"성산구" 창원아파트 시세와 정보.. 남양동 -＞ 내동.. 재건축(잉여 용적률).. 19-6-9일 업본

[강투]

# 입주 자료 : 의창구 대원 꿈에그린, 중동 유니시티 19년 합 7530..  20년 1132세대  팔용동  힐스테이트  입주..

# 주택은 국민 재산의 "70%~80%(세입자 포함)"가 있는 "곳(인구 밀도가 높은 아시아)"이므로 수급 조절이 전제 개념이지만, 13년 수도권부터 현재 경남, 강원도까지 "공급 과잉(중간층 말살 작전)"으로 "역전세(국민 싸움 작전)" 후 급등 시장을 만들고 있다. 고로 국민이 공급 물량과 가격을 빠르게 알아야 대응할 수 있고, 국가(국민의 총합)"는 발전한다는 취지~~ 

# 자료 수정 중, "오기와 대지권" 댓글 부탁~  숙지 사항을 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색.. 네이버는 가로 화면 회전 후 클릭, 다음은 회전하면 된다. 지인 문의..  다음, 네이버 접속량에 따라 둘을 "홈에 추가"해서 이용~~ 화살표 주소 클릭 => http://blog.naver.com/kng139175 또는 대용량 전체보려면 => http://blog.daum.net/kngland

1. 아래 "고가"는 국토부 실거래 가격을 적용한다. 고가에서 10%~15%내외로 낮추면 "저가"가 되고, 5%~10%내외를 낮추면 "중간 가격".. 

$ 은행 신용도 : "KB또는 기타 고-저가 x 70%-1700만(최우선 방공제 : 기타 시-군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. 재건축 "5층 이하(2종 전용; 용적률 상한 150%)"의 아파트와 재건축 이익이 큰 90년 내외의 "고층(3종 일반 원칙; 용적률 상한 300%)" 아파트"는 "잉여 용적률과 대지 지분"이 중요하므로 "건물 평형"보다는 "대지 지분의 땅값"으로 3.3당 가격을 비교 분석한다. 또한 공급 면적은 오차가 많고 국민의 재산과 직결되므로, "전용 면적"으로 용적률을 산출한다. 

3. 같은 입지에서, 새주택은 전용 평수(3.3당가격 타당)와 주차장이 가격이지만, 90년 내외의 고층과 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.  

4. 건령은 2019년 6월 ; 19-6, 1994년은 94..  ?형 : 2형~5형은 2~5 실내형..  동성 아파트는 남양동 1번지..

