감정평가의 이해

	노후·불량주택(단독, 공동주택)을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업

	1. 기준설정
		· 조합원분양 및 일반분양기준 및 계획수립  · 상가공급 기준 수립
	2. 조합의 자금운용계획 수립
	3. 시공사 대여금 이자 산정 및 상환방법 결정
	4. 조합원 대물보상비율 산정
	5. 조합원 대물보상비율 산정
		· 평형배정  · 징수금 또는 교부금 산출
	6. 사업구역 현금청산자 처분계획 수립

1. 감정평가는 관리처분계획 수립에 있어 기초가 됨

1) 관리처분계획은 재건축아파트 사업을 통해 조합 전체가 얻는 이익은 얼마인지 그리고 각 조
    합원이 얻는 개발이익은 얼마가 될 것인지 즉 사업성을 파악하게 해 줌.

2) 관리처분계획의 수립에 있어서 정확한 종전자산 가치(원가개념)의 파악과 종후자산 가치(수입개념)의 예측이 반드시 필요하게 됨.

3) 이때 전문가에 의한 가치판단은 정확한 사업성 판단을 가능하게 해 줌.
   가) 관리처분계획이란
      - 재건축아파트 단지 내에 있던 사업시행전 아파트(또는 상가)에 대한 각 조합원의 권리(소유권, 지상권 등)를 재건축사업 후의 아파트(또는 상가)에 대한 각 조합원의 권리로 변환
        하여 배분하는  “관리계획”과 공공시설의 귀속이나 일반분양 아파트(또는 상가) 등의 처
        분에 관한 일련의 “처분계획”을 말함.
         예) · 관리계획 : 지금 어떤 14평 아파트는 재건축 후에는 몇 평의 아파트가 될 것인가?
              · 처분계획 : 단지내 국유지는 어떻게 취득하고 도로는 얼마에 기부채납 하는가?
                               또는 일반분양아파트의 분양가격은 얼마로 할 것인가?
   나) 재건축에 있어서의 무상지분율
      - 무상지분율은 개념상 재건축사업을 통하여 얻어지는 사업완료후 대지 및 건축시설의 총추산액(총분양수입)에서 총사업비를 뺀 사업이익(개발이익금)을 종전 토지 및 건축물의 
 총가액으로 나누어 구한 율을 말함. 이는 조합원의 권리금액과 같음.
      - 무상지분금액의 산출 예시

추정 총사업비의 산정	사업을 완성시키는데 소요되는 전체 사업비(건축공사비, 이주비, 조합운영비, 각종 운영비, 인허가비 등)를 추산함 예) 본 사업의 총사업비를 600억원이라고 가정함
전체 종후자산가치의 추정	아파트 및 상가의 예정분양가에 의한 전체 종후자산가치(총 분양수입)를 추산함 예) 본 사업의 종후자산가치의 총액을 1,000억원이라고 가정함
개발이익금의 산출	총 분양수입에서 총 사업비를 공제하여 개발이익금을 구함 예) 개발이익금 = 총수입 1,000억원 - 총사업비 600억원 = 400억원
환산면적의 산출	개발이익금을 평균 분양가격으로 나누어 조합원이 무상으로 받을 총면적(환산면적)을 산출함 예) 개발이익금(400억원) ÷  평균 분양가격(1,200만원) = 3,333.33평
무상지분율의 산출	본건 재건축아파트의 대지 총면적(또는 종전 건물총면적)으로 나누어 무상지분율을 산출함 예) 본건의 대지면적은 3,000평, 건물면적은 3,600평이라 할 때      무상지분율 = 환산면적3,333.33평÷ 대지면적 3,000평 = 1.111      (대지면적 기준)
무상지분금액의 산출	각 조합원이 무상으로 받을 수 있는 지분금액을 산출함 예) 조합원 A의 종전 대지지분이 15평이라 할 때, 조합원 A가 무상으로      받을 무상지분금액 = 15평 × 1.111 × 1,200만원 = 199,980,000원

4) 위의 예시는 아파트가 균일하게 있는 경우 개략적으로 산출할 경우에 가능하지만, 상가와
    함께 재건축하는 경우나  평형별 · 위치별로 가격차이가 있는 경우에는 전문가의 평가가
    필요하게 되는 것임.

