[초심자방 19.10.23] 강제 개문, 토지통행권, 물적 동일성, 양도세, 실물 확인 노하우, 공매강의, 행크온과 행크네, 월세 미납

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

어제는 참 많은 이야기가 오고 간 날이었습니다.

그만큼 좋은 정보도 많습니다.

아무쪼록 모두에게 도움이 되시길 빕니다.

<19. 10. 23>

<질문1>

혹시 구거(하천) 복계해보신분 있을까요?

답변 못 받음

<질문2> 어제 질문 답변

법인이 있던 근린상가를 명도 중입니다. 인도명령까지 받은 상황입니다.

관리사무실에서는 법적으로 하면 시간 오래 걸린다며 관리사무실이랑 협조해서 문을 개문해서 짐을 치우자고 하네요(밀린 관리비 800있습니다.) 어떻게 처리하는 게 나을까요?

답변:

1. 인도명령까지 받은 상황이시면 법적 절차에 따라 진행 하시는게 좋을 것 같습니다.
명도 소송 후 강제집행까지는 시간이 6~12개월 소요되지만 인도명령 결정문 송달 내역을 근거로 강제집행하시면 그렇게 오래 걸리지 않습니다.
실제로 초심자 방에서 강집 해보신 분들도 3개월 정도였던 것으로 기억합니다.
물론 처음부터 강집을 예상하고 일을 진행하면 조금 빠를수도 있을 것이구요.

관리사무소와 부동산 등의 증인을 대동하고 확인서 및 각종 증거를 확보하고 개문 후 내부의 물건을 치울 수 있으나 처분은 어떻게 하실지 고민이 필요합니다.
타인의 물건을 함부로 폐기했다가 나중에 역공(?)을 당하면 스트레스가 장난 아닐것 같아요

다른 분들께도 항상 말씀드리는 내용인데요 결국 투자의 책임은 투자자 본인에게 있으므로 잘 비교 해보시고 선택하시길 바랍니다.

2. 일단 법인 연락처 수소문해 보시고 여의치 않으면 법인이 점유를 언제 풀었는지 남은 짐은 얼마인지, 등등 확인 해보시고 관리소장 말대로 진행하는 것도 나쁘지 않아 보입니다.  방법이야 그전에 초심자방에서 많이 말씀드렸을 테니까 참고 하시면 되고 진행하면서도 강제집행절차는 따로 밟고 있어서 양면으로 가야합니다. à 세라미스 님

3. 방법이라 하면 2명 증인과 동영상 촬영하면서 개문하는 것입니다.
짐이 없거나, 거의 없을 때를 가정한 얘기입니다. 책상 한두개가 남아 있다면 동영상 찍을 때 그쪽은 안 찍고 빈곳만 찍어 둬야겠죠? ^^ 사무장님의 실전반 강의때 관련된 흥미진진한 얘기가 나옵니다.

4. 짐이 많아지면 리스크가 높아집니다. 물론 빠른 명도를 해야하는 상황이면 리스크를 감내해야 하구요, 그렇지 않다면 정공법으로 가는게 맞습니다. 특히나 초심자일 경우에는요. à 세라미스 님

5. 개문하고 물건이 있으면 현장에서 물건을 경매에 부치는 방법이 있습니다.
동산 경매인데요 짐이 거의 쓰레기 수준이 아니라면 동산 경매로 현장에서 처리 가능합니다.

행크에서 검색하면 관련글이 꽤 있으니 참고하세요

• 쿵쌤의 유체동산 압류 경매 현장 https://youtu.be/2f8P7_pTXrM

<질문3>

아산 빌라에 대해 다같이 공부 겸 여쭙고자 합니다.

물건번호는18-12642이고 4회유찰된 신축 다세대 빌라인데 가격이 현저하게 낮아져 메리트 있다고 판단되어 시세 파악하기 위해 임장 다녀온 물건입니다

궁금한 건 그 소유자 변지혜씨가 빌라 말고도 빌라로 진입할 수 있는 도로까지 경매로 넘어가 현재 낙찰 후 소유권이 바뀐 상황입니다.