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창원 성산구 아파트.. 인근A, 지번, 건령 정렬.. 고층은 원칙 3종 일반..
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	전용	공급	매매 고가	전세 고가
	지번	주차	동수	층	/잉여	대지/?형	급	용	평수	평형	(층)년월	(층)년월
남	동성 1번지	90	540	15	248%	180	93	77	23.5	28	17,200(3층) 19-4	15,000(3층) 19-4월
양		1	6			180	101	84	25.6	30	2억(6층) 19-3	18,000(10층) 19-5
동						180	155	135	41	46	26,650(8층) 18-12	16,000(8층) 18-12
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	30평	3.3당 700만	<= 건물로 나눔.
남	롯데 4번지	90	450	15	247%	150	87.3	71.6	21.7	26	16,500(5층) 19-4	16,000(14층) 19-5월
양		0.7	5			180	102	84.7	25.6	30	19,000(11층) 19-5	17,000(2층) 19-4
동						120	149	130	39.3	45	24,800(4층) 18-12	22,000(13층) 19-2
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	30평	3.3당 700만
남	엘리시온16	02,	210	18	218%		109	84	25	33	28,000(11층) 18-12	23,000(9층) 19-3
양		1.01	2			로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	33평	3.3당 900만	<= 건물로 나눔.
남	우성 17	89	750	15	157%	13.2평, 90	83.4	68.2	20.6	25.3	16,900(1층) 19-4	16,000(14층) 18-10
양	추천	0.6	7		잉여93%	14.1평, 270	89	73.4	22.2	26.9	18,300(8층) 19-3	17,000(3층) 19-5월
동						16평, 390	99.7	83.5	25.3	30.2	19,000(14층) 19-4	18,000(11층) 19-5월
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	26평	3.3당 1,350	<= 대지로 나눔.
	고층에서 용적율이 좋은 아파트는 재건축 대상이므로, 건물보다 "대지"로 나눈다.
	잉여용적율 ; 250%- 우성157% = 93%					고층 3종 일반(300%), 남양동 고도제한? "2종 일반(250%)" ?
남	성원1차 20	91	1350	15	228%	10.5평, 360	95	79	24	28	18,600(9층) 19-2	18,500(14층) 19-4월
양		0.7	14			11.1평, 765	102	84	25	30	19,700(6층) 19-4	19,000(4층) 19-3
동	성원 1차와 전용평수가 같은 아래 아파트는 비교의 균형상 같게 평형을 맞춘다.					15채	116	96	29	34	24,000(12층) 16-9	16,000(14층) 18-3
						150	139	118	36	41	26,300(10층) 19-2	2억800(7층) 19-2
						60	163	140	42	49	29,500(12층) 19-2	2억(13층) 17-12
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	30평	3.3당 700만	<= 건물로 나눔.
남	성원2차 22	92	1404	18	275%	8.7평, 144	96	79	24	28	17,200(5층) 19-4	15,000(13층) 19-5월
양		0.97	11	15		9.3, 1020	102	84	25	30	19,500(12층) 19-5월	19,000(6층) 19-4
동	성원 2차와 전용평수가 같은 아파트는 비교의 균형상 같게 평형을 맞춘다.					30세대	115	96	29	34	25,800(11층) 16-2	18,000(7층) 19-2
						30	131	112	34	39	26,500(10층) 19-4	2억(14층) 18-11
						90	136	118	36	41	21,900(3층) 19-3	4,000/50(14층) 18-11
						60	175	153	46	53	26,000(1층) 18-11	18,000(1층) 18-2
						30	218	192	58	65	45,000(6층) 15-2	2억(4층) 18-11
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	30평	3.3당 700만	<= 건물로 나눔.
남	위드파크23	98	960	15		510, 2형	70	53	16	21	13,800(3층) 19-5	14,000(7층) 19-4
양	개나리4차	1.15	9			450, 3형	76	58	18	23	17,400(10층) 19-5	15,000(5층) 19-5월
동						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	23평	3.3당 800만	<= 건물로 나눔.
	인근에 개나리3차 임대 7개동 있음.
남	피오르빌24	95	1560	15	167%	7평, 540	52	39	12	16	8,400(3층) 19-5월	7,500(2층) 19-5월
양	추천		10			9평, 1020	66	49	15	20	11,200(12층) 19-4	11,000(11층) 19-4
동	구축 용적률이 좋으므로 대지로 나눔.					로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	20평	3.3당 1,300	<= 대지로 나눔.
사	대동1차142	88	400	5	124%	11.1평, 110	55.3	45.7	14	16	12,700(2층) 19-4월	7,500; 19-5
파	(1~8동)	0.4	8			12.2평, 172	60.7	50.3	15.2	18	13,300(4층) 19-4	1억; 19-3
