부동산일반 지구 단위 계획

[꿈나무]

지구 단위 계획

도시관리계획

1. 도시관리계획의 정의

  특별시‧광역시‧시 또는 군의 개발‧정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용‧교통‧환경‧경관‧안전‧산 업‧정보통신‧보건‧후생‧안보‧문화 등에 관한 계획을 말한다.

2. 도시관리계획의 종류

  ① 용도지역‧용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

   ※ 용도지역이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도건폐율용적률높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

   ※ 용도지구라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도건폐율용적률높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관경관안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

  ② 개발제한구역․시가화조정구역․수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

  ③ 기반시설의 설치‧정비 또는 개량에 관한 계획

   ※ 기반시설은 다음 각목의 시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

     ⅰ) 도로․철도․항만․공항․주차장 등 교통시설

     ⅱ) 광장공원녹지 등 공간시설

     ⅲ) 유통업무설비, 수도전기가스공급설비, 방송통신시설, 공동구 등 유통공급시설

     ⅳ) 학교운동장공공청사문화시설체육시설 등 공공문화체육시설

     ⅴ) 하천유수지방화설비 등 방재시설

     ⅵ) 화장장공동묘지납골시설 등 보건위생시설

     ⅶ) 하수도폐기물처리시설 등 환경기초시설

  ④ 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획

  ⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

3. 도시관리계획의 입안권자

  ① 특별시장광역시장시장 또는 군수는 관할구역에 대하여 도시관리계획을 입안하여야 한다.

  ② 건설교통부장관은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 도시관리계획을 입안할 수 있다. 이 경우 건설교통부장관은 관할 시도지사 및 시장군수의 의견을 들어야 한다.

     ⅰ) 국가계획과 관련된 경우

     ⅱ) 2 이상의 시도에 걸쳐 지정되는 용도지역용도지구 또는 용도구역과 2 이상의 시‧도에 걸쳐 이루어지는 사업의 계획중 도시관리계획으로 결정하여야 할 사항이 있는 경우

      ※ 용도구역이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도건폐율용적률높이 등에 대한 용도지역  및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

     ⅲ) 특별시장광역시장시장 또는 군수가 국토의계획및이용에관한법률(이하 “동법”) 제138조의 규정에 의한 기한까지 건설교통부장관의 도시관리계획의 조정요구에 따라 도시관리계획을 정비하지 아니하는 경우

  ③ 도지사는 다음 각호의 1의 경우에는 직접 또는 시장이나 군수의 요청에 의하여 도시관리계획을 입안할 수 있다. 이 경우 도지사는 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어야 한다.

     ⅰ) 2 이상의 시군에 걸쳐 지정되는 용도지역용도지구 또는 용도구역과 2 이상의 시‧군에 걸쳐 이루어지는 사업의 계획중 도시관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함되어 있는 경우

     ⅱ) 도지사가 직접 수립하는 사업의 계획으로서 도시관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함되어 있는 경우

4. 도시관리계획의 결정권자

  ① 도시관리계획은 시․도지사가 직접 또는 시장․군수의 신청에 의하여 이를 결정한다.

  ② 다음 각호의 도시관리계획은 건설교통부장관이 결정한다.

     ⅰ) 동법 제24조제5항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 입안한 도시관리계획

     ⅱ) 대통령령이 정하는 규모 이상에 해당하는 도시지역‧관리지역‧농림지역 또는 자연환경보전지역간의 용도지역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획

     ⅲ) 녹지지역을 대통령령이 정하는 규모 이상의 주거지역‧상업지역 또는 공업지역으로 변경하는 사항에 관한 도시관리계획

     ⅳ) 동법 제38조의 규정에 의한 개발제한구역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획

     ⅴ) 동법 제39조의 규정에 의한 시가화조정구역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획

     ⅵ) 동법 제40조의 규정에 의한 수산자원보호구역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획

     ⅶ) 대통령령이 정하는 규모 이상에 해당하는 동법 제51조제3항의 규정에 의한 제2종지구단위계획 구역의 지정 및 변경에 관한 도시관리계획

5. 도시관리계획 입안의 제안자

  주민(이해관계자를 포함)은 다음 각호의 사항에 대하여 도시관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시 관리계획의 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 제안서에는 도시관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여야 한다.

