(부동산)사례로 풀어본 부동산 투자 칠거지악(七去之惡)

[까동그리]

사례로 풀어본 부동산 투자 칠거지악(七去之惡)

 

최근 부동산 시장은 얼어붙어있다. 부동산 투자의 고수들이야 이 같은 시장 상황에서도 나름의 대응책이 있겠지만, 일반 투자자들은 사야할지, 팔아야할지, 가지고 있어야할지 갈팡질팡하고 있다. 이 같은 시장 상황에서 원칙 없는 투자는 필패(必敗)뿐이다. 이른바 부동산 투자의 칠거지악(七去之惡)을 소개한다.

 

一. 정부 정책에 맞서는 투자 

현재처럼 불안정한 부동산 시장 환경에서 투자 시 가장 주의해야 할 점이 있다면 당연히 정부 정책과 거꾸로 가는 부동산 투자법이다. ‘지피지기면 백전백승’이라는 말이 있듯이 참여정부의 부동산 정책을 정확히 이해하고 그에 따른 투자 전략을 준비하는 게 필요하다. 우선, 참여정부의 주택 가격 안정화를 위한 부동산 정책을 살펴보면 크게 3가지로 분류된다. 세금을 통한 규제이고, 금융 규제, 주택 공급 확대다.

첫째, 세금을 통한 규제 중 종합부동산세는 공시가가 6억원 이상인 주택이면 모두 적용되며 2009년까지 해마다 과표적용률이 10%씩 증가해 앞으로 그 부담은 더욱 늘어날 전망이다. 현재는 세금 중과에 대한 부담으로 시장도 얼어붙고 있어 막상 매도하고 싶어도 거래가 힘든 상황이다. 그렇기 때문에 부동산 투자 시 자신의 소득 수준보다 세금으로 빠져 나가는 금액이 많을 때는 되도록 자제하는 게 현명하다.

둘째, 올해 들어 주택담보대출 금리가 대폭 오르고 게다가 5000만원 이상 대출 시 대출 상환 능력에 따른 주택담보대출, 즉 DTI을 적용함으로써 부동산 가격이 안정세로 접어들었다.
결론적으로 주택 공급이 확대되어 가고 있으므로 장기적으로 가격 하락이 우려되기 때문에 실수요 성격으로 주택 시장에 접근해야 한다. 또 이자율이 높은 제2 금융권을 통한 무리한 대출은 피하고 가급적 이자가 저렴한 제1 금융권을 선택해, 적정한 범위 내에서의 대출을 활용하는 것이 바람직하다.

 

二. 잦은 매매

부동산은 거래 비용이 많이 든다. 때문에 소문만 믿고 단기간에 사고팔기를 반복하는 것은 어리석은 일이다. 단기적으로 사고팔기를 반복하는 투자자들이 큰돈을 벌 것 같지만 ,실상은 장기 투자자보다 투자 수익률이 낮은 경우가 대부분이다.

단기간에 사고팔기를 반복해 봤자 늘어나는 것은  세금뿐이다. 부동산 투자 시에는 단기간에 승부 보려는 욕심을 버리고 최소한 3년 이상은 보유한다는 생각으로 접근해야 한다. 최소 3년 이상 보유해야  최종적으로 부동산 매도 시 세금이 대폭 줄거나 비과세된다. 특히 알짜 지역으로 변모될 부동산일수록 장기 투자가 빛을 발한다.

서울 강남 압구정동에서 오랫동안 거주하고 있는 이필성(58)의 사례를 보면 알짜 지역으로 변모할 지역의 경우 단기보다는 장기 투자 시 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있다는 점을 단적으로 보여준다. 이필성씨는 남대문에서 오랫동안 포목점을 해서 번 돈으로, 15년 전 현대아파트를 구입했고 추가로 평당 700만원을 주고 압구정 일대 나대지 100평을 구입했다. 15년 전 매입한 압구정 일대 대지는 골프연습장을 겸하고 있는 노른자위 건물로 탈바꿈했다.

