서울, 경기 및 6대 광역시 향후 물량 부담 분석 (feat. 연도별 착공/인허가 물량)

[samtoshi]

반기에 한번씩 착공 물량과 인허가 물량을 업데이트하고 있습니다.

단기적으로는 착공 물량, 중장기적으로는 인허가 물량을 토대로 향후 입주 물량을 전망함으로써 각 지역의 향후 물량 부담을 알아보도록 하겠습니다. (모든 물량은 아파트 기준입니다.)

이번에 국토교통부에서 2023년 착공 물량과 인허가 물량을 발표했으므로 이를 반영하여 연도별 추이를 확인해보고자 합니다.

우선 서울입니다.

서울은 2011~20년 기간 동안 연 평균 4만호가 착공되었는데 2017년 이후는 과거 평균을 웃도는 물량이 착공되고 있었습니다. 2020년 4.2만호, 2021년 4.3만호, 2022년 4.5만호의 착공 물량은 적지 않은 수준이며 이 경우 2023~25년의 입주 물량도 많은게 정상입니다. 그러나 연이은 착공 지연으로 2023년 입주 물량이 1.3만호에 그쳤으며 2024년 입주 물량도 그리 많지는 않을 것으로 보입니다. (다만 둔촌주공 입주가 2025년초에서 2024년 11월로 당겨졌기 때문에 이를 반영하면 2024년 입주 물량이 매우 적은 수준은 아닐 것으로 예상됩니다.) 그리고 2023년 착공 물량은 1.6만호로 크게 감소했습니다.

과거 데이터를 보면 서울 아파트 전세가와 수도권 아파트 입주 물량 사이에 유의미한 음(陰)의 상관관계가 있는데 수도권 아파트 착공 물량도 2021년 23.6만호를 정점으로 2022년 14.0만호, 2023년 8.9만호로 크게 감소 추세이므로 이들이 입주 물량으로 돌아오는 2025~26년으로 갈수록 전세가 상방 압력이 강해질 것으로 보입니다.

기존 착공 물량이 많았기 때문에 2023년에 크게 감소했던 입주 물량에서 2024년 이월 물량도 어느 정도 있을 것으로 예상되어 2024년 수도권 입주 물량이 일각의 우려와 달리 적지는 않을 것으로 예상되나 2025년 이후는 전세가 상승 가능성이 매우 높다고 할 수 있겠습니다.

서울은 2011~20년 기간 동안 연 평균 4.1만호가 인허가되었는데 오세훈 시장이 취임한 2021년에는 5.4만호로 매우 많은 인허가가 이뤄졌으나 2022년은 2.5만호로 반토막났고 2023년도 2.2만호로 더 감소했습니다. 이는 결국 서울의 중장기 공급 여력 감소를 의미합니다. 전 정부에 비해 현 정부와 서울시는 주택정비사업을 통한 공급 확대에 전향적인 입장으로 알려졌지만 인허가가 생각보다는 늘지 않는 모습입니다.

이번에는 경기입니다.

경기는 2011~20년 기간 동안 연 평균 11.5만호가 착공되었는데 2015년(19.0만호), 2016년(17.4만호) 이래 가장 많은 물량(16.0만호)이 2021년에 착공되었습니다. 제가 2024년 수도권 입주 물량이 적지는 않을 것으로 보는 이유입니다. 그러나 그 이후 2022년 7.6만호, 2023년 6.1만호로 착공 물량이 급감하면서 수급 부담이 크게 감소할 전망이고 자연스레 2025~26년 전세가 상방 압력이 강해질 수밖에 없을 것으로 보입니다. 공사비 급등에 따른 공급 급감의 간극을 메워줘야할 3기 신도시도 인플레이션 여파를 피해가지 못해 진척이 지지부진한 바, 2026년 공급 급감은 확실시되고 있습니다.

경기는 2011~20년 기간 동안 연 평균 12.8만호가 인허가되었는데 2017~21년 인허가 물량은 그래프에서 보시다시피 평균과 크게 차이나지 않는 수준입니다. 그 이후 인허가는 2022년 10.0만호로 감소하였다가 2023년 11.8만호로 다시 늘어나는 모습입니다. 중장기적인 공급 여력은 크게 감퇴되지는 않은 셈입니다.

