Re:부산지역 중충아파트 재건축이 될까요?(삼익비치 용적율및 향후 전망)

[옆동네사람(김홍주)]

아래의 글은 2005년 모 카페이 있는 글을 2009년 4월에 10in10에 올려 놓았던 글이며,

님과 같이 부정적으로 생각하시는 분들을 위해 다시 올립니다.

아래의 내용은 2005년도 기준으로 산출 한 데이타이기 때문에

지금의 현실과 다를 수 있습니다.

(2005년당시 삼익비치는 2종지구(240%) -> 현시점 3종지구(281%))

<삼익비치>
 

1. 현재 상황
재건축대상면적 ; 약 59,000평 (12층, 33개동, 상가, 수영장등등 포함)
현재 건폐율 ; 17.13 %
현재 용적율 ; 170.27%

정확한 현재 용적율 계산은 다시 해야 겠지만
위 현재상황이라고 올린 것은 1978년 삼익건설이 시공당시 올려놓은 자료임


2. 재건축시 용적율,건폐율등등
추정 용적율 ; 약 280% (근거; 기본용적율 + 인센티브)
기본 용적율 ; 240%
인센티브내용 ; 라멘조구조 20%, 공개공지 20%, 기부체납 알파%, 지방건설사 참여시 5%, 기타)


3. 조합총수입 (2조 3천억)
= 총용적율면적 * 평당분양가 = 165,000 * 1400만원 = 2조 3천억

= 총용적율면적 = 280% * 59000평 = 165,000평
= 평당분양가 = 평당 1400만원 (초특급 지역이므로 충분히 가능함)


4. 조합총비용
= (총용적율면적 * 평당건축비 ) + 알파 = (165,000 * 300만원 ) + 2천억 = 약 7천억
= 평당건축비 = 평당 300만원
= 알파 = 토지매입비 + 금융비용 기타 등등해서 약 2천억

--> 평당 건축비는
서울고덕주공 220만원,
잠실주공2,3,4단지는 약 240만원이지만

삼익비치는 라멘조로 하여야 하고
비판론자들이 라멘조는 건축비가 15~20%더 많이 지출된다고 하니
240만원의 20%는 48만원 --> 그러면, 288만원이지만
그보다 더 풍족하게 잡아서 300만원으로 계산함



5. 조합순수입 (1조 6천억)
= 조합총수입 - 조합총비용 = 2조 3천억 - 7천억 = 1조 6천억


6. 삼익비치 추정비례율 (2.3)
= (조합순수입 / 종전소유토지및 건축물의 총금액 ) * 100
= 조합순수입 = 1조6천억

= 종전소유토지및건축물의 총금액
--> 현재용적율(170%) * 대지면적(59000평) * 평당현재시세(700만원)
--> 1.7 * 59000 * 700만원 = 7천억

따라서, 추정비례율 = (1조6천억 / 7천억) * 100% = 2.3


7. 평당 권리가액 = 700만원 * 2.3 = 1600만원
즉, 30평형의 권리가액은 4억 8천만원


8. 재건축후 34평의 일반분양가가 평당 1400만원이라하면
34평의 분양가액 = 34 * 1400만원 = 4억7천만원

따라서,
현재 30평형의 권리가액이 4억8천이고
재건축후 34평형의 일반분양가액이 4억7천이므로
현재의 30평형은 재건축후 34평형을 무상으로 받을 수 있다는 결론이 아닐까?

물론, 34평의 일반분양가가 1200만원이라면
재건축후 더 많은 평수를 무상으로 받을 수 있지만

이 모든 것은 고덕주공1단지의 사례를 기준으로 계산한 것이고
삼익비치에 대한 아직 정확하고 구체적인 정보가 없기 때문에
활용할 수 있는 자료의 범위내에서 계산한 것입니다.

판단은 각자가 알아서 하셔야 합니다.

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왜 남천동 삼익비치가 대한민국 최고중 하나인가

1. 조망권및 전망권
조망권및 전망권이 대한민국 최고라는 것은 모든 사람이 동의함.


