마산“합포구” 창원 아파트 시세와 정보.. 잉여 용적율.. 19-6-28일 업본

[강투]

마산 회원구 입주 : 19년12월 1760.. 20년7월, 10월 2000세대 입주..  

마산 합포구 입주 : 19-11월 진동 900세대 입주,  월영동 부영 4,300세대 ?

# 주택은 국민 재산의 "70%~80%(세입자 포함)"가 있는 "곳(인구 밀도가 높은 아시아)"이므로 수급 조절이 전제 개념이지만, 13년 수도권부터 현재 경남, 강원도까지 "공급 과잉(중간층 말살 작전)"으로 "역전세(국민 싸움 작전)" 후 급등 시장을 만들고 있다. 고로 국민이 공급 물량과 가격을 빠르게 알아야 대응할 수 있고, 국가(국민의 총합)"는 발전한다는 취지~~ 

# 자료 수정 중, "오기와 대지권" 댓글 부탁~  숙지 사항을 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색.. 네이버는 가로 화면 회전 후 클릭, 다음은 회전하면 된다. 지인 문의..  다음, 네이버 접속량에 따라 둘을 "홈에 추가"해서 이용~~ 

화살표 주소 클릭 => http://blog.naver.com/kng139175 또는 대용량 전체보려면 => http://blog.daum.net/kngland    

1. 아래 "고가"는 국토부 실거래 가격을 적용한다. 고가에서 10%~15%내외로 낮추면 "저가"가 되고, 5%~10%내외를 낮추면 "중간 가격".. 

$ 은행 신용도 : "KB또는 기타 고-저가 x 70%-1700만(최우선 방공제 : 기타 시-군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. 재건축 "5층 이하(2종 전용; 용적률 상한 150%)"의 아파트와 재건축 이익이 큰 90년 내외의 "고층(3종 일반 원칙; 용적률 상한 300%)" 아파트"는 "잉여 용적률과 대지 지분"이 중요하므로 "건물 평형"보다는 "대지 지분의 땅값"으로 3.3당 가격을 비교 분석한다. 또한 공급 면적은 오차가 많고 국민의 재산과 직결되므로, "전용 면적"으로 용적률을 산출한다. 

3. 같은 입지에서, 새주택은 전용 평수(3.3당가격 타당)와 주차장이 가격이지만, 90년 내외의 고층과 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.  

4. 건령은 2019년 6월 ; 19-6, 1994년은 94..  ?형 : 2형~5형은 2~5 실내형..  지번, 번지 :  화인아트는 월영동 593번지.. 

