임차권 등기

[정승열]

  우리 민법은 물건에 대한 권리를 물권(物權)과 채권(債權)으로 나눠서 규정하고 있어서, 다른 사람의 부동산이나 물건을 빌려서 사용하는 법률관계도 물권인 전세권과 채권인 임대차로 할 수 있다.

 그런데, 물권은 민법이 등기부주의 원칙을 취하고 있어서 당사자가 전세권계약 이외에 등기부에 전세권등기를 마쳐야만 비로소 전세권자로서 전세기간 동안 배타적으로 권리를 행사할 수 있는 절대적 효력을 가지며, 그 결과 만일, 전세기간이 만료되었는데도 전세금반환을 지체하면 바로 부동산경매를 신청할 수 있고, 또 경락대금으로부터 우선변제청구권을 행사할 수 있다.

 하지만, 채권인 임대차는 기본적으로 계약의 상대방에게만 계약내용의 이행을 청구할 수 있는 상대적 권리로서 임차인이 임대인에게 일정액의 보증금과 월세를 지불하고, 일정기간 임차주택을 사용․수익하는 것을 주요내용으로 하는 계약이다(2011.01.13. 임대차에 관한 민법과 특별법 참조).

  결국 계약서상 [부동산전세계약서]라는 명칭으로 계약을 했더라도 그 이후 전세권등기를 마치지 않는다면, 일반 채권에 의한 임대차계약과 같은 법적 효력만 발생하는 것이다.

 첫째, 당사자 간에만 효력을 갖는 임차권이라 해도 임대차계약시에 반대의 약정이 없다면 임차인은 임대인에게 임대차등기를 해줄 것을 청구할 수 있는데, 임차인이 임차권등기를 마친 때에는 제3자에게 대항할 수 있다. 

 그러나 임차권등기를 마쳤다 허다라도 그것은 채권인 임차권을 특별히 등기한 것일 뿐, 임차권등기를 마침으로서 채권인 임차권이 물권인 전세권의 효력으로 전환되는 것은 아니다.

 따라서 임차인이 임차권등기를 했더라도 그것은 채권인 임차권을 등기부에 공시한 효력에 그칠 뿐, 임대차 만료 후 보증금을 돌려받지 못할 때에도 전세권자처럼 직접 전세권에 기한 경매청구권을 행사할 수 없고, 보증금반환청구권소송을 제기해서 승소판결을 얻어야 비로소 경매청구를 할 수 있다(2011. 06.02. 임차인의 경매신청 참조).

 둘째, 임차권 등기청구권은 임대차계약시에 임대인에게 요구할 수 있는 등기청구권이지만, 이 제도와 비슷한 임차권등기명령제도와도 구별된다.

 즉, 임차권등기명령제도는 임대차가 만료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 채 주민등록을 이전하거나 임차주택을 명도 한다면 임차인이 대항력을 잃게 되는 불합리를 해결하기 위하여 임차인이 임대차가 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못했음을 소명하여 법원에 신청하는 제도로서 임대차계약후 즉시 신청하는 임차권등기와 구별된다(2011.07.07. 임차권등기명령의 효력 참조).

 임차권등기는 임대차계약 당시에 쌍방이 공동으로 등기를 신청하는 것이고, 임차권등기며령제도는 임대차 만료 후에 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기를 촉탁하는 것이라는 점에 특징이 있다.

셋째, 민법은 물권의 등기부주의 원칙을 취하고 있어서 만일, 전세권계약을 맺었더라도 전세권등기를 하지 않았다면 그 권리관계는 채권인 임차권과 비슷한 미등기 전세로 보는 것이 학설과 판례의 입장이었다(대법원 1976.10.26. 선고 76다1184 판결).

그 후 1983년 주택임대차법을 개정할 때 학설과 판례에 따라서 전세계약후 등기하지 아니한 전세계약(속칭 ‘채권적 전세계약 혹은 미등기전세계약’)의 경우에도 임대차 법을 적용하기로 했다. 이때 전세금은 보증금으로 간주하고, 월세는 지불하지 않는 것으로 본다. 그러나 그 법률적 효과는 전세권등기제도와는 많은 차이가 있다.

넷째, 임차인이 임대인에게 임차권등기를 청구하여 등기신청을 하는 경우에는 임대인과 임차인이 공동 신청하게 되며, 임차권등기비용은 등기를 함으로서 이익을 얻는 임차인이 부담한다.

 그러나 임대차종료 후 임차인이 단독으로 신청하는 임차권등기명령은 임차인이 직접 등기 신청하는 것이 아니라 법원에 임차권등기를 촉탁 신청하는 것이다. 신청서에 인지 2,000원을 첨부하는 이외에 보증금액의 100분지2에 해당하는 등록세및교육세를 납부하면 된다.200자×9.3매

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20111103.pdf

[아트 매거진]

현재는 필요없지만, 언젠가 유익하게 쓰일 것 같습니다.