동	5층 이하는 층수 중요x, 층수 생략있음.					12.8평, 118	63.4	52.8	16	19	12,300(5층) 19-3	9,000; 19-4
						평형에서 최근고가 기준=>			기준	16평	3.3당 1144 만원	<= 대지로 나눔.
사	대동2차142	89	470	5	127%	50	54.7	44	13.3	16.5	11,600(2층) 18-9	7,000; 19-3
파	(9~18동)	0.6	10			11.9평, 50	61.5	50.3	15.2	18.6	13,300(4층) 19-4월	1억; 19-3
동	사파 초교 옆, 지번; 142~148					16.6평, 2형, 170	82.4/85	69.3/70	21/21.2	25/25.8	21,000(4층) 19-3	15,000; 19-2
						40	91.1	75.3	22.8	27.6	27,700(3층) 18-1월	18,000; 19-2
						19.3평, 160	96.8	81.9	24.8	29.3	27,600(1층) 19-1	18,000; 19-2
						평형에서 최근고가 기준=>			기준	25평	3.3당 1265 만원	<= 대지로 나눔.
사	동서 143	89	190	5	112%	100	51.5	42	12.7	15.8	11,350(4층) 18-10	7,000; 19-2
파		0.48	4			10, 2형	58.7/60	47.7/49	14.4/14.8	17.7/18.2	21,800(5층) 14-10	8,000(1층) 18-1
동						14.2평, 80	64.3	52.3	15.8	19.4	14,200(1층) 19-3월	9,500; 19-3
						평형에서 최근고가 기준=>			기준	19평	3.3당 1000만	<= 대지로 나눔.
사	삼익1차147	88	570	5	112%	10.7평, 120	48.7	39.9	12	14	1억(5층) 19-3	7,500(4층) 19-5
파		0.6	13			13.3평, 200	59.8	49.7	15	18	14,300(2층) 19-4	9,000(4층); 19-4
동	사파 초교 옆, 지번; 142~148					16평, 250	70.9	59.9	18	21	18,500(3층) 19-4	1억(1층); 19-4
	상세문의 삼익부동산 010-3136-5027					평형에서 최근고가 기준=>			기준	21평	3.3당 1156	<= 대지로 나눔.
사	삼익2차147	89	400	5	110%	20	50.8	41.9	13	15	11,000; 18-12	1억; 18-5
파		0.6	101	13		18.4평, 140	79.4	68.6	20	24	21,000; 18-7	1억/25; 19-2
동	사파동에서 용적률이 가장 좋다.					21.4평, 200	91.3	79.7	24	27	26,800; 19-4월	2억; 19-5
	5층 이하는 층수 중요x, 층수 생략있음.					40	129	115	35	39	35,400; 19-4	23,000; 19-2
	상세문의 삼익부동산 010-3136-5027					평형에서 최근고가 기준=>			기준	27평	3.3당 1252 만원	<= 대지로 나눔.
사	무궁화148	88	770	5	128%	12.6평, 550	61	51.5	15.6	18	12,500(3층) 19-5월	1억(3층) 19-4
파		13	1			13.7평, 220	68/70	59.6/59.7	18	21	16,000(4층) 19-4	13,000(2층) 19-4
						평형에서 최근고가 기준=>					3.3당 1167 만원	<= 대지로 나눔.
사	동성 93	92	1986	25	235%	902	71?	49	15	20	12,000(7층) 19-4	12,000(6층) 19-4월
파			19	13		370	75	59	18	22	17,700(8층) 19-4	16,500(4층) 19-2
동						504	102	84	25	31	22,000(14층) 19-4	22,000(8층) 19-3
						17평, 210	154	133	40	46	27,000(11층) 19-3	22,500(9층) 19-3
	대지가 적어 건물 기준으로 평당 환산.					로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	22평	3.3당 850만	<= 건물로 나눔.
상	대동 44-1	94	2810	25	250%	452	67	49	15평	20	16,000(5층)  19-4월	14,000(22층) 19-3월
남		0.88	23	15		662	80	59	18	24	21,000(12층)  19-5	19,000(16층) 19-5
동	지번 ; 44, 45.. -1번지					890	105	84	25	31	27,200(14층) 19-5	23,000(5층) 19-4
						14평, 476	139	115	35	42	32,900(8층) 19-5월	26,500(13층)  19-4
						230	157	132	40	47	37,000(20층) 19-3	25,000(6층) 19-5
						100	192	164	50평	58	4억(5층) 19-5	32,000(13층)  19-4
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	24평	3.3당 950만
상	성원 45-1	94	6252	25	300%	5평, 복, 920	71	49	15평	20 / 22	12,000(18층) 19-3월	1억(12층) 19-3
남		0.68	42	20		6평, 복, 1500	86	59	18	22 / 26	16,500(19층) 19-4	15,000(10층) 19-5
동	# 보금자리 010-3032-9393					8.4평, 2782	107	84	25	32	27,500(10층) 19-3	22,500(4층) 19-6월
	# 명성부동산 010-3839-0930					10.7평, 700	132	108	33	40	30,500(22층) 19-4	26,000(1층) 19-5
						200	164	136	41	49	35,500(12층) 18-11	27,000(3층) 19-4
