5월 지표가 나왔습니다.
늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고 시작하겠습니다.
서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
① KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 5월 지수 증감률은 4월 중순부터 5월 중순까지를 말합니다.
② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 5월 거래량의 정확한 수치는 6월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
5월 서울 아파트 매매 지수 증감률 -0.03%.
통상적으로 KB부동산이 2~3개월 가량 시세 추세 업데이트가 늦다고 보고 있었습니다만 2023년 12월 -0.11%로 하락 전환 이후 2024년 5월까지 계속 하락하는 것으로 나오는 부분은 다소 당혹스럽습니다. 일반적으로 체감하고 있는 내용과 다르기 때문입니다. 참고로 제가 분기마다 서울에서 세대수가 가장 많은 아파트 단지 Top 20의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이를 업데이트하고 있는데요, 2024년 1분기 평균 실거래가는 2023년 4분기 평균과 큰 차이가 없습니다만 1~2월 대비 3월은 분명히 가격이 오르는 추세였고, 4월은 그 강도가 더 세지는 상황이었습니다.
현시점에서 가장 신뢰도가 높은 한국부동산원 실거래가격지수는 서울 아파트가 2023년 10월 하락 전환한 이후 12월까지 하락하다가 2024년 1월 상승 전환하였으며 2월에 상승폭을 키웠다가 3월에는 상승률이 많이 낮아지긴 했습니다. KB부동산 만큼은 아닙니다만 제가 업데이트하는 평균 실거래가 추이와는 다소 다르네요. 기관들도 집계에 어려움을 둘 만큼 양극화가 심하다는 반증이 아닌가 싶습니다. 모두가 오르는 상승장이 아니라 주요 지역만 오르는 상승장이기 때문에 평균을 잡기가 힘든 것으로 보입니다.
거래량을 보면 물론 그래프에서 보시다시피 과거보다는 거래량이 많이 줄어든 것은 사실이나 각각 4,200건을 넘은 3~4월의 거래량은 2021년 8월 이후 최대치입니다. 자연스레 매매가의 상승폭도 컸으리라는 추정을 가능케 합니다. 5월 거래량도 5/31일까지 2,409건으로 집계되고 있는 만큼 6월말까지 가면 3~4월 수준 이상의 거래량을 기록하리라 보여집니다. 시장의 에너지가 약해지긴커녕 오히려 더 세지고 있다는 것이겠죠.
시장의 에너지를 뒷받침해주는 것 중의 하나가 바로 시중금리 인하입니다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 신규취급액 기준 주택담보대출 금리(가중평균)는 2023년 10월 4.56%를 고점으로 해서 12월 4.16% → 2024년 2월 3.96% → 4월 3.93%로 계속 하락하고 있습니다. 참고로 2024년 4월 주택담보대출 금리 3.93%는 2022년 5월 3.90% 이래 가장 낮은 수준입니다. 주택담보대출 금리에서 저축성 수신금리를 뺀 가산금리를 매월 뽑아보고 있는데, 2023년 12월부터 2024년 4월까지 가산금리가 0.3~0.4% 내외로 역대 최저 수준이기 때문에 대출 금리의 추가적인 인하는 어려워보이고 오히려 반등 가능성도 있다고 생각했는데 대환대출 플랫폼의 힘이 생각보다 훨씬 막강한거 같습니다. 이러한 부분이 시장을 지탱해주고 있다고 생각이 되네요.
5월 서울 아파트 전세 지수 증감률은 +0.41%로 여전히 높은 상승률을 보여주고 있습니다. 2024년 11월 둔촌주공 입주전까지는 전세가의 고공 행진이 예상됩니다. 그전까지 전세가율이 어느 수준에 오를지 굉장히 주목이 되는 부분입니다.
서울 아파트 매매 매물은 2023년 7월말 6.8만여건에서 10월말 7.8만여건까지 증가하다가 그 이후 2024년 2월말까지 횡보하였습니다. 3월부터 다시 매물이 증가하다가 4월말에 8.4만여건까지 증가하였고 5월말까지는 동등한 수준을 유지하고 있습니다. 결국 매매가가 오르면 차익 실현 매물이 나오면서 매물이 늘어나고, 매매가가 떨어지면 매물이 감소하는 상황이 이어지고 있습니다. 결국 금리의 향방이 늘어나는 매물대를 돌파할 수 있냐를 결정지을거 같습니다. 그러나 또 하나의 뇌관이 있죠. 바로 아래에 나오는 내용입니다.
서울 아파트 전세 매물은 2023년 5월말 3.47만여건에서 7월말 3.1만여건으로 급감했다가 11월말 3.6만여건까지 반등했습니다만 그 이후 2024년 1월말 3.5만여건 → 2월말 3.3만여건 → 3월말 3.2만여건 → 4월말 3.0만여건 → 5월말 2.9만여건으로 지속적인 감소세를 보이고 있습니다. 감소세도 감소세거니와 그래프에서 보시다시피 절대적인 매물 수준 자체도 매우 적다고 할 수 있습니다. 향후 전세가 상승폭을 가늠케 하는 대목입니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 보시다시피 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트가 지난 조정장 속에서 가장 잘 버텼고 반등도 가장 빨랐습니다. 3월에는 5분위(상위 0~20%), 4월에는 4분위(상위 20~40%) 아파트가 반등한 걸로 나왔고 5월에는 3분위(상위 40~60%) 아파트가 보합세에 접어든 것으로 나옵니다. 지표상으로도 온기가 아래쪽으로 계속 퍼지고 있는 모습을 보여주네요.
전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 11월에는 60%를 뚫고 내려갔는데요, 2020년 8월 53.3%까지 내려간 전세가율은 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월 56.3%까지 재상승하였으나 다시 하락 전환하면서 2023년 4월 50.8%까지 빠르게 하락했습니다. 그 이후는 2023년 8월 51.0% → 10월 51.3% → 12월 51.9% → 2024년 2월 52.4% → 4월 53.2% → 5월 53.4%로 꾸준히 오르고 있습니다.
이제 중장기 평균 전세가율(54.3%)까지 1% 차이도 나지 않을 만큼 올라온 모습입니다. 2023년 9월 전세가율이 60%를 상향 돌파하자 매매가도 본격적인 상승세로 전환된 이력을 상기해본다면 개인적으로는 유의미한 상승장으로의 전환도 전세가율이 60% 근처까지 가야 하지 않나 하는 생각인데요, 현재 전세가율이 계속 상승하고 있는데다 2025년에 입주 물량이 어느 정도 터지고 난 이후는 다시 공급 감소폭이 커지기 때문에 결국 전세가율 60% 도달은 시기의 문제일 뿐이라는 생각이 듭니다. 매매가가 싸다는 생각은 들지 않습니다만 인플레이션 심화에 따른 공급 부족이 결국 부동산의 가치를 오버슈팅의 길로 인도하게 될 가능성이 점차 높아지고 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이제 다가오는 여름이 두려워지네요. 매해를 거듭할수록 작년 여름이 가장 덜 더운 여름일 거라는 이야기가 나올 만큼 무더위가 갈수록 심해지는데 이제 시작되는 여름에 몸관리 잘하시기 바랍니다.
첫댓글 항상 정성스런 글, 재능기부에 감사합니다~~
잘 읽었습니다. 감사합니다.