2. 감정평가를 통해 조합원간의 갈등을 없앰

1) 종전자산의 평가 
   가) 재건축의 경우 종전자산의 형태가 주로 아파트나 연립주택으로 균일하고, 또한 종전자산의 평가가 법으로 의무화되어 있지 않으므로 감정평가를 생략하고 조합자체에서 단순한
        대지지분비율 등으로 개략적으로 관리처분계획을 수립하는 경우가 있음.
   나) 그러나, 각 조합원이 소유하고 있는 기존 아파트는 현재의 평형별 · 층별 · 향별에 따라,
        조망이나 소음의 정도에 따라, 그리고 관리 및 수선의 정도에 따라 자산가치가 다양하게 구분되고 있음. 또한 상가 등 다른 형태의 자산이 재건축에 포함될 경우에는 더욱 복해
        짐.
   다) 따라서 조합에 대한 불필요한 불신과 갈등을 없애고 객관적으로 형평에 맞게 하려면 전문기관의 감정평가가 필요함.

2) 종후자산의 평가 
   가) 동 · 호수 추첨을 통하여 각 조합원에게 배정할 신축 아파트의 경우 더더욱 평형별 · 층별 ·향별 · 동별 위치에 따라 그 가치가 상이하며, 이로 인해 배정 받는 부분에 따라 이해관계
        가 상반되게 됨.
   나) 상대적으로 불량한 위치를 배정 받은 조합원의 경우 그러한 것을 단순한 조합원의 재수로 돌리게 되면 다른 차원에서 불만을 나타낼 소지가 있음.
   다) 또한 평형별 · 층별 · 향별 · 동별 위치에 따른 가격차이를 조합 임의로 하게 되면, 조합이
        불신을 받을 소지가 있음.
   라) 따라서 각 조합원에게 종후자산의 공정하고 객관적인 배정과 균형을 위해서 반드시 감정평가가 필요한 것임
   마) 감정평가는 동별 · 평형별 · 층별 · 위치별로 일조 · 조망 · 소음 · 프라이버시 침해 · 베란다 구조 등 제반 가격요인을 면밀히 분석하여 가치를 평가하므로 조합원의 불만을 해소시켜
        주게 됨.
   바) 종후 자산의 평가는 일반 분양분의 가격결정을 위해서도 필요함.
   사) 종후 자산의 평가금액은 각 조합원별 징수금(추가부담금) 또는 교부금 산출시 유용하게 사용되게 됨.

3. 감정평가는 조합이 부담하는 세금을 절감시킴

1) 재건축조합은 법인세 부과대상 사업체임.
   가) 종전에는 재건축조합은 국세기본법시행령제8조에 규정된 법인이 아닌 개인사업으로 분류되어 사업시행 후 소득에 따라 조합원 개인별로 사업소득세가 부과되었으나 2003년 7월1일
        부로 시행된 도시및주거환경정비법의 규정에 의해 “법인”이 되는바 이에 따라 사업소득에 대하여 법인세 부과대상이 됨.

2) 법인세 절감을 위한 감정평가의 필요성
   가) 종전자산을 평가하지 않을 경우에는 법인세 산정을 위한 매출원가를 토지의 개별공시지가로 함.
   나) 그러나 종전자산에 대하여 감정평가를 한 경우에는 그 평가금액을 매출원가로 보게 되므로 토지뿐 아니라 건물가치도 포함되게 되며, 토지가치 또한 적정시가대로 반영되므로 법
       인세 과표가 줄어들게 됨.

3) 법인세 절감 사례
   가) 소재지 : 강서구 신정동 000외 3필지
   나) 재건축조합명 : ㅇㅇ아파트재건축조합
   다) 사업 규모 : 32평형 230세대, 40평형 153세대, 48평형 75세대, 55평형 42세대
                        총 500세대(일반분양분 65세대 조합원 분 435세대)
   라) 총수입금액 : 325억원(일반분양대금)
   마) 매출원가(필요경비)
      - 개별공시지가를 적용한 경우의 토지가격 = 총 333억원(@1,300,000원/㎡)
                                                                  × 0.16(전체면적중 일반분양분) ≒ 53억원
      - 감정평가액을 한 경우에 인정되는 토지가격 = 총 691억원(@2,700,000원/㎡)
                                                                      × 0.16(전체면적중 일반분양분) ≒111억원
      - 공사도급액(일반분양분) = 95억원
      - 개별공시지가를 적용한 경우의 매출원가 = 53억원 + 95억원 = 148억원
      - 감정평가액을 한 경우에 인정되는 매출원가 = 111억원 + 95억원 = 206억원
   바) 법인세 계산

구분		감정평가를 안한 경우	감정평가에 의한 경우	비고
매출액		325억원	325억원	일반분양분(65세대)
매출 원가	토지가액	53억원	111억원
	공사비 등	95억원	95억원
	계	148억원	206억원
당기순이익		177억원	119억원
법인세		53.1억원	35.7억원	세율 30% 적용

        * 일반분양분이 많을수록 법인세의 부담은 더욱 가중됨.