다음은 부산입니다.

부산은 2011~20년 기간 동안 연 평균 2.5만호가 착공되었는데 2015년부터 2020년까지는 평균을 웃도는 물량이 착공되면서 물량 부담으로 돌아왔으나 2021년 2.0만호, 2022년 1.6만호, 2023년 1.4만호가 착공되면서 착공 물량이 감소 추세에 접어들었습니다. 따라서 부산의 2024~26년 입주 물량 역시 점차 감소할 것으로 예상됩니다. 해가 거듭될수록 전세가부터 상방 압력을 받을 가능성을 시사합니다.

부산은 2011~20년 기간 동안 연 평균 2.4만호가 인허가되었는데 2019~21년에 평균을 밑도는 인허가가 2021~23년 평균을 밑도는 착공으로 이어진 것으로 보입니다. 다만 눈에 띄는 것은 2022년 인허가 물량인데요, 무려 3.8만호가 인허가되었습니다. 2023년 인허가 물량도 2.3만호에 이르러 적지는 않은 수준입니다.

공사비 급등 영향으로 착공 물량이 전국적으로 감소 추세이나 인허가 물량만 봤을 때는 부산의 착공 물량이 다시 늘어날 가능성은 있는 셈입니다. 따라서 부산에 관심있는 분이라면 이렇게 막대한 인허가 물량이 언제 착공 증가로 이어질지 계속 눈여겨볼 필요가 있겠습니다.

이번에는 대구입니다.

대구는 2011~20년 기간 동안 연 평균 1.9만호가 착공되었는데 그래프에서 보시다시피 2018년부터 2021년까지 평균을 크게 웃도는 물량이 착공되었습니다. 이는 대구가 2024년까지 입주 물량 부담에서 벗어나기 어려움을 의미합니다.

다만 2022년 착공 물량이 1.5만호로 크게 감소하였고 2023년은 0.1만호만 착공되는 등 급감하면서 2026년 이후는 공급 절벽이 예상됩니다. 그동안 과잉 공급으로 타지역보다 더 떨어졌던 대구 부동산입니다만 2025년 공급 감소, 2026년 이후 공급 절벽을 맞이하면 반대로 큰 폭의 반등을 예상케 하는 수급 상황을 보여주고 있습니다.

대구는 2011~20년 기간 동안 연 평균 2.1만호가 인허가되었는데 평균을 웃도는 물량의 인허가가 2017년부터 2022년까지 계속되었습니다. 앞서 2022~23년 대구의 착공 물량이 급감하였음을 보여드렸는데 인허가 물량은 2022년까지 평균 이상이었기 때문에 향후 제반 환경이 호전될 경우 다시 착공 물량이 늘어날 가능성이 있습니다. 따라서 대구에 관심이 있는 분도 2023년은 착공이 급감하나 언제 착공이 다시 늘어날지 지켜봐야겠습니다.

다음은 인천입니다.

인천은 2011~20년 기간 동안 연 평균 1.8만호가 착공되었는데 대구와 마찬가지로 2018년부터 2021년까지 평균을 크게 웃도는 물량이 착공되었습니다. 이 역시 인천도 대구와 마찬가지로 2024년까지 물량 부담에서 벗어나기 힘든 상황임을 의미하는데요, 신기하게도 2022년 1.9만호, 2023년 1.3만호로 착공 물량이 급감하는 모습도 대구와 닮았습니다. 인천 역시 과잉 공급으로 크게 떨어진 부분이 있는데 2025년 이후 공급 감소를 맞이할 것으로 보여 해당 시기에 상승 탄력을 받을 가능성이 높아지고 있습니다.

인천은 2011~20년 기간 동안 연 평균 2.3만호가 인허가되었는데 2019년 3.9만호를 정점으로 인허가가 빠르게 감소하였습니다. 2021년 1.8만호, 2022년 1.5만호로 인허가가 감소하였는데 2023년에 다시 2.2만호 인허가가 증가하였습니다. 다만 이 인허가가 착공으로 이어질지는 미지수이기 때문에 2025년 이후 공급 감소가 당분간 지속되지 않을까 예상되고 있습니다.