이런 경우 빌라를 낙찰 받게 된다면 도로 소유주가 진입 통로를 막는다던지 지료 청구를 할 가능성이 있지 않을까요? 도로 사건번호는18-12659입니다. 

답변:

1. 기존에 16년에 해당 다세대를 건축하면서 토지 322-29에 관한 건도 허가를 받아서 지었을테니까 도로 소유자가 바뀌었다고 사용이 불가하지는 않을 것으로 보입니다. 아산시청 부시장 아래 건축허가팀 영인면 담당자가 있으니까 한번 전화해보셔서 해당 도로지번이랑 건물지번 말씀하셔서 문의해보시는게 좋을것 같아요

2. 일단 판례에서 사도 통행권을 조사했는데 인정되지 않네요ㅜㅜ
하지만 민법219조에 주위토지통행권 내용이 있으니 도로 소유주와 협의를 하시면 사용이 가능할 것 같습니다.

3. 자기 땅이라도 길을 막으면 통행방해죄가 될 수 있습니다.

<질문4>

입찰할 물건에 대해 모르는 부분이 있어서 질문 드려요
해당 지번에 건축물이 2동이 존재해요. 하나는 토지소유자와 건축물1동이 동일한데 하나는 동일하지 않아요.

본건의 소재지와 동떨어진 곳과의 물적 동일성은 어떻게 확인해야하는 전혀 전혀 모르겠어요

다른 한 동의 건축물대장에 변동일이 1953년 소유자 등록이라고 되어 있고 그 소유권자가 93년생으로 나와 있어요. 93년생이 변동일 1953년도에 변동원인 소유자등록...이라는 부분도 이상한데 어떤 걸 알아봐야 할지를 모르겠어요

답변 못 받음

<질문5>

경남 진주에 아파트 실거주 집이 있구요 동일 지역 즉 진주에 아파트를 1채 경매로 매입 후 즉시 매도 시 (일년이내) 양도세가 40프로 맞나요? 매매사업자를 낼까 말까 고민하다 여쭙니다.

경매로 취득할 아파트는 58평이며 개인입니다

답변:

1. 40프로 맞아요 매매사업자 하셔도 건물 10프로 부가세 내셔야하고 직장인이시면 연봉포함+ 양도소득 종합소득세 신고 하셔야 해요

<질문6>

1. 아파트 경매물건 경매전에 집 살펴보고 구경하는 노하우 어떤게 있을까요?

답변:

1. 경매 진행된 물건지에 찾아가면 점유자는 보통은 안 좋아하죠 그래서 저 같은 경우는 아파트면 아랫집이 구조가 같으니 아랫 집가서 윗집 이사 올 사람인데 혹시 누수 같은 건 없냐 층간소음은 없더냐? 이런거 물어보고 그걸 빌미로 구조를 대충 파악하고 오죠~^^

<질문7>

행크에듀 강의 수강을 다시 하려 하는데 공매강의는 중급반을 들으면 될까요?

답변:

<질문8>

행크온, 행크네의 활동 후기가 궁금합니다.

답변:

1. 쿵쌤, 멋쌤, 풀쌤, 홍쌤 네분 선생님을 중심으로 각 조별로 활동하고 있습니다.

2. 조는 저희가 선택했습니다. 4분의 선생님을 감히 저희에게 선택할 기회를 주셨답니다.

<질문9>

경매의 경우가 아닌 현재 임차인이 월세를 10달 정도 미납중인데 처리방법이 어떻게 될까요?

답변:

1. 현금흐름짱 님 너무 착하신거 아니세요? 보통 3개월 연체하면 바로 내용증명 보내시던데 10개월을 기다리셨다니.. 밀린 월세를 충당할 정도로 보증금은 충분하실까요??
보증금이 충분하다면 일단 세입자와 협상을 하시고 여의치 않으면 명도소송을 하셔야 될 것 같습니다.
더 늦기 전에 세입자와 적극적으로 대화해보세요

2. 제 경험상 말씀드리면 10달정도 미납 임차인같은 경우는 1년이고 몇달이고 시간이 지날수록 월세를 받기 힘들어지더라구요

더 늦기 전에 내용증명과 함께 적극적인 조치를 취하셔야 합니다.