  ① 기반시설의 설치정비 또는 개량에 관한 사항

  ② 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항

6. 주민 및 지방의회의 의견청취

  ① 건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수는 제25조의 규정에 의하여 도시관리계획을 입안하는 때에는 주민의 의견을 들어야 하며, 그 의견이 타당하다고 인정되는 때에는 이를 도시관리계획안에 반영하여야 한다. 다만, 국방상 또는 국가안전보장상 기밀을 요하는 사항(관계중앙행정기관의 장의 요청이 있는 것에 한한다)이거나 대통령령이 정하는 경미한 사항인 경우에는 그러하지 아니하다.

  ② 건설교통부장관 또는 도지사는 동법 제24조제5항 및 동조 제6항의 규정에 의하여 도시관리계획을 입안하고자 하는 때에는 주민의 의견청취의 기한을 명시하여 도시관리계획안을 관계 특별시장․광역시장․시장 또는 군수에게 송부하여야 한다.

  ③ 본 절의 제2항의 규정에 의하여 도시관리계획안을 송부받은 특별시장광역시장시장 또는 군수 는 명시된 기한 이내에 당해 도시관리계획안에 대한 주민의 의견을 들어 그 결과를 건설교통부장관 또는 도지사에게 제출하여야 한다.

  ④ 본 절의 제1항의 규정에 의한 주민의 의견청취에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 기준에 따라 당해 지방자치단체의 조례로 정한다.

  ⑤ 건설교통부장관, 시‧도지사, 시장 또는 군수는 도시관리계획을 입안하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 사항에 대하여 해당 지방의회의 의견을 들어야 한다.

  ⑥ 본 절의 제2항 및 제3항의 규정은 건설교통부장관 또는 도지사가 본 절 제5항의 규정에 의하여 지방의회의 의견을 듣는 경우에 이를 준용한다. 이 경우 “주민”은 "지방의회"로 본다.

7. 도시관리계획 입안 서류

  ① 도시관리계획도서

  ② 계획설명서

     ⅰ) 기초조사결과(환경성검토, 토지적성평가)

     ⅱ) 재원조달방안

     ⅲ) 경관계획

8. 도시관리계획 입안 및 결정절차

도시관리계획 절차 흐름도

	도시관리계획 제안
	(주민)
	↓
	도시관리계획 입안의 적합성 판단
				해당 도시계획위원회 자문
	(시장‧군수)
	↓(60일)	※관계행정기관장과 협의하거나 제안자와 비용부담에 관하여 협의하여야 하는 경우에는 그 협의기간 제외
	도시관리계획 입안에의 반영여부 통보
	(시장‧군수→제안자)
	↓
	도시관리계획 입안
	↓
	도시관리계획안의 공고 및 열람
	(2이상의 일반신문, 14일 이상)
	↓
	주민 등의 의견청취
	↓
	도시관리계획안 신청
				해당 도시계획위원회 자문
	(시장‧군수→시‧도지사)
	↓
	(지방의회 의견 수렴)
	↓
	관계행정기관과 협의
	(협의기간 : 30일)
	↓
	해당 도시계획위원회 심의
	↓
	도시관리계획 결정고시
	(시‧도지사)

9. 용도지역‧용도지구‧용도구역

(1) 용도지역

용도지역

용도지역	용도지역 세분
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종전용주거지역
			제2종전용주거지역
		일반주거지역	제1종일반주거지역
			제2종일반주거지역
			제3종일반주거지역
		준주거지역
	상업지역	중심상업지역
		일반상업지역
		근린상업지역
		유통산업지역
	공업지역	전용공업지역
		일반공업지역
		준공업지역
	녹지지역	보전녹지지역
		생산녹지지역
		자연녹지지역
관리지역	보전관리지역
	생산관리지역
	계획관리지역
농림지역
자연환경보전지역

(2) 용도지구

용도지구

용도지구

용도지구	용도지구 세분
경관지구	자연경관지구
	수변경관지구
	시가지경관지구
미관지구	중심지미관지구
	역사문화미관지구
	일반미관지구
고도지구	최고고도지구
	최저고도지구
보존지구	문화자원보존지구
	중요시설물보존지구
	생태계보존지구
시설보호지구	학교시설보호지구
	공용시설보호지구
	항만시설보호지구
	공항시설보호지구
취락지구	자연취락지구
	집단취락지구
개발진흥지구	주거개발진흥지구
	산업개발진흥지구
	유통개발진흥지구
	관광‧휴양개발진흥지구
	복합개발진흥지구
특정용도제한지구
그밖에 대통령령이 정한 지구	위락지구, 리모델링지구

