'24년 2월 서울 아파트 시장 정리 (곳곳에서 시작된 반등, 그러나 다시 조여오는 대출 규제)

[samtoshi]

2월 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고 시작하고자 합니다.

서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.

① KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 2월 지수 증감률은 1월 중순부터 2월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 2월 거래량의 정확한 수치는 3월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

2월 서울 아파트 매매 지수 증감률 -0.12%.

12월 -0.11%로 하락 전환 이후 1월 -0.19%로 하락폭이 조금 커졌다가 2월 -0.12%로 하락폭이 축소되었습니다. 체감상 KB부동산이 2~3개월 가량 업데이트가 늦다고 볼 때 실제로는 2023년 10~12월이 하락한 것으로 추정하고 있습니다. 실제 현시점에서 가장 신뢰도가 높은 한국부동산원 실거래가격지수도 서울 아파트가 10월부터 하락 전환한 걸로 나오고 있고 11월에 하락폭이 확대되었다가 12월에 하락폭이 축소된 걸로 나옵니다.

2024년 1월 거래량이 2,501건으로 나왔는데 이는 2023년 11월 1,843건, 12월 1,824건보다는 반등하였으나 월별 평균 거래량에서 2023년 2분기 3,485건, 3분기 3,653건과 비교하면 아직 부족하다고 할 수 있습니다. 2월 거래량은 3월 1일 기준으로 1,058건으로 1월 거래량을 능가하긴 어려울 것으로 보입니다.

KB 매매 지수와 다소 다르게 체감상 일부 지역은 반등하고 있고 거래량도 동반하기 시작했다고 느껴지는 이유는 주택담보대출 금리의 하락과 무관하지 않아보입니다. 한국은행 경제통계시스템의 주택담보대출 금리(가중평균)는 2023년 10월 4.56%로 단기 고점을 찍은 이래 11월 4.48% → 12월 4.16% → 2024년 1월 3.99%로 빠르게 내려오면서 시장에 훈풍을 불어넣어줬는데요, 이러한 시중금리 인하에 힘입어 주택담보대출은 지난 1월 4조 9천억원이 증가해 1월 증가폭으로는 역대 두번째를 기록할 정도였습니다. 대환대출 인프라를 통한 대출 갈아타기 서비스가 개시되면서 은행들이 경쟁적으로 금리를 내린 영향이 큰데 2월 26일부터 은행들이 향후 금리 인상을 대비해 대출자의 원리금 상환 능력을 깐깐하게 따지는 스트레스DSR을 적용하면서 대출 금액이 줄어들 것으로 예상되기 때문에 현재 일부 지역에서 보여지고 있는 반등세가 전방위적으로 확대되는 것은 어렵지 않을까 예상해봅니다.

다만 2월 서울 아파트 전세 지수 증감률은 +0.28%로 상승세를 지속하고 있습니다. 종종 언급한 바 있습니다만 한국부동산원과 부동산R114가 공동으로 분석하여 반기마다 발표하는 수도권 아파트 입주 예상 물량에서 2023년 예상 입주 물량은 23.1만호였는데 실제는 14.1만호만 입주하는 등 준공 지연이 심화되다보니 전세 지수도 상승을 거듭하고 있습니다.

전세 지수 상승이 지속될 경우 스트레스DSR 시행으로 상승 동력에 타격을 받을 수 있는 매매가에도 다시 상승 동력이 공급될 가능성이 점차 높아지고 있습니다. 적어도 둔촌주공이 입주를 개시하는 2024년 11월 전후까지는 전세 지수 상승이 계속될 가능성이 높다고 추정됩니다. 다만 올해 전세 대란을 예측하는 분석이 많은데 '23년 입주 지연 물량이 순차적으로 '24년에 입주한다고 가정해본다면 전세 대란 수준의 급박한 상황은 오지 않을까 예상하고 있습니다.

매매 매물은 2023년 7월말 6.8만여건 → 8월말 7.1만여건 → 9월말 7.3만여건 → 10월말 7.8만여건까지 증가하다가 10월부터 조정장을 겪으면서 12월말 7.5만여건까지 감소했는데요, 2024년 1월말 7.8만여건 → 2월말 7.9만여건으로 다시 늘고 있습니다. 확실히 매매 매물은 매매가 추이와 반대되는 흐름이 맞는거 같습니다. 매매가가 상승을 지속하면 차익 실현 매물이 계속 늘어나고, 매매가가 하락을 지속하면 매물을 거둬들이면서 매물이 감소되는 상황이 계속되고 있습니다. 그런 측면에서 2024년 1~2월의 매매 매물 증가는 시장 상황이 하락을 일단락하고 반등을 모색하는 상황이라는 판단을 가능케 합니다. 다만 위에도 말씀드린 스트레스DSR 시행, 그리고 정부의 가계부채비율 축소 지침에 따른 대출 금리 반등도 일부 일어나고 있어 8만여건에 육박하는 매물을 뚫고 본격적인 상승을 하기는 시장의 체력이 뒷받침되지 않을 가능성이 높다고 생각합니다.

전세 매물은 2023년 5월말 3.7만여건 → 6월말 3.4만여건 → 7월말 3.1만여건으로 지속적으로 감소하다가 그 이후 10월말 3.3만여건 → 11월말 3.6만여건으로 반등하는 상황에서 다시 12월말 3.5만여건 → 2024년 1월말 3.5만여건 → 2월말 3.3만여건으로 다시 감소하고 있습니다. 절대적인 매물 수준 자체도 적은데다가 전세 매물 추이도 감소하고 있어 전세가 상승을 지속시키고 있습니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 보시다시피 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트가 조정장 속에서도 가장 잘 버티고 있고, 가격이 낮을수록 하락폭이 조금씩 커지는 상황이 벌어지고 있습니다. 특히 1분위(상위 80~100%) 아파트는 반년전에 비해 -1.6% 하락한데다 2021년 3월 5억원을 돌파한지 70개월만인 2024년 1월 다시 5억원 아래로 내려앉았고 2월에도 소폭 하락한 상황입니다. 다만 보금자리론과 신생아 특례대출이 1분위 아파트 수요를 증가시킬 가능성이 있어 계속 지켜봐야 되겠습니다.

전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 1월 70%를 뚫고 내려갔고 같은 해 11월에 60%를 뚫고 내려갔습니다. 2020년 8월 임대차3법 시행 직후부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 2022년 10월(54.7%)까지 1년여간 동일 수준을 유지하였는데요, 그 이후 2023년 4월 50.8%까지 빠르게 하락했다가 8월 51.0% → 10월 51.3% → 12월 51.9% → 2024년 2월 52.4%로 오르는 모습을 보여주고 있습니다.

저는 이러한 전세가율의 증가/감소를 상승 동력의 축적/소모 관점에서 보고 있는데요, 그런 관점에서 최근 전세가율이 오르는 모습은 상승 동력의 축적 과정으로 볼 수 있으나 전세가율의 중장기 평균(54.3%)에 비하면 여전히 낮은 편인데다 2009년 전세자금대출이 생기고난 상황까지 감안하면 현재의 전세가율이 매매가를 자극할 정도로 높은 편이라고 할 수는 없습니다. 다만 2013년 9월 전세가율이 60%를 상향 돌파하자 매매가도 하락장을 마치고 상승 전환이 되었던 과거의 사례, 그리고 앞으로 공급 부족이 점차 심화될 상황이라는 점 등을 감안하면 전세가율이 60%에 육박하면 유의미한 수준의 매매가 상승이 시작될 것으로 보고 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이제 벌써 3월이 시작되었네요. 다가올 봄을 만끽하시기 바랍니다 ^^