스크랩 가등기가 있는 경우

[한길로천사]

가등기가 있는 경우

(경매정보지)

사건번호	소재지	면적(평방)	감정가격/ 최저매각가격	임차관계	등기부상의 권리관계
2004-36**1 강제경매 단독주택 오*원 방*수	인천 연수구 동춘동 00번지 단독주택 3층건물 ▪철근콘크리트3층 건물 ▪남측구청소재 ▪3분거리버스정류장 ▪도시가스개별난방 ▪1종일반주거지	대지180㎡ 건물1층110㎡     2층110㎡     3층110㎡ 보존등기:99.10.10	410,000,000 @287,000,000          (70%) 2004.08.06유찰 00감정 (2003.10.06)	심*미 1996.06.06전입 1996.06.06확정 2000만배당신청 정*원 1996.07.07전입 1996.07.07확정 3000만배당신청 이*화 1996.08.08전입 1996.08.08확정 1700만 배당신청 양*식 1996.09.09전입 1996.09.09확정 2500만배당신청 김*학 장*래 동사무소열람확인필 배당종기일2004,06.14 열람일자2004.08.17	소유권이전가등기1995.05.04 황*선 가압류 1997.07.16 오*원 5000만 저당권1998,09.03 성*식3000만 가압류 1999.10.10 백*준1000만 강제경매2003.03.04 오*원

이건은 가압류권자인 오*원이 본안소송을 제기하여 승소한 판결문을 가지고 강제경매를 신청한 사건이다. 채무자겸 소유자는 방*수이다

(1)말소기준권리

말소기준권리는 1997.7.16자 오*원의 가압류이다

(2)등기부상의 권리관계

말소기준권리인 가압류보다 앞선 황*선의 소유권이전가등기가 등기되어 있다. 일단은 위험한 경매물건이다. 가등기가 청구권보전을 위한 가등기인지, 담보목적의 가등기인지 알 수 없으나 청구권보전가등기이면 낙찰자가 인수해야할 권리이므로 낙찰을 받기에는 위험한 경매물건이다. 왜냐하면 청구권보전가등기는 낙찰 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되며 가등기권리자가 가등기에 근거하여 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 잃게 되기 때문이다.

(3)임대차관계

임차인 중에서 말소기준권리인 1997.7.16일보다 먼저 세 들어 살고 있는 심*미, 정*원, 이*하, 양*식은 선위임차인이므로 낙찰자가 인수해야 한다. 하지만 이들은 모두 배당신청을 하였고 확정일자를 받았기 때문에 경락대금에서 배당받을 것으로 예상이 된다. 그러나 만약 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하였다면 그 부족액만큼은 낙찰자가 인수해야 한다. 가등기가 없었다면 이런 점을 감안하여 입찰에 참여하여야 할 것이다.

임차인 김*학, 장*래는 아무런 내용이 없는 것으로 보아 전입일자나 보증금액을 알 수 없으므로 반드시 현장을 방문을 하여 세입자를 만나 확인하여야 한다.

(4)기타사항

①가등기는 ‘소유권이전청구권보전가등기’와 담보가등기 2종류가 있다. 청구권보전가등기인 경우는 일반적으로 부동산을 매매할 때 매매대금의 일부만 지급하여 매매예약을 하고 일정기간이 후에 본 계약을 체결하기로 한 경우나, 매매대금을 전액 지불하였음에도 불구하고 당사자 사이에 어떤 사정이 있어 아직 매수인 앞으로 이전하지 않은 경우에 가등기를 하게 된다.

또한 전액을 지급하고 나면 매도인이 다른 사람에게 이중매매를 하지 못하도록 예방하기 위해서도 가등기를 하고 있다. 담보가등기는 근저당권이나 다름없다.

②소유권이전청구권보전가등기와 담보가등기의 구별할 수 있는 방법은 경매법원이 가등기권리자에게 어떤 종류의 가등기인지 법원에 신고하라는 최고를 하게 된다. 가등기권리자가 담보가등기로 신고하면서 채권계산서를 제출하면 담보가등기로 보고 이러한 최고에도 불구하고 신고를 하지 않으면 법원에서는 청구권보전가등기로 취급한다.