(3) 용도구역

용도구역

용도구역	개발제한구역
	시가화조정구역
	수산자원보호구역

10. 도시관리계획의 수립기준

  ① 광역도시계획 및 도시기본계획 등에서 제시한 내용(국토의계획및이용에관한법률)을 수용하고 개별 사업계획과의 관계 및 도시의 성장추세를 고려하여 수립하도록 할 것

  ② 도시기본계획을 수립하지 아니하는 시․군의 경우 당해 시․군의 장기발전구상 및 동법 제19조 제1항의 규정에 의한 도시기본계획에 포함될 사항중 도시관리계획의 원활한 수립을 위하여 필요한 사항이 포함되도록 할 것

  ③ 도시관리계획의 효율적인 운영 등을 위하여 필요한 경우에는 특정지역 또는 특정부문에 한정하여 정비할 수 있도록 할 것

  ④ 공간구조는 생활권단위로 적정하게 구분하고 생활권별로 생활․편익시설이 고루 갖추어지도록 할 것

  ⑤ 도시와 농어촌 및 산촌지역의 인구밀도, 토지이용의 특성 및 주변환경 등을 종합적으로 고려하여 지역별로 계획의 상세정도를 다르게 하되, 기반시설의 배치계획, 토지용도 등은 도시와 농어촌 및 산촌지역이 서로 연계되도록 할 것

  ⑥ 토지이용계획을 수립할 때에는 주간 및 야간활동인구 등의 인구규모, 도시의 성장추이를 고려하여 그에 적합한 개발밀도가 되도록 할 것

  ⑦ 녹지축․생태계․산림․경관 등 양호한 자연환경과 우량농지 등을 고려하여 토지이용계획을 수립하도록 할 것

  ⑧ 수도권안의 인구집중유발시설이 수도권외의 지역으로 이전하는 경우 종전의 대지에 대하여는 그 시설의 지방이전이 촉진될 수 있도록 토지이용계획을 수립하도록 할 것

  ⑨ 도시계획시설은 집행능력을 고려하여 적정한 수준으로 결정하고, 기존 도시계획시설은 시설의 설치현황과 관리․운영상태를 점검하여 규모 등이 불합리하게 결정되었거나 실현가능성이 없는 시설에 대하여는 재검토함으로써 미집행되는 시설을 최소화하도록 할 것

  ⑩ 도시의 개발 또는 기반시설의 설치 등이 환경에 미치는 영향을 미리 검토하는 등 계획과 환경의 유기적 연관성을 높여 건전하고 지속가능한 도시발전을 도모하도록 할 것

11. 기반시설 및 도시계획시설

(1) 기반시설

기반시설

기반시설	기반시설 종류
교통시설	도로‧철도‧항만‧공항‧주차장‧자동차정류장‧궤도‧삭도‧운하, 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계운전학원
공간시설	광장‧공원‧녹지‧유원지‧공공공지
유통‧공급시설	유통업무설비, 수도‧전기‧가스‧열공급설비, 방송‧통신시설, 공동구‧시장, 유류저장 및 송유설비
공공‧문화체육시설	학교‧운동장‧공공청사‧문화시설‧체육시설‧도서관‧연구시설‧사회복지시설‧공공직업훈련시설‧청소년수련시설
방재시설	하천‧유수지‧저수지‧방화설비‧방풍설비‧방수설비‧사방설비‧방조설비
보건위생시설	화장장‧공동묘지‧납골시설‧장례식장‧도축장‧종합의료시설
환경기초시설	하수도‧폐기물처리시설‧수질오염방지시설‧폐차장

(2) 도시계획시설

   기반시설 중 도시관리계획으로 결정된 시설

지구단위계획

1. 지구단위계획의 정의

  도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적․계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

2. 지구단위계획의 수립기준

  ① 개발제한구역에 지구단위계획을 수립하는 때에는 개발제한구역의 지정목적이나 주변환경이 훼손되지 아니하도록 하고, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령의 내용을 우선하여 적용할 것

  ② 지구단위계획구역안에서 원활한 교통소통을 위하여 필요한 경우에는 지구단위계획으로 건축물부설 주차장을 당해 건축물의 대지가 속하여 있는 가구안에서 당해 건축물의 대지 바깥에 단독 또는 공동으로 설치하게 할 수 있도록 할 것. 이 경우 대지 바깥에 공동으로 설치하는 건축물부설주차장의 위치 및 규모 등은 지구단위계획으로 정한다.

