2016 타경 3282 고강동 건일아파트 임장보고서 - 햇님사랑, 하늘빛세상, 민들레박통, 마리보나 (수정중인 자료입니다)

[민들레박통]

임장활동 현장조사서			APT ■	빌라 □	상가 □
사건번호	2016 타경 3282	입찰일	2016.08.30
주소	경기도 부천시 오정구 고강동 367-5, 건일아파트 1층 106호
면적	대지: 44.22㎡(13.377평) 건물: 45㎡(13.613평)	감정가 최저가	123,000,000 86,100,000
1) 물 건 조 사
보존등기 말소기준권리	1987.09.25. 2008.10.28	노후도	상. 중. 하
전기/수도계량기	전기(Y) / 수도(N)	우편물	우편함(N) + 우편함 위 (채무자 최수현 독촉 관련 우편물有)
경사도	평지	채광.방향	채광(상) / 남향
구조/층	5/1층	주차장	80%
방수/누수여부	N	미납공과금	미확인 상태
도시가스	Y	전입세대열람	임차인 홍경아(2014.06.17.) 소유자 최수현(2010.07.12.)
관리비(체납)	주민자치회로 확인 어려움	현, 거주자	임차인( ○ ) / 소유자( ○ )
2) 주 변 조 사
버스노선	도보 90m 약2분 거리(4개 노선), 도보 5분 거리 버스노선 다수	지하철	까치울역(7호선) 2.6km 도보로 이동시 약40분, 버스20분(개통예정)
마트/백화점	중소형 마트(도보5분거리)	초.중.고	고강초, 수주초, 수주초,중,고
3) 시 세 조 사
국토해양부 (2016 ~2011)	11,000 / 12,400 / 14,000	네이버	1억 3천
KB시세	자료 없음	현장실사	매 : 1억1천~1억3천 전 : 7천~9천 월 : 1천30 or 35 or 40
실거래 자료 (2016.06~2015.10)	매매 11,000(5층) ~12,400(3층) 월세 1000/50(3층) ~ 1,000/45(2층)	<- 주의사항 : 16.07 지하철 발표전 자료임
4) 기타 특이사항 및 의견
1. 고강동 뉴타운 해제로 신축 빌라 분양과 신축 빌라 건축 진행 예정지 있는 편임 2. 지하철 공사 확정(2016.07)으로 매매가 기본 2천 이상 상승(본건) 주변 현대아파트 3~4천 상승 상태임 -> 화곡, 목동, 강서대로(홍대)쪽 진입 가능 *부동산 : 작전 세력 얘기 흘러나옴
최종점수		임장일	2016.08.09

p.s : 주차장과 시세 조사 부분이 수정되어야 함니다

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이건 굿옥션의 현장 보고서 스타일올 보고 먼저 작성해본 자료입니다.

12조 임장 보고서(2)

조사일 : 2016-08-09 조사자 : 햇님사랑, 하늘빛세상, 민들레박통, 마리보나

사건번호 : 2016타경3282

소 재 지 : 경기도 부천시 오정구 고강동 367-5 , 건일아파트 1층 106호

면 적 : 전용 45㎡(13.613평) / 대지권 44.22㎡(13.377평) -> 대지면적: 상

내 부 : 방3개, 욕실1

법원공부상의 점유자 조사내역

: 홍경아(주거용 전부)

: 전입일:2014.06.17./ 확정일: X / 배당요구일:2016.04.07 / 보증금 22,000,000원

-> 권리 인수 문제 없음

(후순위이나 소액임차인으로, 2,000만원 배당, 차액 2백만원은 배당 어려움-> 명도비 명목으로 이후 낙찰자에게 요구할 수 있다고 보여짐)

: 소유자 최수현(2010.07.12.) 전입

**참고사항

  재 압류(14.06.16 부천 세무 재산과) 신청 후, 임차인 홍경아(14.06.17)가 전입된 것으로 보아서는 위장 임차인으로 가능성 확인 필요 -> 아래 내용 참조??? -> 세대원 정보에 소유자 최수현, 임차인 홍경아가 함께 전입신고 되어 있음

--- 사건 진행 과정 ----

임차인 : 홍경아 / 2014.06.17.

