댓바람님과 함께한 강남지역임장후기...*^^*

2010년 2월26일 댓바람님과 임장가다... 동선 개포주공 2, 3단지 - > 일원동 - > 송파구 올림픽 훼미리아파트 - > 잠실 1,2,3,4,5단지     <IMG class=txc-image id=A_160DB5184B8BC51606CDBC style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/160DB5184B8BC51606" width=897 vspace=1 border=0 actualwidth="897" id="A_160DB5184B8BC51606CDBC"/>   일단 선착순에 운좋게(?) 들어간 우리 천배누나와 저....하진파.... 11시에 가볍게 사무실에서 커피한잔 해주신후....댓바람님과 출발했습니다.... 댓바람님께서 임장을 한 이유는 물건을 보러간다는 의미보다는 현재 강남 재건축 및 아파트의 시장상황을 느끼러 간다는 데에 그 의미가 컸습니다.   <?xml:namespace prefix = v /><v:shape id=_x90961736 style="MARGIN-TOP: 485.13pt; MARGIN-LEFT: 226.03pt; WIDTH: 39.28pt; POSITION: absolute; HEIGHT: 31.55pt; v-text-anchor: top; mso-position-vertical-relative: page; mso-position-vertical: absolute; mso-position-horizontal-relative: page; mso-position-horizontal: absolute" strokeweight="1.98pt" strokecolor="#ff0000" path="m3611,13c2705,283,1799,553,1210,895c621,1237,352,1654,83,2070c-40,2445,218,2797,475,3148c1053,3058,2308,2295,3562,1531c4085,1008,3848,511,3611,13e" filled="f" coordsize="4085,3148"><v:stroke></v:stroke></v:shape><v:shape id=_x90971816 style="MARGIN-TOP: 479.07pt; 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POSITION: absolute; HEIGHT: 244.66pt; v-text-anchor: top; mso-position-vertical-relative: line; mso-position-vertical: absolute; mso-position-horizontal-relative: text; mso-position-horizontal: absolute" type="#_x0000_t75"><v:imagedata src="file:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\Hnc\BinData\EMB000009b86d94.JPG" o:title="EMB000009b86d94"></v:imagedata><w:wrap type="topAndBottom"></w:wrap></v:shape> 강남에서 가장 동쪽끝자락....대모산 안쪽에 자리잡은 일원동.... 그래서 강남에서 가장 싼지역에 속하면서도 쾌적한 환경과 무시못할 교통여건, 그리고 노후복지 인프라(삼성병원)등등으로 요즘 그 가치를 들어내고 있는 지역입니다. 눈치 빠르신 분들은 아시겠지만, 마을이름이 분당과 흡사하죠?....일원동이 분당보다 약 1년정도 먼저 만들어진 동네입니다... ^^ 실제로 일원동을 가보면 그 쾌적함과 느낌이 분당과 많이 흡사합니다..... 대략적인 시세는... 푸른마을(복도식) 25평 : 5.5억 - 6.1억 31평형 : 7.5억 - 8.2억 상록수마을, 가람마을 27평 : 7.4억 - 8억 31평 : 8.5억 - 9.6억 한솔마을 23평 : 6.3 - 7억 30평 : 8.5억 - 10억 정도입니다..... 한솔마을이 구조가 3bay구조로 조금 비쌌습니다... 뭐....여기도 시세파악보다는 실제로 거래는 좀 어떤가 하는데 의미를 더 두었습니다. 급매물위주로 거래는 꾸준히 이루어지고 있는 형국이었습니다. 푸른마을 같은 경우는 1월에만 7건이 거래되었더군요.... 하지만 전체적으로 볼때는 꽤 조용한 편이었습니다. 또한 거래도 급매위주로 쳐지고 있는 상태여서 아직은 매수자와 매도자의 줄다리기가 팽팽한 느낌이 강했습니다. 일원동같은 경우는 주변에 삼성땅이 많아서 분쟁이 좀 있는듯 보였는데요, 위 지도에서 보시는 일원역위로 삼성의료원 연구소가 들어온다고 하여서 단지들과 조망권 및 뭐...환경 때문에 분쟁이 한창입니다. 겉으로 볼때는 많이들 반대들 하는것 같은데, 속내는 좀 다른듯 보였습니다.....뭐..보상문제가 관건이겠죠.... 또한 삼성이라는 거대기업이 큰 건물을 짓겠다는데에 대해 내심 반기는 분위기도 엿볼 수 있었습니다....^^   잠실 올림픽 훼미리타운     <IMG class=txc-image id=A_201016184B8BC5A203B68D style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/201016184B8BC5A203" width=866 vspace=1 border=0 actualwidth="866" id="A_201016184B8BC5A203B68D"/>     총 세대수 4500세대의 아파트로서 올림픽기자촌 아파트와 함께 잠실아파트의 축이되는 아파트입니다. 하지만 위에 가락시장이 있어서 냄새가 많이 나는 단점이 있었습니다. 