토지보상전략
토지보상에 많은, 분들이 관심을, 가지고 있으나 정작 정보 부재나 정보의 비대칭성으로, 곤란을 겪고 있는 분들이 많다.
본 칼럼은 토지보상 대상자와 향후 토지보상을 받게 될 분, 관계자, 토지보상 전략에 관심이 있는 분을 대상으로 하며, 본 칼럼을 읽고 토지보상 권리 구제 절차마다 어떻게 대응해야 할지를 알게 되시길 바라며 더하여 각 권리 구제 절차에 따른 권리 주장을 통해 보상금을 증액받을 수 있는, 방법을 알 수 있다.
매년 전국에서 약 20조 원 정도의 토지 보상금이 지급되고 있다. 이때 내땅이 토지 보상대상지에 편입되었다는 소식을 듣는 순간 대부분의 토지소유자들은 좋지 않은 기분이 들었다고 이야기한다.
왜냐하면, 공익사업에 편입된 토지는 토지소유자의 자유의사에 의해 매매를 할 수 있는 것이 아니고 사업시행자의 일방적 가격 제시에 협의하고, 매매를 종결해야 할 처지에 놓이기 때문일 것이다.
다른 한편으로 토지소유자는 보상 대상 지역에 편입된 이후에는 보상금을 얼마나 많이 받을 수 있을 것인지 또는 보상 가격 산정은 적정한 것인 지, 언제 어떻게 보상금을 받을 수 있을 것인지 등등 모든 게 궁금할 수밖에 없다.
토지수용 절차를 밟기 위한 ‘사업인정’은 사업시행자에게 토지수용 권한을 부여한 것으로 일명 ‘토지에 대한 강제 매수권’을 부여한 것이나 다름없다.
토지 보상은 사업시행자 일방이 최종적으로 수용의 방법으로 토지를 취득하는 절차이기 때문에 토지소유자의 권익을 보호하기 위하여 여러 단계에 걸쳐서 구제 절차는 마련되어 있다.
즉, 토지소유자와 사업시행자 간에 협의 보상이 이루어지지 않으면 수용 위원회에 수용 재결을 신청하여 재결을 받고 여기서도 만족할 만한 결과가 나오지 않으면 중앙토지수용위원회에 이의 재결을 신청하여 또다시 감정평가를 하게 되어 있다. 마지막 단계는 행정 소송을 통해서도 권리를 구제받을 수 있는 절차를 두고 있다.
하지만 각종 권리 구제 절차가 마련되었다고 하나 사업 시행자의 일방적 권한 행사가 주류를 이루고 있으므로 토지 소유자의, 입장에서는 각 단계에서 이루어지는 권리 행사를 하기에는 역부족이다.
자! 그러면 토지소유자의, 입장에서 토지보상을 잘 받으려면 각 단계에서 어떻게 준비하고 대응해야 할 것인지를 살펴보자. 먼저, 사업시행자의 사업인정 전에 공익사업에 대비하여 필요한 여러 가지를 준비해 둘 필요가 있다.
토지 보상가는 첫째, 표준지공시지가를 기준으로 산정하게 된다. 표준지공시지가를 조사하기 위해 국토교통부에서는 전국의 토지 중에서 토지의 이용 상황이나 주변 환경 등 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 50만 필지의 ‘표준지’를 선정한다.
그리고 표준지의 특성을 조사하고 시·군·구 및 토지소유자의 의견을 청취해 매년 1월 1일을 기준으로 한 적정가격을 평가해 매년 2월 말경 표준지공시지가를 공시한다.
표준지공시지가는 공시일로부터 30일 이내에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부해 해당 시·군·구 민원실 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 서면으로 이의신청을 할 수 있다. 이의신청 기간이 만료된 날로부터 30일 이내에 재조사·평가 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지한다.
보상 대상 지역이 예상된다면 표준지공시지가의 변화추세를 면밀히 살펴서 이의신청을 통해 가격을 조정할 필요가 있는 것이다. 또한, 보상 대상 토지가 가지고 있는 토지 상태를 면밀하게 살펴볼 필요가 있다.