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“합포구” 창원 아파트 시세와 정보.. 경남대에서 서남쪽->동북쪽 순서로 정렬.. 19-11월 진동 900세대 입주
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	대지/?형	공	전	전용	주공	매매 고가	전세 고가
	지번	주차	동수	저층	/잉여	세대수	급	용	평수	급평	(층) 년 월	(층) 년 월
월	화인아트	91	712	15	264%	60	74	60	18평	22평
영	593	0.84	7	12		120	82	68	21	25
동						114	94	79	24	28	8,700(10층) 19-4	8,000(5층) 17-10
						150	102	84	25	30	12,800(2층) 18-4	14,000(11층) 15-3
						148	142	122	37	43	17,400(6층) 17-12	11,000(2층) 18-7
						60	166	144	44	50	16,500(3층) 18-3	1억(11층) 15-10
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	30평	3.3당 350만
월	동아1차	98	895	20	299%	383	76	59	18평	23평	10,500(1층) 19-5	11,500(11층) 19-3
영	614-7	1	9	16		512, 2형	108	84	25	31	14,800(20층) 19-4	14,000(11층) 19-5월
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	31평	3.3당 500만
월	동아2차	98	893	23	266%	387	79	59	18	23	11,400(14층) 19-5	12,000(16층) 19-1
영	708-2	0.9	13	12		384	107	84	25	32	13,200(2층) 19-6월	13,000(11층) 19-5
동	23평형 2세대, 35평형 13, 40형 9, 46평 9, 52형 8, 68평형 4세대 있음.					76	161	134	41	48	22,600(8층) 19-6	23,500(12층) 18-3
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 520만
월	대동	98	290	20		120	77	59	18	23	11,300(15층) 18-11	11,000(9층) 19-5
영	703-2	1.07	3	15		110	105	84	25	31	15,000(5층) 19-5	14,000(16층) 19-2
동						30	133	108	32	40	25,500(12층) 18-8	22,500(14층) 15-2
						30	173	141	42	52	40,300(4층) 13-8
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	31평	3.3당 500만
월	현대	98	601	22	264%	239	78	59	18평	23평
영	704-1	0.41?	6	15		362	104	84	25	31
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	31평	3.3당 470만
월	현대1차	98	755	25		312, 2형	76	59	18평	23평	12,100(16층) 19-4	11,500(14층) 19-3
영	705-2	0.89	5	10		389, 3형	107	84	25	31	16,500(7층) 19-5	4,000/30(13층) 19-4
동						54	170	134	41	51	29,000(17층) 18-7	23,000(11층) 18-1
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	31평	3.3당 550 만
월	현대2차	98	658	23		132	75	59	18평	22평	12,000(2층) 19-4	12,000(9층) 18-11
영	710-1	0.97	7	11		126	93	74	22	28
동						290	106	84	25	32	14,750(14층) 19-4	12,000(1층) 19-2
						110	143	114	35	43	20,100(4층) 18-11	15,000(12층) 18-11
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	31평	3.3당 510 만
월	SK오션뷰	17	932	31	248%	79	79	59	18평	24평	25,900(14층) 18-8	18,000(9층) 18-2
영	736	1.13	8	19		109	98	73	22	29	3억(26층) 19-4	18,000(7층) 18-3
동						618, 2형	111	84	25	33	32,400(15층) 19-2	23,000(9층) 19-5월
						106	131	100	30	39	38,000(11층) 19-3	31,000(27층) 18-3
						22	150	114	35	45		37,000(11층) 17-11
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	33평	3.3당 1000만
월	부영	18-2,	4298	31		3116, 4형	112	84	25평	34평
영	615	1.34	38	23		584, 3형	151	124	38	46
동						598, 3형	176	149	45	53
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	34평
해	두산1차 38	91	390	15	296%	105, 계단	88	69	21	26	10,600(9층) 19-1	11,500(11층) 19-2
운		1	4			225	107	84	25	32	13,000(6층) 18-2	11,500(14층) 19-2
동						60	158	141	43	47	23,000(8층) 17-7	2억(12층) 16-6
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 450만
해	두산2차 50	93	612	18	288%	216, 복	81	59	18	24	10,500(4층) 19-5월	10,500(13층) 19-2
운		0.83	7			252	105	84	25	32	14,850(6층) 19-1	13,000(4층) 19-3월
동						144	156	132	40	47	20,500(14층) 19-1	17,000/10(10층)19-3
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 480만
해	두산3차 49	95	594	18	266%	234, 복	84	59	18	24	9,300(1층) 19-4	1,500/40(10층) 19-5월
운		0.68	7			360	106	84	25	32	14,400(1층) 19-3	13,000(18층) 19-4월
동						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 500만
월	경동메르빌	05,	622	24	298%	180	80	59	18	24	18,000(8층) 19-4	15,000(18층) 19-4
포	1번지	1.03	8	15		80	94	71	22	28	19,800(19층) 19-2	17,000(21층) 19-3
