'22년 9월 서울 아파트 시장 정리 (매매ㆍ전세 시세 모두 낙폭을 키운 서울)

[samtoshi]

9월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다. 즉, 여기서 말하는 9월 시세 증감률은 8월 중순부터 9월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 9월 거래량의 정확한 수치는 10월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

9월 서울 아파트 매매 시세 증감률 -0.19%.

KB지수상으로는 8월에 하락 전환한 서울 아파트 매매 시세 증감률은 9월에 그 낙폭을 키웠습니다. 물론 KB부동산 통계가 공인중개사 분들이 시세를 입력하는 방식을 취하고 있어 상승장 반영은 빠른 반면, 하락장 반영은 느린 측면이 있음은 감안해야 합니다.

올해 8월이 되면 임대차3법 시행에 따른 계약갱신청구권 만료가 시작되면서 전세값이 폭등할 것이라는 세간의 의견을 비웃듯 전세 시세 증감률도 매매 시세와 마찬가지로 8월에 하락 전환하고 9월에 낙폭을 키웠습니다. 서울 아파트 입주 물량이 역대급으로 적은 해임에도 불구하고 전세 시세가 하락 전환했다는 것은 그만큼 전세가도 임대차3법으로 인한 오버 슈팅이 있었음을 의미하고 있습니다.

금리 인상으로 인한 월세화 때문에 전세가가 가지는 의미가 축소되고 있다는 의견도 있음을 알고 있지만 서울 아파트의 임대차 거래 중 월세ㆍ반전세 비중은 2021년 3분기 40% → 4분기 41% → 2022년 1분기 40% → 2분기 42% → 3분기 40%로 40% 내외 수준에서 고착화되어 있기 때문에 여전히 60% 수준의 임대차 거래 비중을 차지하는 전세가의 의미는 적지 않다고 판단됩니다.

주택구입부담지수가 역대 최대를 갱신하고 있어 실수요가 집을 구매하기 어려운 수준인만큼 매매가의 반등은 전세가 반등으로 인한 전세가율 상승 없이는 어려울 거라는 말씀을 드렸는데 전세가도 동반 하락하고 있어 상승 동력을 찾기 어려운 상황입니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다. 2019년 3월 이래 3년반 만에 지난달 모든 분위의 아파트 매매가가 하락했다고 말씀드렸는데 9월도 모든 분위가 하락했습니다. 특히 4분위(상위 20~40%)와 2분위(상위 60~80%)의 낙폭이 다소 큰 편입니다. 그동안 상승을 주도했던 5분위(상위 0~20%)와 1분위(상위 80~100%)도 하락폭이 조금 커진 상황인만큼 시장이 하락세라는 것은 변함없는 사실로 보여집니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. 2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 마치 힘겨루기라도 하듯 2022년 9월 54.7%로 동일 수준을 유지중입니다. 이렇게 1년여에 걸쳐 전세가율이 미동도 하지 않은 모습은 처음 보는 것 같습니다.

2022년 9월 54.7%라는 전세가율은 과거와 비교하면 1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데 이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다만 전세자금대출이 활성화되기 전의 시기와 동일선상의 비교는 어렵다고 볼 때, 현재의 전세가율은 매매가를 본격적으로 하락장으로 인도하기에도 매매가를 상승시키기에도 애매한 수준으로 판단됩니다. (과거 사례로 볼 때, 매매가를 하락장으로 인도할 전세가율은 50% 이하, 매매가를 상승장으로 인도할 전세가율은 60% 이상으로 판단하고 있습니다.) 1년째 비슷한 수준을 이어가고 있는 전세가율의 향방이 매매가에 미칠 영향이 클 것으로 보여 앞으로도 주목되는 지표라고 생각됩니다.

이제 가을 날씨가 완연한 하루하루입니다. 나들이도 다니시면서 건강 챙기시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

[yawara10]

잘 읽었습니다. 감사합니다.

[비엠스]

잘 읽고 갑니다 수고하셨어요

[웃샤]

어려운 시기에 지속적으로 좋은 글 올려주셔서 감사합니다