즉, 현재 토지의 현실 이용 상황과 지목이 다른 경우에는, 지목변경을 할 수 있는지, 여부 개발행위허가를 받았지만, 공익사업이 예정되어 있어서 착공하지 않고 있는 경우, 보상 대상 토지가 맹지인 경우, 2필지 이상이 보상 대상지이지만 일 단지로 보기 어려운 경우 합필 가능성 유무 등 당해 토지만이 가지고 있는 특성을 사전 조사하여 향후 보상에 대비해 둘 필요가 있는 것이다.
둘째, 보상대상지의 기본조사서 및 토지 조서 등에 대한 대응방안이다. 사업시행자는 공익사업의 수행을 위해 사업인정 전에 협의에 따른 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때는 토지 조서와 물건 조서를 작성해 서명 또는 날인하고 토지소유자 등의 서명이나 날인을 받아야 한다.
토지보상 대상이 내 토지이고 내 물건이라면 대부분 소유자는 이를 환영하기, 보다는 당황하게 된다. 토지보상은 궁극적으로 강제력을 가지고 있어, 사적 계약의 원칙인 계약당사자 간의 합의가 아닌 사업시행자가 일방적으로 가격을 책정하고 이를 수용하기 때문일 것이다.
이런 연유로 사업시행자와 토지소유자 간 최초의 접촉점인 토지 조서 등을 확인하는 절차에 서명 또는 날인을 거부하고 토지 조서 등의 확인에 반감을 품을 수도 있다.
그러나 사업 인정의 고시가 있고 난 뒤에 작성된 토지 조서 및 물건 조서에 대해서는 보상 계획의 열람 기간 내에 이의를 제기하는 경우 또는 조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 경우를 제외하고는 이의를 진술할 수 없다.
토지소유자 등은 사업시행자가 작성한 토지 조서나 물건 조서를 꼼꼼히 확인해 추후 진행되는 수용 절차에서 불이익을 받지 않도록 하는 것이 바람직할 것이다. 추후, 토지 조서나 물건 조서의 오류를 수정하는 것은 토지소유자 등이 해야 하고 이를 입증하는 데는 어려움이 따를 수 있다.
셋째, 보상계획 열람 공시 시에 토지소유자 의견서를 제출할 필요가 있는지를 판단하여야 한다. 사업시행자는 토지 조서와 물건 조서를 작성하였을 때 공익사업의 개요, 토지 조서 및 물건 조서의 내용과 보상의 시기·방법 및 절차 등이 포함된 보상 계획에 대해 전국을 보급 지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자와 관계인에게, 각각 통지하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다.
사업인정의 고시가 있고 난 뒤에 작성된 토지 조서 및 물건 조서에 대해서는 보상계획의 열람 기간 내에 이의를 제기하는 경우 또는 조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 경우를 제외하고는 이의를 진술할 수 없다.
이러한 「토지보상법」의 규정을 유추해 보면 토지소유자 등은 권리를 주장하고 확보하기 위해서는 열람 기간 내에 토지 조서 등을 확인해 사실관계를 확정할 필요가 있다. 토지소유자는 보상 계획 열람공고 시에 당해 토지의 특성 오류 등을 꼼꼼히 적시하여 사업시행자에게 제출할 필요가 있다.
넷째, 토지소유자는 감정평가사 추천에 적극, 동참할 필요가 있다. 보상 대 상, 토지의 감정평가는 사업시행자가 감정평가업자 3인에게 보상 평가를 의뢰하게 된다. 3인의 감정평가업자 선정은 사업시행자가 1명, 해당 토지를 관할 하는 시·도지사가 1명, 그리고 토지소유자가 1명의 감정평가업자를 추천할 수 있다.
이때 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지 면적의 2분 의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 한다.
보상액의 산정은 2인 또는 3인의 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술 평균치를 기준으로 한다. 2인 또는 3인의 감정평가업자가 평가한 평가금액 의 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하면 재평가해야 한다.
이때 110%를 초과하는지는 토지의 경우는 필지별로 판단한다. 지장물인 경우에는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다.
이러한 절차로 감정평가업자가 선정되고 보상평가가 이뤄지고 있다. 따라서 토지소유자가 감정평가업자를 추천하게 되면 토지소유자의 추천을 받은 감정평가업자는 토지소유자의 입장을, 대변해 보상평가에 임하게 될 가능성이 크고 보상평가과정에 대한 설명을 듣는 데도 유리하다.