소유자 : 최수현 / 2010.07.12.

가압류 : 2013.12.16. 현대캐피탈

압류 : 2014.03.04. 부천시 오정구 세무과

임의경매 : 2014.03.07. 우리은행

임의경매말소 : “”

압류 : 2014.06.16. 부천 세무서 재산과

압류 : 2014.09.16. 부천 차량관리과(6704 / 14.08.06)

가압류 : 2015.09.04. 삼성카드

임의경매 : 2016.03.18. 김등길

임장조사결과

1. 현재 점유자 조사내역

- 현장 방문시 애견 소리, 창문 개방, 전기 계량기, 에어컨실외기(설치상태)로 볼 때 거주중인 것으로 사료됨

- 우편함에는 우편물은 없는 상태였으나 우편함 위쪽에 채무자 “최수현”에게 온 우편물이 놓여져 있었음

2. 물건 건물 외부 상황

- 87.09.25일 건축 사용 승인된 건물로 노후도 중

- 외벽 : 시멘트벽(크랙이 육안상으로는 잘 보이지는 않아 보임)

- 옥상 : 방수 옥상(최근 방수처리 한 상태임)

- 계단, 내부 벽 : 크랙은 거의 없어 보임

- 빌라 현관 : 전체적으로 관리 상태 좋음(주민자치회에서 관리, 경비실은 있으나 경비원은 못 만남)

- 관리상태 : 지하 1층, 지상 5층으로 단일 동형으로, 출입구 3곳, 출입구당 2가구씩 5층으로 총 30가구 거주.

지하 1층은 가내 공장형으로 운영되고 있는 곳이 있었음(해당 물건 지하동이 이에 해당됨)

3. 본건 외부 상황

- 전체 건물 관리는 잘 되어 있으며, 동일한 샤시, 창문으로 교체했음.

단, 해당 본건만 교체안됨 -> 전체적 수리비용이 들어갈 것을 예상 해야될 듯함

- 외부 창고쪽에 재활용품등 분리하는 공간, 경비실 공간, 경비실 입구에 주차관련 주민 연락처 게시 등 운영 관리 가 잘 되고 있는 아파트로 보임

4. 지역조사 및 부동산의 현황

- 물건위치: 고강초에서 도보 이용 7분 거리(네이버), 고리울사거리(향후, 지하철 개통위치일 것으로 인근 부동산에서 판단중임)에서 약300M(5분 거리) 위치

- 주변 주택현황 : 구 다세대 주택, 구 아파트와 다세대 주택(1-3년 지난), 신축 빌라(현재) 분양 건물 등이 혼재

- 대중교통: 버스정류장이 도보 90m거리 약2분 거리(4개 노선), 도보 5분 거리의 고리울사거리 정류장(버스노선 다수)

현재 지하철역은 까치울역(7호선) 2.6km 도보로 이동시 약40분, 버스20분

- 도로환경: 단지 우측면4미터 일방통행로와 접하고 있음.

- 주차시설: 단지내 주차장이 30가구로 볼 때 부족해 보임.(80%)

- 교육시설: 고강초,고리울초,오정초,원정초,신원초,수주초, 중, 고

- 주변시설: 근거리에 중소형마트와 편의점, 음식점, 선사유적공원, 서서울호수공원, 능골산, 경인고속도로, 고강시장, 부천프라자, 각종 관광서(고강본동주문센타, 은행단지마을회관,국립과학수사연구원,서울법무복지공단,고강 동우체국, 원종119안전센터) 등 각종편의시설이 있습니다.

*** 기타 주민(지하 가내수공업 아주머니) 말씀 왈 :

전체적으로 페인트 등 관리 주기적으로 하고 계심, 지하 누수도 아파트 자체에서 해 주고 있다고 하심.

