[초심자방 19.10.25] 공유물 분할, 오피스텔 임장, 임차인의 가전제품, 분양권 전매, 강재 개문, 선순위 임차인의 보증금

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

어제도 초심자방은 다양한 질문들이 있었습니다.

모두에게 도움이 되시길 빕니다.

<19. 10. 25>

<질문1>

공유물 분할을 위한 경매라고 표시된 경매물건은 해당 부동산의 지분을 놓고 경매를 하게 되는 건가요?
소유자가 총 4명이라고 나오고 그 중에 한 명이 임의경매 신청한 물건입니다

답변:

1. 형식상 경매 아닐까요? 배당하는 게 아니라 낙찰금액으로 나눠 갖는~~

2. 공유물 분할 경매는 지분권자 중 한 사람이 경매신청한 물건으로 온전하게 소유권을 취득하는 물건입니다.
지분권자끼리 협의가 되지 않으니 경매를 통해 물건을 매각한 후 지분권만큼 배당 받아가는 겁니다

3. 형식적 경매에 해당하여 지분이 아닌 전체가 경매에 나오게 되며, 지분권자들이 금액을 나누게 됩니다

<질문2>

제가 올해 적더라도 월세 수입을 만드는 게 목표였는데 역세권 오피스텔 경매 건이 눈에 띄었습니다. 혹시 오피스텔 임장 시 팁이나 주의할 점 있을까요?

답변:

1. 주차 가능 대수를 보면 좋을 것 같아요 예전에 지은 오피는 주차대수의 제한이 심하지 않았다고 하거든요

2. 진입 동선도 확인해 보세요 언덕에 있는지, 주 도로에서 얼마나 떨어졌는지~ 뒷골목 으쓱한 곳에 있으면 여자분들은 꺼려할 것 같아요

3. 오피스텔은 새로운 오피스텔이 지어질 만한 땅이 없는 곳 즉 희소가치가 꼭 있어야 한다고 합니다 주변 오피스텔 물량이 어떤 지, 노후된 건물 허물어 오피스텔 지어질 만한 곳이 있는지, 그리고 무엇보다도 역세권이어야 좋지요

<질문3>

제가 이번에 다세대를 낙찰 받았는데 명도하는 과정에서 가전 제품에 대해 협상하고 있습니다. 배당 받는 임차인분께서는 세탁기는 자신이 구매하였다 하고, 냉장고도 있다고 하는데 제가 가전제품을 다 구매해야 하는게 맞는 건가요?

답변:

1. 구매가 아니라 가지고 가라 하는게 맞을 겁니다. 가격이 저렴하면 계약서 작성하시고 구매하시는 게 좋아 보입니다

2. 중고품 가격 책정하기도 그렇고 새 물건 넣는 게 새로 임대하기도 좋지 않나요?

<질문4>

저번 태풍 때 현 임대 놓은 건물의 담장이 기울어졌는데 옆 건물과 중간에 설치된 거라 비용은 반반 부담하는 게 맞겠죠? 옆 건물주가 협조 안 해줄 경우 법적 강제조항은 없는 것 같던데 그냥 철거하고 싶네요

답변:

답변 못 받음

<질문5>

분양권 전매는 잔금 완료되어야 하나요?

답변:

1. 분양권은 전매금지 기간만 지나면 대출승계해서 가능합니다. (전매금지전에도 가능하다고는 가지만 불법이니 안 하심이.)

2. 지역에 따라 전매금지기간이 달라요 서울지역은 의무거주기간이 있기도 하고요

3. 지방이어도 공공분양이면 실거주조건이 있고 지역별 시기별 전매금지기간이 다르니 정확한 건 해당물건의 입주모집공고문을 살펴보시거나 모델하우스 등 관계자에게 확인해보는게 좋을 것 같습니다

<질문6>

관리소에서 7월에 이사 갔다고 하는데 전소유자에게 연락을 해서 비번을 받는 게 맞을까요? 열쇠 공 불러서 따는 게 맞을까요? (강재 개문)

답변:

1. 우선 관리사무소에 혹시 비번 아는지 문의해 보시고. 모른다 하면 전 소유자분께 정중히 문의해 보세요 그러고도 안되면 따서 교체해야 될 것 같습니다.

<질문7>

1순위 임차인이 있습니다. 전입신고 했으며, 확정일자는 안 받고, 배당신청은 했습니다. 보증금은 2억원, 해당물건 근저당 설정 2억원입니다.

확정일자가 없어 배당은 못 받지만 선순위 임차인이기 때문에 보증금 전체를 낙찰자가 인수해야 하는 건가요???

답변:

1. 전입이 말소기준에 우선되면 배당 못 받는 금액 낙찰자 인수입니다

2. 선순위 임차인은 배당으로 받든 낙찰자에게 받든 무조건 돈 받아 갑니다. 이건은 배당신청 해도 못 받는 거 같으니 낙찰자가 인수해야 하는게 맞습니다. 근데 보증금2억이 선순위로 걸려 있는데 신청자가 누구인지 궁금해지네요

3. 위장임차인 의심

1) 근저당이 은행권이면 선순위임차인이 있는데 대출이 될까요? 되기 힘들죠 더군다나2억

2) 확정일자가 없다

3) 배당신청도 안 했다 뭔가 그렇네요

4) 이전소유자가 혹시 경매로 낙찰 받아서 선순위 임차인이 있던 건지 확인은 필수요

5) 저라면 공부삼아 임장가서 임차인 만나보고 어떤 관계인지 확인하겠습니다

<질문8>

빈집 명도관련 질문이 있습니다. (어제 낙찰 받은 아파트가 관리사무소에서 빈집이라고 합니다.)