토지소유자가 감정평가업자를 추천했다고 하더라도 보상평가에, 소요되는 감정평가 수수료는 사업시행자가 부담하게 된다. 그러므로 토지보상 시에는 감정평가업자를 추천해 자문도, 받고 적정한 보상금도 받을 수 있도록 할 필요가 있다.
다섯째, 토지소유자는 감정평가 시 현장에 동행하여 보상 대상 토지 특성을 자세하게 설명할 필요가 있다. 감정평가업자는 보상 평가를 의뢰받았을 경우 대상 물건 및 그 주변의 상황을 현지 조사하고 평가해야 한다.
감정평가업자는 사업시행자인 평가 의뢰자가 제시하는 평가의뢰 목록을 근거로 대상 물건의 확인을 위해 현장 조사를 해야 한다. 감정평가 대상 물건을 실제로 조사해 그 존부, 동일성의 여부, 권리 상태, 물건의 상태 등을 조사해 확인해야 한다.
통상 사업시행자는 감정평가업자가 현지 조사를 하고자 하는 기일에 토지 소유자에게 현장 조사에 동참할 것인지를 알리고 있다. 토지소유자 입장에서는 현장에서 감정평가업자에게 설명할 필요가 있는 사항은 현장 조사에 동행해 의견을 개진할 필요가 있다.
최초에 평가하는 감정평가서는 이후 수용재결평가나 이의재결평가 등에 준 거가, 되고 있다. 따라서 최초에 시행하는 감정평가에는 가급 적이면, 현장 에, 동행해 토지소유자의 의견을 충분히 설명하면 도움이 될 수 있다.
여섯째, 토지 보상협의회나 비상대책위원회에 적극, 참가할 필요가 있다. 공익사업이 결정되면 공익사업지구 내에 있는 토지주를 중심으로 통상 비상 대책협의회가 구성된다. 이는 비공식 기구이며, 비상대책위원회도 난립하는 경우가 많다.
공식 기구로는 보상협의회가 있다. 보상협의회는 공익사업지구 면적이 10만 제곱미터 이상이고 토지소유자가 50인 이상인, 경우 설치하도록 의무화되어 있다. 보상협의회는 위원장 1인을 포함한 8명 이상 16명 이내로 구성하고 1/3 이상은 토지소유자가 참여하도록 하고 있다. 위원장은 해당 자치단체 부단체장이다.
보상협의회는 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항과 잔여지의 범위 및 이주대책에 관한 사항, 토지소유자가 요구하는 사항 등을 협의한다.
보상협의회는 심의나 의결 기능을 가지지 않고, 단순한 자문적인, 성격을 가진다. 그럼에도, 불구하고 보상협의회 위원장은 회의에서 협의된 사항을 해당 사업시행자에게 통보해야 한다.
사업시행자는 정당하다고 인정하는 사항을 반영해 사업을 수행하게 된다. 사업시행자는 토지가 소재하는 해당 지방자치단체에 구성된 보상협의회에서 협의된 사항은 최대한 받아들여서 사업을 하려 한다. 보상협의회에서 협의된 내용을 받아들여서 사업을 하게 되면 민원을 최소화할 수 있어서 사업시행자도 사업을 원활히 추진하는 데 도움이 되기 때문일 것이다.
비상대책위원회는 토지주의 일방적인 주장이 많아서 주장 내용이 채택될 확률이 낮은, 반면에 보상협의회는 공식적 기구로 당해 자치단체, 사업시행자, 토지주가 참여하므로 협의 내용은 채택 가능성이, 높다.
토지소유자는 대표자를 선임하고 보상협의회에 적극, 참가하여 토지소유자의 의견이 반영될 수 있도록 창구로 활용하는 게 바람직할 것이다.
일곱째, 토지보상금 협의 시 사업시행자의 속마음을 알고 토지소유자의 처한 상황에 대처할 필요가 있다. 사업인정이 고시되고 공익사업이 본격화되려면 사업시행자는 최우선으로 공익사업에 필요한 토지를 확보하여야 한다.