그런데 송파대로 상업지역 밸트를 개발함에 따라 가락시장이 현대화되고, 단지 남쪽 비닐하우스지역에는 법조타운이 형성되고(현재 광진구에 있는 동부지원이 이곳으로 들어옵니다.), 맞은편 전파관리소는 이전하여 상업지구로 개발되고, 밑으로는 장지택지지구(가든파이브)와 위례신도시가 개발됩니다. 32평A형 600세대, 32평B형 900세대, 43평형 900세대, 49평형 1440세대, 56평형 570세대, 68평형 120세대로 구성되어있습니다. 대략적인시세는 32평 8억 - 8억5천 43평 11억 - 11.5억 49평 12.5억 32평형A형은 3bay구조이며, 가락시장역 및 편의시설과 가까워서 B형보다 가격이 비쌌습니다. 하지만 A형 또한 초등학교와 너무 멀리 있었습니다. B형의 경우는 A형과 달리 아파트의 배치가 비스듬이 되어있어서 호수에 따라 뷰가 답답한 경우가 있었습니다. 또한 치명적인 단점으로 화장실이 한 개밖에 없었습니다..^^;;;; 32평이 1500세대, 49평형이 1440세대로 주력세대였으며, 부동산 사장님왈 처음 신혼 혹은 초등학교 학생을 둔 부모들이 32평으로 시작해서 아이들이 중,고등학생이 되면 49평으로 갈아타시고, 이후 대학생들이 되면 56평혹은 68평으로 갈아탔다가 아이들 출가하고 나면 43평으로 내려온답니다. 그래서 차액으로 노후에 살아가신다는.....그런 씁쓸한 라이프 싸이클 이야기도 들었습니다..^^;;; 시장상황은 별반 다르지 않았습니다. 역시 급매물....혹은 시세보다 싸다 싶은 물건은 거래가 되는 형국이었습니다. 작년12월에 급매들이 모두 쳐진 형국이었으며, 현재는 그 윗선에서 줄다리기를 하는 상황이었습니다. 1월에는 현호가선에서 거래가 되는 듯 보였습니다.   잠실재건축단지(1,2,3,4,5)     <IMG class=txc-image id=A_160EC5184B8BC60C29F03A style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/160EC5184B8BC60C29" width=869 vspace=1 border=0 actualwidth="869" id="A_160EC5184B8BC60C29F03A"/>       잠실재건축 단지는 현재 1,2,3,4단지는 재건축이 완료된 상태이고 고층인 5단지가 남아있는상태입니다. 엘스(1단지재건축) : 총 5678세대 리센츠(2단지) : 총 5563세대 트리지움(3단지) : 총 3696세대 레이크팰리스(4단지) : 총 2678세대 신천역 주변을 지날 때 마다 느끼는 거지만, 너무도 고층이고 다닥다닥 붙어있어서 답답한 느낌이 너무도 강합니다. 단지내는 생각보다는 쾌적했지만, 저층들은 햇빛을 받기가 힘들어보였습니다. 트리지움 내에 있는 상가로 들어가니 부동산들이 한층들어 가득히 있었는데, 너무도 한가해보였습니다. 대략적인 시세는 25평형 : 7.5억 - 8억 33평형 : 9.5억 - 10.5억 43평형 : 14억 - 15억 54평형 : 17.5억 - 20억 정도도 형성이 되어있었습니다. 단지구분없이 시세는 비슷하게 형성되어있었습니다. 잠실5단지의 경우 34, 35, 36평형으로 구성되어있습니다. 가격은 34평형이 12.5억부터 시작해서 각각 1억씩 차이가 났습니다. 매매상황은 역시 별반 차이 없이 급매위주 소진되고 있으며, 단지의 크기에 비해 거래가 많지는 않았습니다.....오히려 굉장히 조용했습니다...*^^* 오히려 저는 신천의 상권에 매료되어 주위를 살짝쿵 둘러보았답니다..... 호두과자도 먹고요.....댓바람님께서 역시 설마님을 위해 약간 챙겨두시더군요.....사소한 부분에서도 두분의 우정을 느낄 수 있었답니다....*^^* 으음... 요기서..... 은마아파트와 잠실5단지를 살짝쿵 비교를 하자면....(너무도 닮아있긴 하지만 약간 차이가 나더군요....^^;;;) 모두 강남의 중층 재건축아파트입니다. 두 단지 모두 학군, 교통, 편의시설등 이 훌륭합니다. 또한 규모면에서도 은마가 4424세대, 잠실5단지가 3930세대로 비슷하지만, 은마가 살짝 더 크죠?.... 학군은 대치 은마가 앞섭니다....대치초, 숙명여중, 여고, 휘문중,고등학교 경기여고, 단대부고등....최고의 학교들이 자리하고 있습니다....^^;;; 교통등...입지여건은 비슷합니다만....앞으로의 대세는 역시 한강이므로 잠실5단지가 입지는 조금더 좋아보입니다....^^;;;;(아무래도 유도정비구역이라....^^;;;;) 또한 상업지구이므로 주변과 같이 주상복합으로 계획이 세워질 경우 고층전망이 아주 훌륭할것으로 예상됩니다..하지만 대치 은마도 바로앞이 대치역이고 양재천도 가까워서 주거환경은 나무랄데가 없습니다. 또한 누가뭐래도 학군공화국인 대한민국에서 교육1번지이기 때문에 입지는 비교가 불가하다 하겠습니다...*^^* 현재 은마아파트는 33평형의 경우 11.5억 - 12억정도 하는걸로 알고 있습니다. 얼핏보면 잠실5단지보다 가격이 저렴해 보이지만, 같은 평수대비 대지지분이 잠실같은 경우는 23평정도하고 은마는 17평정도이므로 이와같은 가격차이를 보이고 있으리라.....생각됩니다...(둘다 훌륭한 아파트라...^^;;;;)       결론) 댓바람님과 임장을 한 주된 목적은 앞에서도 말씀드렸다시피 전체적인 시장 상황을 파악하고 그 느낌을 느끼고 오는데에 목적이 있었습니다. 그래서 해당물건의 디테일함 보다는 매매의 흐름에 더 집중을 했습니다. 그래서인지 숫자가 눈에 안들어오더라구요....^^;;; (가뜩이나 수에 약해서...) 여튼 시장상황은 생각보다는 고요했습니다. 설이 지난후 조금은 움직일줄 알았는데, 생각보다 사람들의 학습효과가 컸던 모양입니다. 하지만 그 팽팽한 줄은 느낄 수 있더군요..... 다른지역분들도 본인들의 앞마당의 소리에 귀를 귀울여 주시기 바랍니다. 같이 한번 공유를 하면서 그 흐름을 느끼는 좋은 공부를 하는 계기가 됐으면 하는 바램입니다...*^^*

