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9호선 연장 차질, 서울 경기 집값 하락 위험성 높은 곳: 강남 4구-강동, 강북 판교-남양주시 별내신도시
[9호선 연장 차질]반쪽으로 쪼개진 강동개발..9호선이 집값 발목 잡나(종합)
9호선 연장 노선도(안) 자료:서울시의회
호재가 변수로…거래값 뛰었던 곳 가격 하락조정 불가피
상업·업무지구 개발에도 차질…서울시·강동구도 '비상'
"(9호선이)당연히 하남 미사지역까지 연장될 줄 알았죠. 9호선 연장은 미사강변은 물론 길게는 덕소까지 반영됐던 이슈인 만큼 입주를 앞둔 새 아파트는 물론 분양 예정 물량에도 영향을 줄 수 밖에 없습니다. 지방선거에서 분위기가 바뀌길 기대할 수 밖에 없네요."(강동구 상일동 A중개업소 관계자)
서울 지하철 9호선 4단계 연장 사업이 정부의 예비타당성 검토에서 경제성 미달로 나오면서 강동구 일대 부동산 시장이 급속히 가라앉을 위기에 처했다. 최근 3~4년새 일대에 새로 공급된 아파트는 물론 분양이 예정된 곳들도 새 교통 호재를 반영했던 만큼 하락 조정은 불가피하다는 게 전문가들의 분석이다.
실제 보훈병원에서 고덕동까지 계획된 4단계 연장은 강남 접근성을 최단으로 줄일 유일한 대안으로 꼽혔다. 4단계 연장 소식에 3단계와 4단계를 잇는 사업지 일대 아파트들이 수혜 단지로 언급되며 일제히 거래값이 뛰었던 것도 이때문이다. 고덕시영 재건축, 레이크팰리스, 가락시영, 올림픽선수촌 등 수천가구급의 초대형 단지들이 대표적으로 이중 일부는 반년새 호가가 2억원 가까이 오른 곳도 있다.
현재 택지개발이 한창인 고덕강일지구도 직접적인 타격이 예상된다. 기존 강일 1ㆍ2지구와 미사지구에 예정된 입주민만 15만가구다. 4단계 연장을 감안해 투자 등 거래에 나섰던 사람들로서는 결국 손해를 보게 된 셈이다. 중장기적으로는 강동구 전체 시장에도 악재가 될 수 밖에 없다. 무엇보다 그동안 강동구 집값을 끌어올렸던 최대 요인인 9호선이 이제는 변수로 돌아선 영향이 크다. 실제 부동산114에 따르면 강동구 재건축 아파트 시세는 폭주 수준이다. 강동구 재건축 시세는 올 들어 첫달만에 9.57%가 올랐다. 10억원 정도 하는 강동구 재건축 아파트값이 한달새 1억원이 뛴 것이다.
주거지 외 상업ㆍ업무지구 개발에도 차질이 빚어질 전망이다. 서울시는 고덕강일공공주택1지구에 23만4523㎡ 규모의 '고덕 상업업무 복합단지'를 짓기로 하고 지난해 12월부터 용지 공급에 나선 상태다. 현재 이 부지에는 호텔, 컨벤션, 비즈니스 시설, 연구단지 등이 대규모로 계획됐다. 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 상일동 상일IC 인근에는 삼성엔지니어링 글로벌센터가 들어선다. 상일동 일대 B공인 대표는 "9호선 4단계 연장은 이미 국토교통부에서 약속했던 것으로 안다"며 "9호선 4단계 연장은 물론 5단계까지 차질없이 진행돼야 한다"고 말했다.
예비타당성 검토 결과에 9호선 연장사업이 일단 멈추면서 지역 주민들은 강력 반발하고 있다. 현재 일부 주민들은 9호선 4단계 연장을 허가해 줘야 서울-세종간 고속도로 건설 공사를 용인해주겠다면서 민원을 제기하고 있어 고속도로 일부 구간의 공사가 차질을 빚고 있는 것으로 알려졌다. 또 최근 양준욱 서울시의회 의장 등이 지역 주민들과 함께 박원순 시장을 만나 조속한 착공을 요구하는 등 6.13 지방선거의 쟁점으로 부각되고 있다.