이제껏 살아오면서 이필성씨는 총 3번의 투자를 했다. 압구정동 현대아파트. 압구정 일대 나대지, 신사동 건물 투자다. 압구정동과 신사동 두 건물은 나대지를 매입해 건물을 올렸다. 매입 당시에 비해, 현재 가격은 10배 이상 치솟은 상태다. 이필성씨가 오래전 구입한 부동산의 현재 시가는 압구정동 아파트 20억원, 압구정동 건물 150억원, 신사동 건물 100억원 정도로 총 270억원에 달한다. 압구정동 빌딩은 월세가 7000만원 정도 나오고. 신사동 건물은 월세가 5000만원가량 나온다. 납부할 세금을 제외하고도 1억원 정도 손에 쥔다고 한다.

이필성씨는

노른자위로 변할 부동산을 골라 장기 보유 전략을 구사했다. 결론적으로 그는 그만의 장기 투자 노하우로 일생 동안 단 3번의 투자로 200억원 이상의 자산을 모을 수 있었다.

동작구에 거주하는 강성모씨(가명.45)의 사례는 단기 투자의 폐해를 전적으로 잘 보여주고 있다. 강성모씨는 15년 전에 부모님이 물려준 3억원을 가지고 부동산 투자의 길로 들어섰다. 여기저기 개발 소문이 나면 우르르 몰려가 사고팔기를 반복했다. 그러는 와중에 IMF 경제위기를 맞아 그동안 사 모은 부동산을 급매로 처분해 상당 부분 재산상 손실을 입었다. 소문만 듣고 투자처를 물색하러 지방을 수십 차례 다니면서 경비로 지출한 금액만 수천만원에 이른다.

사실 강성모씨도 여태껏 살아오면서 대박을 맞을 기회를 두 번 맞이했다. 하지만 그는 결국엔 눈앞의 단기 이익만 생각하다가 굴러온 복덩어리를 걷어찼다. 그는 수년 전 용인 강남대 앞에 땅 1000평을 평당 3만5000원에 구입했다. 몇 달 후 그는 외지 투자자한테 평당 5만원에 매도했다. 그 당시 평당 5만원에 매도한 땅은  현재 평당 2000만원까지 거래된다.

또 한 번의 기회는 우리나라에서 제일 고가로 쳐주는 서울 강남 삼성동 아이파크아파트를 매수하자마자 수천만원의 시세차익만 보고 바로 매도한 것이다. 그 뒤 그가 수천만원의 시세차익만 보고 매도한 삼성동 아이파크아파트는 무려 20억원이나 올랐다. 현재 성모씨의 전 재산은 조그만 소형 아파트가 전부다. 인생에서 두 번의 큰 기회를 놓친  성모씨는 요즘도 잠자리가 편치 않다고  한다.

 

三. 우왕좌왕 떼거리 투자 

우왕좌왕 떼거리 투자를 증명하듯 얼마 전  송도 오피스텔 더 프라우에 전국에서 수십만 명이 몰려들었다. 전국의 투자자들을  열광하게 만든  이면을 보면 총 4가지로 요약할 수 있다.

첫째 인근 오피스텔 대비 싼 분양가로 당첨되는 순간 수천만원의 프리미엄을 얻을 수 있고, 당첨되지 않더라도 손해 볼 것 없다는 투기 심리, 둘째 고객의 안전은 안중에도 없고 차가운 분양 시장에서 미분양만을 걱정해 일단 분양을 시작하고 보자는 건설사의 과대 과장 홍보와 광고, 셋째 아파트 등에 정부 규제가 집중되어 오갈 때 없어진 막대한 유동 자금, 넷째 지자체의 지나친 분양가 규제와 정부의 안일한 대처 방법 등이다.