  ③ 본 절 제2항의 규정에 의하여 대지 바깥에 설치하는 건축물부설주차장의 출입구는 간선도로변에 두지 아니하도록 할 것. 다만, 특별시장․광역시장․시장 또는 군수가 당해 지구단위계획구역의 교통소통에 관한 계획 등을 참작하여 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  ④ 지구단위계획구역안에서 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위하여 필요한 경우에는 특정부분을 별도의 구역으로 지정하여 계획의 상세정도 등을 따로 정할 수 있도록 할 것

  ⑤ 지구단위계획구역의 지정목적, 향후 예상되는 여건변화, 지구단위계획구역의 관리방안 등을 고려하여 동법 제25조제4항제8호의 규정에 의한 경미한 사항을 정하는 것이 필요한지 여부를 검토하여 이를 지구단위계획에 반영하도록 할 것

  ⑥ 지구단위계획의 내용중 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 변경되는 구역의 용적률은 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하되, 공공시설부지의 제공현황 등을 감안하여 용적률을 완화할 수 있도록 계획할것

  ⑦ 동법 제46조 및 제47조의 규정에 의한 건폐율․용적률 등의 완화범위를 포함하여 지구단위계획을 수립하도록 할 것

  ⑧ 리모델링지구에 지구단위계획을 수립하는 때에는 동법 제83조제2항의 규정에 의한 건축물의 높이규모의 완화범위와 건축법 등 관계 법령에 의한 건폐율․용적률․높이제한 등의 완화범위를 포함 하도록 할 것

  ⑨ 동법 제51조제2항제1호의 지역에 수립하는 제1종지구단위계획의 내용중 동법 제52조제1항제1호 및 동항 제4호(건축물의 용도제한을 제외한다)의 사항은 당해 지역에 시행된 사업이 완료된 때의 내용을 유지함을 원칙으로 하도록 할 것

  ⑩ 제2종지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거형, 산업형, 유통형, 관광휴양형 또는 복합형 등으로 지정목적을 구분하도록 할 것

  ⑪ 제2종지구단위계획구역안에서 건축할 수 있는 건축물의 용도종류 및 규모 등은 당해 구역의 중심기능과 유사한 도시지역의 용도지역별 건축제한 등을 감안하여 제2종지구단위계획으로 정하도록 할 것

3. 지구단위계획안에 대한 의견

  다음 각호의 1에 해당하는 자는 지구단위계획안에 포함시키고자 하는 사항을 특별시장․광역시장․시장    또는 군수에게 제출할 수 있으며, 특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 제출된 사항이 타당하다고 인    정되는 때에는 이를 지구단위계획안에 반영하여야 한다.

  ① 지구단위계획구역이 동법 제26조의 규정에 의한 주민의 제안에 의하여 지정된 경우에는 그 제안자

  ② 지구단위계획구역이 동법 제51조제1항제3호 내지 제9호의 지역에 대하여 지정된 경우에는 그 지정 근거가 되는 개별 법률에 의한 개발사업의 시행자

4. 지구단위계획의 지정절차

기초조사 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)		▶ 환경성검토 ▶ 토지적성평가
지구단위계획구역지정안 작성 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)
주민의견청취
			지방의회의견청취
시․군․구 도시계획위원회 자문
지구단위계획구역의 지정 입안 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)
결정신청			관계행정기관의 장과 협의(30일 이내처리)
시‧도 도시계획위원회 심의
지구단위계획구역의 지정 결정‧고시 (특별시장‧광역시장‧도지사)
송부
일반열람 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)

5. 지구단위계획의 입안 및 결정절차

기초조사 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)		▶ 환경성검토 ▶ 토지적성평가
지구단위계획안 작성 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)
주민의견청취
시‧군‧구 도시계획위원회 자문
지구단위계획의 입안 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)
결정신청			관계행정기관의 장과 협의(30일 이내처리)
			인구영향평가 등 관계법률에서 정하는 협의 또는 심의
				도시계획위원회와 건축위원회의 공동심의
시‧도 도시계획위원회 심의
지구단위계획의 결정 및 고시 (특별시장, 광역시장‧도지사)
송부
일반열람 (특별시장‧광역시장‧시장‧군수)

제1종 지구단위계획

1. 제1종지구단위계획의 정의

  토지이용을 합리화․구체화하고, 도시 또는 농․산․어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획

2. 제1종지구단위계획구역 지정대상

 건설교통부장관 또는 시․도지사는 다음 각호의 1에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 제1종지구단위계획을 지정할 수 있다.

