투자관점 둔산탄방 아파트 분석 #1

[남신주작]

최근 둔산탄방 인근 아파트의 가격상승 및 탄방주공재건축으로 인한 둔산탄방쪽에 관심이 있어서 분석해봤습니다.

모자란 제 개인적인 관점에서 분석한 글이니, 많은 피드백 부탁드립니다.

1. 입지

- 교육 : 학원가 다수 밀집, 중등학군 우수

- 교통 : 지하철 (시청역,탄방역), 고속버스터미널 둔산매표소 존재.

- 생활편의 : 법원,검찰청,시청,서구청,우체국,정부청사,경찰청등 공공기관 지근거리 위치.
                   기업사무실 (아모레퍼시픽/SKT/KT/계룡건설 등) 지근거리 위치/

                  CGV,메가박스/미술관/예술의전당/홈플러스 2곳 가까움.

- 자연 : 샘머리 공원, 시애틀 공원, 정부청사광장등 생활권 내 넓은 광장 존재.

→ 모두가 아시다 시피, 입지는 대전의 중심이라 정말 좋다고 봅니다.

    행정기관 및 사무실이 가깝게 있다는 것은, 해당 기관으로 출퇴근하는 사람들의 수요가 꾸준히 있다는 것이 되고
    이는 해당 지역의 아파트 가격을 지탱해주는 지지선이 된다고 생각합니다.

    공원도 계획도시라서, 산이 없는 대신에 주변에 공원이 많습니다.

    다만 한가지 아쉬운 점은, 고등학교가 둔산권에 2개밖에 없다는 것 같습니다. (충남고/둔산여고)

    차라리 대구 수성구 처럼, 고등학교가 몰려있다면, 학군 프리미엄이 더 높지 않았을까 생각합니다.

2. 가격

- 위처럼 좋은 입지인 것은 맞지만 자가용 운전이 용이한 대전의 특성상, 자녀교육에 열을 올리지 않는다면, 둔산에서
   반드시 살아야 할 이유가 없기 때문에, 일부 단지를 제외한 가격 상승이 제한적 인 것 같습니다.

   또한 둔산을 대체할 곳으로 만년동과 월평동이 존재합니다.

- 하지만 우월한 입지적인 조건 때문에, 건축년도가 20년이 넘은 오래된 단지중에서는 가장 높은 가격을 나타냅니다.

대전 동별 아파트 평단가 시세

구	위치	KB시세	KB평단가_구
유성구	도룡동	1261	735
유성구	상대동	1059	735
서구	도안동	1040	656
유성구	죽동	995	735
유성구	원신흥동	989	735
유성구	봉명동	856	735
유성구	문지동	847	735
서구	둔산동	835	656
유성구	용산동	808	735
유성구	계산동	790	735
유성구	덕명동	786	735
유성구	지족동	786	735
서구	만년동	785	656
유성구	노은동	768	735
동구	대동	756	557
유성구	관평동	744	735
유성구	반석동	735	735
대덕구	송촌동	702	548
서구	탄방동	696	656
중구	목동	690	596

3. 단지별 아파트 가격분석

- 하지만 단지별 아파트 가격은 아시다시피 모두 다르고, 크로바를 주축으로 목련/한마루/햇님이 높은 가격대를 유지하고 
    나머지는 평균가에 조금 못미치는 수준에서 가격이 형성되어 있습니다.

   해당 4개 학교는 한밭초로 묶이는 학군이며, 둔산동의 중심에 위치한다고 볼 수 있습니다.

- 단지별 가격을 1999년도 부터의 data로 분석해 보면, 2002년 이전에는 평단가가 지금처럼 크게 차이가 발생하지
  않았었습니다. 하지만, 2002~2003년 사이에 둔산권 아파트들이 모두다 같이 가격이 오름과 동시에, 위의 한밭초 학군은
  다른 단지보다 더 위로 오르게 됩니다.

  아마 단군이래 최저학력, 건국이래 최저학력으로 평가 받았던 02/03 학번 (83/84년생)의 교육제도 실패로 인한
  학습효과로 둔산의 가치가 오르지 않았나 싶습니다.

- 이렇게 형성된 대장주들은 2010~2011년도 사이의 상승기에서도 그 비율을 유지합니다.

* 1999년을 100%로 계산했을 때, 2017년 11월까지의 가격상승률

4. 향후가격 변동

- 현재 둔산의 가격은 국민평형대(33평) 수준에서는 전고점인 2011년대의 가격을 다 회복했습니다.

   다만, 대형평수의 경우 전고점 회복을 못하고 있는 상황인데, 이는 앞으로도 쉽지 않아 보입니다.

   왜냐하면, 대형평수에 대한 선호도가 기존과 달리 많이 하락한 상황이고, 평형이 클 수록 리모델링에 들어가는
   비용이 더 크기 때문이라고 생각합니다.

