좋은 아파트 고르는 요령
좋은 아파트를 고르는 요령에 관하여 목적과 관점에 따라 다양한 기준이 제시될 수 있을 것이나, 아래의 각 확인사항은 생활편의와 경제적 가치를 고려한 일반적, 필수적인 기준입니다.
1. 단지내 확인 사항
가. 부지
(1) 전체 아파트단지의 형상과 아파트 동의 방향은 ?
(2) 부지의 상태는(평지/경사, 암반지/매립지/사토등) ?
(3) 진입도로의 폭과 보도의 유무는 ?
(4) 인접한 아파트와의 높낮이 차이는 ?
(5) 동간의 거리 및 차량통행량, 소음은 ?
(6) 화단의 넓이 및 식수목 등 조경상태는 ?
나. 공법
(1) 조립식/벽돌식/콘크리트식 등 건축공법은?
(2) 외벽의 상태/ 색상은?
다. 외관
(1) 지붕의 형상과 사양은 어떤가?
(2) 외벽의 색상과 질감은?
(3) 외벽이 도료를 칠한 것인지, 타일인지?
2. 건물내 확인사항
가. 면적
공유면적과 전용면적은 ?
나. 경비
(1) 출입구마다 경비실이 있는가?
(2) 인터폰설치 여부는 ?
다. 엘리베이터
(1) 정상작동(소음,안전점검)되는가 ?
(2) 엘리베이터의 크기 및 화물용의 별도 설치여부는 ?
(3) 어린이용 받침대 및 엘리베이터에 창이 있는가 ?
라. 계단
(1) 경사도 및 직선인가, 곡선인가 ?
(2) 폭은 충분한가 ?, 손잡이는 ?
마. 복도
(1) 계단식인가 ? 복도식인가 ?
(2) 폭은 충분한가 ?, 창의 위치/크기/채광은 양호한가 ?
(3) 조명기구의 설치상태 및 바닥재는 ?
바. 현관
(1) 출입문의 상태는(재질,폭,높이) ?
(2) 신발장/수납장이 있는가 ?
(3) 바닥재/통풍/소명등 상태는 ?
(4) 초인종/비디오폰/잠금장치의 상태는 ?
사. 거실
(1) 채광상태, 베란다 창문모양/크기, 벽지색상은 ?
(2) 천장높이, 외부전망은 ?
(3) 가족수를 고려할 때 넓이는 ?
(4) 냉난방 시설유무 및 조명시설의 종류/상태는 ?
(5) 장식장,수납장, 바닥재의 상태는 ?
(6) 경비실과의 비디오폰 설치는 ?
(7) 콘센트,전화단자,안테나선의 위치 및 수량은 ?
아. 주방
(1) 동선 및 공간은 적당한가 ?
(2) 냉장고/식탁 공간은 충분한가 ?
(3) 싱크대의 상태 및 가스안전시설은 ?
(4) 환기/조명/상하수시설/쓰레기 집하장소는 ?
(5) 바닥재/전원단자는 적당한가 ?
자. 안방
(1) 넓이, 창문의크기, 채광상태, 조명시설은 ?
(2) 출입문, 벽지 및 장판의 상태는 ?
(3) 난방상태 및 외부소음 차단은 ?
(4) 전원단자의 위치는 적당한가 ?
차. 욕실
(1) 창문의 크기, 환기상태, 벽/천장/바닥재의 재질,상태는 ?
(2) 급수,배수시설,조명시설은 ?
(3) 변기의 형태, 색상은 ?
(4) 욕조의 크기,재질,색상은 적당한가 ?
(5) 거울, 화장지 걸이대, 서랍장은 있는가 ?
카. 베란다
(1) 전체공간은 ?
(2) 새시의 재질 및 상태 ?, 유리의 상태/색상은 ?
(3) 배수/조명시설은 적당한가 ?
(4) 전망,통풍,채광은 양호한가 ?
(5) 난간의 높이는 적당한가 ?
(6) 화분 설치공간, 세탁물 건조가 가능한가 ?