인천 송도 오피스텔 더 프라우는 송도신도시에 건립되고 주변 시세보다 싼 분양가, 그리고 청약통장이 필요 없고 분양권 전매가 가능하다는 달콤한 유혹 때문에 5조원이 넘는 유동 자금이 몰렸지만 ‘떼거리 묻지 마’식 투자로 인해 낭패를 보는 사례들이 간혹 있으니 주의해야 한다.

송도 오피스텔을 청약한 대부분의 투자자의 경우 향후 실수요가 생각만큼 받쳐주지 않으면, 계약 이후 프리미엄이 급락해 투자 손실을 볼 수 있고 투자 금액도 장기간 잠길 가능성이 있기 때문이다. 

四. 과도한 대출을 낀 부동산 투자

서울 송파구에 거주하는 윤성미(48)는 지난해 리모델링 가능 연한이 20년에서 15년으로 단축된다는 뉴스가 나온 뒤 뒤늦게 신도시 내 20평대 소형 아파트를 여러 채 매입했다. 오랫동안 알고 지내는 지인이 지난해 11월에 2억4000만원에 매입한 분당의 복도식 20평대 아파트가 소형 아파트 급등세와 맞물려 3억5000만원까지 급등한 것을 눈으로 확인한 뒤 마음이 다급해져서다. 신문을 보니 몇몇 투자자들은 그동안 신도시 후보지로 계속 거론되어온 용인시 모현면에 위치해 있는 빌라에 지난해 9월경 투자해서 50%가 넘게 벌었다고 쓰여 있기까지 했다.

다급한 마음에 윤성미씨가 올해 2월 들어 거의 꼭짓점 상태에서 매입한 분당의 소형 아파트는 매입 뒤 가격이 정체되어 있고 정부의 부동산 강공책으로 오히려 하락할 기미를 보이고 있다. 총 3억원의 대출을 받아 투자한 20평대 아파트에 대한 금융 비용과 더불어 아파트 가격 하락세까지 겹쳐 요즘 윤성미씨는 잠을 제대로 이루지 못하고 있다. 윤성미씨는 가계 소득이 연 8000만원이 채 되지 않음에도 불구하고 3억원 가량을 대출 받아 커다란 고통을 당하고 있는 것이다. 주택에 대한 고강도 규제로 주택담보대출 금리가 재차 오를 가능성이 많기 때문에 윤성미씨의 사례처럼 과도한 대출을 낀 투자는 삼가야 한다.   

    

五. 불확실한 풍문 따라 투자

현재는 개발 미정이지만 재개발이나 뉴타운, 철거 가옥지 등 개발 지역으로 확정 될 거라는 소문을 믿고 투자하는 경우 큰 낭패를 볼 수 있다. 더구나 전세를 안고 사면 3000만~6000만원의 소액으로 투자할 수 있다는 꼬임에 속아 소중한 돈을 날리는 경우도 있다.

기존의 기획 부동산은 땅이 주재료였다면 현재 불확실한 개발 정보를 퍼트리는 사람들은 도심지의 재개발, 재건축, 철거 가옥 예상지를 대상으로 한다. 이들은 미리 일정 지역을 매입한 후 미확인 개발 정보를 퍼트리고 일반인들이 우르르 몰려와 매입을 끝낼 무렵 일시에 시세차익을 남기고 떠난다. 미확인 개발 호재가 사실이든 거짓이든 그들과는 별개의 문제고, 투자 리스크는 일반인들이 떠안게 되는 것이다.

이들은 전세를 안고 2000만원 정도면 매입할 수 있는 소형 다세대 주택이 밀집한 지역을 집중적으로 공략한다. 특정 지역이 이들의 공략 대상이 되면 다세대 주택이 순식간에 10채가 팔린다. 이후 그들은 뉴타운, 재개발, 철거 가옥 예정지라고 확인되지 않은 정보를 여기저기 퍼 나른다. 또 부동산 중개업소를 차린 뒤 은근슬쩍 추진위원회 간판도 만들거나 개발 우선 검토 지역으로 현수막도 걸어본다. 심지어 이지역이 공원이 될 것이라고 확인되지 않은 정보도 가공한다.  