4) 조합 당기순이익의 계산
   가) 당기순이익 = 당해 연도의 총수입금액 - 소요된 필요경비
   나) 재건축사업에 있어서의 수입 항목
      - 아파트 분양수입 … 조합원분양분(추가부담분), 일반분양분, 임대아파트, 보류분
      - 부대복리시설 분양수입 … 상가분양분, 유치원분양분
      - 대지 매각수입 …종교용지, 학교부지, 보류지 등 매각수입
      - 유상으로 귀속시키는 공공시설의 가액 … 예컨대 도로 설치 후 시군구로 유상으로 귀속
        시킬 경우 그 설치금액
   다) 재건축사업에서의 필요경비 = 종전자산가액(토지가액) + 공사도급액
      - 종전자산가액(토지가액)
       ⓐ 토지가액
          · 취득시기 : 조합원이 재건축조합에 현물 출자한 날. 즉, 주택조합의 설립인가일 또는
                           출자한 토지의 등기 접수일 중 빠른 날
          · 취득가액 : ⅰ) 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 당해 감정평가액.
                           ⅱ) 감정평가액이 없는 경우에는 상속세법 및 증여세법 제61조의 규정에
                                의하여 평가한 가액 즉, 개별공시지가로 함.
      - 공사도급액 : 전체 공사 도급금액 중 일반분양에 해당하는 건축비 상당액을 안분 계산한 금액
    다) 재건축사업에 있어서의 비용 항목
      - 공사비 : 대지조성공사비, 건축시설공사비, 부대시설공사비, 공공시설공사비 등
      - 이주비 금융비용 : 이주비 금융비용은 이주비, 이주기간, 시중 은행금리에 따라 결정됨.
      - 조사측량비 : 토지의 경계측량은 필수적이고, 경우에 따라서는 토지의 현황 측량이나
         건축물의 실측이 필요함.
      - 설계비 : 건축물 등의 설계비뿐 아니라 지구단위계획 수립비용 및 지질조사비까지 포함됨.
      - 감리비
      - 철거비 : 건축물 철거비, 각종 시설물의 이설비
      - 안전진단비
      - 각종 영향평가비용 : 교통영향평가, 환경영향평가, 인구영향평가, 재해영향평가 등에 소요
         되는 비용
      - 인허가비용 : 건축심의비용, 제1종국민주택채권 매각손, 건축허가수수료, 면허세, 기타
         도로점용료 등
      - 각종 부담금 : 광역교통시설부담금, 학교용지부담금(재건축사업은 해당 없음), 과밀부담
         금(시장재건축사업) 등
      - 미동의자 매입비용 등 : 미동의자 토지 · 건축물 등 매입비용, 국공유지 중 사업시행자
         매수분 매수비용
      - 각종 등기비 : 신탁등기, 멸실등기, 보존등기 등에 필요한 등기비용
      - 미술장식품 설치비용
      - 용역수수료 : 정비사업전문관리회사에 대한 컨설팅 용역수수료, 종전 자산의 평가와 종후
         자산의 평가시의 감정평가수수료, 조성공사비 산출을 위한 외주 용역비 등
      - 분양경비 : 모델하우스 부지 임차료, 모델하우스 설치 및 해체비, 분양에 따른 광고선전비,
         운영경비 등
      - 조합운영비 : 조합사무실 임차료, 인건비, 통신비, 회의비, 사무용품비 등의 관리비와 조합
         원총회에 따른 제반 비용 등
      - 제세공과금 : 정비사업에 따라 납부하여야 할 법인세, 부가가치세 등
      - 예비비 : 매도소송, 명도소송, 처분금지가처분소송 등 각종 소송비용, 민원처리비용 등을
         예상하여 적정액을 계상함.

