■ 상가. 주택임대차보호법상 임대차기간과 묵시적 갱신
아직도 많은 개업공인중개사들이 상가.건물 임대차계약이 만료되고 묵시적 갱신이 된 부분에 대하여 많은 질문이 있어 법조항을 기준으로 상가와 주택에 대하여 한 장에 나열을 하였습니다.
● 주택임대차보호법상 임대차기간의 2년 보장
주택임대차보호법 제4조 제2항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고 있습니다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.이 규정의 의미는, 비록 임대차기간을 2년 미만으로 상호 약정했다고 하더라도, 임차인에게는 최소한 2년의 기간동안 임대인에게 기간존속을 주장할 수 있도록 해주는 것입니다. 그러나 단서에서 2년 미만으로 합의한 사항을 임차인이 주장하는 것은 인정해 주고 있습니다.
그런데 만일 주택을 임대차 하면서 기간을 1년으로 정한경우 1년이 지난 후에 임대인이 임차인에게 임대차 기간이 만료했으므로 집을 비워달라고 하더라도 임차인은 주택임대차보호법에 의해서 최소한 2년간은 버틸 수가 있게 됩니다.
반면, 임차인이 임대차 기간이 1년임을 이유로 계약이 끝났으니 난 나갈 테니 보증금을 돌려달라고 한다면 임대인이 위 규정을 이유로 2년 동안은 임대차가 유효하므로 그때 까지는 보증금을 줄 수 없다고 반박하는 것은 허용되지 않습니다. 위 규정은 임차인을 보호하기 위한 규정이기 때문에 2년미만의 기간 주장은 임차인만이 할 수 있습니다.
● 2년이 경과한 후에도 일정한 경우에 다시 임대차를 체결한 것으로 보는 규정이 있습니다.
이를 묵시의 갱신이라고 하며, 주택임대차보호법 제6조가 이를 규정하고 있습니다. 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.
임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 역시 다시 임대차를 한 것으로 됩니다.다만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 되며 주택임대차보호법 제6조의2에 의해 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 임대차계약의 해지를 표시할 수 있으며 해지 표시 후 3개월이 경과하면 임대차 계약은 소멸하게 됩니다.
● 묵시의 갱신의 경우
해지통고제6조의2는 묵시적 갱신의 경우 주택임차인의 해지통고에 관해서만 규정하고 임대인의 해지 통고에 관해서는 규정을 하지 않았는데 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의해 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되므로 임차인은 묵시적 갱신에 의해 최소 2년동안 다시 임차권을 주장할 수 있게 됩니다.
즉, 묵시적 갱신의 경우 기간의 정함이 없으므로 2년간은 임차권을 다시 주장할 수 있고 다만, 임차인이 그 전에라도 임대차를 해지하고 싶으면 임대인에게 해지 통고를 하고 그로부터 3월이 경과하면 임대차는 종료하게 되는 것입니다.
그런데 주택임대차보호법 제6조 제3항에 의해 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차물인 주택을 훼손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시의 갱신은 인정되지 않습니다.
만약 당사자간에 묵시적 갱신을 인정하지 않는 특약을 맺은 경우, 임차인에게 불리한 약정으로 인정될 경우라면 주택임대차보호법 제10조에 의해 이는 무효가 됩니다.
결론적으로 일단 2년의 기간 보장을 주장하며 계속 거주할 수 있습니다. 2년이 도과할 무렵에도 임대인이 그 1개월 이전에 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 계약은 다시 묵시적으로 갱신되어 연장됩니다. 이 경우 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결에 따르면, 연장된 기간은 다시 2년이 된다. 는 것입니다.
● 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하였습니다.
그 중 하나로서 상가임대차의 기간과 관련하여 최소한 1년 동안은 임차권을 보장받을 수 있도록 하였고, 임차인의 상가임대차 갱신요구에 대하여 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하였습니다.
● 1년의 기간 보장
상가건물임대차보호법 제9조 제1항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
이 규정의 의미는, 비록 임대차기간을 1년 미만으로 상호 약정했다고 하더라도, 임차인에게는 최소한 1년의 기간동안에는 임대인에게 기간존속을 주장할 수 있도록 해주는 것입니다. 그러나 단서에서 1년 미만으로 합의한 사항을 임차인이 주장하는 것은 인정해 주고 있습니다.
상가임대인과 임차인 간에 임대차 계약을 체결하면서 기간을 10개월로 약정한 경우 임대인은 약정한 10개월이 지나더라도 임차인에게 건물을 비워달라고 요구할 수 는 없습니다. 최소한 1년은 임차권을 보장한다는 위 규정 때문입니다.
그러나, 임차인이 10개월의 약정기간을 주장하면서 이제 나갈 테니 보증금을 돌려달라고 할 때 임대인이 위 규정을 언급하면서 1년이 되려면 아직 2개월이 더 남았으므로 그 때까지는 임대차가 존속하므로 보증금을 돌려줄 수 없다고 주장하는 것은 인정되지 않습니다.
왜냐면 위 규정의 취지는 거래의 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이므로 임차인만이 주장할 수 있기 때문입니다.
참고로 주택임대차의 경우에는 최소한 2년동안 임차인이 임차권을 보장받을 수 있도록 규정하였습니다.
● 계약갱신요구권의 행사 및 거절사유
상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 의해 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.
다만, 다음의 경우에는 임대인의 이익을 고려하여 갱신을 거절할 수 있습니다.
1.임차인이 3번 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 정당하지 아니한 방법으로 임차한 경우
3. 합의하에 임대인이 임차인에게 정당한 보상을 해 준 경우
4·임차인이 임대인의 동의 없이 상가건물의 전부 또는 일부를 다시 임대한 경우
5·임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의로 혹은 심한 부주의로 파손한 경우
6·임차건물의 전부 또는 일부가 없어져 버려서 임대차의 목적달성이 어려운 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물을 반환받을 필요가 있는 경우·그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차관계를 유지시키기 어려운 중대한 이유가 인정되는 경우에는 갱신을 거절 할 수 있습니다.
● 5년의 기간 제약
상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의해 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는 제약이 있습니다.
● 묵시적 갱신
주택임대차의 경우와 마찬가지로 상가임대차에 대하여도 묵시적 갱신이 인정됩니다.상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 의해 임대인이 임대차기간 만료 전6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에는
전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차기간 만료 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니한 때도 마찬가지로 묵시적 갱신이 인정됩니다.묵시적 갱신이 인정되면 임대차 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
다만, 기간에 대하여는 정함이 없는 것으로 보게 되는데 상가건물임대차보호법 제9조에 의해 상가임대차에 대하여 기간의 정함이 없거나 기간을1년 미만으로 정한 상가임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 했으므로 상가임차인에게 적어도 1년의 존속기간은 보장됩니다.
이 경우 상가건물임대차보호법 제10조 제5항에 의해 임차인은1년의 기간을 임대인에게 주장하지 않고, 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생합니다.
출처 : 부동산 중개사고 사례 및 판례
첫댓글 좋은 정보 감사합니다~~