3. 내용증명.점유이전금지가처분.명도소송 모두 준비하시는게 어떨까요? 10개월이면 너무하네요

4. 내용증명 서식 및 활용방법

à https://blog.naver.com/nougury/221623700953  --> 송사무장 님

<질문10>

입찰시 시작가 10이상을 보증금으로 봉투에 넣으면 되는 건가요? 아니면 본인이 입찰할 금액의 10프로를 넣으면 되는 건가요?

답변:

1. 입찰가는 감정가의 10% 이상만 넣으시면 돼요

<질문11>

공매 권리분석 좀 집중해서 심도 있게 배우고 싶은데요 사무장님 책 읽어도 좀 더 알고 싶고 더 배우고 싶은데요... 혹시 어떤 책? 강의? 추천 해 주실수 있을까요?

답변:

1. 공매는 행크에듀 중급반부터 강의가 진행 된다 하니, 중급반 부터 들으시면 좋을 거 같습니다

2. 공매는 중급반에서 족장님께 기초를 배울 수 있습니다. 그리고 월투반 월심반에서도 배울 수 있어요.
멋진인생 선생은 공매와 신탁공매 완전 정복을 시켜주시니.. 꼭 들어보세요 ^~^

<정보1>

• 대출 상담사 목록

No.	지역	소속	담당자	직급	연락처
1			강수석		010-5315-8952
2	인천		강희정	팀장	010-8794-0208
3			곽영섭		010-2753-1579
4	대구	농협	권해영	상담사	010-8884-2553
5	서울		김경수		010-6310-0829
6	청주		김경신	팀장	010-2629-6468
7	대전	축산농협	김대일	팀장	010-3460-3998
8		SH&인터내셔널	김미숙	상담사	010-7607-8959
9	인천	남인천농협	김병철	부지점장	010-4156-6506
10	청주		김복기		010-7673-8949
11	인천	법무사 이정학	김부연	사무장	010-2782-3442
12	전주	농협	김상호	팀장	010-5543-6042
13			김석철		010-3669-2998
14			김선하		010-2795-8054
15	서울	하나PMC	김성우		010-3360-8188
16	의정부	법무사 조정욱	김숙현	사무장	010-7445-5154
17	대전		김영대	상담사	010-6471-5500
18	서울		김영순		010-5419-9413
19	인천		김유순	팀장	010-2127-8032
20	인천	법무사 우귀환	김재칠	팀장	010-9013-3085
21	천안		김정자	팀장	010-9153-2469
22	인천		김정준	팀장	010-5540-0596
23	인천	농협	김종식	팀장	010-5751-8540
24			김충현	팀장	010-6415-3408
25	인천		김혜수	팀장	010-5205-3222
26	카페	돈되는 법인 카페	남상수	팀장	010-4022-7511
27			딸기	블로거	010-2664-4207
28	인천	㈜프리투게더	문익상	이사	010-3897-3680
29	인천	제일법무사	미상		010-2738-2118
30	인천	김해종 법률사무소	미상		010-7372-3175
31	대전	농협	박경애	상담사	010-8826-6680
32		흥국생명	박수길	상담사	010-9900-5700
33	의정부	법무사 허준	박영순	실장	010-2445-5154
34	인천	법무사 허준	박정숙	대리	010-7208-7761
35	대전		박천원	상담사	010-4410-8001
36	부산	농협	박해춘	상담사	051-866-8373
37	대구	농협	박현만	상담사	010-8207-2176
38	인천		박현숙	팀장	010-5715-8108
39	서울		박현옥	팀장	010-4167-2585
40	인천		박현옥	팀장	010-4167-2585
41	의정부		변민숙	팀장	010-4948-6659
42	인천		북순애	팀장	010-4223-0176
43	청주		서상희		010-8477-3660
44	인천		설현숙	팀장	010-4263-7433
45	대구	신협	손연수	부장	010-3336-8007
46	청주		손정은	과장	010-2366-0737