이때 사업시행자는 협의 보상 단계에서 토지를 확보하고자 한다. 왜냐하면, 보상 대상 토지가 수용재결이 신청되게 되면 토지 확보에 시일이 소요되어 그만큼 공기가 늘어나고 매몰 비용이 들어갈 수 있다.
또한, 수용재결, 이의재결로 이어지는 절차에 따른 행정력이 낭비되고, 더불어 각, 단계별로 이루어지는 감정평가 시 감정평가수수료도 사업시행자가 부담하여야 한다.
한편, 토지소유자는 협의 단계 이후인 수용재결, 이의재결로 이어지면서 보 상금이 증액될 여지가 있는지를 살펴보아야 한다. 수용재결 시에 보상금이 증액될 가능성이, 높으면 당연히 수용재결을 진행하는 게 맞겠지만 협의 시에 감정평가가 금액이 어느 정도 적정하다면 협의 시 책정된 보상금을 수령 할지, 여부를 판단하여야 할 것이다.
또한, 사업시행자는 협의 시 보상이 완료된 토지소유자에게는 협의 양도인 택지라든지, 생활 대책 용지 등에서 우선권을 주는 혜택도 있다. 따라서 협의 시 보상금을 수령할지, 여부는 사업시행자가 책정한 각종 혜택을 살펴보고 당해 토지의 토지 특성을 분석하여 협의에, 의해 보상금을 수령할 것인지 또는 수용재결까지 진행할 것인지, 여부 등을 결정하여야 할 것이다.
여덟째, 토지보상금을 빨리 받으려면 어떠한 절차를 진행해야 하는지를 알아 두는 것이 좋다. 사업시행자는 사업인정고시가 있으면 이를 감정 평가하여 토지소유자와 협의를 위하여 협의 기간이나 협의 방법 등을 토지소유자에게 통지한다.
토지소유자는 사업시행자로부터 협의 요청을 받으면 협의 시 평가했던 감정 평가서를 분석하여 보상 대상 토지가 제대로 감정 평가되었는지 또는 토지 특성은 제대로 반영되었는지 등을 면밀히, 분석해 볼 필요가 있다.
토지소유자는 이 분석 결과를 바탕으로 토지수용 여부를 결정하여야 한다. 통상 협의 요청부터 수용 재결까지는 약 6개월 정도 시일이 소요되고 있다.
토지수용을 위한 수용 재결을 신청할 수 있는 권한은 오직 사업시행자로 한정되어 있다. 토지 소유자는 직접 토지수용위원회에 수용 재결을 신청할 수 없고, 사업시행자에게 조속히 수용 재결을 신청하여 달라는 청구만 할 수 있다.
즉, 관할 토지수용위원회에 수용재결신청은 사업시행자만이 할 수 있으므로 토지소유자는 수용재결신청을 빨리하여 달라는 청구인 조속수용 재결청구신청을 사업시행자에게 하는 것이다.
사업시행자는 토지소유자로부터 조속수용재결 청구를 받았을, 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할, 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 한다. 이때 기간 기산은 협의 기간이 종료되었으면 조속 수용재결 신청서를 받은 날부터 기간이 기산되며, 협의 기간 중일, 경우에는 협의 기간이 종료한 날부터 60일 이내에 재결신청을 하게 된다.
요즈음 사업시행자는 토지소유자의 조속수용재결신청을 받으면 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 수용재결신청을 잘하고 있다. 만약 이를 지연하게 되면 지연가산금이 부과되고 이 지연가산금은 추후 감사 등 여러 가지 문제를 유발할 수 있으므로 제때 수용재결을 신청하고 있다.
토지소유자의 조속수용재결청구 신청에도 불구하고 사업 시행자가 토지소유자와 협의 후 60일이 지났음에도 수용 재결을 신청하지 않으면 지연가산금이 부과된다. 토지소유자는 이왕에 보유토지가 공익사업용지에 편입되었고, 보상금을 빨리 받고자 한다면 조속수용재결청구를 통하여 보상금을 조속히 수령 하는게 도움이 된다.
아홉째, 토지소유자는 토지수용위원회의 수용재결을 위한 공고 · 열람 기간에 의견서를 반드시 제출할 필요가 있다. 토지수용위원회가 재결 신청서를 접수하였을 때는 지체 없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
시장 등 또는 관할, 토지수용 위원회는, 공고한 경우에는 그 공고의 내용과 의견이 있으면 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다.
