서울 주요 20개 단지 평균 실거래가 추이로 본 현재 상황 판단 (feat. 2021년 1분기 ~ 2024년 1분기 평균 실거래가)

[samtoshi]

서울에서 가장 세대수가 많은 아파트 단지 Top 20을 추출해서 이 단지들의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이를 2021년 1분기부터 뽑고 있고 이번에는 2024년 1분기까지 뽑아봤습니다. 세대수가 많은 대형 단지들이 시세를 리드한다는 사실에는 별다른 이견이 없으실 거라 생각했고, 개별 단지마다의 사정은 있겠으나 20개 대형 단지의 실거래가를 종합적으로 뽑아보면 대략적인 트렌드를 알아보기에는 모수로서 부족함이 없다고 생각했습니다.

결과를 보시기에 앞서 몇 가지 주석을 달아봤습니다.

※ 표는 PC화면으로는 잘 보이나 모바일상으로는 화면에 다 나타나지 않아서 보시기에 불편할 수 있기 때문에 표를 그림 파일로 붙였습니다. 모바일에서 표가 잘 안 보이시면 확대해서 보시면 되겠습니다.

※ 평균 실거래가 단위는 천만원입니다. (가령 211이라고 적혀있다면 21억 1천만원입니다.)

※ 전용면적 84㎡ 기준으로 했습니다만 84㎡가 없거나 84㎡의 세대수가 매우 적은 단지는 다른 평수로 했습니다. (미성미륭삼호3차는 미성미률 50㎡, 중계그린은 59㎡ 기준으로 반영했습니다.)

※ 빈 칸은 거래가 없어서 평균 실거래가를 산출할 수 없었다는 의미입니다.

※ 각 분기마다 "이상 거래가"는 배제했습니다. "이상 거래가" 기준은 해당 분기 최고가 대비 -20% 이상 하락한 가격으로 삼았으며 "직거래"도 제외했습니다.

그럼 이제 단지별 분기 평균 실거래가 추이를 보시죠.

파란색 칸은 단기 고점, 붉은색 칸은 단기 저점을 표시한 것인데, 표에서 보시다시피 대체적인 방향성은 2021년 4분기에 고점을 찍고 내려가다가 2022년 4분기에 저점을 찍고 반등하였으며 2023년 4분기 ~ 2024년 1분기는 약보합장이라는 점을 알 수 있습니다.

눈에 띄는 몇 가지를 이야기해보자면, 우선 2023년 4분기 평균 실거래가를 전분기와 비교해봤을 때 일부 언론에서 이야기하는 것처럼 큰 폭의 하락은 없었다는 점이 되겠습니다. "영끌 집주인 속 탄다, 서울 아파트값 하락폭 확대", "석달새 4억 뚝, 50개 랜드마크 아파트값 두달 연속 하락"과 같은 기사들이 상당수였는데 실상 평균 실거래가는 그렇게 떨어지지 않았다는 것이죠. 위 표에 나와있는 20개 대형 단지 중에서 2023년 3분기 대비 4분기가 떨어진 단지는 11개 단지, 오른 단지는 9개 단지일 정도로 하락 추세가 명확했던건 아니었습니다.

2024년 1분기 평균 실거래가도 혼조세인건 사실인데요, 2023년 4분기 대비 2024년 1분기 평균 실거래가가 오른 단지는 4개 단지, 내린 단지는 10개 단지, 보합(±1천만원 내)은 4개 단지, 실거래가 없었던 단지는 2개라는 점을 보면 2024년 1분기도 약보합장이라고 할 만한 상황으로 보입니다.

고점이었던 2021년 3분기 ~ 4분기 대비 2024년 1분기 평균 실거래가가 -10% 이내까지 올라온 단지는 리센츠와 마포 래미안푸르지오입니다. 그 뒤를 트리지움, 헬리오시티와 엘스가 잇고 있습니다. 대체로 동남권에 위치한 단지들이 고점에 육박하고 있는 모습입니다. 그 외 단지 중에는 마포 래미안푸르지오만 고점에 가깝네요.

리센츠가 엘스 대비 근소한 우위를 유지하고 있고, 파크리오와 헬리오시티는 2023년 3분기에 격차가 크게 벌어졌다가 4분기와 2024년 1분기에는 5천만원 내외의 차이를 보여주고 있습니다.

위 표에서 강남/서초구 단지들은 거의 없다보니 강남/서초구에서 가장 세대수가 많은 4개 단지를 별도로 추출해서 평균 실거래가 추이를 뽑아봤습니다.

가장 세대수가 많은 20개 대형 단지의 고점이 2021년 4분기였다면 강남/서초구 대형 단지의 고점은 2022년 1~2분기였고, 20개 대형 단지의 저점이 2022년 4분기였다면 강남/서초구 대형 단지의 저점은 2023년 1분기였다는 점이 특이점입니다. 보통 상급지가 먼저 움직인다고 생각했었는데 강남/서초구 대형 단지가 다른 20개 대형 단지의 뒤를 따르는 모습이네요.

2023년 4분기 대비 2024년 1분기 평균 실거래가를 보면 반포 래미안퍼스티지와 반포 자이는 상승한 반면, 래미안 대치팰리스와 도곡 렉슬은 하락한 것도 이채롭습니다. 반포의 힘이라고 해야 될거 같습니다.

또 한 가지 언급하고 싶은 것은 5월초에 한 언론에서 도곡 렉슬 전용면적 114㎡이 2023년 5월 33.7억에 거래되었는데 2024년 4월 27.6억에 거래되었다면서 무려 6억원 이상 급락한 것을 예로 들어 학군지 상황이 좋지 않다는 기사를 올렸는데, 위에 보시면 전용면적 84㎡ 실거래가 평균은 2023년 2분기 26.4억에서 2024년 1분기 27.6억으로 오히려 올랐습니다. 하나의 특이 거래를 가지고 전체 분위기를 호도하는 듯한 모습이 좀 유감스럽네요.

체감상 3월부터 시장에 온기가 돌고 4월에는 뜨거움마저 감지되었는데 2분기는 어떤 결과가 나올까 사뭇 궁금해집니다. 해당 데이터는 분기별로 계속 추출해보면서 추세에 변화가 있는지 찾아보도록 하겠습니다.

[yawara10]

잘 읽었습니다. 감사합니다.