9호선 연장을 추진했던 서울시와 강동구도 비상이 걸렸다. 서울시에 따르면 지하철 9호선 4단계 연장 사업을 진행하려면 국가재정법에 따른 예비타당성조사를 통과해야 한다. 총 6546억원의 사업 비중 2260억원의 국고 보조가 필요하기 때문이다.그러나 2016년 1월부터 시작된 한국개발연구원 공공투자관리센터(PIMAC)의 심의에서 번번히 퇴짜를 맞고 있다. 해당 지역의 교통 수요, 개발 계획 등을 감안할 때 비용 대비 편익(B/C) 분석 결과가 1을 넘지 못해 투입되는 예산에 비해 발생하는 사회적 편익이 부족하다는 평가였다. 지난해 3월 1차 심의에서 퇴짜를 맞은 시는 문제점을 보완한 계획을 제출했었다. 지난해 9월 개정된 사회적 할인율 인하(5.5%→4.5%)에도 기대를 걸었다. 사회적 할인율은 공공투자사업의 경제적 타당성을 분석할 때 미래의 비용ㆍ편익을 현재가치로 환산하기 위해 적용하는 할인율을 말한다. 그러나 올해 2월 2차 검토 회의때도 똑같은 지적을 받아 대책 마련에 고심 중이다.
시는 현재 급증하고 있는 고덕ㆍ강일, 미사 지역 일대의 교통 수요와 향후 예정돼 있는 주변 개발 계획을 감안할 때 지하철 9호선 연장이 불가피하다는 점을 좀더 강조해 B/C 분석 '1'이라는 고지를 넘겠다는 계획이다. 해당 지역에는 고덕ㆍ강일 보금자리 주택 지구, 미사 신도시 뿐만 아니라 하남 위례신도시, 다산 신도시 등이 새로 건설되면서 최근 들어 경기도 주변 일대에서 서울로 출퇴근하는 교통 수요가 급증했다. 또 공사비와 운영비 등을 줄이는 방안도 검토 중이다. 4개로 예정돼 있는 지하철 역 건설 갯수를 줄이거나 노선 길이를 단축하면 공사비가 줄어 경제성 분석에 도움이 된다. 현재까지 시의 계획상 보훈병원역 이후 생태공원사거리역, 한영고교역, 고덕평생학습관역, 샘터공원역 등이 건설될 예정이었다. 운영비 절감 방안도 마련 중이다.
[아시아경제 김봉수 기자, 배경환 기자]
'강북의 판교'된다던 이곳, 너무 먼 서울
이달 7일 오전 경춘선 상봉역. 경기도 남양주 별내신도시로 가는 유일한 전철인 경춘선 열차 시간표를 확인해 보니 긴 배차시간(20분) 탓에 망설여졌다. 버스 예상 이동 시간은 30분. 택시를 타기로 마음 먹고 10분을 기다린 끝에 별내신도시로 가달라고 하자, 운전기사는 대뜸 “별내신도시는 경기도인데, 미리 물어보고 타셨어야죠”라고 한마디했다. 별내신도시 주민들은 “상봉에서 별내신도시까지 20분밖에 걸리지 않지만, 서울로 나오는 손님이 많지 않아 택시 기사들이 싫어한다”고 했다.
택시를 타고 20분 정도 이동해 별내역 앞에 내리자 역 앞으로 거대한 공터가 눈에 들어왔다. 별내신도시 주민들의 기대를 모았던 ‘메가볼시티’ 사업 예정지다. 한 주민은 “이곳에 백화점을 비롯한 대규모 쇼핑몰 등이 들어선다는 얘기가 나온 것이 벌써10년째인데 아직도 그대로”라며 “백화점 한번 가려면 30~40분씩 걸려 서울까지 가야 하니 너무 불편하다”고 말했다.
7~8년 전 별내신도시에 아파트를 분양했던 건설사들은 ‘경기 북부의 판교’라고 홍보했다. 하지만 별내신도시의 현재 모습은 판교와 비교하기 힘든 상황이다.
■6년째 미완성…언제쯤 ‘강북 판교’되나
별내신도시는 총 509만㎡에 약 2만5000 가구, 7만2000명을 수용할 계획으로 만들어진 신도시다. 2012년 1월 첫 입주를 시작으로 지금도 아파트가 입주가 진행되고 있다. 하남 미사강변도시, 남양주 다산신도시와 함께 서울 접근성이 좋은 경기 북부 신도시로 소문이 났고, 집값 상승 기대감도 있었다.
하지만 최근 집값 흐름은 주민들 기대에 못 미친다. 다소 하락세다. 별내신도시 ‘별내 아이파크 2차’ 아파트는 지난해 12월 5억2000만원(9층)이었던 84.55㎡(이하 전용면적)가 올 1월 5억750만원(24층)으로 떨어졌다. 전세금 하락폭은 더 크다. 같은 아파트가 작년 11월 3억8000만원(6층)에서 3억3000만원(18층)으로 떨어졌다.