47	인천		송은숙	실장	010-9788-7271
48	인천	최진도 법률사무소	신이철	사무장	010-3366-7972
49	천안		양정환	부장	010-4322-1500
50			양형희	실장	010-7736-6224
51	천안		엄기인	팀장	010-5473-9911
52	청주		오준석	부장	010-3116-3444
53	인천	삼성화재	유경주	상담사	010-8717-6638
54	포항	수협	윤병철	상담사	010-4587-6012
55	대구	새마을금고	윤상혁	팀장	010-2391-1630
56	대전		윤종엽	팀장	010-5452-2085
57	의정부	㈜비큐러스	이건경	과장	010-5477-2323
58	인천		이경옥	팀장	010-3238-7116
59			이경주	이사	010-2397-4300
60	대구		이경환	부장	010-8742-0364
61	부산	수협	이광석	팀장	010-3517-6361
62	인천		이궁조	실장	010-4506-1878
63			이두영		010-3772-4150
64	인천	법무사 허준	이미숙	과장	010-4847-6087
65	대전		이미희	상담사	010-5430-3197
66			이영숙		010-7370-7036
67	부산	농협	이영자	팀장	010-2268-8749
68	인천		이은애	실장	010-5613-9413
69	인천	기업은행	이정희	상담사	010-5550-0306
70	인천	삼성화재	이해욱	상담사	010-5291-8142
71			이현동		010-6227-3932
72	인천		임산옥	실장	010-3246-5646
73	인천		임지현	팀장	010-8974-4101
74	인천		임희주	팀장	010-2265-8792
75			장해순		010-2204-4305
76	청주		장현석	과장	010-2967-3905
77	인천	농협	전미숙	팀장	010-5321-2850
78	대전	삼성화재	정재룡	매니저	010-3116-1888
79	광주		정진오	팀장	010-3297-8863
80	인천		정태화	팀장	010-3151-0954
81	인천	㈜론포인트	조규택	담당	010-7768-6211
82	서울, 인천		차수정	팀장	010-9160-9026
83	인천		천무건	팀장	010-7766-7565
84	포항	수협	최용주	팀장	010-2544-0485
85	천안	농협	최임순	팀장	010-3697-3343
86	인천	임호현 법률사무소	최정숙	대리	010-6424-7793
87	서울, 인천		최현미	실장	010-2227-0027
88			태기동	팀장	010-2344-7777
89	전주		홍명자	과장	010-9205-0593
90	청주		홍인선		010-6866-7722
91			황규현		010-6697-1472
92	인천, 청주	국민 법무사 사무소	황현정	팀장	010-8738-5091
93	대구	현대해상		팀장	010-2513-7860

<정보2>

• 재개발 도정법 요약

  1. 조합설립 추진위

   . 재개발 : 토지등 소유자 50프로 이상 

   . 재건축 : 토지 및 건축물 소유자 50프로 이상

  2. 정비구역 지정

   .3년이내의 기간을 정해 제한

    . 구역지정 이후 지분쪼개기 불가

    . 구역지정 이전에 전입된 세입자는 주거 이전비 지급(철거시 까지 거주 요건 충족)

  3.조합설립인가

   .재개발 : 토지등 소유자의 75프로, 토지면적 50프로 이상

   .재건축 : 전체토지 잋 건축물 소유자 75프로 이상, 동별과반수 이상

  4. 조합원의 자격

   . 토지 및 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우

   . 수인의 소유자자가 1세대에 속하는 경우 (배우자 및 20세미만은 1세대로 봄)

   . 승계조합원

  (재건축 사업은 투기과열지구에서 조합설립인가 후 승계 금지)/상속 이혼제외. 

