3기 신도시 진척 및 영향, 그리고 1기 신도시 정비사업의 의미

[samtoshi]

오늘은 3기 신도시 이야기를 해보려고 합니다.

3기 신도시는 진척이 느릴 것이다, 10년 이상 걸릴 것이다는 비판도 많았으나 저는 순조롭게 진행되는 것으로 보인다고 말씀드리곤 했는데 실제 토지보상 진척이 어떻게 되고 있는지 보여드리겠습니다.

	'21년 4월	'22년 4월	'22년 11월	'23년 1월
하남교산 (3.2만호)	61%	93%	완료	완료
인천계양 (1.7만호)	57%	완료	완료	완료
부천대장 (2.0만호)		68%	70%	89%
남양주왕숙 (6.6만호)		58%	72%	80%
고양창릉 (3.8만호)			46%	50%

※ 모바일로는 표가 다 안 보일 수 있는데 오른쪽으로 화면을 넘겨보시면 됩니다.

※ 3기 신도시 대상에 과천도 있으나 규모가 작아 위 표에는 기재하지 않았습니다만 현재 토지보상 진척률은 98%입니다.

3기 신도시 입주 영향에 대해서는 그 파괴력이 크다는 의견과 작다는 의견이 갈려있는데 저는 전자(前者) 입장입니다.

서울 부동산의 중장기 하락장은 과거 두 차례(1991~95년, 2009~13년)가 있었는데 모두 신도시 입주 시기와 겹칩니다. 1991~95년 하락장은 1기 신도시가 1991년부터 입주한 것과 겹치며, 2009~13년 하락장은 판교(2009년), 광교(2011년) 입주 시기와 겹칩니다.

보통 신도시는 서울 부동산 상승중에 발표됩니다. 서울 부동산의 추가적인 상승을 막거나 상승폭을 완화시키기 위해 신도시 계획이 수립되고 발표되는 셈인데, 아이러니한 것은 신도시 조성을 위한 토지보상금이 부동산 시장에 유입되면서 안 그래도 상승중이었던 서울 부동산을 밀어올려 버블을 더욱 키웠다가 입주때 부풀어진 버블을 꺼뜨리는 흐름입니다. 즉, 신도시가 버블을 더욱 키웠다 경착륙을 초래하는 흐름이 반복되어온 셈이죠.

1기 신도시 토지보상금이 풀려 1987~88년 급등했다가 1991년 입주하면서 하락장에 진입했고, 판교ㆍ광교 신도시 토지보상금이 풀려 2005~06년 급등했다가 2009~11년 입주하면서 하락장에 진입한 과거의 역사가 이러한 흐름을 말해줍니다.

참고로 서울 부동산 전세값 상승률은 서울 아파트 입주 물량이 아닌 수도권 아파트 입주 물량 증감과 매우 밀접한 음(陰)의 상관관계가 있음을 지난 6월에 올린 글로 설명드린 적이 있는데요, 가령 최근 10여년 중에 수도권 지역 중에 가장 입주 물량이 많았던 동탄2 신도시 입주 여파로 화성시가 2017년 1분기에 전세값이 정점을 찍고 내려가자 경부고속도로를 타고 북상하면 순서대로 마주하게 되는 수원시ㆍ용인시ㆍ성남시ㆍ서울시가 연쇄적으로 2017년 2분기(수원시)ㆍ3분기(용인시)ㆍ 2018년 1분기(성남시ㆍ서울시)에 고점을 찍고 전세값이 하락한 것도 한 가지 예입니다.

하물며 화성시보다 훨씬 서울에 인접한 3기 신도시입니다. 입주하게 되면 서울 부동산 전세값에 큰 하방 압력을 가할 수밖에 없으며 이는 매매값의 상승 추세를 꺾거나 하락폭을 확대시키는 요소가 될 수 있습니다. 전세값 하락에 따른 임차 비용 감소는 무주택자로 하여금 주택 구매 유인을 줄이게 되고, 갭투자의 매력 역시 반감시키기에 매매값에 대한 하방 압력으로 작용합니다.

따라서 2023~24년 3기 신도시의 착공 여부가 중장기적으로 수도권 부동산의 최대 관전 포인트라 할 수 있습니다. 참고로 한국토지주택공사(LH)는 올해 상반기 내에 3기 신도시 토지보상을 완료하고 하반기부터 착공을 개시할 계획을 발표한 바 있습니다. 계획대로 될지 저도 지켜보면서 글을 통해 주기적으로 업데이트하도록 하겠습니다.

