현재 소형 복층형 오피스텔이 뜨는 이유 !!!

[송용섭]

수고하지않고 얻는 기쁨이란 없습니다.

  [오피스텔 분양] 동탄오피스텔 vs 강남오피스텔

                   비교해 보고 투자 하자 !!

부동산 경기가 활발하지 않은 상황에서도.....

강남오피스텔(강남역 아이파크,강남역 서희 스타힐스) 와 동탄오피스텔(풍산리치안 오피스텔)에 모델하우스에 WHY?

많은 사람들이 모이고 있는지 .....대하여 분석해보자.

강남과 동탄에 오피스텔에 분양가격의 차이는 세배이상 차이가 나고 있는데...

두 곳다 모델하우스는 매일매일 북적이고 있다.

가격차이가 이렇게 나는데도 두 분류로 나뉘어 투자자들의 성향은 나눠지고 있다.

투자를 하거나 임대수요를 보는 견해의 차이 인거 같다.

필자는 동탄오피스텔 풍산리치안 오피스텔에 대하여 이야기 해보려 한다.

동탄오피스텔 풍산리치안 오피스텔에는 진풍경이 일어나고 있다.

모델하우스 방문자들중에 80% 이상이 계약을 하는 진풍경이 일어나고 있는 것이다.

최근 부동산 투자의 포커스는 수익형 부동산으로 몰리고 있다.

수익형 부동산 이라함은 투자를 하여 안전하게 월임대수입이 발행하여 은행이자보다 높은 수익을 추구하는 형태의

부동산 투자인데... 수익형 부동산의 대표적인 상품은 상가 와 오피스텔 이다.

상가의 투자는 가격이 무겁고 몫을 보는 전문적이 지식과 경험이 필요한 반면 오피스텔은 가격이 가볍고 충분한 임대수요만 있다면

기본적인 수익률이 바탕이 되어 지역에 따라 기본적인 수익률 즉,

은행금리 두배이사의 수익률을 기대하는 것이다.

오피스텔 중에서도 소형오피스텔 즉 10평형대의 오피스텔이 수익률을 극대화할수 있는 장점 때문에

최근 부동산의 투자의 흐름은 .. 부동산>오피스텔>소형오피스텔인 것이다.

오피스텔은 지역적으로 서울 강남권/서울권/경기도권의 오피스텔로 분류할수 있다.

서울 강남권의 오피스텔은 타지역과 비교하여 너무나 높은 땅값으로 인해 임대수요는 많은 반면 임대수익률은 4~5%

서울권의 오피스텔은 임대수요가 풍부한 지역을 잘 선별하여 선택하여 선택하여야 하며 임대수익률은 6~7%

경기권은 오피스텔은 지역을 잘 선택하고 임대수요가 풍부한 지역을 선택하면 임대수익률은 10%

서울권 및 강남오피스텔의 맹점은 ..

오피스텔이 한참 유행하던 2004~2006년부터 엄청나게 많은 오피스텔이 공급되었고 지금은 현실적으로

서울및 강남 역세권 지역은 모두 오피스텔이 지어져 있으며 설령 오피스텔을 지을만한 부지가 있다 하여도

너무나도 올라버린 땅값으로 인해 오피스텔의 분양가는 올라갈수 밖에 없고 , 그로인한 오피스텔의 수익률 하락은 너무나 뻔한 사실인것이다.

특히,오피스텔의 건축비는 어느지역에 따라 차이가 나는것이 아니다.그러므로 오피스텔의 분양가의 차이는 모두 땅값의 차이인 것이다.

더 세부적으로 따져보면 오피스텔의 대지지분은 2~3평 그렇다면 오피스텔의 분양가격은 ...

대지지분(2~3평+땅값) + 오피스텔 건축비(7000~8000만원) + 기타부대비용 = 오피스텔 분양가격

 최근 강남의 신규오피스텔의 분양가는 약3억원이다.

현실적으로 감당하기 어려운 가격이라 판단된다(필자의 생각임)

반면,경기도권의 오피스텔... 즉, 신도시나 특정 자족도시의 오피스텔은 공급이 부족하여 잘 고르면 정말 효자 노릇을 톡톡히 할수 있다.

그렇다면 오피스탤을 선택할시에 가장 중점을 두어 보아야할 점은 무엇인지 살펴보자.

부동산 투자의 기본은 안정성,수익성,환급성이다.