   . 조합원자격을 취득할 수 없는때는 현금청산 대상

  5.관리처분인가

  .이주비대출은 조합에대해 시공사에서 연대보증을 금융기관에서 직접대여함 (건설사의 신용 대출)

  6.조합원 동호수 추첨

   . 조합원 동호수 추첨이 끝나면 도정법에서 벗어나 주택법의 적용을받음. 조합원 동호수를 추첨하지  않는자는 현금청산 대상

  7.감정평가

  . 도로의 평가 : 인근토지의 1/3

  . 건물 감정평가 : 건축물 재조달 원가 x 잔존년수/내용연수 x 면적연수 x 개별요인

  . 일반건물 : 구조, 용재, 시공상태, 관리상태,  이용상황, 부대설비, 개수, 보수의 정도 등을 참작해 원가법으로 평가

  . 토지 :  표준 공시지가 × 130%

  . 구분건물 : 거래사례비교법으로 평가.

  구분건물과 단독건물이 혼재해 있는 경우 적정한 가격 균형이 이루어 지도록 한다.

  .기존건축 무허가 건축물은 권리가액 산정시 포함

  .지장물의 평가 : 토지에 정착한 물건은 이전비로 보상

  . 영업손실에 대한평가 :  최대4개월의 영업손실비 보상 

  8.비례율 

  . 비례율 = 총수입 - 총사업비 / 토지 등 소유자의 종전자산 금액

   . 이익 > 1 = 본전 > 손해

   . 사업시행인가후 평형배정시는 개략적인 비례율임

  . 총수입=조합원분양수입 + 일반분양수입 + 임대주택 매각수입 + 상가등 분양수입

  .총사업비 = 공사비 + 제사업비 + 기타 각종영향평가비 + 조합운영비등

  . 권리가액 = 소유자 종전자산평가액 × 비례율

   9.비례율을 높이기 위한 조건

  . 조합원의  종전 자산평가액이 적어야함

  . 일반분양가격등 종후자산평가액을 높임

  . 사업비용을 줄임

  10.조합원분양자격

  . 토지 보유자 30m2미만은 현금청산대상 (부산은 20m2)

  단,무주택자일경우, 다주택자는90m2 이상 (부산은 60m2)

  . 건물소유자 : 면적기준 상관없이 분양자격 가능

  . 토지 건물모두 소유자 조합원이 여러개 건물소유시 1개외 나머지는 현금 청산대상

   . 무허가건물 :  시도 지정조례일 이전 건축물(부산 89년이전 건축물)

  . 상가만 소유시 :  지자체에  따름

  . 상가 주택 : 아파트와 상가 각각 신청가능

  . 2주택공급 :  종전주택의 전용면적의 범위에서 2주택공급가능, 1주택은  60m2 이하

  단, 이전고시 받은날로부터 3년 이내 전매 금지

  11.정비구역의 해제

  . 기본계획에서 3년안에 정비구역 지정신청X 

  . 2년안에 추진위 신청×

  . 2년안에 조합설립신청×(추진위없는경우 3년

  . 3년안에 사업시행인가신청 ×

  . 토지등소유자 2/3이상이 정비구역 해제 동의(추진위 구성전 30프로이상)

  12. 초보자를 위한 재개발 구역선정 방법

  . 조합원수가 적어서 비례율이 높게 나올지역

  . 사업수익이 좋은지역(용적률이 높아 일반분양이 많아야함)

  . 일반분양가를 높게하려면 주변시세가 높은 지역

  . 재개발 주변의 입지와 인프라가 좋은지역

  . 아무리 입지가 좋아도 주변에 재개발 재건축이 많이 진행되는 지역은 입주시 물량소화과정에서 힘들 수 있다. (이런지역은 재개발 속도가 빠른 지역으로 승부를 걸것)

  . 주변시세의 등락폭이 낮고 실수요가 끊임 없이 받쳐주는지역,

  . 대단지,역세권,초등학교,마트,학원가 등이 밀집한 # 지역

<정보3>

• 감평 잘 받는 법

1. 매수전 건물 상태확인.(노후, 공가, 세입자 여부 확인)

2. 토지가 도로를 끼고 있는지 확인하고, 공시지가 확인

3. 집합건물 거래시, 전년도 실거래량이 많은지 확인

4. 가급적 관리상태가 좋고 건축 연면적이 넓은 점유개정물건 매입

(점유개정 물건 없을시 세입자 여부 확인하며, 감평전까지는 도배장판을 하더라도 필히 세입자를 받고 공가 상태로 방치하지 않는다.)