카페에서 찾아본 질문답변으로는

1. FM은 인도명령 신청 후 강제집행

2. 실무는 빈집이라는 것이 확인되면 관리사무소장/열쇠 공/성인2명 입회 하에 동영상 촬영 등 증거를 남기며 개문 인대요,

2번이 매각허가결정 전 또는 잔금납부 전에도 할 수 있나요?

답변:

1. 할 수 있겠지만 소유권 이전 뒤에 하시는 게 좋지 않을까요?

2. 저도 관리사무소는 빈집으로 얘기했지만 실제로는 짐이 그대로 있던 경우가 있었습니다. 먼저 점유자와 연락을 취해서 파악해보는게 좋지 않을까 합니다.

3. 예전에 제가 칼럼에도 썼지만 명도를 너무 급하게 생각하시면 안됩니다. 일단은 연락을 취할 수 있는 방법을 찾은 다음에 강제 개문도 생각해 볼일입니다.

여기계신 초심자분들께도 말씀드리지만 사무장님을 비롯하여 선생님들이나 고수분들이 강제 개문하고 명도를 완료했다는 경험들은 이미 경험치가 많은 상황에서 하신 것입니다. 초심자분들이 단순하게 생각하고 따라하면 안됩니다.

명도에 있어서 막연한 두려움은 떨치되 조급해 하지는 않고, 결국은 낙찰자가 이기는 게임이라는 것을 되새기면 되겠습니다. à 세라미스 님

<질문9>

오늘 경험 중인 매각허가결정 확정 전

채무자 겸 소유자가 채무관계해결을 위한 시간을 끌기 위해 “즉시 항고”를 하는 경우(행크를 찾아보니 주로 이러한 목적으로 항고를 하는 것 같습니다)

이것은 어찌 보면 경매절차에 대한 정당한 문제제기가 아닌 채무자의 이익을 위해 법원경매의 정당한 절차에 심각한 지연과 이로 인해 다양한 비용을 발생시키는 일종의 경매 방해 행위로도 볼 수는 없는지, 그러한 사유로 법원에 조속한 잔금기일 확정과 부당한 즉시 항고의 사유에 대한 기각을 요구할 수는 없는지 궁금합니다.

주로 법원에 확인하고 기다리는 글들이 많아서 우리가 취할 수 있는 좀 더 적극적인 방법은 없을까? 하는 의문에 질문 남깁니다!

(채무자의 정당한 권리 행사에 대한 반감은 없습니다. 단지 채무해결을 위해 시간을 버는 용도인 듯하여 문의드립니다)

답변:

1. 입장에서 충분히 공가 할 수 있는 사정입니다. 하지만 법에서 항고 할 수 있는 틀을 마련해 놓아서 이부분은 채무자의 정당 권리 행사일 것 같습니다. 좋은 취지를 악용하는 케이스 반대로 낙찰자 입장에서도 유리하게 쓸 수 있는 기회도 있으니 어떻게 사용하느냐를 가지고 문제 삼을 수는 없을 것 같습니다

<정보1>

데이브레이크 님: 지난주에 낙찰 받은 거. 소유자가 채무청산으로 취하됐다고 합니다

선독필행1909 님: 채무자 겸 소유자가 즉시항고를 했습니다.

          즉시 항고에 대한 카페 글: http://m.cafe.daum.net/happy-tech/RIUY/123?svc=cafeapp

데이브레이크 님, 선독필행1909 님 파이팅 하십시오!!!

<정보2>

분양권 투자기(Feat. 짭식이 님) à https://m.cafe.daum.net/happy-tech/Qe3C/2436?svc=cafeapp

짭식이 님 분양권 당첨 축하드립니다!!

[선다이얼]

알찬 내용들로 가득하네요.
모든것을 다 이해하지는 못했지만
잘 읽었습니다. 감사합니다

[ondoll]

저도 이해가 되지 않는 부분은 계속해서 읽어 문맥을 이해한 후, 단어들은 검색해서 퍼즐을 맞춥니다^^

[블루에디션]

정리 내용 정말 감사해요 ~~

[ondoll]

도움이 되셨다니 다행입니다

[더힐(희망부자♡)]

오늘도 잘 보구갑니다~
온돌님 즐거운 주말 보내세요~~^^

[ondoll]

더힐 님도 즐거운 주말 보내세요~

[가치리치]

정말 감사드려요 온돌님^^!! 온돌님 덕에 정말 좋은 팁들 얻어가요~!!!

[ondoll]

하루에 올라오는 글들 중에 휘발되는 내용이 너무 아까워서 정리해 보았습니다.
도움이 되셨다니 다행입니다.

[트리플준]

온돌님 천천히 정리하면서 읽어보도록 하겠습니다.
정리해주셔서 감사합니다^^

[ondoll]

저도 다시한번 읽어 봐야겠네요^^

[행복한세상]

항상 감사드려요 온돌님~~~

[ondoll]

별말씀을요~~

[두드림익산]

감사합니다

[하버둥이]

정리가 너무 잘 되어 있네요~ 감사드려용