'23년 7월 서울 아파트 시장 정리 (장기 상승의 발판이 될 전세가율 반등은 아직)

[samtoshi]

7월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 7월 시세 증감률은 6월 중순부터 7월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 7월 거래량의 정확한 수치는 8월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

7월 서울 아파트 매매 시세 증감률 -0.23%.

2월 -1.20% → 3월 -1.17% → 4월 -0.97% → 5월 -0.87% → 6월 -0.28% → 7월 -0.23%로 하락폭은 매월 축소되고 있으나 올초부터 반등하여 상승하고 있다는 체감과는 아직도 떨어져있어 당황스럽습니다. 과거에 보면 KB부동산의 상승/하락 반영이 2~3개월 가량 후행한다고 봤는데 아직도 시세 증감률이 마이너스라는 부분은 당혹스러움을 키우네요. 다만 지수상으로 강남3구에 대해서는 6~7월 상승폭이 큰 걸로 나타나고 있으니 다른 지역들도 8월 증감률은 올라가는 쪽으로 나오지 않나 생각해봅니다.

제가 작년에 서울에서 가장 세대수가 많은 20개 아파트 단지를 추출해서 해당 단지들의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이를 분기별로 보여드린 적이 있었는데 이번에는 2023년 2분기까지 추이를 뽑아서 차주에 글을 올려보도록 하겠습니다. 그렇다면 좀더 명확한 추이가 나올거 같습니다.

7월 서울 아파트 전세 시세 증감률은 -0.24%로 역시 하락한 걸로 나오고 있지만 이 역시 우리의 체감과는 다릅니다.

다만 매매도 전세도 증감률을 자세히 들여다보면 강남11개구는 상승, 강북14개구는 하락을 나타내고 있는 만큼 양극화 현상이 뚜렷하다는 사실을 데이터가 지적하고 있는 것으로 보입니다.

매매 매물은 가장 매물이 많았던 2022년 7월초(6만 6천여건)을 넘어 6만 8천여건에 이르고 있습니다. 반등 지속에 따른 차익 실현 매물, 상급지로 이동하기 위한 매물, 역전세 대비를 위한 매물 출회가 어우러진 결과로 추정해보는데요, 뒤에도 설명이 나옵니다만 전세가율이 상승하지 않고 있어 이 매물대를 돌파하고 상승을 장기간 지속하기에는 체력이 부족하지 않나 하는 생각을 하고 있습니다.

2009~13년에도 전세가율이 38%에서 60%로 상승하는 과정이 있었으며 그 이후에도 전세가율이 2016년 6월 75%까지 상승하면서 상승 동력의 축적 과정이 있었고 이것이 2021년까지 장기 상승의 발판이 되었다고 생각하고 있는데, 현재의 장은 그러한 동력 축적 과정이 미약하다는 생각입니다.

매매 매물과 달리 전세 매물은 감소를 거듭하고 있으며 전세가도 매매가처럼 올초부터 반등을 지속하고 있다는 생각입니다. 수급상 매매보다 전세가 상승 압박을 받는 분위기입니다. 가치적으로도 작년 하반기 급락한 전세가로 전세 수요가 증가한 부분이 있고 시중 금리 인하로 월세 → 전세 전환 수요가 늘어난 것도 전세 매물을 감소시키는 요인으로 보입니다.

앞서 장기 상승을 위해서는 전세가율의 상승 과정이 있어야 한다고 말씀드렸는데, 매매 매물의 증가와 전세 매물의 감소는 이러한 전세가율을 상승시킬 강력한 바탕이 됩니다. 다만 서울 아파트 전세가에도 영향을 미치는 수도권 아파트 입주 물량이 2018년(23.9만호) 이래 가장 많은 23.1만호(한국부동산원ㆍ부동산R114 공동 추정 결과)인데다 하반기에도 11.2만호 입주가 계획되어있어 전세가 반등의 지속성은 아직 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 모든 분위의 매매가가 KB부동산 기준으로 하락해왔습니다만 5분위, 즉 상위 0~20%의 하락률이 상대적으로 낮았다가 6월부터 나홀로 빠르게 상승하고 있습니다.

올해 상반기가 특례보금자리론 영향으로 상급지로 갈아타기 현상이 강화된 영향으로 풀이되는데 원래 상승장이 맞다면 중ㆍ하위 분위가 뒤따라 상승하면서 갭을 메워가는 과정이 뒤따라야 하겠고 상승장이 아닌 일시적 반등장이라면 상위 분위만의 나홀로 상승은 그 한계를 맞이할 수밖에 없기에 분위별 아파트 매매가 추이도 계속 지켜봐야 하는 요소로 보입니다.

전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 1월 70%를 뚫고 내려갔고 같은 해 11월에 60%를 뚫고 내려갔습니다. 2020년 8월 임대차3법 시행 직후부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 2022년 10월(54.7%)까지 동일 수준을 유지하였는데요, 그 이후 11월 53.9% → 12월 52.9% → 1월 52.0% → 2월 51.2% → 3월 50.9% → 4월 50.8%까지 빠르게 하락하였고 5월 50.9% → 6월 51.0% → 7월 50.9%로 다시 안정화되고 있습니다.

전세자금대출이 생기기 전의 전세가율 최고점이 64%, 최저점이 38%였고, 전세자금대출이 생기고난 후의 전세가율 최고점이 75%였기 때문에 매매가를 무너뜨릴 전세가율 최저점은 48~49% 수준이 아닐까 단순 추정했었는데 전세가율이 51% 내외에서 유지되고 있네요. 전세가율의 드라마틱한 상승은 어렵다는게 제 생각인데 과연 어떻게 될지 궁금합니다.

너무 더운 여름입니다. 이번 주도 무더위가 기승을 부릴 거라는 예보인데 부디 건강 유의하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[히어로]

잘보았습니다