  ① 동법 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구

  ② 기반시설부담구역

  ③ 도시개발법 제3조의 규정에 의하여 지정된 도시개발구역

  ④ 도시및주거환경정비법 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역(이 지역에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역에서는 건설교통부장관 또는 시․도지사가 의무적으로 지정하여야 한다.)

  ⑤ 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 지정된 택지개발예정지구

  ⑥ 주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구

  ⑦ 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호의 규정에 의한 산업단지(동법 제2조제6호 가목에 해당 하는 시설용지를 제외한다)

  ⑧ 관광진흥법 제67조의 규정에 의하여 지정된 관광특구

  ⑨ 개발제한구역․시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거․상업․공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

  ⑩ 그밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역

    ※ ⑩항에서의 “대통령령이 정하는 지역”

       ⅰ) 동법 제127조제1항의 규정에 의하여 지정된 시범도시

       ⅱ) 동법 제63조제2항의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역

       ⅲ) 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역

       ⅳ) 용도지역의 지정변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역

       ⅴ) 공장․학교․군부대․시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역

       ⅵ) 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역

       ⅶ) 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시․광역시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역

  ※ 위의 각항목중 체계적․계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역은 건설교통부장관 또는 시․도지사가 의무적으로 지정하여야 한다.

    ※ 위 별표에서의 “대통령령이 정하는 지역”은 다음 각호의 지역으로서 그 면적이 30만제곱미터 이상인 지역을 말한다.

       ⅰ) 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역. 다만, 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나 법 또는 다른 법령에 의하여 도시계획사업 등 개발계획이 수립되지 아니하는 경우를 제외한다.

       ⅱ) 녹지지역에서 주거지역․상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역

3. 제1종지구단위계획의 내용

  다음 각호의 사항중 1이상의 사항이 포함되어야 한다.

  ① 용도지역 또는 용도지구를 대통령령이 정하는 범위안에서 세분하거나 변경하는 사항

  ② 대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모

  ③ 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발․정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

  ④ 건축물의 용도제한․건축물의 건폐율 또는 용적률․건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

  ⑤ 건축물의 배치․형태․색채 또는 건축선에 관한 계획

  ⑥ 환경관리계획 또는 경관계획

  ⑦ 교통처리계획

  ⑧ 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시 또는 농․산․어촌의 기능증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

4. 기준의 완화

  ① 제1종지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 당해 건축물에 대하여 제1종지구단위계획으로 다음 각호의 비율까지 건폐율․용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.

     ⅰ) 완화할 수 있는 건폐율 = 당해 용도지역에 적용되는 건폐율×(1+공공시설부지로 제공하는  면적÷당초의 대지면적) 이내

     ⅱ) 완화할 수 있는 용적률 = 당해 용도지역에 적용되는 용적률×〔1+1.5×(공공시설부지로 제공하는 면적÷공공시설부지 제공후의 대지면적)〕이내

     ⅲ) 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제51조의 규정에 의하여 제한된 높이×(1+공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내

  ② 제1종지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 건축법 제67조제1항의 규정에 의한 공개공지 또는 공개공간을 동항의 규정에 의한 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는 당해 건축물에 대하여 제1종지구단위계획으로 다음 각호의 비율까지 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.

     ⅰ) 완화할 수 있는 용적률 = 건축법 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 용적률+(당해 용도 지역에 적용되는 용적률×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷ 대지면적) 이내

     ⅱ) 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 높이+(건축법 제51조의 규정에 의한 높이×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

  ③ 제1종지구단위계획구역안에서는 동법 제52조제3항의 규정에 의하여 도시계획조례의 규정에 불구하고 제1종지구단위계획으로 동법 제84조에 규정된 범위안에서 건폐율을 완화하여 적용 할 수 있다.