별내신도시는 지난해 8·2부동산 대책이 나오기 전까지 분양가 대비 약 5000만~8000만원 상승하며 오름세를 유지했다. 하지만 8·2 대책이 발표되면서 충격을 받고 있다. 2012년 11월 입주한 ‘한화꿈에그린더스타’ 아파트의 경우 84.57㎡가 올해 1월 4억4000만원(7층)에 거래됐다. 8·2대책 이전인 작년 3월 4억6500만원(12층)에 팔린 것과 비교하면 2500만원 떨어졌다. 대형이 많은 아이파크 1차 아파트(2012년 1월 입주·753가구) 역시 107.03㎡가 작년과 비슷한 수준이다.
별내신도시의 가장 큰 약점은 서울 도심으로 가는 교통이 너무 불편하다는 것이다. 별내에서 잠실로 가는 직행버스를 제외하면 서울 중심부까지 한 번에 도착하는 대중교통이 없다. 그나마 이용할 수 있는 경춘선도 상봉행 열차뿐이어서 서울 도심으로 이동하려면 경의중앙선이나 7호선, 1호선 등의 열차로 갈아타야 한다. 별내에서 서울 광화문(15km)까지 이동시간은 1시간 30분 정도 걸린다.
강남권으로는 별내신도시에서 잠실까지 1시간 안에 곧바로 가는 직행버스가 있지만 출퇴근시간 정체를 고려하면 30분은 더 여유를 두고 이동해야 한다. 현재 별내에서 지하철로 잠실까지는 44분, 강남역까지는 56분이 각각 걸린다.
■2020년 이후 이용 가능한 4·8호선 연장선
별내신도시 주민들은 지하철 4호선과 8호선 연장 공사에 기대를 걸고 있다. 공사가 늦어진 것은 아니지만, 두 노선의 공정률은 모두 30% 미만이다. 공정 속도가 빠른 것은 4호선 연장(진접선 복선전철) 노선이다. 2019년 12월 개통될 예정이다. 진접선 복선전철은 서울 당고개역부터 남양주 진접읍까지 14.8km 를 잇는다. 별내지구 북부 지역에 전철역이 생기면 개통 후 별내역에서 서울역까지 이동 시간이 30분 정도 단축된다. 전철 이용 시간만 따지면, 1시간 안에 별내에서 강북 도심으로 이동할 수 있다.
강남권으로 연결되는 8호선 연장선 별내선 복선전철 사업은 현재 운행 중인 지하철 8호선 종착역인 서울 강동구 암사역에서 남양주시 별내읍까지 총 12.9㎞를 연결하는 노선이다. 현재 계획상 2022년 완공이다. 이 노선을 이용하면 별내에서 잠실과 강남 이동이 지금보다는 20분 정도 당겨진다. 남양주 방면으로 노선이 확장된 수도권광역급행철도 GTX-B노선은 예비타당성조사 단계여서 개통 시기를 가늠할 수는 없다.
교통과 함께 별내신도시 주민들의 숙원 사업으로 꼽히는 것은 대규모 복합단지 ‘메가볼시티’다. 별내역 앞 한국토지주택공사(LH) 소유의 땅 7만5000㎡에 주상복합 아파트, 상업시설, 주차장 등을 조성하는 대형 프로젝트다.
2008년 경남기업 컨소시엄이 사업시행자로 선정됐지만 법정관리에 들어가며 작년 말 사업 계획이 취소됐다. 현재 2017년 1월 화이트코리아에 낙찰된 상태로 사업 승인을 위한 절차를 밟고 있다. LH 관계자는 “아직 사업승인이 이뤄지지 않아 규모나 준공시기 등 구체적 일정이나 사업 내용이 확정되지는 않았다”고 말했다.
■별내신도시 집값 하락, 언제까지 계속될까
별내신도시는 같은 남양주에 있는 다산신도시와 경쟁 관계에 있다. 부동산114에 따르면 올 2월 별내신도시 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 1258만원, 전세금은 958만원이다. 별내신도시 아파트값은 전반적으로 보합세를 유지했지만 전세금은 하락세다. 인근 부동산 중개업소에서는 “교통이 여전히 불편한데다 다산신도시 입주가 진행되면서 갈매·다산 등 주변으로 옮겨가는 주민들이 전세를 급매로 많이 내놓으면서 전세금이 약세”라고 말했다.
