬 뿐 아니라 하자발생의 요인이 될 수 있다.

따라서 꼭반드시 필요한 것만 포함시켜 단순하고 명료하게 설계하는 것이 좋다.

특히 지붕을 쓸데없이 복잡하게 한다거나 불필요한 창을 지나치게 많이 내는 것은 현명치가 않다.

가급적 주택의 구조를 단순화시키되, 구조가족 구성원과 라이프 스타일, 생활여건, 사용목적 등을

종합적으로 고려해 가장 적합한 형태의 구조와 모양, 외양, 인테리어, 건축자재를 결정한다.

중간에 설계를 바꾸지 않는다

공사 도중에 구조변경이 잦으면 추가 비용이 더 드는 것이 당연지사. 도면대로 집을 짓다보면

아무리 건축에 대해 안목이 없는 건축주라도 마음에 들지 않는 부분이 생긴다.

그러면 건축업자가 은근히 이점을 악용하기 마련이다.

결과적으로는 당초 예상보다 더 많은 건축비용이 들어가는 것은 예정된 수순이다.

국산 마감재를 사용한다

전원주택을 지을 때 건축비를 좌우하는 가장 큰 요소 중의 하나는 내·외장 마감재다.

값비싼 수입자재로 마감하는 경우 평당 1천만원을 호가하기도 한다.

때문에 가급적 국산제품을 사용하는 것이 좋다.

최근 가격은 저렴하지만 품질은 외국산 제품 못지 않은 국산 마감재가 많이 출시되어 있다.

이처럼 집을 골격을 이루는 주요 구조재를 제외한 나머지 자재를 국산 목재를 이용해

자재 비용을 최소화했을 경우 평당 최대 70만원 정도의 건축비 절감도 가능하다.

자재비를 줄인다

전원주택에서 자재비가 차지하는 비율은 대개 30∼40% 정도이다.

자재 도매상을 이용하거나 중고 자재상, 혹은 천연 자재 등을 최대한 이용한다.

똑같은 자재라도 싸게 구입할 수 있는 곳에서 구입하는 것이 좋다.

일반적으로 건축 도매상에서는 부분적인 건축 자재를 갖춰 놓고 소매보다 20% 이상 싸게 판매한다.

건물의 뼈대를 이루는 구조용 주자재를 구입할 때는 시공자와 함께 가는 것도 요령이다.

직접 할 수 있는 부분을 찾는다

건축 공사는 시공체에 맡기고 나머지는 건축주 스스로 해결하도록 노력하는 역할 분담도

건축비용을 절감할 수 있는 하나의 방법이다.

전원주택 건축을 시공업체에 전적으로 일임했다하더라도 시공업체가 하는 일은

건축의 본공사 부분이고. 나머지 세부공사는

그 분야의 하도급 업자를 데려다가 일을 시키는 것이 일반적이다.

이를 건축주 입장에서 보면 전체 하청 공사비용은 따로 지불하면서 하도급 받는 관리자에게 주는

관리 노임까지 이중으로 지불하는 것이 된다.

 

하지만 이를 피하면 한 공정을 마치고 다음 공정으로 넘어갈 때 발생하는 공사 마진을

줄일 수 있을 뿐만 아니라 이중으로 지급되는 인건비 낭비를 막을 수가 있다.

그러기 위해 본공사 이외의 기타 공정들, 예를 들어 토목, 상하수도,

타일, 난방 등의 마감공사들은 직접 전문 시공업체에게 외주를 주는 것이 좋다.

내부 인테리어와 조경 등을 직접 하는 것도 바람직한 방법이다