5. 감평시 공가일경우, 간단한 페인트 보수 및 청소등 실시하고 청결한 상태 유지하며, 감평방문시 필히 동행하며, 감평사의 기분을 좋게한다. 음료등 제공

6. 공가시에도 세입자 나간지 얼마 안됐음을 감평사에 알린다. 실제 공가 여부가 건축물 감평시 큰영향을 끼침

7. 감평전까지 절대 단수, 단전 처리하지 않는다.

[웰스]

온돌님~정말 고맙고 감사합니다.
초심자방 들어가고파도 요즘 직장다니며 수많은 카톡에 좋은 정보들이 있음에도 잘 챙겨보지못해 늘 아쉬움이 많아 초심자방 들어가는건 엄두도 못냈는데요~
덕분에 한눈에 정리된 좋은 정보를 챙겨봅니다~
정말 감사하고 꾸준한 열정~열공으로 꼭 성투하시길 응원하겠습니다~감사합니다~♡

[ondoll]

늦은 시간까지 깨어있는 열정이면 꼭 부자가 되실거에요
자료가 도움이 되셨다니 다행입니다^^

[새미기픈물]

온돌님....최고...오늘도 변함없이...정리...내용 감사합니다....새해는 안됐지만 복 많이 받으세요..~~~

[ondoll]

요즘 많이 받고 있어요
저도 많이 나누어 드릴게요^^

[부자될사람]

온돌님 매번 정리감사합니다. 정리해주신 내용만 봐도 정말 공부많이되네요^^

[ondoll]

저도 정리하면서 공부하고 있는데요
자꾸 잊어버려서 다시 봐야할것 같아요ㅋ

[행복한세상]

오늘도 온돌님의 자료를 읽고 하루시작합니다. 감사합니다.

[ondoll]

제 부족한 자료로 하루의 시작을 하시다니..
더욱 열심히 쓸게요^^

[공무넌]

온돌님 항상 정리 해주셔서 감사합니다 채팅방에 글이 너무 많아서 다 읽기 힘들었는데 이렇게 한 눈에 볼 수있게 정리해 주셔서 감사합니다

[ondoll]

채팅방에도 열심히 참여해 주세요
제 자료는 복습용으로~ㅋ

[더힐(희망부자♡)]

온돌님~꾸준함에 존경과 감사를 표합니다~~^^
응원할게요~
파이팅이에요

[ondoll]

과한 칭찬이십니다
오늘 멋쌤님의 칭찬하라는 말씀의 실천을 하시네요^^

응원에 힘입어 오늘도 열심히 살게요^^

[언덕마루]

운이좋와 초심방에 들어와서 온돌님같은 능력있는분 만나 영광입니다,
앞으로도 변함없으시길 욕심부려봅니다~~

[ondoll]

저도 운 좋게 들어왔고요
들어온지 얼마 안 됐습니다
언덕마루 님도 변함없이 노력해서 같이 부자가 되어 보아요^^

[세라미스]

캬~~~ 진짜 온돌님 정리는 탄성이 나오게 합니다. 분명 나중에 그대로 다 받으실겁니다. 온돌님 화이팅~~!

[ondoll]

과한 칭찬이십니다.
전 그냥 좋은 질문을 옮겨 적었을 뿐입니다.
아직도 부족한 부분이 많으니 언제든 지적과 질타 부탁 드립니다^^

[트리플준]

나눔천사 온돌님 천천히 정리하면서 읽어보도록 하겠습니다.
정리해주셔서 감사합니다^^

[ondoll]

이번 내용은 유난히 많죠?
그만큼 도움이 되실거에요^^

[두드림익산]

감사합니다

[둥글레차이]

감사합니다^^ 덕분에 대출상담 잘 마쳤습니다