- 국민평형대의 경우 탄방주공의 영향을 조금 받을 수는 있겠지만, 과연 2010~2011년도의 드라마틱한 상승을
   보여주기는 힘들지 않을까 생각합니다.

  

5. 결론

- 입지는 좋지만, 고등학교 학군이 부족함. (대구 수성구와는 다름)

- 한밭초 학군이 높은 가격대를 유지하고 있고, 이는 2002년도 이후에 쭉 지속된 경향임.

- 일부 단지를 제외하고, 국민평형 이하에서는 2011년도 전고점 가격을 회복함.

- 추가 상승여력이 있으나, 2011년도처럼 급격한 상승은 기대하기 어려움.

  (2015년도 매매 시, 꽤 이득을 봤을 것이지만, 현재 매매하기에는 타 단지대비 매력도가 떨어짐)

[마리아네]

좋은 분석글 잘 봤습니다~ 감사합니다~~

[바다하리]

좋은글 감사히 보고갑니다
다만 대전전체의 흐름을 생각하여 판단했을때 둔산이 다르게 가지는 않을거라 보여 전망은 다른 의견입니다

[남신주작]

대전의 대세 상승장은 맞는것 같습니다. 다만, 그 중심에 예전과 달리 둔산이 서 있지는 않을것 같습니다.
일단 #2에서 기존의 가격 상승시점에서의 상승률을 바탕으로 또 글을 작성해 보겠습니다.

[바다하리]

중심에서 외면받은지는 오래지만 중심과 함께 움직이는 축의 하나라는 생각입니다

[자동이체]

캬~대단하십니다!
좋은 정보 감사합니다~

[쩡샘]

잘 보았습니다 ^^

[달빛소풍]

분석능력이 대단하시네요.

[winfred]

정성담긴 글 잘읽었습니다. 2011년도와 같은 급격한 상승은 기대하기 어렵다고 판단한 이유에 대해 물어봐도 될지요?

[건강하게..행복하게~~^^]

주작님..디테일한 정보와
분석 잘봤습니다..
자주 올려주세요

[남신주작]

제가 아직 데이터 수집능력이 부족해서, 글쓰는데 오래걸리네요;; 분발 하겠습니다.

[너굴너굴]

좋은 분석글이네요. 면적에 따른 전고점 갭차이는 정말 훌륭한 분석이네요^^
11년만큼 급격한 상승을 보기 힘든 근거가 무엇이 있을까요? 급격하지는 않지만 상승은 있을거라는 분석이시죠?

[남신주작]

상승은 있을거라고 생각합니다. 추가 분석후에 또 올리도록하겠습니다.

[carpe diem]

훌륭하시네요.. 잘봤습니다.^^

[liana]

잘봤습니다. 자연특성에 남선공원이 빠졌네요 ㅋ
둔산은 직주근접이 가장 큰 메리트라 여겨지는데요,
둔산권 뿐만 아니라 유성구, 중구, 대덕구 쪽에서
둔산으로 출퇴근하는
교통체증에 시달린 분들이 선호할듯요.
주변에 많거든요.
물론 이곳도 인접도로가 좁아서 이걸 해결해야할듯하네요‥ ㅋ
어쨌든 둔산권 30년가까이아파트들에 생기는 첫 새아파트라 층간소음, 주차장에 시달린분? 들께 인기는 많을걸로 예상됩니다 평당 1300은 너끈히 넘을듯~~

[에흐나라]

궁금했는데 분석글 너무 잘 보았습니다~~^^

[cuteduck]

잘 보았습니다. 위의 글 중 3번 문항의 단지별 아파트 가격 분석에서 한밭초 학군 아파트를 잘 못 기재하신 듯 합니다. 목련/한가람/햇님 이 아니고 목련/한마루/햇님 이 맞는 듯 합니다.

[남신주작]

이름이 비슷해서 헷갈린것 같습니다. 수정하겠습니다.

[대전곰돌이]

글 잘 보았습니다. 감사합니다.

[하늘해]

잘보았습니다. 감사합니다.
2011년에 과학벨트 호재로 올랐다가
세종시 여파로 2016까지 주춤하였다가
최근1~2년 사이에 조금씩 상승된것 같아요.
그래도 새아파트들 p붙고 오른거에 비하면
상승률은 높지않은것 같은데
앞으로 더 상승 기대할수 있을까요?
아니면 정점찍고 유지만 될까요?
사실 점쟁이도 알기어렵겠죠 ㅎㅎ

[빗속나태]

분석을 멋지게 잘하셨네요~^^

[목련아파트]

[집꼭사장]

고맙습니다

[빛의소리]

지금은 새 아파트에 P가 붙지만 앞으로는 입지의 가치가 더욱 주목 받지 않을까 생각되네요

[우랄라락]

지나고 보니 이글은 전망이 완전 빗나갔네요.

엄청나게 올랐고, 결국 투기지역으로 묶임.

크목한햇....엄청나네요.