1. 매물 종류 : 다세대 주택 (서초 13구역 - 단독주택 재건축
지역)
2. 매물 크기
: 전용 약 15평 / 대지 약 7평
3. 거래 금액
: 2억3000만원 (6000 / 10에 세 주고 있음. 만기 2015년 하반기) - 현 전세 시세는 1억원
정도임
현금
1억7000만원이면 매수 가능
대지 기준 평당 약 3300만원 : 현재 대지지분 10평 이하의 경우 3500
이하 없음
(2~3년전에는 대지지분 10평 이하는 평당 4000만원에
거래)
4. 난방 방식
: 개별난방
5. 매물 위치 : 서초구 방배3동 서초 13구역 내
6. 해당 층수 : 2층(층마다 2호가 있고, 뒤에
호는 어둡고 벽이 있으나, 앞의 호인 관계로 확 트여서 전망이 트이고 햇볕이 잘들어 세입자들이 선호하며, 뒤의 호보다 전세가가
높음)
7. 옵션 사항 : 보일러 및 배관 수리 완료.
오래된 빌라의 경우 녹물이 나오나, 100만원 이상 들여 배관 수리 완료
8. 주차 여부 : 원활함 (1층이 필로티
주차장)
9. 이사 날짜 : 세 끼고 매도 (2014년 말
만기)
10. 연락처 : 010-7163-8779 (개인
직거래이나 거래 안전을 위해 계약은 부동산에서 진행)
11. 현 재건축 진행상황 : 2013년
8월 서울시 실태조사 결과 찬성 1위로 나온 지역. 9월 현재 구역지정 준비 중
11. 특징
: 정말 급매가입니다. 이는 조금만 조사해보면 알 수 있습니다.
네이버 검색창에서
"서초13구역" 치면 관련 내용이 많이 나옴.
- 서초 13구역은 예정건축세대수 2200여세대의 대단지임 (조합원수가 약
1500명)
서초구의
재건축 구역은 여럿 있으며, 가장 큰 지역이 서초13구역과 도로를 마주보고 있는 서초5구역임
2000세대
이상 대단지는 이 두 지역밖에 없으며, 다른 지역은 대부분 1000세대 이하임
그 중 서초
5구역은 서초13구역보다 사업속도가 2~3년은 앞서 있으며, 현재 소형평수가 대지지분 기준 4500
이상임
따라서
13구역도 사업이 진행될수록 전 고점인 4000은 충분히 회복할 것으로 예상할 수 있음.
서초13구역 조감도
- 2013년
8월 재건축 실태조사 결과 찬성 약 1000, 반대 약 50으로 서울시 실태조사 지역 중
찬성률 1위
지역임. 압도적인 찬성율로 향후 재건축 진행이 순조로울 것으로 판단됨
- 서울시
실태조사에서 제시된 비례율은 무려 약 130%로 실태조사 지역중 1위 (비례율이 가장 높음
흔히 비례율이
90%만 넘으면 사업성이 양호하다고 평가됨. 이 분야에서 실태조사 지역 수백개 중 1위 지역.
(관련 자료 모두
보유)
비례율이 높다는 건 여러변수가 있겠지만 동일 조건에서 타 지역대비 추가로 낼 돈, 즉 추가부담금이
상대적
으로 적다는 것입니다. 참고로 아래는 주요 실태조사
지역의 서울시 추정 비례율입니다.
-1. 송파 마천뉴타운 2구역
118.03%
송파 마천뉴타운 4구역 127.96%
아래
기사보시면 서초13구역보다 낮은 비례율임에도 사업성이 좋다고 소문나면서 투자자들이 몰리고 재건축을 지속
추진하고 있다는 기사입니다. 마천뉴타운이 사업성이 좋다? 동일 잣대로 비교하면
서초13구역이 더 좋습니다.
사업성도 그렇고, 입지만 보더라도 송파구 마천동과 서초구 방배동 중 어디가 더
좋을까요?
인근의 신규 아파트는 방배서리풀이편한세상, 방배롯데캐슬아르떼 정도 (두 아파트 모두 1000세대는 안됨)등이 있으며,
두 아파트 모두 30평대가 10억원 정도의 시세를 형성 중으로 이는 잠실
신규 초대형 단지인 엘스, 리센츠, 파크리오
보다 1억 정도 비싼 시세임. 즉 서초구 방배동 > 송파구 잠실동
> 송파구 마천동이므로 마천동과 비교 불가
아래 클릭하시면 기사 원문 연결됩니다.
http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20130701000132&md=20130704004723_AS
-2. 송파 송파동100번지
110.34%.
-3. 천호뉴타운 5구역 89.7% : 90% 가 되지 못함에도 불구하고
사업성이 비교적 양호하다는 평
-4. 은평구 증산4구역 87.64% : 이 정도의 비례율과 은평구라는
열악한 입지로도 실태조사 찬성으로 재건축 진행 중
여기 급매물 까페 보시면 서울 변두리 지역 이와 비슷한 빌라도
2억원 정도에 많이 나와 있습니다.
상식적으로 그것을 사는 것보다는 서초 13구역을 사는게 훨씬 현명한
선택이라고 봅니다.
또한 개포주공이나 잠실주공 보면 연초 대비 5천~1억 이상
상승했습니다.
이미 상승한 것을 사는 것보단 하락해서 아직 상승하지 못한 것을 사는게
정답이라고 보이네요.
아래 기사는 유명한 장인석 고수님의 서초13구역 분석글입니다.
http://cafe.naver.com/goodrichmen/772
아무튼 실태조사시
압도적 찬성으로 인해 원활한 사업 추진이 예상되기 때문에 현재 시세가 상승할 조짐이 보이는
지역이며, 현 매물 거래시 차순위 매물은 대지지분
기준 3500 이상임. 이는 검색해보면 금방 알 수 있음.
개인적으로 계속 보유하고 싶으나. 사정상 급매 처분하려고
함.