여기에 현혹된 일반 투자자들이 본격적으로 물건을 매입하기 시작하면 더 이상 예전의 가격으로는 매입 할 수 있는 물건을 찾기가 힘들어진다. 경매 시장 또한 광풍이 불면서 다세대 경매 시장 호황이라고 신문기사도 한 몫 거들기까지 한다.

이쯤 되면 평당 500만원도 안 되던 지역이 평당 1500만~2000만원 수준으로 오르는 게 다반사다. 이시기가 오면 이들은 그들이 보유했던 물건들을 물량을 조절하면서 시장에 내놓기 시작한다.

그리고 조용히 그들이 운영했던 중개업소 권리금까지 받고 사라진다. 뒤늦게 관할구청에서는 부랴부랴 공문을 띄워 현재는 아무것도 확정된 바 없으니 조심하라고 경고 한다. 마지막으로 건설교통부나 지자체에서도 투자 유의 경고를 한다.

결국엔 미확인 개발 정보 즉 풍문을 믿고 투자한 일반인들만 피해를 고스란히 떠안게 되는 것이다.

 

六. 부동산 무조건 사두면 오른다 잘못된 신화

“대선이 끝나면 다시 오르겠죠?”

“집 담보로 추가 대출 더 받을 수 있고요, 신용대출도 가능할 것 같은데 ‘더도 말고 딱, 1년에 두 배 정도 오를 데 어디 없을까요?”

부동산 시장이 전체적으로 조정 받고 있는 요즘 드문드문 방문하는 투자자들은 소파에 앉자마자 대뜸 이런 말로 말문을 풀어놓는다. 예전 같으면 호재가 있는 곳을 미리 발견해 고객에게 추천을 해주고 일정 수익을 올리게끔 도와주는 경우가 많았지만, 요즘은 시장 분위기상 쉽지가 않다.

정부의 부동산 강공책으로 인한 대출 규제를 제외하고서라도 늘어나는 보유세, 양도소득세 등 각종 부동산 관련 세금 때문에, 시세차익이 발생하더라도 세금을 공제하면 별로 남는 게 없을 수도 있기 때문이다. 그래도 3년 보유 2년 거주 요건(서울과 5대 신도시)을 겸한 1주택자의 경우 세금 부분을 최소화할 수 있어서 그나마 다행이다. 하지만 2주택이 넘어가면 나중에 증여나 상속까지 고려해도 투자 수익률을 최대한 낮게 잡을 수밖에 없다. 

주식에 투자하는 것 보다는 부동산에 투자하면 최소한 본전은 건진다는 것은 이미 옛말이 되어 버렸다. 아래에 제시된 몇 가지 사례를 보면 부동산 투자는 오히려 주식 투자보다도 더 위험할 수가 있다는 것을 알게 된다.  

▲광고에 나타난 연 10% 이상의 확정 수익률만 믿고 투자하였다가 도중에 건설사가 고의 부도를 낸 경우 ▲일명 서비스 레지던트를 표방하면서 건설된 오피스텔의 경우 완공 후 관리는 그럴듯한 영문 이름을 내건 관리 업체가 따라 붙게 마련이다. 하지만 완공 후 결국에는 임대 수익을 약속대로 입금하지 않을 뿐만 아니라, 분양가 대비 30% 이상 급락해 매수자도 붙지 않은 경우 ▲기획 부동산의 꼬임에 넘어가 군산, 해남, 여주, 이천, 서산, 당진 등의 토지를 시가보다 몇 배 비싸게 매입해 제 때  팔리지도 않아 과도한 대출 이자까지 어렵게 내고 있는 경우 ▲계약금만 우선 내고 중도금 이자 후불제의 무서움을 선뜻 피부로 못 느끼고 중도금 대출 신청 시, 은행 서류에 사인하자마자 중도금이 시행사로 건너가고 해약도 안 되고 결국에는 입주 시기에 임대니 매각이 제 때 안 돼 밀린 중도금 이자, 비싼 상가 관리비를 물고 있어 곧 신용불량자 위기까지 가는 경우 ▲남편 몰래 아내가 쌈짓돈 재테크라도 하려고 멋모르고 소규모 주상복합의 전매 유혹에 빠져 중도금까지 넣은 상태에서, 해약이 안 돼 결국 이혼 위기에 몰린 부부 등