이번에는 광주입니다.

광주는 2011~20년 기간 동안 연 평균 1.2만호가 착공되었는데 2020년 이후 착공 물량이 밑돌고 있었으나 2023년에 평균을 약간 웃도는 수준의 물량이 착공되었습니다. 서울, 경기와 주요 광역시 중에서 2023년 착공 물량이 중장기 평균을 웃돈 곳은 광주가 유일합니다. 물론 2020~22년 착공 물량은 중장기 평균보다 상당히 적기 때문에 상방 압력을 받기 쉬우나 주택구입부담지수 중장기 평균 대비해서는 광주의 오버슈팅 정도가 높기 때문에 일정 수준의 조정은 필요해 보입니다.

광주는 2011~20년 기간 동안 연 평균 1.4만호가 인허가되었는데 2020년 이후 인허가 물량이 중장기 평균을 크게 밑도는데다 2023년에도 1.1만호 인허가로 2022년보다는 늘었으나 여전히 중장기 평균 밑입니다. 이는 곧 광주의 공급 감소가 중장기적으로 지속될 가능성이 높다는 의미가 됩니다. 다만 앞서 말씀드린대로 광역시 중에서 가장 고평가된 밸류에이션이 어느 정도 해소되어야 장기간의 공급 감소에 따른 상승 효과를 제대로 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

다음은 대전입니다.

대전은 2011~20년 기간 동안 연 평균 0.8만호가 착공되었는데 갑자기 2021년 2.0만호가 착공되었습니다. 평균의 2배를 훌쩍 넘어서는 착공 물량이기 때문에 2024년 입주 물량 부담을 소화하기가 만만치않아 보입니다. 다만 2022년 착공 물량이 0.8만호로 평균 수준으로 감소했고 2023년은 0.3만호로 급감했으므로 해를 거듭할수록 수급 부담은 크게 줄어들 것으로 보입니다.

대전은 2011~20년 기간 동안 연 평균 0.9만호가 인허가되었는데 2019년부터 중장기 평균을 상당히 크게 웃도는 인허가가 계속되고 있습니다. 특히 2022년은 평균을 2배 이상 웃도는 2.1만호가 인하가된점이 부담스럽게 다가옵니다. 이러한 인허가 물량이 착공으로 이어질 경우 대전의 중장기 물량 부담이 적지 않을 것이기에 언제 착공 물량이 늘어날지 예의주시할 필요가 있습니다.

마지막은 울산입니다.

울산은 2011~20년 기간 동안 연 평균 0.7만호가 착공되었는데 그래프에서 보시다시피 2020~22년은 평균에 수렴하는 착공 물량을 보여 수급상 큰 진폭이 없는 모습을 보여주고 있습니다. 다만 2023년은 0.3만호만 착공되어 2026년 공급 급감 가능성을 높여주고 있습니다.

울산은 2011~20년 기간 동안 연 평균 0.9만호가 인허가되었는데 인허가 물량이 최근 적지 않은 수준입니다. 2019년 0.5만호를 기점으로 2020년 0.7만호, 2021년 1.0만호, 2022년 1.4만호로 인허가가 계속 늘다가 2023년 1.2만호로 약간 꺾이지만 그러나 중장기 평균보다는 많은 수량입니다. 인허가 물량이 많다는 것은 중장기 공급 확대 가능성이 열려있다는 것이므로 이것이 언제 착공 물량으로 이어질지 울산도 지켜봐야 하는 상황입니다.

좀더 자세하게 쓰고 싶은 마음이 굴뚝같지만 저도 직장인이다보니 시간상 제약이 만만치 않아 이 정도 수준으로 갈음하는 점, 양해 부탁드립니다. 해당 지역에 관심있는 분들께는 참고가 되셨으면 합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

[익명입니당]

잘 봤습니다

[관음도-송민창]

좋은글 잘 봤습니다...
많은 도움이 되었습니다