  ④ 제1종지구단위계획구역안에서는 동법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 동법 제76조의 규정에 의하여 동법 제30조 각호의 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물(도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)의 용도종류 및 규모 등의 범위안에서 이를 완화하여 적용할 수 있다.

  ⑤ 제1종지구단위계획구역의 지정목적이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 동법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 주차장법 제19조제3항의 규정에 의한 주차장 설치기준을 100퍼센트까지 완화하여 적용할 수 있다.

     ⅰ) 한옥마을을 보존하고자 하는 경우

     ⅱ) 차 없는 거리를 조성하고자 하는 경우(제1종지구단위계획으로 보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우를 포함한다)

     ⅲ) 그 밖에 건설교통부령이 정하는 경우

  ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 동법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 120퍼센트 이내에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

     ⅰ) 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 제1종지구단위계획구역으로 지정한 경우

     ⅱ) 다음 각목의 1에 해당하는 경우로서 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 권고에 따라 공동개발을 하는 경우

      가. 제1종지구단위계획에 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우

      나. 제1종지구단위계획에 합벽건축을 하도록 되어 있는 경우

      다. 제1종지구단위계획에 주차장․보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어 2필지 이상의 토지에 건축물을 동시에 건축할 필요가 있는 경우

  ⑦ 도시지역에 개발진흥지구를 지정하고 당해 지구를 제1종지구단위계획구역으로 지정한 경우에는 동법 제52조제3항의 규정에 의하여 제1종지구단위계획으로 건축법 제51조의 규정에 의하여 제한된 건축물높이의 120퍼센트 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.

  ⑧ 본 절의 제1항제2호제2항제1호 및 제6항의 규정은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

     ⅰ) 개발제한구역․시가화조정구역․녹지지역 또는 공원에서 해제되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역인 경우

     ⅱ) 기존의 용도지역 또는 용도지구가 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경되는 경우로서 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하지 아니하는 경우

  ⑨ 본 절의 제1항 내지 제3항 및 제6항의 규정에 의하여 완화하여 적용되는 건폐율 및 용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 150퍼센트 및 용적률의 200퍼센트를 각각 초과할 수 없다.

제2종 지구단위계획

1. 제2종지구단위계획의 정의

  ① 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적․계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

  ② 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발․관리하기 위한 계획

  ③ 환경친화적 환경을 조성하고 지속가능한 개발 또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획

2. 제2종지구단위계획의 기능별 구분

제2종지구단위계획의 기능별 구분

기능구분	지   정   대   상
주 거 형	주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우 - 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역 - 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역 - 도로‧상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역 - 댐건설‧공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
산 업 형	- 산업입지및개발에관한법률에 의한 농공단지 - 공업배치및공장설립에관한법률에 의한 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 - 기타 농어촌관련시설(도시계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
유 통 형	- 화물유통촉진법에 의한 물류시설 - 유통단지개발촉진법에 의한 유통단지 - 유통산업발전법에 의한 공동집배송단지 및 집배송센터와 그 관련시설 - 유통산업발전법에 의한 시장‧대형점‧대규모소매점
관광휴양형	- 관광진흥법 제3조제1항제2호 내지 제7호의 규정에 의한 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설 - 체육시설의설치‧이용에관한법률에 의한 체육시설(제1항의 시설과 함께 설치하는 것에 한한다)
복 합 형	위의 지구단위계획중 2개 이상을 동시에 지정하는 경우
특정 구역	- 2002.12.31. 이전에 종전의 국토이용관리법에 의하여 지정된 준도시지역 안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항의 규정에 의하여 도시계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 위에 해당하지 아니하는 것 - 위에 해당하지 아니하고 도시계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 특별시장‧광역시장‧시장‧군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것

3. 제2종지구단위계획구역 지정대상

  ① 관리지역 중 계획관리지역

  ② 개발진흥지구로서 다음의 1에 해당하는 지역

   - 계획관리지역 안에 지정된 개발진흥지구

   - 계획관리지역․생산관리지역 및 농림지역 안에 지정된 산업개발진흥지구․유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한함)