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한편 3기 신도시 입주 물량의 여파를 상쇄할 수 있는 것이 있다면 1기 신도시 정비사업 추진에 따른 대규모 멸실이 떠오릅니다.

사실 1기 신도시 멸실은 그 여파가 엄청날 것으로 보입니다.

여기서 잠깐, 많은 분들이 오해하시는 부분을 짚고 넘어가고자 하는데 서울 재건축ㆍ재개발 진행으로 인한 멸실이 과대평가되는 경향이 있습니다.

과거 반포주공1주구, 신반포3차/경남, 개포주공1,4단지, 둔촌주공 멸실 당시 해당 단지가 속한 서초구, 강남구, 강동구의 전세값 상승률과 서울 한강 이남 전체의 전세값 상승률을 비교해봤는데, 놀랍게도 반포주공1단지 멸실때만 서초구 전세값 상승률이 더 높았고, 신반포3차/경남, 개포주공1,4단지, 둔촌주공 멸실때 해당 구의 전세값 상승률은 서울 한강 이남 전세값 상승률보다 낮았습니다.

이는 대부분 재건축 단지가 노후화되어 조합원보다는 세입자가 거주하는 비율이 월등히 높은데다 전세값도 주변에 비해 낮게 형성되어있어 멸실을 하더라도 세입자가 주변 지역으로 거주지를 옮길 형편이 되지못해 주변 지역의 전세값에 별 영향을 미치지 못했기 때문입니다.

예외적으로 반포주공1단지 멸실때 서초구의 전세값 상승률이 서울 한강 이남보다 높았던 것은, 해당 단지는 대형 평수가 많아서 조합원 거주 비율이 높았기 때문으로 판단됩니다.

실제 2015~18년에 서울은 멸실 물량이 입주 물량보다 많았으나 전세값 상승률(KB 기준)은 2015년 +9.6% → 2016년 +3.1% → 2017년 +2.1% → 2018년 +1.6%로 계속 축소되고 있었습니다. 반면 입주 물량 자체는 계속 증가하고 있었구요 (2015년 2.2만호 → 2016년 2.7만호 → 2017년 2.8만호 → 2018년 3.7만호)

2015~18년에 멸실 물량이 입주 물량보다 많았다면 전세값 상승률은 계속 높아졌거나 최소한 그 수준을 유지했어야 하는게 상식인데, 오히려 전세값 상승률은 축소되었던 셈입니다. 오히려 입주 물량이 2015년부터 2018년까지 점차 늘고 있었던 것에 전세값 상승률 축소로 시장이 대답했다고 볼 수 있습니다. 이것만 보더라도 멸실 효과가 과대 평가된 것이라고 할 수 있습니다.

그런데 1기 신도시 멸실은 그렇지 않습니다. 그 이유는 1기 신도시의 전세가율이 60%를 훌쩍 상회하기 때문입니다. 즉, 서울의 재건축ㆍ재개발 단지에 비해 1기 신도시의 전세가율이 월등히 높기 때문에 멸실이 시작될 경우 세입자가 주변 지역으로 옮길 여력이 되고 이 경우 멸실의 여파가 매우 크다는 것을 의미하게 됩니다.

그러나 현재 예상으로는 1기 신도시 정비사업 추진에 따른 대규모 멸실은 3기 신도시 입주 이후에 진행될 가능성이 높습니다. 그리고 이는 3기 신도시 입주때 하방 압력이 커지고 1기 신도시 멸실때 상방 압력이 커진다는 간단한 논리로 귀결됩니다.

따라서 주택 매수에 관심이 있는 분들은 3기 신도시 조성 진척과 1기 신도시 정비사업 진척을 모두 챙겨봐야 합니다. 두 시기가 겹치지 않을 가능성이 높기 때문이며 이는 또 다른 위기와 기회의 창출을 의미하기 때문입니다.

P.S) 제 신간 《 부동산 변곡점이 왔다 》가 나와서 당분간 판매 링크를 남기는 점, 너그러이 양해 부탁드립니다.

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[yawara10]

잘 읽었습니다. 감사합니다.

[행당댁]

감사합니다.

[감사로 충만한 삶]

감사히 잘 읽었습니다