다산신도시의 경우 현재 분양권 프리미엄은 1억원 안팎 붙었고, 매매가격도 오름세다. 현재 다산신도시에 입주한 아이파크(467가구·2017년 12월 입주) 아파트는 5억166만원(18층)에 거래됐다. 작년 하반기 분양권이 4억4000만원~6000만원대였던 것과 비교하면 올 들어 약 5000만원이 올랐다.
하지만 별내신도시의 부동산 중개업자들은 다산보다 별내동의 미래 가치를 더 높다고 주장한다. 별내동의 한 부동산 중개업소 관계자는 “향후 10년을 놓고 보아도 다산에 8호선 외 다른 지하철 노선이 들어서지 않는 한 별내보다 서울 접근성은 떨어질 것”이라고 말했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “현재 집값이 조정되고 있지만 하락세가 오래가지는 않을 것”이라며 “강동, 송파, 미사지구 등에 마련되는 신도시보다는 집값이 싸기 때문에 교통망이 개선되면 실수요자들의 인기가 따를 가능성이 있다”고 했다.
조선일보|김리영 인턴기자
오박사2018.03.16. 11:48
손해볼걸 왜하나.9호선 연장반대
nandgi2018.03.16. 11:51
먹고 사는 집을?
팔고 사는 집을?
우리나라 돈을 부동산이 잡고 있는 한
앞날은 없다 !!!!
킬문2018.03.16. 12:00
부동산 투기 할려고 지하철 강행하냐...? 절대 반대이다.
miran2018.03.16. 12:07
실거주가 아니라 투기한 사람들 이야기인데 왜 투기꾼들 투자이익을 보장해줘야하는건가여?
shinysun2018.03.16. 11:53
9호선은 특히 제대로 해야 함
수요조사 정확하게 하고 정확하게 정확하게!!
알파뚱2018.03.16. 11:53
강동구에서 돈모아 하면 되것네.
who are you2018.03.16. 12:20
연장!!!! 반대!!!!
비움이채움2018.03.16. 12:45
지하철좀 그만 만들어라
집값만 자꾸 오르게 하는
지하철좀 그만
tellmewhy2018.03.16. 12:55
그만해라~ 툭하면 개발해서 집값 올리고~ 누구를 위한건지 모르겠다
KYW2018.03.16. 12:50
지도보니 5호선 하나로 충분해 보인다
Jin Beom 소백2018.03.16. 12:10
강동은 동작보다도 열악한 곳이다. 집값담합에 속아서 거기 샀다가 손해보고 나온사람들 몇명 봤다.
집값이 오를 수가 없는 지역!
파이터2018.03.16. 12:15
강일개발사업 전면보류가 타당
조건부승인인데 정부가 바뀌면 손바닥 뒤집듯
용역 타당성보고서 는 정권입맛에 따라 좌지우지 서세고속도로 공사중지필요
저푸른 초원위에2018.03.16. 21:08
이기사는 이지역에 집사라는 투기홍보 글이네.
옆동네살지만 교육환경도 안좋고 ...
딱한가지 서울과 거리가깝다는것.
하지만 대중교통시간은 졸 ㄹ 멈
vegapanda2018.03.16. 21:23
노원사는데 저기 그냥 한번 들어갔다가 나오기만 해도 반나절 지나있음.
하이에나2018.03.16. 22:06
미첬구나 북부지역에 30평형이 5억 ㅎㅎ
미 친 것들
2억줘도 안간다 ㅎㅎ
♩♪♪♬♬♪이냐 ㅎㅎ
제로제로2018.03.16. 22:56
서울시내에도 5,6억짜리 아파트 많은데...
뭐하러 저 시골에 아파트를 5,6억이나 주고 사는지 아리송
소나기2018.03.16. 21:46
강북은맞지만남양주를강북으로생각하는사람있나?????
klisting2018.03.16. 21:07
뭐든 먼저 다 짓고
분양해라
이 사기꾼들아
기룡2018.03.16. 22:18
조선은 북한과 부동산에 왜 이리 관심이 많은지 모르겠다.
무슨 찌라시도 아니고.
하늘사랑2018.03.16. 21:16
그 돈이면 우리 동네 집 산다. 참고로 난 서울 산다.
estherko2018.03.16. 21:16
지금 사면 비싸게 사는거야..
흑개미2018.03.16. 21:40
별 내 참.
하이에나2018.03.16. 22:10
의정부도 꽁으로줘도 갈까말까인데
그것도 더 만 곳 진접을 머 5억 ㅎㅎ 1억원도
안간다 ㅎㅎ
동탄도 30평대가 5억이라도 미분양인데
북부지역을 ㅎㅎ
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