						150	198	167	51평	59	37,500(21층) 19-2	3억(4층) 19-1
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	32평	3.3당 900만
상	대우 63번지	85	680	5	80%	13.8평, 80	44	36	11	13	14,000(2층) 19-2	4,500(1층) 19-4
남	용적률ㅇ	0.64	17		잉여70%	16평, 160	51	42	13	15	15,500(1층) 19-2	5,000(5층) 19-4
동						18.3평, 300	56,59	49	15	17	19,300(2층) 18-10	6,000(4층) 19-5월
	지번 ; 63, 64-3, 65 -1번지로 연결					21.6평, 100	66	58	18	20	22,800(1층) 19-4월	8,000(4층) 19-4
						26.7평, 30	82	73	22	24	29,500(5층) 18-3	12,000(4층) 19-3
						10	130	120	36	39	46,500(5층) 14-8	2억(5층) 14-10
	상세문의 대우 부동산 010-2552-1111					평형에서 최근 고가 기준=>					3.3당 1,055만	<= 대지로 나눔.
상	대호 타워	93	159	20	383%	99	83	59	18	25	14,000(11층) 19-2월	12,000(13층) 18-12월
남	64-3번지	0.61	1	14		20	110	84	25	33	21,000(8층) 18-1	15,000(10층) 17-10
동						21	164	125	38	49	29,500(15층) 17-2	18,000(10층) 18-3
						19	180	137	41	54	30,500(9층) 16-5	25,000(5층) 15-7월
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					3.3당 600만
상	한화꿈에그린	14	812	26	205%	86	100	72	22	30	38,100(4층) 19-4월	27,000(12층) 19-5월
남	65-1번지	1.5	9	18		538, 2형	113	84	25	34	41,900(6층) 19-4월	32,000(24층) 19-4월
동						88	129	101	31	39	51,800(16층) 18-9월	35,000(17층) 19-3
						100	156	124	38	47	63,500(16층) 19-1월	45,000(5층) 19-3월
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>				34평	3.3당 1300
상	덕산베스트텔	00,	316	13	622%	116	42	28	8	17		200/월20
남	69-1 오텔	0.7	1			160	43	30	9	18	4,550(8층) 18-12	500/월20
동	아래 오피스텔 지번; 남쪽 -> 북.. 69-1번지 -> 78-3번지					40	56	38	11.7	24	7,700(6층) 16-11	1000/월30
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 400만
상	새롬아이포빌	03,	360	14		120	45	25	7.8	13	4,000(6층) 19-2	5,500(3층) 19-1
남	69-2 오텔	0.37	1			240	51	29	9	15	4,000(13층) 19-3	5,500(4층) 18-9
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 450만
상	아크로타워	08,	380	34	908%	100	216	108	32평	65	25,500(6층) 19-1월	21,000(18층) 19-4
남	71-3 오텔	2.45	2	28		60	255	128	38	77	3억	25,000(23층) 19-2
동						120	263	132	40	79	32,000	25,000
						100	304	155	47평	92	35,000	25,000(28층) 19-3
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 800
상	위드필타워	16-7.	582	20	799%	502	53	23	7평	16	6000~9500; 19-3월	8000; 19-2; 500/35
남	73-2 오텔	1.09	1	12		50	60	26	8	18	7,000~10,440;19-3월	8500; 19-1; 500/40
동						20	80	35	10	24	14,000; 19-3	12000;18-6; 1000/60
						10	140	62	19	42	24,000; 16-10	1000/110; 16-8
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 1200
상	엠케이	16-6,	476	26	799%	276	57	23	7평	17	7000~8400; 19-1월	8500;19-1; 500/45
남	75-2 오텔	1	1	24		92	71	29	9	21	11,500; 18-11	12000;18-11; 1000/50
동						92	98	40	12평	29	16,000; 18-11	13000;18-7; 1000/80
	전용14평 8채, 28평 8채 있음					로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 1200
상	디아트리에	17-4,	452	17	799%	308	63	29	9	19	14,500; 18-12월	12000;19-4; 2000/50
남	75-3 오텔	1.03	1			144	87	40	12.3	26	18,500~22,800	16000;19-3; 2500/60
	상세문의 스타부동산 010-6484-3677					로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 1200
상	스타타워즈	05,	304	15	726%	234	60	34	10	18	7500~8400; 19-4월	7,500; 18-12
남	76-1 오텔	0.58	1			70	109	61	18	32		11,000; 18-12
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 800