4. 공공시설(도로 등)의 설치시 비용부담을 절감함

1) 재건축 사업구역 내에 편입되어 등록 폐지되는 국 · 공유의 공공시설과 조합에서 새로이 설치
   하여 기부채납 등의 형식으로 행정청에 무상으로 귀속시키는 공공 시설간의 상호 평가를 통하여 조합원의 재산 부담을 경감할 수 있음.

2) 만일 무상양도 · 양수 신청을 하지 않을 경우에는 국 · 공유지는 유상으로 매수하여야 하고 새로설치하는 공공시설은 무상으로 기부 채납하여야 하는바, 이 경우 감정평가를 함으로써 그 같은조합의 불이익을 방지할 수 있음.

 * 개발행위 허가를 받아 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 행정청에 무상으로 귀속되며, 개발 행위로 인하여 용도가 폐지되는 공공시설은 그가 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당 하는 범위 안에서 그 허가를 받은 자에게 이를 무상으로 양도할 수 있도록 하고 있음
   (국토계획및이용에관한법률 제65조제2항). 즉 용도 폐지되는 공공시설과 새로이 설치한 공공시설에 대한 감정평가가 필요한 것임.

1. 감정평가 시점

1) 건설교통부 “재건축업무편람”과 국세청 “소득세법 예규”에 따르면 재건축사업에 있어 토지의취득시기는 주택조합 설립 인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 되어 있으므로, 주택조합 설립 인가일을 기준으로 평가하여야 할 것임.

2) 주택조합 설립인가일과 감정평가 일자가 지나치게 차이가 있으면 세무당국으로부터 부인될소지가 있는바, 설립 인가일로부터 가급적 빠른 시일 안에 감정평가가 이루어져야 할 것임.

3) 감정평가일자가 늦어지고 건물이 멸실된 경우 가격자료 조사가 어려우며, 경우에 따라서는 자료조사 불능으로 소급평가가 어려울 경우도 있음. 국세청에서는 가격시점 1년 이내에서 소급평가를 인정하고 있음.

4) 조합 설립 인가일로부터 6개월 이후에 평가를 의뢰하게 되면 “감정평가업자의 보수에 관한 기준(건설교통부 공고)”에 따라 수수료가 50% 할증되는 점에도 유의하여야 할 것임.

2. 종전 자산의 평가

1) 조합원별 지분율 산정 
   가) APT토지 지분이 상이한 경우 
   나) APT와 단독주택 공동 재건축 
   - 아파트 : 비준가격 
   - 단독주택 : 토지는 비준가격, 건물은 복성가격
   다) 아파트와 상가의 토지 지분구성이 상이한 경우, 토지가격이 위치, 이용상태 등에 
   따라 상이한 경우 

2) 법인세 절감 
법인세 = 당해 년도의 총 수입금액 - 소요된 필요경비(토지가액+일반분양분에 
해당하는 건축비 상당액) 
* 토지가액은 감정평가법인이 평가한 금액이나 개별공시지가임 

3) 미동의 조합원에 대한 보상 

4) 소송목적 
미동의 조합원에 대한 매도 청구 소송

3. 종후자산의 평가

1) 분담금 산정 
조합원에게 분양되는 아파트 및 상가는 위치, 동, 층, 향에 따라 차이가 있어 동일한 가격으로분양하는 것이 조합원간의 형평에 맞지 아니할 경우 아파트의 각 호수별 가격을 산정하고분담금을 산정함

2) 분양가격 산정 
일반분양되는 아파트 및 상가의 분양가격 산정 

3) 부가가치세 절세 
   가) 과세구분

유 형 별	조합원 분양	일반분양
주택(국민주택규모 이하)	면 세	면 세
주택(국민주택규모 이하)	면 세(☆)	과 세
상가/유지원등 부속시설	면 세(★)	과 세
부속토지(대지권)	면 세	면 세

   * ☆ : 투입공사비에 대한 매입세액은 면제되지 아니하므로 최종소비자인 조합원이 
      부담하여야 함. 

   * ★ : 상가 등을 종전부터 소유하고 있던 자가 분양받는 경우(=상가조합원)에 
      한하여 면세가능 

   나) 부가세법시행령 제48조의2 
   토지와 건물은 감정평가법인이 평가한 가격에 비례하여 안분계산 

   다) 부가세 
   분양가 ×건물가격비율 × 부가세율