등기부등본 열람시 주의사항

[자연산행]

등본열람시 유의사항

단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 별도로 있으나 아파트 등 집합 건물의 경우 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있습니다.

즉 건물에 관한 사항은 1동의 건물의 표시(당해 아파트가 소속된 건물의 지번, 구조, 동수, 층별 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨) 와 전유부분의 건물의 표시(당해 아파트의 구조, 층수,호수, 면적 및 도면을 편철한 책수와 장수가 기재됨)가 공시되어 있고 토지에 관한 사항은 대지권의목적인 토지의 표시란(당해 아파트가 속하여 있는 건물에 관한 토지들의 지번 및 각 토지의 총면적이 기재됨) 및 대지권의 표시란(당해 아파트에 전속된 지분의 표시)에 각 기재되어 있습니다. 

갑구와 을구란의 표시는 토지에 관한 사항과 건물에 관한 사항이 하나의 등기부에 기재되어 있는 것이외는 단독주택의 경우와 같습니다. 


 표제부에서 유의 할 사항 

집합건물등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있습니다. 


 갑구에서 유의 할 사항 

압류, 가압류등기, 예고등기, 소유권이전청구권 가등기와 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는 지 여부를 살펴봅니다.

첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결1정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야합니다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.

그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.

또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

둘째, 예고등기에 관한 것입니다.

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.

기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다.

<그림 >

00법원 93 타경 000호 .................... 경매사건 (집행과 또는 신청과)

00법원 93 카합000호 .................... 가압류 또는 가처분 사건 (신청과)
00법원 93 카단 000호

00법원 93 가단 000호 .................... 예고등기 (민사과)
00법원 93 가합 000호

셋째, 가등기에 관한 것입니다.

"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.

 을구에서 유의 할 사항

을구에 있어서는 근저당권· 저당권, 전세권· 지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 
선순위 저당권이나 근저당권 권리자가 경매 등의 방법으로 권리를 실행하면 재산을 잃을 수도 있으며,전세권이 설정된 경우는 매수자가 그 건물을 사용할 수 없으므로 유의해야 합니다.

근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며,전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.

그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다.

전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.


 기 타 

갑구상의 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 각별히 주의해야 합니다. 


 등기된 권리의 순위 

각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기(순위번호가 1-1또는 2-1 등으로 기재된 경우)의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 
그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 
갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다

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