안정성을 살펴볼때에는 전문적인 부동산신탁회사에서 관리를 하고 있는지 눈여겨 봐야 하며 신탁의 종류도 여러가지 이므로

잘 살펴봐야 하며,신탁회사에서 관리하지 않는 물건은 아무리 좋은 물건이라도 다시 한번 돌다리도 두드려 보고 접근하자.

수익성은 위에서 언급했듯이 어떠한 관점에서 접근하느냐에 따라 다르다.

환급성은 향후 물건주변의 호재와 임대수요가 물건의 환급성을 좌우한다. 따라서 물건의 환급성까지 고려한다면 지역의 호재가 있는지

임대수요는 얼마나 풍부한지 검토해 봐야 한다.

그렇다면 동탄오피스텔 풍산리치안 오피스텔을 검토해보자.

동탄오피스텔 풍산리치안 오피스텔의 안정성적인 부분은...

주)국제신탁에서 관리하고 , 신탁의 종류중 땅의 주인이 신탁회사로 바뀌는 명의신탁이기 때문에 안정성적인 부분에서 더할나위가 없으며

최근 유행했던 원룸텔,고시텔과 같은 지분등기가 아닌

완전한 개인 명의가 개별등기 이기때문에 풍산리치안 오피스텔의 안정성적인 부분에서

★★★★★ 별 다섯개를 줄 수 있다.

풍산 리치안 오피스텔 담당자 : 송용섭 실장

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모델 하우스 문의  :  031) 8015 - 4032

동탄오피스텔 풍산리치안 오피스텔의 수익성 부분을 검토해보자.

풍산리치안 오피스텔은 삼성반도체와 한림대성심병원 , 이마트 바로 옆에 위치하고 있다.

동탄1기 신도시 270만평중에 90만평이 삼성반도체 (기흥캠퍼스+화성캠퍼스)이란점을 알고 있는가?

즉,간단히 말하면 동탄신도시의 1/3이 삼성반도체 인것이다.

동탄오피스텔 풍산리치안 오피스텔은 삼성반도체 기흥캠퍼스43만평 , 화성캠퍼스48만평이 만나는 접점에 위치하고 있으며 현재 삼성반도체에 근무하는 연구원,사원,반도체 생산라인 직원등 현재 상주하고 있는 인원만 약6만5천명 이며 어떠한 방식으로든 출,퇴근을 하고 있으며 그로 인해 발생하는 파급효과를 고스란히 받는 지역에 풍산리치안 오피스텔은 위치하고 있다.

그렇다면 삼성반도체에 근무하는 사람들은 어디에 살까?

결혼을하여 가정이 있는 사람들은 대부분아파트에 살것이다.

지역은 동탄,수원,영통,분당,강남일 것이다.

그렇다면 결혼하지 않은 싱글사원들과 반도체생산라인에 근무하는 생산직근로자들은 ?

삼성반도체 생산라인은 24시간 연중무휴로 1일3~4교대로 돌아가고 있다.

24시간 끊임없이 돌아가고 있는 것이다. 현재 동탄삼성반도체에는 반도체,LCD 등 생산라인이 16개라인이

가동중이며 1개라인에 필요한 인원은 약5천명가량 된다.

얼마나 많은 근로자들이 근무하고 있는지 계산이 될것이다.

또한, 삼성 이건희 회장은 2012년까지 생산라인 6개를 추가로 공사하겠다고 발표하고 기공식까지 열렸다.

즉,2012년까지 6개라인이 추가로 들어오게 되면 약 3만명이상의 인원이 추가로 유입되며,

건설비용은 약26조원이라는 어마어마한 돈이 들어가게 된다.

삼성이 강력히 26조원을 투자하였다는건 향후 세계를 상대로 하는 반도체사업에 대한

강력한 사업적의도를 보여주고 있고,여러 메스켐에서 보도되고 있다.

다시 본론으로 들어가면 생산라인 근로자들은 어디에 살까?

우선 직장과 가장 가까운 동탄은 90%이상이 아파트이며 아파트는 거의 33평이다.

그러므로 혼자거주하는 입장에서는 전혀 해당사항이 없으며 동탄 기존의 오피스텔은 모두25평이상의

중대형평형이다.25평의 임대료는 혼자서는 근로자들의 임대료 수준에서는 현실적으로 맞지 않는다.

그럼,동탄신도시에는 원룸이 없을까?