동	경남 항운 노동조합 앞					286	108	84	25	32	19,800(9층) 19-4	2억(12층) 19-3
						76	148	118	36	44	31,000(12층) 19-4	24,000(15층) 18-9
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 660만
월	벽산블루밍	07,	706	25		77	79	59	18	24	20,800(14층) 18-12	17,000(18층) 19-2
포	1-1번지	1.06	8	18		551	108	84	25	32	22,800(18층) 19-4	2억(24층) 19-5월
동						78	161	132	40	48	33,300(21층) 19-5	25,000(3층) 19-2
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 750
신	센트럴	01,	766	23	297%	234	72	49	15	22	12,000(2층) 19-5	11,000(3층) 19-1
포	131-1	0.89	8	15		360, 2형	82	59	18	25	15,400(15층) 19-4	13,500(3층) 19-3
동						172	108	84	25	32	18,500(20층) 19-5	17,000(22층) 19-4
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 600만
1	아이파크 76	10	780	36	249%	472, 4형	116	84	25	35C	31,000(25층) 19-4	27,000(27층) 19-4
가		1.47	6	21		170	169	124	38	51	44,000(35층) 19-4	36,000(35층) 19-2
	69평형, 84평형 각 2세대 있음.					136	207	154	47	62	49,500(24층) 18-11	38,000(26층) 18-12
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	35평	3.3당 900만
중	중앙우방	97	459	19	313%	57, 계단	74	60	18	22	12,900(13층) 19-3	3,000/40(19층)18-11
앙	1-498	1.05	5	11		95	86	69	21	26	15,300(14층) 19-5
동	합포 구청 옆					211	104	84	25	31	17,000(9층) 19-4	14,000(1층) 19-3
2						38	143	115	35	43	23,000(17층) 19-1	25,000(14층) 17-12
가						36	172	139	42	52	26,000(10층) 19-4	6,000/35(2층) 11-5
						22	186	151	46	56	3억(1층) 15-4	5,000/40(10층) 19-1
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 580만
오	중앙마린	14	536	33	394%	112	101	70	21	30	2억(12층) 19-5	2억(10층) 19-3
동	파이브 322	1.29	5	28		2형, 424	115	84	25	34	23,500(25층) 19-6월	22,000(15층) 19-5
동						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 720만
자	한우	86	676	6	%	100	57	47	14	17	11,300(3층) 15-8	6,000(1층) 19-3
산	329-1	0.15	9	5		161	60	48	15	18	8,000(1층) 19-5	5,000(5층) 19-3
동	아래 우성 옆이고, 마산 중학교, 마산고교 뒤쪽 아파트					2형, 120	65	56	17/17.5	19/20	7,700(1층) 19-1	6,000(3층) 19-3
						165	69	58	18	21	9,340(2층) 18-10	6,000(5층) 19-5
						70	79	69	21	24	7,100(1층) 19-6월	6,000(4층) 19-4
						60	93	82	25	28	16,000(1층) 17-2	9,000(1층) 18-3
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	18평	3.3당 450만
	우성	87	156	6		84	65	51.7	15.6	19.5
	325-10		2			72	73	59.9	18.1	22.3
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	18평	3.3당 350만
교	벽산블루밍	09,	201	18	249%	178, 3형	114	84	25	34	23,800(8층) 18-9	21,000(4층) 19-6월
방	1단지 510	1.12	4	7		23	139	106	32	42	34,800(5층) 17-4	26,000(5층) 15-5
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	34평	3.3당 700만
교	벽산블루밍	09,	592	23	249%	107	80	59	18	24	21,200(6층) 19-6월	17,000(10층) 18-5
방	2단지355-1	1.12	5	11		40	95	73	22	28	25,000(15층) 18-4	22,000(1층) 18-6
동						343, 3형	113	84	25	34	23,500(20층) 19-1	19,000(13층) 19-5
						162	154	122	37	47	34,500(4층) 18-4	26,000(7층) 19-3
						40	162	134	41	49	3억(4층) 18-9	28,000(2층) 18-7
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	34평	3.3당 350만
교	무학자이	11	705	27	215%	88, 2형	82	59	18	25	22,200(3층) 19-4	22,000(11층) 18-7
원	46	1.28	8	16		321, 2형	109	84	25	33	32,100(7층) 18-5	25,000(1층) 18-10
동						90, 2형	129	105	32	39	31,000(4층) 19-5월	28,000(5층) 18-7
						103	145	112	34	43	34,400(5층) 18-10	29,000(5층) 18-12
						103	161	128	39	48	42,000(13층) 19-3	32,000(5층) 18-7
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>					3.3당 900만	거래량적다
산	베스티움	16-1,	303	29	496%	110	72	52	16	22	16,000(12층) 19-5	15,500(13층) 19-3
호	644	1.04	3	23		42	83	59	18	25	21,000(22층) 18-11	18,500(23층)
동	용마고교, 합포초교, 가야 상가 사거리에서 남서쪽 100미터 위치					150	115	84	25	34	26,000(22층) 19-3	21,000(12층) 19-3
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	22평	3.3당 770만
