170325 홍소장님과 함께한 상가심화반4기 2차 임장투어_일산 - 매력부자

[매력부자]

안녕하세요~ 매력부자입니다^^

한주에 홍소장님을 여러번 뵈니 얼마나 반갑던지요^^

소장님께서는 한주에 두번 임장투어 진행하시느라... 일요일 강의때 힘드셨구요ㅠ,.ㅠ

그 은혜에 보답하고자, 부족하지만 2차 임장투어 후기 올립니다!

일산은 제가 가봤던 곳만 가봐서... 모르는 지역이 많았습니다^^;

그럼에도 불구하고 홍소장님의 자세한 설명은~ 일산에 대한 애정을 갖게 해주셨습니다^^*

혹 임장투어 내용과 다른 부분이 있다면 언제든 말씀 주세요!

우선 지도 3종 세트 나갑니다.

- 일산은 서구와 동구를 합하면 인구가 60만명이나 된다. (2014년 기준 총 인구 100만명)

- 일산은 1기 신도시로 20년 이상된 아파트들이 많다 (= 층간소음 문제 많음)

   초기에는 부촌이었으나, 부자들은 타지역으로 모두 빠져나가고 현재는 이전에 비해 소득수준이나 소비력이 하향된 상태

- 근린생활시설(0.5) + 상업업무용지(7.8) = 8.3% 높다. 상가는 선별할 필요가 있다.

그럼 각 지역의 생생후기 나갑니다 :)

1. 웨스턴돔

추운 날씨에도 고생해주신 홍소장님과 동기분들♥안이 좁기도 하지만 사람도 많죠?! (라페스타와 대비)

웨돔 안의 동선은 어디로 잡힌다!??! CGV로 가는 에스컬레이터로 잡힌다!!!

(이런 오픈형 로드샵은 에스컬레이터 동선이 중요하다^_^)

- 동대문형, 블록별로 가장 잘 나가는 상권이다.

- 1층 ; 소매형태 의류, 미용관련, 식음료, 핸드폰 등

   2층 ; 프랜차이즈 음식(먹자), 소수의 미용관련 업종

- 주중에는 학생들, 주말에는 가족들로 가득가득~!

반면 같은 웨스턴 돔 안에도, 주출입구의 반대쪽인 법원 방면은 단절요인으로 인해 유동인구가 급격히 적고 그로인해 공실이 많다. 유동인구를 끌어당길 수 있는 업종이 입점해서 커버해야 한다! 

 - 상가의 레이아웃과 업종의 발란스가 맞는 곳 :)

2. 라페스타

유동인구가 웨돔과 대비되죠?장사가 안되니, 경기도 관광특구라도....

1층 상가는 안쪽으로 들어가 있어 가시성이 떨어지고, 2층 이상의 상가는 외부로 작은 간판만 놓여있어 가시성이 정~~말 떨어집니다.  관련해서 건물 외벽을 통유리로 바꿔서 보이게 바꿀 수는 없는지, 외부계단을 연결하면 안되는지 등 많은 논의가 있었지만...

모두 쉽지 않은 일이고, 서로의 이해관계가 얽혀있어.... 라페의 부활은 어려워 보이는걸로 마무으리....ㅎㅎ

- 아울렛형, 주로 30~40대를 위한 브랜드가 입점해 있어 10, 20대에겐 부담이 됨 (문 열고 들어가서 쇼핑해야 함)

- 2층이상은 다수의 공실이 존재, 유동인구가 갈수록 감소.

- 주 동선은 롯데시네마쪽.

- 주변의 오피스텔이 많아, 그들이 소비하도록 먹는 업종으로 1층이 바뀌고 있음. 그러나 기존 입점되어 있는 의류와 음식은 상극으로 맞지 않음...

라페스타가 웨스턴돔보다 먼저 생기고, 20년전 일산이 부촌이었을때는 라페스타가 잘 나갔으나 지금은 완전히 뒤바뀜.

그 이유는? 웨돔이 라페스타를 누를 수 있었던 이유는??

그렇다면 웨스턴돔이 계속 잘나갈 것으로 예상되는가???

이것을 파악하는 것이 상권흐름 파악이라고 볼 수 있겠습니다^_^*

3. 먹자골목 ; 라페스타를 나와 주엽역 가는 길

밤에는 정말 화려한 거리겠죠?!ㅎㅎㅎ

주변의 오피스텔이나 배후세대가 많고, 그 인구들이 이 골목에서 저녁 약속을 많이 잡는다고 합니다^^

매출이 높으니, 계속 월세가 올라가는 곳이라네요~~~

4. 주엽역

강의시간에 나온 이전 경매물건 기억 나시나요?! 월세가 많이 떨어져서... 덩달아 이 주변의 상권흐름도 악화되고 있다는걸 배울 수 있었습니다! (홍소장님은 저 옆의 토스트가게에서 토스트 드셨겠어요....^^)

몇년째 공실인 스타몰. 주엽역의 단절요인으로 꼽힙니다.