*** 뉴타운 해제로 계속 가격 상승 곡선이며 신축빌라가 많이 진행되고 있는 편임

-> 신축과 매도, 월세시 신축과 경쟁 필요

★★★지하철 개통 공사 확정으로 개통되면 화곡, 목동, 강서대로(홍대)쪽 진입이 좋을 것으로 보임

5. 시세조사

** 국토실거래가 현황 :

소 재 지 : 경기도 부천시 오정구 고강동 367-5 , 건일아파트 1층 106호

면 적 : 전용 45㎡(13.613평) / 대지권 44.22㎡(13.377평)

구 분		종류	주택명	가격	층수	비고
2016.2분기	6월	매매	동일 번지 물건	11,300	3층
	5월	매매	상 동	12,300	5층
	4월	매매	상 동	11,000	5층
2015.4분기	10월	매매	상 동	12,400	3층
2015.3분기	9월	월세	상 동	1,000/50	3층
2015.2분기	4월	월세	상 동	1,000/45	2층

* 1층 물건으로 전세, 월세, 매매가 가격은 5층과 비슷하게 책정 될 것으로 보임 (특이하게 전세 거래가 별로 없음)

* 실거래로 볼때 : 매매 12,000 중 후반 / 전세 6,500~7000 / 월세 1,000/40~50

(1층으로 매매가 11,000~12,000선, 전세 6,000 후반대 / 월세 1,000/40선 일 듯)

*** 네이버 매물 : 1동 1층 13,000(샤시 교체된 세대)

*인근의 부동산중개소 의견 : 감정가 : 1억 2천 3백

<소망 공인중개사 : 032-679-0070 : 016-311-0071> 매수자 입장

매매 : 1억 3천 // 작년시세 : 9천~1억1천(리모델링에 따라 시세 차이남)

전세 : 1억

월세 : 2.000/50 /// 3,000/40

<한솔 공인중개사 : 032-672-8880> -> 경매 밝힘. 부정적(부동산 낙찰 : 13,000)

매매 : 9천~1억 / 1억2천 ~1억2천5백

전세 : 7~9천

월세 : 1,500/40 or 30 // 2,000/45 or 35

< > -> 매수자 입장 / 햇님사랑, 하늘빛세상

매매 : 1억 3천

전세 : 8천

월세 : 1,000/40~50

기타 부동산 왈 ; 고강동에 작전세력 진입, 신축빌라와 경쟁

*** 종합 의견 ***

건물 노후 중 단계(건축년도에 비해 관리 상태 좋음)

리모델링 필요한 물건일 듯함(전체 단지 샤시 교체시 교체 안됨)

매도 대상 입찰 : 리모델링 없이 매매시 매도 시간 필요

전세 / 월세 입찰 : 부분 리모델링 필요

대략 1억2천 후반에 매도 가능성 있다고 봄.(이에 따른 수익 계산 필요)

*** 지하철 개통 소식으로 매매가 기본 2천 인상, 주변 현대아파트는 3~4천 인상

(거품이 있으므로 낙찰가 산정시 주의 요망)

*** 입찰가 산정에 있어 호재와 관련하여 적정 책정 필요하다고 생각됨(^^;;)

관련 사진

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*** 참고 : 굿옥션의 현장보고서

굿옥션 현장조사 보고서

조사일 : 2016-07-13 조사자 : 김사길 ☎ 02-588-2002

사건번호 : 2016타경3282

소 재 지

경기도 부천시 오정구 고강동 367-5 , 건일아파트 1층 106호

법원공부상의 점유자 조사내역

▶홍경아(주거용 전부) / 전입일:2014.06.17 / 확정일:2014.06.17 / 배당요구일:2016.04.07 / 보증금 22,000,000원

☞조사외 소유자 점유 ☞현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하였으며, 안내문을 현관 출입문 틈에 끼워 두었음. 상세한 점유관계는 별도의 확인이 필요함 ☞동사무소에서 전입세대열람 결과 소유자와 소유자가 아닌 주민등록 전입자가 있으므로 소유자가 아닌 주민등록 전입자를 임차인으로 기재하였음

임장조사결과

1. 현재 점유자 조사내역(성명, 점유권원, 전화번호, 상호)

-본조사원이 본주택 방문시 수차례 호출하였으나 점유자는 만날 수 없었으나 계량기는 정상가동중이며 우편물은 없는 상태였으며 경비원으로부터 자세한 임대차관계는 본인은 모르나 사람은 살고 있다는 이야기를 들을 수 있었음.