산	국제비치	96	445	21	389%	193, 복도	82	59	18	25	13,500(3층) 17-3	11,000(10층) 19-4
호	332	0.74	2	8		210, 2형, 복	116	84	25	35	14,500(11층) 19-5월	16,500(2층) 16-12
동	산호동 자유 무역 지역 사거리에서 해안 대로 쪽에 위치함.					42	126	91	28	38	19,500(8층) 16-9	15,000(12층) 19-1
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	35평	3.3당 430만
산	삼성타운	96	448	19	335%	190, 계단	74	59	18	22	13,200(10층) 19-6월	13,000(13층) 19-6
호	18-1,		2	18		220, 2형	100	84	25	30	16,700(7층) 19-2	15,500(3층) 19-1
동	용마초교, 합포중학교 앞에 위치함.					19	125	109	33	38	27,700(9층) 17-9	16,000(10층) 18-6
						19	137	121	37	41	22,000(8층) 18-12
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	22평	3.3당 600만
산	경동리인	18-2,	450	34	348%	124, 2형	92	68	21	27	22,700(8층) 19-3	18,000
호	1,2단지309	1.2	5	30		161, 2형	98	73	22	29	21,000(2층) 19-4	19,000(15층) 19-4월
동	용마초교, 합포중교, 자유무역지역 사거리에서 양덕동 방향 대로쪽에 위치함.					132	113	84	25	34	28,000(32층) 19-3	21,000(11층) 19-4월
						33	128	97	29	38		24,500(3층) 19-1
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	29평	3.3당 830만	거래량적다
	LH 1단지 임대 7개동 있음
현	LH그린품애	15	838	20	159%	304, 2형	80	59	18	24	15,400(4층) 19-3	13,000(13층) 19-4
동	620	1.14	13	15		310, 2형	100	74	22	30	19,000(14층) 19-3	15,000(3층) 19-4월
	공공 임대 138세대 포함,					224, 2형	114	84	25	34	22,200(12층) 19-3	17,500(10층) 18-10
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	34평	3.3당 700만
현	중흥S클래스	14	555	22	164%	탑층	109	84	25	33	20,900(3층) 19-5월	18,000(21층) 19-4
동	1차 210	1.23	11	10		로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>					3.3당 750만
현	중흥S클래스	15	394	20	164%	탑층	109	84	25	33	25,400(13층) 19-4	17,500(2층) 19-4월
동	2차 606	1.2	7	17		로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>					3.3당 770만
현	중흥S클래스	17-3,	1343	25	169%	1075, 2형	111	84	25	33A	24,500(22층) 19-5월	18,000(11층) 19-5
동	3차 700	14	1.2	16		47, 3형	124	95	29	37T	27,000(2층) 19-4
	44T형, 49T형 각 7세대 있음.					164	131	105	31	39	29,000(4층) 19-5	2억(11층)19-4
	전용 84, 105가 탑층있고 2000만 비싸다.					43, 3형	139	107	32	42T	28,000(1층) 19-2	19,000(1층) 19-3
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	33평	3.3당 800만
현	코오롱하늘채	19-1,	483	25	157%		80	59	18	24	18,000(19층) 19-5월	15,000(5층) 19-5월
동	608	1.1	5	16		로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>					3.3당 800만
진	한일유앤아이	08,	823	15	281%	497, 4형	110	84	25	32A	16,300(5층) 19-3	13,000(6층) 19-3
동	진동리592	1.42	13	12		180	152	123	37	46	18,400(7층) 19-4	15,000(11층) 19-2
면	68평형 5세대 있음.					56	180	147	45	55	27,000(15층) 17-11	18,000(5층) 17-11
						90	217	174	53	65	35,000(4층) 19-4월	19,000(12층) 17-6
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 530만
진	협성엠파이어	14	537	20		220, 2형	83	59	18	25	14,200(5층) 19-3	11,500(19층) 19-3월
동	진동리424	1.08	9	16		134	96	71	22	29A	18,500(15층) 18-1	14,000(5층) 19-2
면						183	111	84	25	33A	21,000(10층) 19-2	15,000(15층) 19-3
						로얄층 로얄급 기준 up 시세 =>			기준	32평	3.3당 650만
진	삼정그린코아	19-11,	892	29		145	81	59	18	25	분양 18,160
동	253-3		10	17		456, 2형	94	72	22	28	분양 21,000
면						112, 2형	99	76	23	30	분양 22,230
						179, 2형	109	84	25	33	분양 24,340
									기준	28평	3.3당 750 만원

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$. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 평수와 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다. 

1. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..   개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원 

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.)  

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다. 

3. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 되기 때문이다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 분양을 법제화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등을 해소할 수 있다.