상	큐비 메종	18-4,	298	32	700%	12	137	74	22평	41
남	77-2 오텔	1.24	1	16		256	157	85	25	47		27,000; 1000/100만
동						28	158	100	30평	48
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>
상	마이우스	06,	451	15	778%	121	41	22	6.7	12	6,000; 19-4월	6,000
남	78-3 오텔	0.72	1			110	49	26	8	14	6000~7500; 19-1	6500; 500/35
동	위 오피스텔 지번; 남쪽 -> 북.. 69-1번지 -> 78-3번지					121	55	29	9	16	8,000; 19-4	8000; 1000/35
						99	84	44	13.5	25	11,000; 18-8	1억; 1000/55
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 900만
중	동광 뷰엘	17-8,	556	19	796%	258	42	19	5.9	12		7500; 19-3; 2000/30
앙	94-2 오텔	1.14	1	18		136	51	24	7	15	10,350(15층) 19-3월	8000; 19-4; 1500/40
동	아래 오피스텔 지번; 북쪽 -> 남.. 94-2번지 -> 99-2번지					162	79	37	11	24	16000; 19-2월	14,000;19-2; 1000/60
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 1400
중	라큐비	15-1,	554	22	799%	504	52	23	7	16	1억(3층) 19-1월	8000;19-4; 1000/35
앙	96-3 오텔	1.09	1			50	100	44	13.5	30	16,000; 17-6월	14000;19-2; 2000/60
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 1350
중	리제스타워	04,	436	18	792%	204	46	24	7.5	14	5000~5500; 19-3월	5500; 18-10; 500/30
앙	96-4 오텔	0.7	1			92	61	33	10	18	6500; 19-3	6000; 17-6; 300/33
동						138	76	41	12.5	23	8000; 18-10	7500; 19-3; 500/40
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 700만
중	상지솔리움	03,	532	18	789%	112	33	17	5.2	10	3000; 19-3월	3000; 18-2; 500/20
앙	97-3 오텔	0.4	1			196	40	21	6.3	12	3750; 19-3	3500; 19-2; 300/25
동						112	48	25	7.5	14	4750; 18-9	4500; 19-3; 300/27
						102	55	28	9	16	5300; 18-3	500/30
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 600만
중	블루힐스	16-11,	582	15	711%	474	50	21	6.5	15	7400~1억; 18-12월	8000;19-3; 2000/30
앙	99-2 오텔	1.02	1	14		54	57	24	7.4	17	8,000~1억	8000; 19-1; 1000/30
동	위 오피스텔 지번; 북쪽 -> 남.. 94-2번지 -> 99-2번지					54	89	37	11.4	27	16,000	15000;19-1; 2500/50
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					전용 3.3당 1300
반	현대1단지	89	1200	15	160%	13평, 480	85.6	68.7	20.7	26평	16,300(4층) 19-5	13,500(4층) 19-5
림	3-1번지	0.65	13		잉여	16평? 480	103	84.5	25.5	31	20,500(3층) 19-4	17,500(4층) 19-4
동	추천				139%	20평? 120	124	106	32	37.6	27,000(8층) 19-4	24,000(2층) 19-2
	2종 일반?					23.7평? 120	145, 147	126	38	44	3억(8층) 18-12	22,000(8층) 19-3
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	26평	3.3당 1380만	<= 대지로 나눔.
반	현대2단지	89	1395	15	180%	7.4평, 복, 135	57.4	44.2	13.4	17.3	10,650(4층) 19-4	8,000(1층) 19-4
림	4-1번지	0.65	13			11.6평? 510	86	69.8	21	26	16,000(4층) 19-5	15,000(2층) 19-5
동	지번 연결 ; 3, 4, 8, 10, 18					14.2평? 690	102	84.7	25.6	30.8	21,000(13층) 19-5	18,000(8층) 19-4
						22.2평? 60	153	133	40	46.4	35,000(9층) 19-2월	25,000(11층) 17-9
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	26평	3.3당 1350	<= 대지로 나눔.
반	럭키 8	89	1620	15	165%	9.1평, 복, 300	66.4	49.4	15	20	11,000	9,000
림		1	15			11평? 복, 210	79.4	59.2	18	24	14,500(5층) 19-5	1억(3층) 19-5
동						14평? 540	93	76	23	28	17,500(4층) 19-4	13,000(2층) 19-3
						15.5평? 570	103	84.8	25.7	31.2	19,700(4층) 19-5월	16,000(8층) 19-4
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	31평	3.3당 1,300	<= 대지로 나눔.