답은 없다...왜냐하면 신도시 자체적으로 대체부지에 빌라가 들어서게 되는데.

동탄 조례상 전체1개 빌라에 3개집이상을 지을수 없다는 조례가 있다.

그래서 동탄 빌라에는 1개층에 한집씩 밖에 못들어가며 원룸은 없으며 , 간혹 원룸이 있으나 모두 불법건축물 인것이다.

그래서 삼성반도체 생산라인 및 삼성직원들은 직장과 차로 15분 정도 떨어진 병점이나 영통에 거주하고 있다.

병점은 대학교 주변으로 원룸이 많이 있어 직장과는 멀지만...

현실적으로 동탄자체에서 마땅히 거주할 곳이 없기 때문에 삼성직원들의 상당수가 살고 있다.

하지만 출근시간과 퇴근시간은 많은 인원들이 움직이기 때문에 정체가 된다.

차고 15분거리를 30분이상의 시간을 들여 출퇴근하고 있는 실정이다.

현재 동탄오피스탤 풍산리치안 오피스텔의 주변에는 완공되고 입주까지 끝난 오피스텔이 2개가 있다.

평형은 18,19,20평이며 평형에 상관없이 임대료는 같으며 보증금 500~1000만원이며 월세는 65만원 선이다.

전세의 경우는 7000~7500정도 선이지만 모두 월세로 임대가 나오기 때문에 전세의 경우는 예약까지 되있는 상태이다.

풍산리치안 오피스텔의 경우 삼성반도체와의 거리는 도보로1분 !!

임대료가 병점에 비해 10~20만원 비싸다고 하여도 임대수요는 높을 수 밖에 없다.

풍산리치안 오피스텔 주변에는 일반상업지역으로 대부분 상가이고 그중의 대부분은 식당과 주류이다.

점심 시간 마다 식당을 점령하는 삼성직원 및 주변 협력업체의 모습을 매일 볼수 있다.

풍산리치안 오피스텔의 임대수요의....

첫번째는 삼성의 임대수요이고

두번째는 삼성반도체,삼성전자의 협력업체이다

            주변에 삼성관련 기업체는 약 1,000개 이며 인원은 약1만명 가량된다.

삼성반도체를 직장으로 둔 거대한 임대수요 즉, 기존오피스텔의 임대수요의 10배가 넘는 임대수요가 배후에 있고

또한 협력업체의 임대수요가 있지만 풍산리치안의 임대수요는 한가지가 더 있다

풍산 리치안 오피스텔 담당자 : 송용섭 실장

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모델 하우스 문의  :  031) 8015 - 4032

바로 , 한림대 성심병원이다.

한림대성심병원은 평촌성심병원,영등포성심병원,한강성심병원 과 같은 성심병원으로 현재 5개의 성심병원이 있으며

6번째로 동탄에 동탄성심병원이 들어오는 것이다.

동탄성심병원은 790병상으로 들어서는 대규모 종합병원이며 간호사,의사,레지던트 등 임직원들의 발령은 완료 된 상태이며,근무인원은 약2,500명 가량으로 병원을 이용하는 관계자,환자들까지 하면 유동인구는 엄청날 것이다.

병원 관계자들은 업무 특성상 호출이 오면 5분안에 와야 하므로 병원안에 기숙사가 있거나 주변에 거주할수 밖에 없다.

동탄 성심병원은 병원안에 기숙사가 없으므로 향후 풍산리치안 오피스텔을 임차할 임대수요가 넘쳐날 것이다.

현재 공사중 이며 완공은 2012년5월 개원 예정이다.

세번째는 풍산리치안 오피스텔은 동탄오피스텔 중 유일 하게 높은 층고를 자랑한다.

            기준층 3~14층은 층고가 3.8M 이고 2,15층의 층고4.8M 이다.

따라서 모든 호실을 복층으로 꾸밀수 있으며

 본 사진은 참고 자료 입니다.

복층으로 꾸밀 경우 주변보다 최소 5~10만원 가량 높은 임대수익이 가능하며

복층으로 사용할시에는 전용룰이 높아지고 실사용 면적이 4평정도가 늘어나므로 2인1조 사용도 가능하다.

동탄오피스텔 풍산리치안 오피스탤은 가장 보수적인 가격으로 임대를 놓는다는 가정하에서도 풍산리치안오피스텔의 수익률은 9.5 ~ 10% 이상을 기대 할수 있다.

수익성 또한 ★★★★★ 별 다섯개를 줄수 있다.