2. 지역조사 및 부동산의 현황

- 물건위치 : 고강초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며 남측으로는 고강동우체국이 위치하고 있음.

- 주변현황 : 주위는 본건과 동유형의 아파트 다세대주택 및 연립주택 근린생활시설 등이 혼재하는

주거지역으로 제반 여건은 대체로 보통 정도임.

- 건물정보 : 1987년 입주한 총1개동으로 외관상태는 보통이며 도시가스,개별난방,계단식구조,

현관출입자유,지상주차장,놀이터???,자루형토지임.

- 대중교통 : 도보 이동가능한 약 40분(2.6km)거리에 지하철7호선 까치울역이 소재하고 있음.

도보 이동가능한 약 2분(90m)거리에 버스정류장이 있음.

- 도로환경 : 단지 우측면4미터 일방통행로와 접하고 있음.

- 주차시설 : 단지내 지상주차 가능하나 세대별주차는 다소 어려워 보임.

- 교육시설 : 고강초,고리울초,오정초,원정초,신원초,수주고.

- 관공서 : 고강본동주민센터,은행단지마을회관,국립과학수사연구원,서울법무복지공단,고강동우체국,

원종119안전센터.

- 편의시설: 선사유적공원,서서울호수공원,능골산,경인고속도로,고강시장,부천프라자.

3. 시세조사

-인근 부동산

-에덴 부동산 : 032-672-8924

-본건 매매시세는 1억1천만원~1억2천만원 선으로 매수자들이 선호하는 편이긴 하나 지역적으로 지하철이용이 불편한바 시세상승의 한계가 있다고 함.

-전세시세는 7천만원~8천만원 선으로 전세수요는 많은 편이며 매물이 부족해 거래는 바로 가능하다고 함.

4. 관리비, 전화 / 도시가스 / 전기세 / 산업폐기물 등

조사일 2016.07.14 현재

체납액

체납기간

담당사무소

담당자

주민자치회에서 관리하는바 확인할 수 없었음.

5. 조사자 종합 의견

본건 사용승인 1987년9월로 외관상태 보통이며 전입일상 말소기준권리보다 후순위 임차인 있으나 낙찰시 인수사항 없는 것으로 추정되며 우측면4미터 일방통행로와 접하고 있는바 차량진출입시 주의 요망됨.

자료 첨부 :

(건일아파트) 임장활동_현장조사서.hwp

우리팀 현장 보고서(2).hwp

관련 사진.hwp

굿옥션 현장조사 보고서.hwp

[박윤정]

와..잘 임장 후기 잘 보았어요..
정말 더운 날씨에 고생하셨네요..

[민들레박통]

감사합니다.~ 부동산 사장님들과 대화하는데 집중해서... 시세도 정확히 못듣고 정신이 멍한 상태여서 부정확할 수도 있다는... 우리팀에 같이 가셨던 분들 덕분에 첫 임장 잘 끝낸 걸로도 만족하는데... 담에 갈때는 녹음도 하고 사진도 정면샷이라던지 좀더 구석구석 찍어야겠다는 생각이 들더라구요^^;; 즐거운 연휴되세요

[휘파람휘휘]

저는 첫날부터 녹음했었는데 집에 와 들어보니 제목소리만 들리더라구요ㅎㅎ중요한 부동산사장님 목소리는 안들리고~~녹음도 위치를 정해서 가까운 위치에서 해야하는듯한데 몇건 녹음한게 다 그랬어요ㅠㅠ