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막 써대는 현장 스케치 댓바람님과 함께한 강남지역임장후기...*^^*

하진파 추천 0 조회 661 10.03.01 23:02 댓글 58

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예지
10.03.04 16:33

하진파님 열심히 뛰는 모습 넘 보기좋아요~ 이렇게 정리까지 해주시니 거저먹는 기분(?^^;)
하진파
작성자 10.03.05 08:23

예지누나....요즘 얼굴보기 힘듭니다...종종 나타나 주시길...*^^*
혀니
10.03.04 19:57

우리동네도 오셨네요. 전 방이동 살아요. ^^*
하진파
작성자 10.03.05 08:25

아예...반갑습니다....방이동도 한번 가보면 좋은데....좋은 지역소식 부탁드립니다..*^^*
Janny
10.03.04 21:55

정말 대단하구나.......너의 모습에 다시 한번 숙연해지는구나....난 마음만 앞서는데...넌 정말 실천을 하는구나...내가 대단한 사람을 알고 있는거쥐? ㅎㅎ
하진파
작성자 10.03.05 08:25

뭘....숙연해지기까지....-_-;;; 누나...요즘 너무 바쁜거 아냐?..전화도 뜸해지고....나 삐짐이야....^^
버핏
10.03.10 01:31

진파야 대단하다. 증말...대견 스럽고 멋지다. 항상 변화하는 당신의 모습을 보며 놀란다. 홧팅 ~~~
귀비
10.03.16 15:44

하진파님..댕규^^