타. 다용도실
(1) 배수/조명/바닥재는 ?
(2) 급,배수시설은 ?
(3) 출입문은 양호한가 ?
(4) 세탁공간은 충분한가 ?
파.방
(1) 통풍,채광,크기는 적당한가 ?
(2) 출입문, 창문의 크기,재질은 ?
(3) 벽지와 장판은 적당한가 ?
(4) 방음이 잘되는가 ?
(5) 붙박이 장이 설치되어 있는가 ?
(6) 전원단자등은 적당히 설치되어 있는가?
(부뱅.pkw777)
전세끼고 내집마련, 자금부담탈출! 시세차익만 누린다
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내집마련을 하긴 해야겠는데, 과연 지금 산 집을 장기간 보유해도 좋은가? 많은 실수요자들이 이런 문제에 직면하게 마련이다. 전셋집 전전하기도 지쳤고 지금쯤 내집마련은 해야겠는데, 융통 가능한 자금은 한계가 있고, 그렇다고 자금 수준에 맞춰서 내집마련을 하자니 장기간 가지고 갈 만한 주택은 아닌 것 같아 고민에 빠지는 것.
혹은 지금쯤 이 정도 주택은 한 채 마련해야겠는데, 자금은 모자라고, 모자라는 자금 때문에 거래를 미루자니 아쉬움이 크다.
이럴 땐 1가구 1주택자로서 양도세 비과세 3년 보유 조건만 갖추어도 되는 6억원 이하 아파트에 주목하자 (서울과 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개신도시와 과천은 3년 보유에 2년 거주 요건을 충족해야 1가구 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다). 기본 조건만 갖추면 다시 매도하기도 부담이 없고 세금 부담도 최소한으로 할 수 있다.
특히 자금이 모자란 경우에는, 당분간 전세를 끼고 사는 방법도 가능하다. 물론 전세비중이 높은 지역일수록 유리하다.
만약 전세를 끼고 주택을 매입하면 우선 초기 투자금액 부담이 줄고, 임대기간 동안 전세금을 다른 재테크 수단으로 활용할 수도 있다. 더불어 투자 유망한 개발호재 지역에서 적당한 주택을 구입한다면 3년 보유한 만큼 시세차익도 누릴 수 있다. 전세 계약 후 투자성이나 보유 가치가 충분해 보이면 실거주 목적으로 사용할 수도 있어 나름대로 다양한 활용이 가능한 셈.
◇ 전세끼고 내집마련, 환금성과 시세차익 두 마리 토끼 = 전세를 끼고 투자할 때 무엇보다 주의할 점은 환금성과 임대수요를 확보하는 것이 관건이므로 역세권 등 유동인구가 많은 곳, 주변 편의시설이 잘 갖추어진 곳을 우선적으로 선택해야 한다. 또한 저렴한 가격대를 고려한다면 서울로 출퇴근이 가능한 1시간 이내의 범위에 드는 수도권 지역이 적당하다. 서울 도심과 가까운 고양, 또는 강남권과 가까운 성남, 구리 등이 좋고 서남권은 부천, 인천, 안양 지역을 꼽을 수 있다.
또한 시세 차익에 중점을 둔다면 2기 신도시 수혜지역인 수원, 김포, 파주, 화성 등지와 지하철 개발 호재지역인 부천(7호선 연장선), 고양(경의선복선전철화), 구리(8호선 연장선), 수원, 용인(신분당선, 분당선 연장) 등의 지역이 꼽힌다. 하지만 당장은 대중교통 이용 시에 다소 불편한 점이 있다.
◇ 용인 전세가 비중 28%로 가장 낮아 = 수도권 지역별로 볼 때, 전세비중이 높은 곳은 안성, 구리, 평택, 오산, 아산, 수원 지역 등이다. 안성이 57.63%로 상당히 높다. 그 외 1기 신도시 인접지역인 부천(46%), 안양(45%), 고양(43%), 성남(43%), 군포(40%) 등도 40%대의 전세 비중을 기록한다. 2기 신도시 개발지역인 화성은 49%, 김포 39%, 파주는 35% 수준이며 신분당선, 분당선 연장, 판교 등 각종 호재가 풍부한 용인은 28%로 가장 낮았다.