이때 토지소유자 등은 열람 기간에 해당 시장 등 또는 토지수용위원회에 의견서를 제출할 수 있다. 재결은 불고불리(不告不理)의 원칙이 적용된다. 즉 토지소유자 등이 의견서를 제시한 범위 내에서만 재결하여야 한다.
토지수용위원회에서는 토지소유자의 의견제시가 없으면 가액 증액재결만 할 수 있고 다른 것은 설령 인지한 사실이더라도 다루지 않는다. 열람 기간 내에 토지소유자는 주장할 수 있는 내용을 모두 적시하여 의견서에 담을 필요가 있다. 토지수용위원회에서는 토지소유자 등이 신청한 것에 대해 재결을 빠뜨리면 재결의 유탈이 되어 토지수용을 진행할 수 없게 된다.
토지소유자 등은 기왕에 토지수용위원회까지 수용재결이 신청됐다면 토지수용에, 따라 억울한 점이나 주장하고픈 내용은 모두 포함해 의견서에 담아야 할 것이다. 다만, 의견서를 작성할 때는 토지수용을 당하게 되는 억울한 감정을 호소하는 의견서보다는 객관적이고 논리적인 사고에 입각한 의견서를 작성해 제출해야, 보다, 효과적일 것이다.
열 번째, 토지보상금은 언제 수령해야 될까? 토지보상금은 사업시행자가 협의 평가 이후 협의요청서를 보내올 때 토지소유자는 이를 협의하고 협의보상금을 수령할 수 있다. 이때 협의보상금을 수령하면, 이후 수용재결절차를 진행할 수가 없다.
수용재결까지 간다면 수용재결 이후 사업시행자는 수용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 토지소유자 등에게 지급하여야 한다. 수용재결의 효력은 토지수용위원회가 재결한 보상금을 수용의 개시일까지 지급하거나 공탁하지 않으면 상실된다.
사업시행자는 토지수용위원회의 수용재결이 있게 되면 토지소유자 등에게 보상금 청구 장소, 기간, 보상금 지급 시기, 이의신청 기간 및 조건, 행정소송 제소기간 및 조건 등을 기재한 보상금 지급 안내문을 송부한다.
사업시행자는 청구 기간 내에 직접 보상금을 청구한 경우에는 수용의 개시 일까지 지급한다. 이때 토지소유자는 수용재결에서 재결된 보상금을 수령할 때에는 ‘이의유보’를 기재하고 보상금을 수령하여야 한다.
보상금 청구 시에 ‘이의유보’를 기재하지 않고 보상금을 수령하면 이후 이어지는 이의재결 등에서 각하가 된다. 청구서 등에 ‘이의유보’를 기재하고 보상금을 수령하게 되면 보상금을 수령하고 이후 이어지는 이의재결과 소송 등 절차를 순조롭게 진행할 수 있다.
토지보상은 강행규정이 많아서 토지소유자는 한없는 약자일 수밖에 없다. 사업시행자와 동등한 입장에서 협상을 통해 토지를 매각할 수가 없다. 그렇다면, 토지보상법」에서 정하고 있는 권리를 잘 찾아서 대응하면, 보다, 만족할 만한 수준의 보상금에 접근하게 될 것이다.
또한, 토지는 개별성이 강하여 개별토지마다 다양한 특성을, 지니고 있고 관련 법령에서 정하고 있는 사항과 환경 규제 정도에 따라 다양한 유형의 값이 산정되기 때문에 토지소유자 스스로 값을 정하기에는 한계가 있다. 그렇다면 보상 단계 단계마다 정하고 있는 토지소유자의 권리 보호와 관련한 내용을 숙지하여 대응할 필요가 있다.
본 칼럼은 국민부자협동 조합, 전문가 25인의 칼럼 모음집, 국민부자 지침서의, 일부분이다. 본 칼럼 혹은 국민부자지침서를 보시고 토지보상과 관련 도움이 필요하신 분은 아래 한국토지보상지원센터로 연락 주시면 언제든 무료 상담을 받을 수 있다.
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#김영우박사칼럼