바로  생각나는 부동산 실패 상담 사례만 몇 자 적어 봤는데 지면만 넉넉하다면 부동산 투자 실패 사례가 노트 한 권에 적어도 될 만큼 많다. 이렇게 투자에 실패한 분들은 정상적인 시장에서 제 때 팔지 못해 결국에는 지푸라기라도 잡는 심정으로 부동산 전문 컨설팅 업체에 자문을 구하기까지 한다.

하지만 이와 같이 한번 엇나간 물건들은 시장에서 제 때 유통시키고 해결하기 위해서는 정상적인 물건보다 몇 배의 노력이 필요하고 의뢰한 고객들은 대개 가격 조정으로 인한 한 번의 손해를 더 감수해야 한다.

결과적으로 대내외적인 시장 환경을 무시한 일방적인 부동산 투자는 반드시 투자자에게 비수(匕首)가 되어 날아올 수 있기 때문에 예전과 같은 대박의 꿈은 버리고 소박의 꿈으로 보수적으로 접근해야 하겠다. 

 

七. 독불장군식 일방 투자

“부인과 상의해 보셨어요?”

필자는 상담 중 최종적으로 남자들이 부동산 투자를 결정하기 전에 이와 같은 질문을 던진다. 우스개 소리로 부인이 집을 잘 골라 훗날 상당한 수준까지 올랐다고 하면 그 부인은 평생 떠받들어지면서 살게 될 것이다. 설령 집값이 전혀 미동을 하지 않는다고 해도 보통의 한국 남자들은 큰 불만 없이 살기 마련이다. 하지만 남편들이 아내 의견 무시하고 일방적으로 고른 집이 순조롭게 잘 올랐다면 집안의 가장인 남편의 입지상 당연한 결과로 여긴다. 하지만 만에 하나 아내의 기대치만큼 집값이 오르지 않는다면 평생 좋지 않은 소리를 듣기 마련이다. 

생물학적으로도 남성들은 나이가 들수록 여성호르몬 분비가 활발해져 여성화 되고 거꾸로 여성들은 남성화 되어간다고 한다. 보통의 남성들은 생물학적 요인을 제외하더라도 나이가 들수록 여러 가지 이유로 인해 나약한 남성상을 보이기 마련이다. 집안에서 커나가는 아이들과 목소리 커진 아내에 밀려 여유롭게 쉴 공간도 없어지고, 더욱이 베란다 확장도 일반화되어 하다못해 담배 피우면서 마음을 추수를 공간마저 없어졌다. 해외 유수의 연구기관 자료에 남편 없이 홀로 사는 여성들이 남편이 있는 경우보다 오래 산다고 한다.

보통 필자의 사무실 직원들은 남성 혼자 상담 받으러 온다고 하면 부인과 같이 오라고 설득한다. 비싼 상담료를 내고 1시간 동안 열심히 설명을 해도 집에 가면 아내의 위세에 눌려 의견 차이로 부부싸움을 하거나 다시 원점으로 돌아와 부부 공동 방문 후 재상담을 해야 하는 경우가 많기 때문이다. 특히 집을 고를 때 평균적으로 아내가 좋아하는 집이 살기도 좋고 나중에 팔았을 때 시세차익도 많이 거둘 수 있는 좋은 집이다. 아무래도 집안에서 어느 가족 구성원보다 오래 머무는 주부들의 특성상, 구석구석 살피기 마련이다. 부동산이건 주식이건 투자를 하기 전 가장 이상적인 방법은 가정의 행복을 위해 부부 양측의 의견을 합치해 결정하는 것이다.

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