◇ 신도시 주변 틈새단지 노린다 = 수도권 서남부 중심으로 부천, 군포, 안양 등을 살펴보자. 지하철 1호선을 이용해 서울과 1시간 이내면 출퇴근이 가능해 실수요자가 많이 찾는 곳이다. 또한 광교신도시, 신분당선, 분당선 연장 호재 지역인 수원, 용인도 특히 주목할 만 하다.
군포 = 당동 신산본대림1,2차(총 1,383가구) 는 2003년 7월에 입주한 새 아파트이다. 시세는 23평 기준 매매는 2억 1천만원~2억 3천5백만원 선, 전세가는 1억 1천~1억 3천만원 선이다. 32평형은 3억 1천~3억 6천만원, 전세가는 1억 5천~1억 6천만원 대로 초기 자금이 매매가의 50% 수준만 있으면 전세를 끼고 장만할 수 있다. 지하철 1호선 군포역, 4호선 산본역 등이 도보 10분이면 이용 가능하다. 수리산으로 둘러싸여 공기가 쾌적하다.
부천 = 서울 지하철 7호선 연장 호재와 함께 최근 집값 담합이 불거질 정도로 아파트 가격이 많이 올랐다. 7호선 연장은 현재 온수역에서 부천 상동을 지나 인천 지하철 1호선 부평구청까지 연장된다. 원미구 춘의동, 여월동, 상동, 중동신도시 일대가 수혜 지역이다. 수혜단지로는 상동 하얀마을 아이파크, 쌍용 등이 있다.
중동신도시는 우선 제외하고 지하철 1호선 중동역 주변으로 푸르지오, 우성, 뉴서울 등의 단지가 있다. 중동역푸르지오(총 1,001가구) 시세는 33평형이 매매 3억 3천~3억 6천만원 선에 전세는 1억 4천~1억 5천만원 선이다. 입주 1년차로 매물이 많지는 않다.
수원 = 신분당선, 분당선 연장, 광교신도시 세가지 호재가 있는 곳이다. 신분당선은 광교신도시를 지나 화서, 호매실까지 이어진다. 수혜 지역은 이의동, 우만동, 호매실동 일대이다. 분당선 연장은 수원의 강남이라 불리는 영통지구, 매탄, 시청 등을 지나게 된다.
용인 = 판교신도시 개발과 함께 더욱 관심이 높아진 용인은 신분당선 연장 수혜 지역에 투자하는 것이 좋다. 수지구 풍덕천동, 상현동 일대로 현재 교통이 불편해 분당선 보정역 개통지역보다 가격이 덜 오른 상태이다. 수지구 풍덕천동 수지1지구 동보, 동아, 삼성4차, 수지2지구 성지, 극동임광 등의 단지들이 살펴볼 만 하다.
◇ 5천만원 투자 임대사업도 가능 = 한편 자금 수준이 상당히 소규모라면, 임대사업 중심으로 생각하는 방법도 있다. 1~2억원 대, 10~20평형 소형 평형 아파트라면, 최소 5천만 원으로도 시작할 수 있다. 소형인 만큼 전세비중이 70% 이상인 단지들도 있다.
고양시 행신동 주공, 화정동 일대, 수원, 시흥, 안산, 의정부 지역 등을 중심으로 소형에 전세비중이 높은 아파트들이 꽤 있다. 저렴하게 구입할 수 있지만 시세차익은 크게 누리지 못한다는 단점이 있고 내집마련 개념으로 보기에도 적합치는 않은 편이다. 그러나 임대 수익 관점에서 접근하면, 여전히 매력적인 방법 중 하나다.
소형 평형 아파트 임대사업은 신혼부부나 혼자 사는 직장인들이 수요의 대부분으로 이들은 교통여건을 가장 중요시하므로 역세권 단지로 골라야 안정적인 임대수요 및 수익을 확보할 수 있다.