2. 행정`금융서비스의 이용이 얼마나 용이한가
1) 단지 바로옆에 수영구청,수영세무서,등기소등관공서가 있고
2) 단지내 동사무소,파출소, 부산은행이 있고


3. 얼마나 쾌적한가
1) 대지면적이 8만여평이므로 재건축후 모든 차량을 지하로 넣고 지상에는 차량통행을 못하게 하면 약 3만여평의 공원을 만들 수 있음.
현재 대한민국에서 단지내 3만여평의 테마공원을 가진 아파트단지가 있나?

2) 향후 삼익비치옆 바다(용호만일대)를 매립후 공원을 만들고 이기대까지 해변관광도로를 만든다는 계획이 있는 것으로 알고 있음

3) 현재의 광안리 해변도로를 차없는 거리로 만들계획으로 공청회를 진행중에 있음. 차없는 도로가 되면 삼익비치에서 민락동까지 해변도로는 정말 아름다운 걷고 싶은 거리로 탈바꿈할 것임.

4) 약 10만여평의 아름다운 걷고싶은 거리 + 넓게 펼쳐진 모래사장 /단지내 3만여평의 테마공원 이보다 더 쾌적한 환경이 있으면 알려주세요


4. 교통의 편의성
1) 가장 가까운 남천역(지하철역)까지 약 800미터-- 걷기에는 좀 먼거리임. 그러나, 남천역까지 마을버스가 운행하므로 별 문제가 없음

2) 해운대까지 차로 많이 잡아서 10분
3) 서면까지 차로 많이 잡아서 13분(삼익비치-황령터널-서면)


5. 교육시설
1) 단지내 초등학교가 있음
2) 남천동 일대는 원래 서울의 이름있는 학원이 밀집해 있음
3) 재건축후 대형상가건물을 짓고, 그 건물에 명문학원이 입주할 가능성이 상당히 많음. 이유는 삼익비치를 중심으로 기존,타워,빌라,뉴비치,협성등등 돈 좀있다고 행세하는 사람들이 사는 이 곳의 세대수가 약 1만여세대가 됨.


6. 백화점등 생활편의시설 이용의 편의성
1) 백화점이 집 바로 옆에 있어서 걸어서 이용할 수 없고 차로 이용할 수 밖에 없다면 조건은 다 같음.

2) 인근에 걸어서 이용가능한 대형마트는 남천동 메가마트가 있음
3) 또한, 남천동 해변시장도 걸어서 이용가능함

7. 퇴근 후 집근처에서 슬리퍼신고 술한잔 할 수 있는 곳이 있는가
삼익비치 바로 옆에 있는 수영구청인근에 수백개의 먹자골목이 형성되어 있음.

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<남천동 삼익비치>

1. 재건축대상면적 ; 약 59,000평 -- 33개동, 12층
2. 현재 건폐율 ; 17.13%
3. 현재 용적율 ; 170.27%
용적율에 포함된 건물명 -- 33개동 상가,충효정,수영장,그린시설

** 현재 자기가 살고 있는 아파트의 용적율계산은
등기부등본에서 확인이 가능합니다.
예, (33개동의 각 동의 대지면적 * 높이) / 59000 = 현재용적율임


<재건축수익분석>

1. 먼저, 도급제로 한다는 전제하에서 계산함
2. 조합수입 = 분양수입 - 비용

3. 비용부분
1) 도급제이므로 건축비만 계산하면 됨
2) 삼익비치는 기반시설이 완전히 갖추어져 있으므로
은평뉴타운의 순수건축비인 평당 399만원,
즉 평당 400만원으로 계산하면 됨.
3) 즉, 도급비용 = 400만원 * 용적율 * 59,000
4) 모델하우스설치등 광고비용
5) 금융비용등등
6) 개발부담금, 국공유지 매입비용, 기타 등등의 비용