4. 제2종지구단위계획구역의 입안기준

  ① 다음의 면적요건을 충족할 것

아파트‧연립주택의 건설계획이 포함되는 경우의 제2종지구단위계획

구 분	아파트․연립주택의 건설계획이 포함되는 경우		기타의 경우
	1개 사업 단지일 경우	2개 이상의 사업단지일 경우
일단의 토지 면적	30만㎡ 이상	각각 10만㎡ 이상으로 총면적 30만㎡ 이상 - 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 각 구역의 면적중심간의 최장거리가 1.5㎞ 이내인 경우로서 그 총면적이 30만㎡ 이상이고 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우 - 종전 국토이용관리법에 의하여 지정된 취락지구(10만㎡ 이하인 경우에 한함)와 연접하여 개발하는 경우로서 기존의 취락지구를 포함한 지구단위계획구역의 면적이 30만㎡ 이상이며, 기존취락지구내 또는 신규지구단위계획구역 내의 초등학교에서 전체 취학예상아동수를 충분히 수용할 수 있다고 판단되는 경우	3만㎡ 이상
비 고	수도권정비계획법에 의한 자연보전권역안의 경우 10만㎡ 이상

  ② 당해 지역에 도로, 상․하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것

  ③ 자연환경․경관․미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

  ④ 생산관리지역․농림지역 안에 입안하는 산업형 또는 유통형 지구단위계획은 농업․임업․축산업 또는 수산업을 위한 것일 것

  ⑤ 도시기본계획에서 정하는 제2종지구단위계획에 대한 목표연도 총량 및 단계별 토지수요량 범위안에서 지정할 것

5. 제2종지구단위계획의 내용

  ① 반드시 포함할 사항

   - 대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모

   - 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발․정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성

      계획

   - 건축물의 용도제한․건축물의 건폐율 또는 용적률․건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

   - 교통처리계획

   ※ 위의 각호의 사항을 포함한 4이상의 사항이 포함되어야 한다.

  ② 종전의 준도시지역 취락지구 중 기존 취락의 정비를 위하여 지정된 지역에서 지구단위계획을 수립하는 경우에는 마을의 정비에 필요한 최소한의 기반시설과 건축물의 용도, 건폐율 및 용적률 만을 필수적인 수립항목으로 함

  ③ 주거․산업․유통․관광휴양 기능의 증진 및 육성 등 그 목적에 따라 기반시설의 종류․건축기준 등 계획의 항목이나 상세정도를 다르게 할 수 있음

  ④ 지구단위계획구역의 지정목적이 순조롭게 달성될 수 있도록 지구단위계획으로 결정되는 기반 시설의 종류, 설치 우선순위 등을 정할 것. 특히, 기반시설부담계획이 수립되는 경우에는 기반시설부담계획과 연계하여 검토

  ⑤ 지구단위계획과 관련하여 관계기관 및 사업시행자와 충분히 협의하고, 타당성이 있는 경우에는 그 내용을 계획수립에 반영

  ⑥ 지구단위계획이 다른 법률에 의한 평가․협의 등을 받아야 하는 경우에는 도시계획위원회 심의에 상정하기 이전에 그 평가․협의결과를 반영

6. 행위제한의 완화

  ① 용도지역․지구 안에서의 건축물의 건축제한

행위제한의 완화범위

유형별	완  화  범  위	비  고
주거형	주거지역에 허용되는 행위	계획관리지역에 지정된 개발진흥지구를 제외한 개발진흥지구 안에서 지정하는 지구단위계획구역에서는 아파트 및 연립주택 불허
산업형	공업지역에 허용되는 행위
유통형	공업지역 및 상업지역에 허용되는 행위
관광휴양형	녹지지역에 허용되는 행위의 범위안에서 완화하며, 다음의 시설을 설치할 수 있음 - 관광진흥법 제3조제1항제2호 내지 7호의 규정에 의한 시설 - 체육시설의설치‧이용에관한법률 제3조의 규정에 의한 시설(제1항   과 함께 설치하는 것에 한한다)
복합형	각 지구단위계획을 구성하는 내용별로 위 기준 적용
특정구역	당해 용도지역에서 허용하는 행위

  ② 건폐율 및 용적률 : 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 및 용적률은 150%이내

  ③ 행위제한의 완화범위는 지구단위계획으로 결정되어야 하며, 지구단위계획에서 완화범위가 반영되어 있지 않은 경우에는 건축허가시에 행위제한을 완화할 수 없음