주엽역 상권의 A 그랜드백화점이네요ㅎ

수업시간에도 배웠듯, 이곳의 동선은 화살표 모양으로 잡힙니다. 사진엔 없는데... 정말 많은 분들이 다니더라구요!  저 건너편의 상가 갖고싶네요...ㅋㅋㅋ

홍소장님께서 낙찰받고 잘~~해결하신 선순위 전세권 물건도 봤어요! (홍소장님의 무용담이 궁금하시다면, 전문가칼럼에서 홍소장님의 글을 탐독하시길^^)

현재 진행중인 경매 물건인 곳도 가보고요. 홍소장님은 임장투어 곳곳에서 상권흐름에 대해서 콕콕 찝어주십니다!!! 이 건물은 오픈형상가를 서로 합의하에 구분형상가로 변경한 대표적인 예였습니다^^

그리고 콜라텍!!! ㅎㅎ (이것 또한 이전 경매물건)

자세히 보시면 건물에 입접해있는 업종이 거의~~ 바 아니면 클럽, 모텔도 있죠ㅎㅎ 콜라텍 9층 위의 10층 모텔, 장사가 잘된다는 반증!??! ㅎㅎ

이곳에서 조금만 걸아가면 주변 학교 정화구역에 포함된 학원 건물도 있습니다! 참 느낌이 다르죠^^?

주엽역 상권 특징

- 배후세대가 밀집되어 있다.

- 이면 지역에 공실이 많다 ; 상권조사 시에 주도로의 큰 건물만 보고 다니면 안됩니다. 이면 지역이 어떤지도 꼼꼼히 살펴야 합니다!!! 주로 경매에 나오는 물건은 이면지역이 많을테니까요....^^

- 쇠락하는 상권이다.

- 주엽역 상권중에서 ABCD를 나누고, 그 A지역에서 다시 세분화해서 ABCD를 나누는 연습을 초보자들은 계속 해야한다!

- 사전 조사 시 지도를 미리 보고, 동선을 파악한 후 현장에서 확인하는 습관을 들이자!

5. 원마운트

원마운트 가는길에 신세계에서 새로운 쇼핑몰을 짓고 있었어요~ 잘 될지는... 지켜봐야겠네요^^

일산 외곽지역에 위치해 있고, 교통이 불편하기 때문에 자가로 밖에 올수 없는 원마운트. 그래서 한계점이 뚜렷해 보입니다. 실제로 그래서...

이런 공실이 참 많았습니다.... 1층에도요~

지금은 그래도 날씨가 풀려서 유동인구가 조금 있지만, 겨울에는 을씨년스러운 곳이라네요~~

- 한류월드라고 해서, 킨텍스, GTX-A 노선, EBS 사옥, 호텔 신설 등의 여러 호재가 보이나... 아직 확실하지 않습니다^^

- 교통이 편해지면 인구유입이 좋아져서... 발전할까요? 궁금증을 가지고 계속 지켜봐야할 지역인 것 같습니다^^

건대임장보다 훨씬 먼 거리를 걸으면서 설명하시느라 고생하신 홍소장님께 다시한번 감사의 말씀을 드립니다 ♥

감사합니다!!!

[바람마녀(초14,상초4,상심4,실전18)]

다시한번 그날을 그대로 복습하게 해줘서 감사합니다 ^^

[매력부자]

복습인거 맞죠^^?
혹시나 다른 내용이 있을까봐 조마조마...ㅎㅎ
저도 감사합니다^^*

[낙찰의향기]

일산 임장내용이 눈에 선하네요..다시한번 임장실습 하고싶다는..ㅠㅠ
고생했어요~~

[매력부자]

저희 한번 같이 갈까요?!ㅋㅋ 아놀드님이랑 저랑 쥐어짜면 비슷하게는 다녀올 수 있지 않을까요?ㅋㅋㅋ
감사합니다아 :D

[제갈길]

우와~~~ 이번엔 임장동선이 길었군요! 어쩐지 다녀오신 분들이 담날 체력이 달리시다고들~ ㅋㅋ
홍소장님과 함께한 상세한 상권의 분석을 정리해주셔서 감사해여!!!^^

[매력부자]

ㅎㅎ 건대의 1.5~2배정도의 동선이었던 것 같습니다^^;;
그런데 다 돌아본게 아니라는 점....ㅋㅋ

[현돌이]

ㅎㅎㅎㅎ상가반도 다음에 들어야겠다~~~ 후기한번읽어볼까~~~~ 하며 스크롤 슥슥내리다가 익숙한이름있어 클릭해봤는데 역시나❤ 아ㅠㅠㅠ 매력부자님듣는건 다 듣고싶어요~~~~~ ㅋㅋㅋㅋ 재밌는후기 유익한후기 잘읽고갑니다!!!❤

[매력부자]

꺅! 현돌이님이다^_^*
낙케반 듣고 이번엔 어떤 강의 들으세요^^?
후기 유익했다니 저도 감사합니다아^_^*
우리 함께 공부할 날을 기대하며 ^^

[천사지기]

반장님 꼼꼼한 임장후기 잘 봤습니다.^^ 역시 엄지척!!
홍소장님의 내일 수업도 기대되네요.^^ 오늘 임장 어때셨는지도 궁금하구요.^^

[매력부자]

오늘은 상권분석 다음으로 중요한 공법에 대해 배운다고 합니다^^
김포임장 후기도 곧 올릴게요^^