--> 여기에서 보듯이 용적율이 비용부분의 변수임
--> 용적율만 나오면 비용계산이 용이함

4. 분양수입
1) 용적율 * 59,000 * 분양가
2) 여기서, 변수는 용적율과 분양가임


5. 따라서, 용적율과 분양가만 추정할 수 있으면 수익분석이 가능함

6. 용적율
1) 현재 삼익비치의 기본용적율은 240%임 (05년 부산시발표)
2) 인센티브
가. 지역건설사가 시공에 참여할 경우 5%
나. 타워형으로 지을 경우 -- 인천에서 시행하고 있음
다. 리모델링이 쉬운 라멘식으로 건축시 + 알파
라. 공개공지
마. 지방자치단체 재건축활성화 인센티브
바. 기부체납 인센티브
사. 기타등등의 인센티브

3) 즉, 삼익비치의 용적율은 240% + 알파인데
알파가 정확히 어느정도 될지는
도시계획위원회가 열려봐야 알 수 있음

4) 추정가능한 용적율은
삼익비치와 바로 인접한 삼익기존이 280%, 삼익빌라도 280%임
따라서, 바로 인접한 곳에서 재건축중인 곳과 같은 용적율을 받는다면
280%를 받을 수 있지 않을까 함


7. 분양가
1) 삼익비치는 가로길이가 800미터정도임
2) 따라서, 거의 전 세대가
광안리해변, 광안대교,멀리 해운대등이 조망가능함
3) 분양가는 30평대는 1200, 40평대는 1300, 50평~70평대는 1500
70평이상은 1600이 가능할 것 같음
4) 이들 평수별 다른 분양가를 평균으로 나누면 약 1400이상이 가능함



8. 분석
1) 조합수입 = 분양수입 - 총비용
2) 분양수입 = 280% * 59,000 * 1400만원 = 2조3천억
3) 도급비용 = 280% * 59,000 * 400만원 = 6600억
4) 기타비용 = 광고비 100억(방송3사에 각 30억씩, 신문사 10억)
모델하우스비 약 20억
국공유지 매입비용, 금융비용등등 많이 잡아서 약 1천억
합계 ; 약 1120억
5) 비용합계 = 7700억
6) 조합수입 = 2조3천억 - 7700억 = 1조 5천억

<결론 > 조합수입 1조5천억을 3060세대 + 상가등등에 분배하면
삼익비치의 경우 평균평수를 약 31평이라 하면

31* 3060 *1400만원(분양가) = 약 1조 3천300억

차액 = 1조5천억 - 1조 3천억 = 2천억 (상가등의 경우 계산에 빠졌지만
초대형단지에 입주한 상가는 분양가가 평당 2000이상이 안될까?, 상가는 분양수입 증가분으로 충분히 가능할 것 같은데..)

여하튼, 제 개인적인 계산방법으로 이렇습니다.
판단은 각자가 알아서 하십시오

[정민경]

뭔가 움직임이 있는것같아요 놀이터에 앉자있는데 윗동네,코오롱하늘채에서 난리가 났다고, 삼익비치 77층 올라간다고 조망권 가린다고 결사 반대라고 아파트내에 방송까지 했다고 하는데 비치사는 사람은 금시초문 ㅡ-ㅡ, 원글님 글보니 희망이 새록새록생기네요,,,저는 진짜 오래된 아파트에 수리 2번이나 했지만 정말 표도안나고 가끔씩 아주가끔씩 녹물보면 이사갈까너무너무 고민하고, 떠나고싶은마음 굴뚝같지만, 배관빼고 다 좋네요^^

[Xx법돌이xX(조찬근)]

~3종주거지역 변경으로인해 77층 재건축이 가능해 져서.. 하늘채에서 결사 반대 방송하나 보네요~~ ~~

[앗싸! ( 조성구)]

하늘채는 사이조망으로 보면됩니다 글구 하늘채도 삼익비치 (서향)조망을 가리고있어니 참"어불성설" 입니다 그리고 하늘채 파워로 남천동 옛명성을 못찾습니다. 비치가 무조건 올라가야합니다.

[황대장]

매립지라 지대가 낮아서 서쪽이 안보이는건데...보인들 서향으로 볼게 뭐가 있는지? 바닷가 주변에서 바다안보이면 무슨 의미가 있는지 모르겠네요