풍산 리치안 오피스텔 담당자 : 송용섭 실장

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모델 하우스 문의  :  031) 8015 - 4032

자 ~~~이제 환급성 부분을 살펴보자

환급성은 주변호재와 임대수요 인데..

임대수요는 앞에는 언급한 바와 같이 전혀 걱정할 필요가 없다.

풍산리치안 오피스텔의 주변호재는 어떤 것들이 있는지 살펴보자.

첫번째,동탄2기 신도시이다.

동탄2기신도시는 동탄1기 신도시 옆으로 들어오는 동탄2기 신도시는 동탄1기신도시의 3배규모의

신도시가 들어서게되며 향후 많은 인구유입으로 인한 교통의 호재가 속속발표도 하고 있다.

두번째, 교통의 호재1)동탄 신교통수단확정(2010년7월29일) 확정 !!!

                            분당->광교->영통->동탄->오산까지의 교통 확정 !!

           교통의 호재2)교통의 핵폭탄 같은 위력의GTX !! 교통의 대혁명 확정!! 2010년 9월2일 확정 !!

                             GTX는 서울,경기의 핵폭탄 역할을 할것이다.

                             GTX란? 지하40~50m에 시속 200km이상으로 달리는 kTX열차인 것이다.

동탄에서 강남까지 18분!! 교통의 혁명 , 핵폭탄 아닌가..

경기도에서 발표한 GTX의 노선은 3개이며 그 중에서도 가장 사업성이 좋은 것은...

일산 -->강남-->분당-->동탄 인것이다.

여기서 가장 중요한 것은...동탄의 엄청난 주택공급과 동탄유입인구의 증가로

어떠한 형태로든 교통문제를 해결해야 할수 밖에 없고 .. 그 교통의 핵이 GTX와 신교통수단 확정인 것이다.

또한, 지역의 호재가 예정인 것과 확정인 것은 엄청난 차이가 있으며 그 차이가 부동산의 가격을 좌우 한다.

여기서 중요하고 주목해야 할점은 이 교통에 호재 중심에 풍산리치안 오피스텔이 있다는 것이다.

풍산 리치안 오피스텔 담당자 : 송용섭 실장

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모델 하우스 문의  :  031) 8015 - 4032

자~ 이제 풍산리치안 오피스텔을 사진으로 살펴보자

 풍산리치안 오피스텔 북향 전경

 풍산리치안 오피스텔 남향 전경

삼성반도체 화성공장 1 (NaNo City)

삼성반도체 화성공장 2 (NaNo City)

삼성반도체 화성공장 3 (NaNo City)

삼성반도체 화성공장 4 (NaNo City)

동탄 오피스텔 풍산리치안 오피스텔은 남향과 북향으로 나누어지며

북향은 산이 보이고 전경이며 9개 호실로 구성되어 있다.

풍산리치안 오피스텔의 남향은 한림대와 이마트가 보이는 전경이며 6개 호실로 구성되어 있다.

풍산리치안 오피스텔의 계약일정은 다음과 같다.

마지막으로 어떠한 부동산을 선택하던지 10개가 모두 마음에 드는 부동산은 없다.

필자가 보기에는 10개중 9개 이상은 만족할수 있는 부동산이라 확신한다.

투자를 계획하거나 오피스텔을 선택하려는 분들에게는

                        마지막으로 한마디 "백문이불여일견"인 것이다.

           ◆청약금 : 100만원(호수지정) 환불가능 신탁관리  

                     ◇계약금 : 1,000천만원(중도금 무이자) 

      (주) 국제신탁 수협중앙회 : 219 - 01 -012075

풍산 리치안 오피스텔 담당자 : 송용섭 실장

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모델 하우스 문의  :  031) 8015 - 4032

[김성환2]

광고성글 잘 봤습니다...수고하십시요......

[양희만]

동탄에 오피스 분양을 해봤는데 그리 넉넉치 않습니다. 고생많이했죠!
건승하십시요....^^

[송한근]

동탄 이제는 일어나야한다...

[백용호]

관리자님 뭐하자는 거예요.

[박희수]

분양정보 감사드립니다.

[선우성]

지금 오피스텔 사는 데 전세집 구하기 힘들어서 혹시나 하고 봤더니 광고군요ㅎㅎ 허무 --;;

[김재경]

잘 읽었습ㄴ미다.

[김광규]

수고하셨습니다