반	노블파크10	07,	2699	18	254%	30	69	51	15	21	26,700(13층) 19-2	23,000(10층) 19-2월
림		1.14	35	15		164	84	59	18	25	33,400(5층) 19-4	28,500(7층) 18-11
동	27평형 6세대 있음.					592, 3형	102	76	23	31	37,500(16층) 19-5	25,000(5층) 19-5월
						1381, 4형	113	84	25	34	40,500(10층) 19-4	26,500(5층) 19-5
						247	131	101	31	39	42,500(6층) 19-1월	34,000(11층) 19-2월
						158	163	129	39	49	71,000(16층) 18-12	51,000(7층) 19-1
						120	191	148	45	57	6억(13층) 19-5	37,000(10층) 18-11
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	31평	3.3당 1250 만원	<= 건물로 나눔.
반	트리비앙18	06,	2610	18	254%	338	85	59	18	25	33,000(4층) 19-3월	28,000(4층) 19-3월
림		1.1	32	14		559, 3형	102	76	23	31	37,000(12층) 19-4	23,000(7층) 19-5월
동	27평형 4세대, 29평형 4세대 있음.					1233, 3형	113	84	25	34	42,700(13층) 19-5	35,000(9층) 19-5
						235	128	101	31	39	43,000(15층) 19-4	35,000(12층) 19-2월
						147, 2형	164	129	39	49	51,250(4층) 19-5	4억(14층) 19-5
						90	188	148	45	56	56,500(3층) 19-4월	48,000(3층) 19-2월
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	34평	3.3당 1300 만원	<= 건물로 나눔.
외	월드메르디앙	09,	439	15	242%	150	77	59	18	23	16,700(15층) 19-4월	16,000(13층) 18-10
동	853-16	1.19	10	14		205, 2형	108	84	25	33	24,400(13층) 19-2	17,500(14층) 19-2월
						84	143	118	36	43	30,800(13층) 18-9	2억(9층) 18-7월
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	33평	3.3당 760만
외	경남맨션	83	110	5	161%	50	64.6	57.3	17.3	19.5	7,300(2층) 18-9	7,000(4층) 15-12
동	853-20		2			60	70.5	63.2	19.1	21.3	9,500(1층) 18-7	8,000(2층) 18-12
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					3.3당 500만
외	외동대동	97	120	12	313%	24	76.9	59.9	18.1	23.2	13,000(9층) 19-2	10,500(5층) 12-6
동	853-35	0.92	1			96	104	84.9	25.7	31.5	16,000(5층) 19-3월	14,000(3층) 18-12
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					3.3당 530만
외	한일유앤아이	03,	120	13	299%	72	78	59	18.1	23.6	14,200(4층) 19-3	13,000(3층) 19-3월
동	853-36	1	1			48	101	78	23.6	30.5	19,250(13층) 19-1	17,000(7층) 13-10
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>					3.3당 650만
내	월드메르디앙	09,	504	15	244%	180	77	59	18	23	17,000(6층) 19-4	15,000(6층) 19-4월
동	452-14	1.14	12	14		272, 2형	108	84	25	32	20,600(12층) 19-5월	17,000(9층) 19-3
	지번순으로 아파트 정렬					52	143	115	35	43	31,200(4층) 17-2	2억(13층) 19-4월
						로얄층 로얄급 가정 UP 최근 시세 =>			기준	23평	3.3당 750만
내	목련 454-1	79	239	5	113%	15~32평	15	22	25	32	3.3당 440만
동			3
	주공 454-9	77	220	5			34	34	10평	10	8,000
내			4
동	일성그라미	90	240	12	231%		87	71	22	26	3.3당 550만
	456-21	1.25	2				96	80	24	29

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$ 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 평수와 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다. 

1. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..   개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원 

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.)  

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다. 

3. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 되기 때문이다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 분양을 법제화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등을 해소할 수 있다.  민주 부동산~~